王淑清

【摘 要】文章根據(jù)筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn)，就現(xiàn)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并將有效的一些解決建議和措施提了出來(lái)，以期國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得良性的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資方式；國(guó)內(nèi)

一、研究背景

隨著時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了迅猛的發(fā)展，當(dāng)金融市場(chǎng)向社會(huì)逐漸打開大門時(shí)，隨之而來(lái)的是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金短缺問題呼聲四起。從筆者了解的情況來(lái)看，由于資金短缺、投入不足等問題已經(jīng)嚴(yán)重的限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，可以說(shuō)若不及時(shí)將資金鏈連接上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)生存和發(fā)展必然會(huì)遭受威脅。而正如我們所知，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言他們的運(yùn)營(yíng)有著較大的風(fēng)險(xiǎn)投資，較長(zhǎng)的周期運(yùn)轉(zhuǎn)，并且服務(wù)業(yè)務(wù)有具有較大的難度，因而對(duì)于穩(wěn)定性連續(xù)性的公司經(jīng)營(yíng)收入是難以保證的。雖然現(xiàn)目前有很多公司選擇了并傾向于股票發(fā)行上市籌資的方式，但由于該類型的方式必須經(jīng)過(guò)有關(guān)國(guó)家部門的審批才成立，但審批的過(guò)程不但需要高昂的費(fèi)用還需要大量的時(shí)間，因而實(shí)際通過(guò)的公司較少?？梢?，我們需要不斷地將新的融資渠道和形式開發(fā)出來(lái)，只有這樣才能夠有效地將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金問題解決，維護(hù)他們的可持續(xù)發(fā)展。

二、新的房地產(chǎn)融資方式—房地產(chǎn)投資基金

1.作為特殊的一種資產(chǎn)，房地產(chǎn)在權(quán)益證券化的影響下能夠?qū)⒆陨聿粍?dòng)產(chǎn)的性質(zhì)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)。當(dāng)連接證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩座大山時(shí)，能夠形成穩(wěn)定的資金流，此時(shí)房地產(chǎn)的開發(fā)投資會(huì)變得越來(lái)越專業(yè)化和大眾化。由于較長(zhǎng)的周期性、較大的投資規(guī)模等因素長(zhǎng)期影響著房地產(chǎn)企業(yè)的順利開發(fā)，并由于需要有大量資金投入，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和運(yùn)作有要求專業(yè)性必須很強(qiáng)，因而對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都是極其嚴(yán)重的阻礙，更何況是中小型的投資企業(yè)。

2.近年來(lái)興起了一種新的房地產(chǎn)融資形式—基金投資，該形式在運(yùn)作上較為突出的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)降低，投資分散，尤其是在我國(guó)加入世貿(mào)組織以后，房地產(chǎn)投資基金被視作是創(chuàng)新的一個(gè)融資品種存在，能夠有效地將房地產(chǎn)企業(yè)投資的社會(huì)化和大眾化實(shí)現(xiàn)。

三、存在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

1.在產(chǎn)業(yè)投資基金中包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資基金，主要可分為兩個(gè)投資方向，一個(gè)是實(shí)體資產(chǎn)，一個(gè)是虛擬資產(chǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是實(shí)體資產(chǎn)的體現(xiàn)，主要分為兩類的投資獲得方式：一類是在資金不足或成長(zhǎng)型等房地產(chǎn)企業(yè)中投資，此時(shí)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作會(huì)交由專業(yè)人士（如：基金經(jīng)理）負(fù)責(zé)，在相關(guān)措施的采取下盤活不良資產(chǎn)或企業(yè)孵化以后，就意味著資產(chǎn)的增值過(guò)程已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，因而這一類也叫作是進(jìn)取型投資方式；還有一類是向成熟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，這是為了獲得的現(xiàn)金紅利更加穩(wěn)定，因而也可以稱為是穩(wěn)健型投資方式。

2.根據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的法規(guī)可知，在產(chǎn)業(yè)投資基金中包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資基金這一內(nèi)容，也就是說(shuō)房地產(chǎn)投資基金是只針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)投資基金而存在的。該項(xiàng)目的發(fā)起者是金融機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們運(yùn)行的方向在于房地產(chǎn)投資基金的籌集?，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)還沒有能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)投資進(jìn)行規(guī)范約束的法律法規(guī)，因而，對(duì)于現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資而言只能將基金份額向已經(jīng)確定了的投資者法向，簡(jiǎn)單說(shuō)就是私募基金的形式。而私募基金又是指一種非公開的募集形式，其面對(duì)的是少數(shù)的投資者，因而這一類型的基金為了將政策壁壘規(guī)避時(shí)常使用的是投資公司的形式。

