周高儀等

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)處于較為穩(wěn)定的發(fā)展階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)是較為平緩的，這種價(jià)格波動(dòng)是供求相互作用、實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)均衡的必要條件，是引導(dǎo)各種市場(chǎng)資源流向最優(yōu)領(lǐng)域所必需的。這種效應(yīng)是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的均衡效應(yīng)，反映了市場(chǎng)發(fā)展變化的方向，是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)產(chǎn)品用戶行為的指示器，因此這種效應(yīng)是無需政府進(jìn)行干預(yù)的，反而是市場(chǎng)良性發(fā)展的重要表現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)供求關(guān)系差異巨大，出現(xiàn)嚴(yán)重的總量或結(jié)構(gòu)性供求失衡時(shí)，會(huì)對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生消極影響，這種影響既包括價(jià)格波動(dòng)的均衡效應(yīng)也包括價(jià)格波動(dòng)的慣性效應(yīng)，會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。本文主要基于VAR模型對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)區(qū)域消費(fèi)影響進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：VAR模型 房地產(chǎn) 價(jià)格波動(dòng) 區(qū)域消費(fèi)

研究背景

綜觀國際經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各國總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資條件與法規(guī)背景等因素的支持下，受到全球投資人的青睞。由于人口成長快速，而房地產(chǎn)資源有限，稀少性的特質(zhì)使得房地產(chǎn)成為一種價(jià)格易漲難跌的有限資源，且房地產(chǎn)同時(shí)屬于投資財(cái)產(chǎn)與消費(fèi)財(cái)產(chǎn)，常代表購買者的經(jīng)濟(jì)能力，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的興衰常作為經(jīng)濟(jì)榮景與否的重要指標(biāo)（李麗娜，2015）。

房地產(chǎn)消費(fèi)或投資所衍生的房地產(chǎn)貸款成本，實(shí)質(zhì)上如同舉債融資，屬于高杠桿資金操作，一旦發(fā)生樓市崩盤，對(duì)于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨牌效應(yīng)將不容小覷，是故房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)（馬亞明等，2014）。

一般而言，影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的潛在因素大致可分為總體經(jīng)濟(jì)因素（如利率、收入所得、人口成長率、社會(huì)文化及政府政策等）與個(gè)體經(jīng)濟(jì)因素（如地理區(qū)位、交通便利性、房地產(chǎn)坪數(shù)、建材及樓層等）（趙宇，2014）。在這些潛在的影響因素中，利率是決定投資房地產(chǎn)的重要指標(biāo)，通常認(rèn)為利率下降將使銀行存款減少，相對(duì)的使投資部分增加，進(jìn)而增加國民所得。

如我國政府長期的低利率政策將可能影響購置房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，購房者易以閑置資金或舉債融資大量投入房地產(chǎn)。且由于民眾的長期預(yù)期使經(jīng)濟(jì)獲益多為未來十年或二十年之后的房地產(chǎn)投資，其折現(xiàn)值將高于任何五年內(nèi)可回收的投資產(chǎn)品的獲利，在總體經(jīng)濟(jì)層面，更造成房地產(chǎn)需求增加使房地產(chǎn)價(jià)格隨之上漲，影響實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，一旦房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，甚者反噬房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成房?jī)r(jià)再度下跌的泡沫危機(jī)，嚴(yán)重影響國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。故利率常由政府金融機(jī)關(guān)制定，為貨幣政策的主要工具（李勇等，2013）。

Gary V設(shè)定了基本VAR模型，其中包括各種模型所必需的變量。具體來說，該模型中包含消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、實(shí)際GDP、實(shí)際房?jī)r(jià)（RHP）以及貨幣市場(chǎng)利率（MMR，用以表示貨幣政策工具），對(duì)除貨幣市場(chǎng)利率之外的其它變量取自然對(duì)數(shù)。根據(jù)以上順序?qū)δＰ椭械淖兞窟M(jìn)行排序，即對(duì)模型施加了一個(gè)遞歸結(jié)構(gòu)的約束，其中假設(shè)貨幣市場(chǎng)利率對(duì)于其它變量的變動(dòng)能夠迅速做出反應(yīng)，而物價(jià)、產(chǎn)出與房?jī)r(jià)只能對(duì)市場(chǎng)利率波動(dòng)做出滯后的緩慢調(diào)整（龐如超，2013）。

