郜飛燕

（焦作市政法委，河南焦作454150）

土地房屋權(quán)屬登記中婚姻關(guān)系審查范圍探析

郜飛燕

（焦作市政法委，河南焦作454150）

土地房屋權(quán)屬登記中婚姻關(guān)系審查范圍混亂問題突出。理論上呈現(xiàn)為實(shí)質(zhì)審查與形式審查的“對立”或“交錯(cuò)”樣貌，實(shí)踐中各登記機(jī)構(gòu)做法不一。透視登記的性質(zhì)、登記機(jī)構(gòu)的權(quán)能、婚姻關(guān)系的易變和救濟(jì)的渠道，實(shí)質(zhì)審查既無依據(jù)也難以操作。在實(shí)質(zhì)事項(xiàng)程序化的理念下，應(yīng)確立合理的審查范圍與切實(shí)可操作的審查標(biāo)準(zhǔn)：審查范圍應(yīng)限于程序性事項(xiàng)，不再審查當(dāng)事人的婚姻狀況，即不再要求當(dāng)事人提供婚姻證明材料，代之以詢問筆錄；審查標(biāo)準(zhǔn)為盡到必要的審慎義務(wù)。

土地房屋；權(quán)屬登記；婚姻關(guān)系；審查范圍

土地房屋權(quán)屬登記的核心價(jià)值在于生成物權(quán)公示效力，婚姻關(guān)系審查的實(shí)質(zhì)是保護(hù)“隱名共有人”的合法權(quán)益。受制于傳統(tǒng)的家庭觀念及法律意識(shí)淡薄，通常房地登記在夫妻一方名下。但是，房地產(chǎn)權(quán)證書作為交易的憑證，是擁有物權(quán)的象征，持有登記在名下的房地產(chǎn)權(quán)證書能夠直接單方實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的效果，這無疑觸動(dòng)了房地登記機(jī)構(gòu)敏銳的神經(jīng)。是否審查婚姻關(guān)系以及在何種程度或范圍內(nèi)審查婚姻關(guān)系，始終成為登記機(jī)構(gòu)揮之不去的困惑。一些登記機(jī)構(gòu)為避免糾紛甚至訴訟的發(fā)生，減輕自身的責(zé)任承擔(dān)，采取審查土地房屋權(quán)屬登記中婚姻狀況或約定等方式。［1］也有不少登記機(jī)構(gòu)徘徊于是否審查婚姻關(guān)系之間，沿循自身摸索出的地方做法。房地登記審查范圍關(guān)涉登記主體的合法權(quán)益，實(shí)踐中各登記機(jī)構(gòu)做法不一，嚴(yán)重影響了房地交易的進(jìn)行，制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文著眼于C市的土地房屋權(quán)屬登記的現(xiàn)實(shí)狀況，以突出存在的婚姻關(guān)系審查范圍問題為中心，正視登記機(jī)構(gòu)亟待解決的實(shí)踐困擾，全面剖解房地登記的理論根基，探求審查范圍和審查標(biāo)準(zhǔn)的出路，希冀對房地權(quán)屬登記理論與登記機(jī)構(gòu)的實(shí)踐操作有所裨益。

一、土地房屋權(quán)屬登記審查婚姻關(guān)系范圍的類型

概觀之，基于登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限，當(dāng)下土地房屋權(quán)屬登記審查婚姻關(guān)系的類型分為三種：形式審查、實(shí)質(zhì)審查與“交錯(cuò)”審查。我國房屋土地登記實(shí)踐中，以上三種類型均不同程度地為各地登記機(jī)構(gòu)所適用。之所以會(huì)產(chǎn)生以上分歧，根本在于法律規(guī)定的模糊。不僅僅是登記機(jī)構(gòu)存在不同的做法，法院在審理相關(guān)案件時(shí)，不同的法院與法官也有著不同的理解與裁判方式。地方法院的裁判態(tài)度通常決定了該區(qū)域土地房屋登記機(jī)構(gòu)審查婚姻關(guān)系的類型，使得登記機(jī)構(gòu)無法自主獨(dú)立行使其審查權(quán)。

（一）形式審查

形式審查即審查申請登記材料形式上是否合法，包括申請材料的完整性、申請材料與登記房地的相關(guān)性、申請材料相互一致、申請材料形式要件全面等。形式審查并不要求事實(shí)與權(quán)利登記的相符合，法律也未賦予就物權(quán)變動(dòng)基礎(chǔ)法律關(guān)系的真實(shí)性進(jìn)行審查的權(quán)力，只要盡到了形式上的審慎審查義務(wù)，便認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)履行了登記職責(zé)。體現(xiàn)在婚姻關(guān)系審查上，則遵循申請主體自行申報(bào)的原則。

