龔小鋒

一季度是傳統(tǒng)淡季，今年卻一反常態(tài)。隨著市場回暖，房企迎來近幾年最亮眼一季報。大部分房企的銷售金額出現(xiàn)增長，多家房企銷售額猛增六成。與此同時，在發(fā)布一季度業(yè)績的上市房企中，銷售均價亦全面上漲。

多家房企銷售額猛增六成

從機構(gòu)及房企公布的數(shù)據(jù)來看，今年一季度，全國房地產(chǎn)市場行情火熱，各梯隊房企的金額和面積入榜門檻全面提升。包括萬科和恒大、碧桂園、保利的銷售金額和去年同期相比，增長均超過六成，甚至出現(xiàn)了翻倍。

其中，龍頭房企銷售額增長十分迅猛。4月6日，萬科披露3月營運數(shù)據(jù)，期間公司實現(xiàn)銷售面積239.8萬平方米，銷售金額336.1億元，同比大增128%，單月銷售規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。

至此，萬科一季度累計實現(xiàn)銷售面積545.7萬平方米，銷售金額752.4億元，同比增幅高達62%。而去年同期，萬科銷售面積和銷售金額雙雙呈下降態(tài)勢。

除了銷售同比增速明顯，萬科今年的銷售均價也得以提升。萬科開始在各地嘗試豪宅項目，其在上海、深圳、北京等各地的高端項目已經(jīng)開始發(fā)力。

另一家龍頭房企恒大也在同日公布了一季度銷售數(shù)據(jù)，不論是3月份還是一季度，銷售均實現(xiàn)幾乎翻倍的增長。1至3月，恒大地產(chǎn)累計合約銷售金額約達656.7億元，較去年同期分別增長115.0%。

就在今年1月27日，恒大地產(chǎn)公告稱，公司 2016年全年的合約銷售目標為2000億元，相比2015年1800億元的合約銷售目標增加11%。據(jù)此計算，第一季度恒大已完成銷售目標的32.8%。

同比增長幅度最明顯的為碧桂園，其一季度銷售金額465億元，同比上升162%，增速出現(xiàn)大幅反彈。此外，融創(chuàng)等二線陣營房企增長亦十分兇猛。融創(chuàng)一季度實現(xiàn)合約銷售金額250.9億元，同比增長73%；合約銷售均價約22160元/平方米，上漲5.7%。

克而瑞一名地產(chǎn)分析師表示，一季度是傳統(tǒng)淡季，但今年排名前10的房企總銷售額同比增長了82.3%，排名前50房企的總銷售更是同比增長近90%。

受益一二線樓市回暖

今年房企整體一季度銷售業(yè)績大增，與一二線城市的回暖關(guān)系甚大。如碧桂園一季度銷增速出現(xiàn)大幅上升，就受益于近兩年在一二線城市的布局。

“一些人的刻板印象是，碧桂園在三四線整體庫存壓力較大，所以發(fā)展就有憂慮。其實不然?！北坦饒@集團一名人士告訴記者，碧桂園有完備的產(chǎn)業(yè)鏈及豐富的經(jīng)驗，在三四線往往也能實現(xiàn)熱銷。而且，碧桂園目前已經(jīng)在一二三四線齊頭并進，去年已經(jīng)有52%的銷售額來自一二線市場。

據(jù)悉，碧桂園主要受益于開年的火爆市場，尤其是在重點布局的珠三角和長三角區(qū)域，深圳和南京市場高熱、需求外溢，碧桂園在這兩個區(qū)域都取得了優(yōu)異的成績?？硕饠?shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年一季度，碧桂園在長三角的銷售金額和去年同期相比增加了65.92%，珠三角同比上漲15.26%。

保利地產(chǎn)一季度銷售額439億元，同比上漲125%，其銷售貢獻較大的是北京區(qū)域。記者了解到，一季度保利北京公司的總銷售額高達52億元，與去年同期相比出現(xiàn)108%的增長。

對于業(yè)績猛增的原因，北京保利公司相關(guān)人士表示，首先是順應“去庫存”大基調(diào)，把握市場趨勢，積極促進項目去化；其次是得益于今年1月啟動的春播計劃，促進了一季度銷售業(yè)績。

春播計劃是保利北京公司針對春節(jié)這一傳統(tǒng)市場銷售淡季的“搶收”計劃，已形成公司的傳統(tǒng)，去年也啟動了相似計劃。據(jù)了解，保利北京公司在一季度大幅提高了旗下項目開盤頻率和推貨數(shù)量，如保利大都匯一季度共集中開盤3次；首開保利熙悅誠郡在3月的一次開盤中，原計劃推售的房源開盤當天售罄后，又立刻加推房源。