馬崇明（2013）以向量自回歸模型（VAR）探討我國臺(tái)北地區(qū)房?jī)r(jià)與總體經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)聯(lián)，其所選取的變量包括利率、所得、物價(jià)、貨幣供給額、股價(jià)、匯率及工資。因果關(guān)系檢驗(yàn)的實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)因素包括利率、物價(jià)、貨幣供給額、股價(jià)及匯率均領(lǐng)先住宅價(jià)格的變動(dòng)。在住宅價(jià)格的變異數(shù)分解中，住宅價(jià)格自身的解釋程度僅占三分之一，其它三分之二深受總體經(jīng)濟(jì)變量的影響，顯示住宅價(jià)格受總體經(jīng)濟(jì)變量影響相當(dāng)顯著。

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)區(qū)域消費(fèi)影響的內(nèi)在機(jī)制

不論是突然執(zhí)行的政策或是先宣告再執(zhí)行的政策，短期房?jī)r(jià)在貨幣需求的所得彈性較大或利率彈性較小時(shí)會(huì)有過度調(diào)整。而在貨幣需求的所得彈性較小或利率彈性較大時(shí)，短期房?jī)r(jià)是調(diào)整不足的，因此在政策真正執(zhí)行之前，房?jī)r(jià)就已經(jīng)有過度調(diào)整或調(diào)整不足的情況，而不會(huì)等到政策執(zhí)行時(shí)才開始反應(yīng)。但暫時(shí)性的政策只有在短期有效，政策調(diào)整結(jié)束后，房?jī)r(jià)及產(chǎn)出都會(huì)回到原先的水平。

過去有相當(dāng)多的文獻(xiàn)分別就需求或供給來探討影響房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的因素，尤其是有關(guān)房租與房?jī)r(jià)的變動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格、數(shù)量由供給與需求所決定，因此供需模型為房地產(chǎn)文獻(xiàn)中最基礎(chǔ)的理論模型。由供給與需求出發(fā)，共同決定影響房?jī)r(jià)與住宅數(shù)量的因素，價(jià)量之間又具有相互影響的內(nèi)生關(guān)系（王猛等，2013）。就需求來看，影響購房需求的因素相當(dāng)多，但是否能成為有效需求則決定于購房能力與購房意愿。簡(jiǎn)而言之，為了解決土地資源的不兼容利用問題，強(qiáng)化環(huán)境的舒適性與都市引導(dǎo)發(fā)展，將有助于順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同時(shí)期，土地會(huì)有其最適利用的強(qiáng)度，政府會(huì)對(duì)土地利用的強(qiáng)度與形式加以管制。

當(dāng)貨幣供給額增加時(shí)，民間游資增多，市場(chǎng)上的資金充裕，民眾會(huì)進(jìn)行投資或增加消費(fèi)以消耗手上多余的貨幣，因此營建者的資金取得較容易，其房地產(chǎn)供給意愿也會(huì)提高。故當(dāng)貨幣供給額愈多時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)愈好。物價(jià)水平變動(dòng)與通貨膨脹是一體的兩面，其主要原因在于貨幣供給額的增加，在物價(jià)上漲的背景下，消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)購買力會(huì)受到影響，隨之而降低。與此同時(shí)，物價(jià)的上漲也會(huì)導(dǎo)致成本的增加，增加房地產(chǎn)融資的機(jī)會(huì)成本（吳衛(wèi)紅，2012）。此時(shí)人們?yōu)楸苊庳泿刨徺I力下降所產(chǎn)生的損失，且房地產(chǎn)具有保值的功能，房地產(chǎn)乃成為一個(gè)良好的投資工具。在此背景下，政府需要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，通過全面分析波動(dòng)情況，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響，并針對(duì)性的選擇有效的政策措施，避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)或行業(yè)危機(jī)的出現(xiàn)。

房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)對(duì)區(qū)域消費(fèi)影響的實(shí)證分析

（一）變量選取與數(shù)據(jù)說明

社會(huì)消費(fèi)品零售總額變動(dòng)率是本文的解釋變量，設(shè)定為LSRt；商品房平均銷售價(jià)格變動(dòng)率，設(shè)為FQt；城市人均可支配收入變動(dòng)率設(shè)為SRRt。本文將以2001年第一季度到2014年第四季度的數(shù)據(jù)信息為樣本，分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響。