四、現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資的形式

從國(guó)內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，由于還有很多不完善的地方存在于房地產(chǎn)的開發(fā)金融市場(chǎng)中，因而限制了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的基金投資渠道。就現(xiàn)目前的證券市場(chǎng)而言，可供選擇的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)股票不足40家，并且在房地產(chǎn)投資的信托企業(yè)基本沒有人去拓展。由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金的形式發(fā)展時(shí)間較短，因而在運(yùn)作經(jīng)營(yíng)一塊的經(jīng)驗(yàn)較為缺乏，還有很多不成熟的地方，針對(duì)于這樣一種情況，筆者建議使用到過(guò)渡法，即是圍繞著房地產(chǎn)的權(quán)益性投資這一中心，適當(dāng)?shù)膶⒎康禺a(chǎn)證券投資以及其它的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等混合型的投資基金進(jìn)行拓展。

1.權(quán)益類投資，其中包含了物和人兩種類型，前者是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中附加的內(nèi)容，后者主要是針對(duì)實(shí)物型房地產(chǎn)投資的企業(yè)，參與到房地產(chǎn)企業(yè)的增值收益、項(xiàng)目收益以及租金收益中是其權(quán)益的主要來(lái)源。

2.投資于房地產(chǎn)證券市場(chǎng)?，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇的投資基金的并且已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的證券業(yè)務(wù)不多，因而存在于企業(yè)開發(fā)中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)難以通過(guò)組合資金的形式被有效分散。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)化便是指在房地產(chǎn)股權(quán)證發(fā)行之后，需要按照價(jià)值單元的規(guī)定將房地產(chǎn)劃分成較小的產(chǎn)權(quán)單元，隨后向投資者出售的過(guò)程。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的股東而言，對(duì)于房地產(chǎn)增值和房產(chǎn)租賃等得到的權(quán)益他們均有權(quán)享有。

3.其它類型的房地產(chǎn)開發(fā)的金融業(yè)務(wù)。資金優(yōu)勢(shì)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)投資基金的形式下被充分發(fā)揮出來(lái)，對(duì)于那些具備一定發(fā)展空間的項(xiàng)目可以提供短期內(nèi)的資金投資，如：股權(quán)合作的形式，適當(dāng)?shù)膶?duì)那些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開放企業(yè)作一些投資，可以讓他們抵押企業(yè)資產(chǎn)，以便于獲得有償擔(dān)保。

五、存在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的融資難點(diǎn)

1.對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的投資基金形式是市場(chǎng)變化的必然一種趨勢(shì)，在滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求的同時(shí)，還滿足了房地產(chǎn)投資者的需求。由于其在運(yùn)作方式上體現(xiàn)出了專業(yè)化和規(guī)?；蚨錁O有可能在未來(lái)成為主要的房地產(chǎn)投資形式。然而，筆者在多年工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)中發(fā)現(xiàn)，還有很多的難點(diǎn)存在于現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資過(guò)程中，若不及時(shí)有效地將這些難點(diǎn)解決，勢(shì)必會(huì)限制企業(yè)融資的進(jìn)一步發(fā)展。

2.針對(duì)于組織結(jié)構(gòu)這方面，較少的可供選擇余地是始終存在的。我們從組織結(jié)構(gòu)上對(duì)房地產(chǎn)投資基金的形式進(jìn)行劃分，大體可以分為兩類：一類是合伙型；一類是公司型。其中，在合伙型的基金中存在的有限合伙制基金這部分內(nèi)容能夠有效地將一般性的基金自身所具有的某些對(duì)經(jīng)理人利益激勵(lì)機(jī)制以及約束弱化機(jī)制等問題解決掉，因而在國(guó)際上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資基金中，他們較多選擇的是有限合伙制。另外，若是想單一的容易操作管理，那么筆者建議采用普通合伙性和公司型這兩種房地產(chǎn)投資基金的方式。然而，在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中雖然已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)有限合伙型這一融資形式，但其包括了復(fù)雜的房地產(chǎn)投機(jī)基金的內(nèi)容，因而在真正的設(shè)立上還是有較大的難度存在。因此，國(guó)內(nèi)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快將相關(guān)的法律文件制定出來(lái)，以便對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金融資方式上進(jìn)行約束和規(guī)范，從而維持市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

六、總結(jié)

綜上所述，狹窄的投資渠道限制了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人融資方式的選擇，致使在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法將較大規(guī)模的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資基金實(shí)現(xiàn)。就現(xiàn)階段的國(guó)內(nèi)融資發(fā)展?fàn)顩r而言，由于較大型的機(jī)構(gòu)投資者的長(zhǎng)期穩(wěn)定性較為缺乏，因而在房地產(chǎn)投資基金設(shè)立過(guò)程中，占據(jù)大量比重的是如何將個(gè)人投資吸引進(jìn)來(lái)。顯然，這并不科學(xué)，因?yàn)閱螐膫€(gè)人投資方面分析，若是在實(shí)物中投資，會(huì)容易受到部隊(duì)稱信息的影響，很難對(duì)現(xiàn)存的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，因而極少有人參與到這樣的活動(dòng)中來(lái)，大多人都抱有不看好的心態(tài)，很明顯在短時(shí)間內(nèi)是無(wú)法將一個(gè)規(guī)模巨大的資金鏈形成的。因此，筆者認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際的遵循下，盡快將一些有約束力、規(guī)范化的法律法規(guī)制定出來(lái)，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中找尋到有效地的融資方法，從而確保整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行的穩(wěn)定性。

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