恒大地產(chǎn)則在去年推出“無理由退房”后也取得了一定成果，不但銷售業(yè)績出現(xiàn)顯著增長，也收獲了一批新的擁護者。全國多個項目傳出捷報，比如恒大天府半島開盤熱銷8億元、佛山兩個新項目恒大帝景和恒大翡翠華庭同日開盤銷售額破7億元、恒大奧苑一小時賣2.5億元等。

千億俱樂部將擴容

目前，銷售金額進入千億級別的“第一軍團”，還是從2012年以來的7張老面孔，即萬科、綠地、恒大、萬達、中海、保利、碧桂園。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度，萬科、恒大和綠地分別以725.5億元、669.7億元和475.5億元的銷售額占據(jù)前三；排在四至六名的房企分別是碧桂園、保利和中海，銷售額分別為465億元、438.9億元、381.3億元。后四家房企銷售額均在400億元左右，這意味著其已被萬科和恒大拉開了200億元級的差距。

對于房企的市場表現(xiàn)，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，目前房企可以分為兩類，一類以萬科、恒大、保利為首的上市公司，這類房企將今年的任務往前趕，盡量在上半年完成全年銷售任務更大的份額，為下半年留出更多的空間。另一類，或因自身戰(zhàn)略布局，或因產(chǎn)品無法在上半年入市等多重原因，將銷售任務主要放在了二季度。

盡管第一梯隊也產(chǎn)生了分化，不過排名前十的房企整體業(yè)績得以提升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，榜單統(tǒng)計顯示，今年一季度TOP10房企入榜門檻為195億元，較2015年同期增加85億元，同比增長77%。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析，如果按照前一個季度的表現(xiàn)來看，今年千億陣營新增成員可能性非常大，其中最有希望的將是華潤、華夏幸福、融創(chuàng)中國。

統(tǒng)計顯示，融創(chuàng)中國一季度合約銷售金額250.9億元，同比增長73%。對此，融創(chuàng)中國表示，以目前銷售節(jié)奏測算，按照此前公布的年度800億元目標，融創(chuàng)中國一季度已然完成目標的近三分之一。如果以這種銷售速度，融創(chuàng)今年應該可以突破千億元。

此外，華夏幸福與華潤今年也都是晉級千億俱樂部的熱門企業(yè)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，華潤一季度實現(xiàn)業(yè)績265億元。而早在1月12日，華潤置地公布了全年業(yè)績，全年實現(xiàn)合同銷售金額約851.5億元，如果以2015年的851.5億元作為基數(shù)，華潤置地在2016年只需保持17%的增長，即可躋身千億俱樂部。

二三季度壓力加大

對于今年接下來的三個季度，雖然仍有不少開發(fā)商表達了對全年市場的樂觀情緒，部分計劃加大推盤量和開工量，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，受到調(diào)控政策的影響，預計2016年全年市場波動較大，隨時可能有新的變化產(chǎn)生。

近期各地政策密集出臺，將對開發(fā)商或多或少產(chǎn)生影響。丁祖昱指出，未來，由于上海、深圳等核心城市政策收緊，以及可能擴展到其他熱點城市的預期，將一定程度影響這些城市的信心和需求，在這些城市布局的房企將受到一些影響。

近期，包括深圳、上海、北京一線城市以及南京、廊坊、大廠、香河等一線城市周邊區(qū)域均出臺相關(guān)限購政策。實際上，隨著相關(guān)政策的出臺，各地樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫趨勢。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌近期在年報的發(fā)布會上表示，上海和深圳新政發(fā)布以后，相信北京也會有這樣的政策出來。在他看來，“這個政策對市場肯定會影響特別大，最起碼銷售量會下降比較快，一方面是因為有些人沒有購房資格，另一方面是因為對金融杠桿的收緊，這將對購房者的影響特別大。”

一線城市樓市政策收緊后，市場壓力逐漸增大。上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，二季度房企的推盤策略會呈現(xiàn)分化態(tài)勢，對于部分房企來說，會結(jié)合城市去庫存的戰(zhàn)略導向，積極進行項目營銷，讓利促銷措施或?qū)⒂兴黾印?/p>

市場的多變以及經(jīng)濟前景的不明朗，也將給地產(chǎn)行業(yè)帶來真正的考驗。尤其是去年房企業(yè)績上漲，利潤持續(xù)下滑越發(fā)嚴重的背景下，如何提高房企利潤仍是白銀時代的首要問題。

調(diào)整的市場環(huán)境之下，會涌現(xiàn)更多的并購良機。孫宏斌透露，在展望2016年的時候，融創(chuàng)將關(guān)注公開市場和發(fā)揮公司在并購市場的優(yōu)勢，通過靈活的方式繼續(xù)獲取價格合理的土地儲備。