（二）建立模型

人們大量購買房地產(chǎn)造成房地產(chǎn)需求增加，房?jī)r(jià)上升，房地產(chǎn)變成一項(xiàng)熱門的投資標(biāo)的。所以本文采用 Johansen 檢驗(yàn)方法，根據(jù)以上所選擇的各種解釋變量，依據(jù)赤池信息準(zhǔn)則（AIC）和施瓦茨準(zhǔn)則（SC），本文確定由LSRt、FQt、SRRt組成的VAR模型。鑒于最大滯后期K為3，所以協(xié)整檢驗(yàn)選擇滯后期為3。協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明LSRt、FQt、SRRt序列存在1個(gè)協(xié)整關(guān)系。當(dāng)政府宣布通貨膨脹將升高時(shí)，人們知道未來房?jī)r(jià)將上漲，所以會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，使當(dāng)期房?jī)r(jià)上升，即協(xié)整關(guān)系如下：

通過以上變量關(guān)系與計(jì)算，可以準(zhǔn)確了解到城市人均支配收入的波動(dòng)與社會(huì)消費(fèi)品零售總額波動(dòng)之間的影響關(guān)系。并且知曉房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與社會(huì)消費(fèi)品零售總額的關(guān)系，當(dāng)城市人均可支配收入的增長率上升1%，那么社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長率將上升3.057%。相反情況，在房地產(chǎn)價(jià)格上升一個(gè)百分點(diǎn)的情況下，則社會(huì)消費(fèi)品零售總額下降1.211%。對(duì)比西方發(fā)達(dá)國家，我國住房制度效率與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)存在著一定的關(guān)聯(lián)性，同時(shí)還存在著傳導(dǎo)性。特別是在金融管制較為寬松的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格都成為傳導(dǎo)貨幣政策的重要渠道，這種情況需引起政府的關(guān)注。在收入和房?jī)r(jià)波動(dòng)兩個(gè)自變量當(dāng)中，收入波動(dòng)對(duì)消費(fèi)影響增加最快，從第2期的0.486%增加到5.26%，而房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)波動(dòng)的方差貢獻(xiàn)最小，一直處于2.5%左右。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的重要影響要素，房地產(chǎn)稅的課征是以房地產(chǎn)現(xiàn)值為稅基按所適用的稅率進(jìn)行課征，因此，房地產(chǎn)現(xiàn)值與稅率是影響房地產(chǎn)稅的重大變量。交易時(shí)由政府決定對(duì)買方或賣方課稅，在房?jī)r(jià)方面，買方負(fù)擔(dān)的稅使買方有講價(jià)的能力把房?jī)r(jià)壓低，如果是賣方負(fù)擔(dān)的稅，則賣方會(huì)提高房?jī)r(jià)以彌補(bǔ)這項(xiàng)支出成本。由于房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，投資者需要金融機(jī)構(gòu)的融資幫助，完成房地產(chǎn)的投資。所以在相對(duì)利率較高的情況下，將抬高房地產(chǎn)的投資成本，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度。通過辯證的角度來說，房地產(chǎn)的景氣指數(shù)將與利率水平呈現(xiàn)著相反的動(dòng)態(tài)關(guān)系。

地方政府積極的售地行為推升了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。房地產(chǎn)價(jià)格保持著上漲趨勢(shì)，企業(yè)及個(gè)人所得增加，房地產(chǎn)投資者競(jìng)相投入大量資金，造成了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性的繁榮。在我國政府目前的貨幣與財(cái)政政策輔助下，來自政府的投資資金使得國家企業(yè)閑置資金及各商業(yè)銀行大額新增信貸暴增，出于獲利目的促使大量資金投注到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

由于房地產(chǎn)的價(jià)值量巨大，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)時(shí)會(huì)引起人們持有的財(cái)產(chǎn)數(shù)量發(fā)生較大的變動(dòng)，經(jīng)由財(cái)富效應(yīng)作用，會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)的收入分配結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響。在房地產(chǎn)價(jià)格提高時(shí)，房地產(chǎn)持有人會(huì)獲得較大的賬面財(cái)富，從而進(jìn)一步鼓勵(lì)人們進(jìn)行消費(fèi)，而持有其他資產(chǎn)的人們會(huì)遭受一定程度的損失，相當(dāng)于這些人的部分收入轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)持有人。反之，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，房地產(chǎn)持有人則會(huì)遭受較大的賬面損失，從而抑制人們消費(fèi)，而持有其他資產(chǎn)的人們相對(duì)獲得一定的收益，這時(shí)的收入分配結(jié)果對(duì)非房地產(chǎn)持有人有利。如果經(jīng)濟(jì)中持續(xù)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)將嚴(yán)重影響社會(huì)的收入分配結(jié)構(gòu)，進(jìn)而導(dǎo)致人們產(chǎn)生不滿情緒，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

對(duì)策與建議

（一）增加保障性住房供給

作為房地產(chǎn)供給與需求交互作用的場(chǎng)所，房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素有很多，在差異性的交易對(duì)象下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)往往并不是一個(gè)單一的市場(chǎng)，而是一個(gè)由不同主體和運(yùn)行機(jī)制構(gòu)成的市場(chǎng)體系。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的作用，能夠有效實(shí)現(xiàn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)資源合理配置，促使合理價(jià)格的形成，并引導(dǎo)人們的行為。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素在不同時(shí)期體現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，通過分析房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理，能夠?qū)ξ磥硎袌?chǎng)發(fā)展做出準(zhǔn)確的判斷。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置正是通過房地產(chǎn)價(jià)格隨著時(shí)間的波動(dòng)而進(jìn)行的?？陀^來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的出現(xiàn)，絕非受到一個(gè)單一因素的影響，而是多種要素綜合作用下產(chǎn)生的結(jié)果。房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，往往是經(jīng)濟(jì)性與非經(jīng)濟(jì)性要素作用而致，甚至是導(dǎo)致泡沫破裂的主要推力。加速房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的內(nèi)部外因素中，內(nèi)部因素即房地產(chǎn)自身的資本化定價(jià)機(jī)制與供給彈性，外部因素即市場(chǎng)機(jī)制，包括投機(jī)行為、預(yù)期心理和從眾行為等共同的交易反饋機(jī)制。在內(nèi)外因素的共同作用下，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)產(chǎn)生加劇效果，上漲時(shí)推動(dòng)上漲，下降時(shí)加速下降，這些相互影響的要素，將保持房地產(chǎn)價(jià)格最終符合其內(nèi)在價(jià)值。

政府的政策性保障性住房，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，通過增加保障性住房量，可以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，增加市場(chǎng)的供給量降低市場(chǎng)均價(jià)。與此同時(shí)，通過充分滿足居民對(duì)于需求型住房的需求，可以帶動(dòng)居民不用將過多的收支儲(chǔ)存于買房費(fèi)用中，而將這些費(fèi)用投入到消費(fèi)領(lǐng)域，擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi)需，進(jìn)而帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

（二）影響投資預(yù)期

房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間而改變其價(jià)值，主要因房地產(chǎn)會(huì)折舊而土地卻有可能增值，故房地產(chǎn)的未來價(jià)值需視土地及房地產(chǎn)的增值與折舊而定。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素大致可歸納為五大類：包括經(jīng)濟(jì)因素，如利率及所得等；社會(huì)文化因素，如人口成長率等；地理區(qū)位因素，如交通便利性、生活機(jī)能及所在地區(qū)位等；房地產(chǎn)本身特質(zhì)因素，如坪數(shù)、建材及樓層等；政府政策因素，如都市計(jì)劃管制及土地政策的租稅效應(yīng)等。由于房地產(chǎn)具有投資兼消費(fèi)的功能，不論自住或投資購房者，均須先行進(jìn)入市場(chǎng)支付房?jī)r(jià)，使得銀行貸放款利率高低成為購房者所考慮的主要因素之一，由于大部份的購房者或建筑商，都向銀行貸款，故利率對(duì)于房?jī)r(jià)極為重要，不只關(guān)系著購房者或建筑的資金周轉(zhuǎn)率，更常連動(dòng)房?jī)r(jià)變化。

在總體經(jīng)濟(jì)學(xué)上，利率是決定投資的重要指標(biāo)，常由各國中央銀行或政府金融機(jī)關(guān)所制定的利率，是宏觀貨幣政策的主要工具。如高利率的貨幣政策將使借款成本提高，使儲(chǔ)蓄增加而減少借貸行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)者與投機(jī)性的建筑商的影響在于將增加兩者營建期間所需的信用額度來支應(yīng)建造投入。故借款成本的改變會(huì)影響目前與未來支出并使支出決策產(chǎn)生相應(yīng)改變。此外，根據(jù)貨幣數(shù)量理論：增加貨幣供應(yīng)將產(chǎn)生通貨膨脹，并且利率也將影響未來通貨膨脹的水平。在預(yù)期通膨的情況下，相關(guān)部門可以提高利率作為調(diào)節(jié)，反之則降低利率以刺激投資。若把貨幣視成一種商品，它的價(jià)格即為利率，當(dāng)貨幣供給大于通貨緊縮時(shí)，自然拉抬利率的發(fā)展趨勢(shì)。所以作為調(diào)節(jié)貨幣政策的重要工具，利率能夠控制市場(chǎng)投資、通貨膨脹及市場(chǎng)的失業(yè)率等問題，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

從投資學(xué)的角度而言，近十年來我國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢(shì)非常明顯，且投資者往往對(duì)未來我國通貨膨脹市場(chǎng)存在著相對(duì)明確的預(yù)期。所以，縱觀近年來，我國房地產(chǎn)投資者變得越來越多。而一旦政府采取有效的貨幣與財(cái)政政策，將影響利率與匯率，有助于改變投資者的資產(chǎn)配比及市場(chǎng)預(yù)期，透過降低投資者的房地產(chǎn)投資熱情，激發(fā)出投資者向市場(chǎng)消費(fèi)的熱情，通過均衡投資路徑，帶動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)。

（三）抑制投機(jī)性消費(fèi)

利率與房地產(chǎn)價(jià)格短期存在雙向回饋因果關(guān)系，而股價(jià)受到利率與房地產(chǎn)的影響，只存在單向因果關(guān)系，亦即房地產(chǎn)價(jià)格先影響利率走勢(shì)，而利率的變動(dòng)再影響股價(jià)。另外，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)所造成的沖擊，存在著不對(duì)稱非線性的沖擊行為反應(yīng)。預(yù)售房?jī)r(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格與總體經(jīng)濟(jì)變量間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，當(dāng)預(yù)售房?jī)r(jià)格的均衡誤差不為零時(shí)，有消除誤差的調(diào)整能力，但現(xiàn)房?jī)r(jià)格不具此能力。前期的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)會(huì)影響當(dāng)期的預(yù)售房?jī)r(jià)格，而當(dāng)期的現(xiàn)房?jī)r(jià)格會(huì)受到前期的基本放款利率高低的影響。此外，貨幣供給額對(duì)預(yù)售房及現(xiàn)房?jī)r(jià)格具有單向的因果關(guān)系。具體而言，政府可藉由貨幣政策及物價(jià)政策來維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，而政府的貨幣政策及物價(jià)政策動(dòng)向，是購房者決定購買時(shí)的重要參考因素。

經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，利率水平通常會(huì)走高，一方面因企業(yè)的資金需求增加，使利率上升。另一方面央行為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)，緊縮貨幣供給額而使利率上升。由于購房所需的資金龐大，民眾購房資金來源的金融機(jī)構(gòu)放款利率高低，常影響購房的資金成本，依國際間的通用定義，銀行承做放款的加權(quán)平均放款利率系采取基準(zhǔn)利率加減碼方式訂價(jià)?；痉趴罾蕿殂y行對(duì)最優(yōu)良企業(yè)客戶短期周轉(zhuǎn)資金貸款所適用的最低放款利率，銀行按此評(píng)估貸款人的基本條件予以調(diào)整加減碼。

房地產(chǎn)是必要的消費(fèi)居住商品，根據(jù)本研究所歸納過去影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)因素相關(guān)文獻(xiàn)可大致了解，經(jīng)濟(jì)、政治及社會(huì)等總體經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響，或多或少皆具顯著性，然在研究房地產(chǎn)價(jià)格、利率或土地增值稅的關(guān)系時(shí)，并未有一致性的結(jié)論，除研究土地租稅制度的研究乏善可陳外，在房地產(chǎn)價(jià)格與利率關(guān)聯(lián)性中，大多支持利率對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)有單向影響，但也存在雙向因果的關(guān)系，兩者互動(dòng)可能會(huì)隨不同國家金融體系、政治背景及特定時(shí)期而有所差異，近期我國政府為因應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)格不當(dāng)?shù)娘j漲所頒布實(shí)施的各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策，為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素，如最近兩年利率調(diào)整，通過地方政府與中央政府的相互配合，基于調(diào)整利率與稅率的方式，可以有效區(qū)分房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的剛需性消費(fèi)與投機(jī)性消費(fèi)，不斷完善房地產(chǎn)預(yù)售制度。通過不斷加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)機(jī)制，可以有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)，盤活住房租賃市場(chǎng)。窺視世界房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)消費(fèi)的發(fā)展，在住房租賃消費(fèi)的背后，也將盤活區(qū)域內(nèi)的生活消費(fèi)市場(chǎng)，有利于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

結(jié)論

本文研究了我國的經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的相互關(guān)系。通過協(xié)整和VAR分析法，實(shí)證研究了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國區(qū)域消費(fèi)的影響，并且從我國國民經(jīng)濟(jì)的增長率和通貨膨脹率波動(dòng)周期來看，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間存在正相關(guān)性。結(jié)果表明，我國的房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期，越來越趨于一致。

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