（二）實(shí)質(zhì)審查

實(shí)質(zhì)審查是相對于形式審查而言的，在形式審查的基礎(chǔ)上，追求登記主體與實(shí)體權(quán)利的契合。因此，實(shí)質(zhì)審查與形式審查的區(qū)別在于審查范圍是否及于物權(quán)原因行為。［2］物權(quán)原因行為是物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)的基礎(chǔ)，實(shí)質(zhì)審查有替代司法審查之嫌，但是由于實(shí)質(zhì)審查能夠最大程度保證登記的權(quán)利接近事實(shí)，降低登記錯(cuò)誤發(fā)生的概率，而為不少人所提倡。體現(xiàn)在婚姻關(guān)系上，則為要求當(dāng)事人提供婚姻狀況證明。比如，未婚的需要提供未婚證明，離異的需要提供離婚證明和雙方對財(cái)產(chǎn)處分的協(xié)議或公證、裁判文書，喪偶證的需要提供死亡明等，并且就婚姻證明材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。

（三）“交錯(cuò)”審查

“交錯(cuò)”審查是形式審查向?qū)嵸|(zhì)審查過渡的審查類型，它既不是完全的形式審查，也不是完全的實(shí)質(zhì)審查。原則上審查申請材料的形式，例外情況也要對物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)材料進(jìn)行審查，并且在必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)，綜合做出是否登記的判斷。質(zhì)言之，程序性審查為主，必要的核實(shí)為輔?！敖诲e(cuò)”審查主要是基于現(xiàn)行《物權(quán)法》第12條的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要的材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。涉及婚姻關(guān)系狀況的審查，登記機(jī)構(gòu)原則上不對給婚姻關(guān)系審查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)申請人陳述與提供的材料不一致，或者婚姻證明材料有虛假或偽造嫌疑時(shí)，要求申請人提供婚姻狀況證明，必要時(shí)實(shí)地調(diào)查申請人的婚姻狀況。

二、現(xiàn)行土地房屋審查婚姻關(guān)系存在的問題

在土地房屋登記過程中，婚姻關(guān)系狀況如何審查困擾著登記機(jī)構(gòu)。當(dāng)下，以C市Y區(qū)房屋土地登記中心為例，以案例為中心，分析2004年“兩證合一”（國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證）前存在的因婚姻關(guān)系變動(dòng)造成的登記審查難題。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.婚姻存續(xù)期間的房產(chǎn)，離婚協(xié)議約定與事實(shí)不符，如何審查？

案例1：廖某與王某與1995年結(jié)婚，在1998年共同購買了一處住房，并以廖某的名義進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，2002年兩人離婚。如果廖某與王某協(xié)議離婚，在財(cái)產(chǎn)分割中約定“無共同財(cái)產(chǎn)”，廖某現(xiàn)在要辦理兩證合一，這種情況廖某是否可以單方辦理？是否還需要提供2002年至今的婚姻證明？

2.房產(chǎn)證取得后結(jié)婚，是否審查從房產(chǎn)證取得時(shí)間至結(jié)婚時(shí)間的婚姻狀況？

案例2：廖某與王某協(xié)議離婚，雙方約定該套房屋共同共有，但一直未到登記機(jī)關(guān)辦理離婚變更手續(xù)，廖某與2005年與張某再次結(jié)婚，并以張某作為現(xiàn)在的夫妻共有人辦理該套房屋的轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)在受理案件時(shí)，是否應(yīng)該審查廖某在取得房產(chǎn)時(shí)的婚姻狀況？

3.可否依據(jù)離婚調(diào)解書單方辦理房屋變更登記？如果有給付條件，是否可單方辦理？

案例3：廖某與王某通過法院調(diào)解離婚，調(diào)解書上對財(cái)產(chǎn)的分割約定是“由王某分的該套房屋”，王某是否可以憑調(diào)解書單方辦理房屋過戶登記？如果調(diào)解書上還約定“王某需要支付廖某10萬元”，這種情況是否需要廖某共同辦理？王某如果到法院開具生效證明是否可以單方辦理？

4.婚前財(cái)產(chǎn)如何認(rèn)定？

案例4：劉某在2000年購買了住房一套，于2002年與李某結(jié)婚。劉某在未提供婚前財(cái)產(chǎn)公證及其他個(gè)人財(cái)產(chǎn)證明的情況下，以該套房屋系婚前購買為由，以個(gè)人名義轉(zhuǎn)讓該套房屋，劉某是否可以單方辦理轉(zhuǎn)移登記？劉某與李某2003年離婚，離婚協(xié)議上約定“雙方未對共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割”，劉某以婚前財(cái)產(chǎn)為由申請辦理房屋變更登記？是否允許？

5.多手婚姻關(guān)系如何審查？

案例5：20世紀(jì)80年代初登記結(jié)婚，取得房屋所有權(quán)，1989年離婚，1990年代再次結(jié)婚，1999年再次離婚，2005年申請兩證合一，如何審查婚姻關(guān)系？只審查房屋取得時(shí)的婚姻關(guān)系以及相關(guān)的約定，還是審查所有節(jié)點(diǎn)的婚姻關(guān)系？

6.是否需要提供未婚證明？

案例6：李某與1999年購買一套住房，2001年與陳某結(jié)婚，2006年雙方通過民政部門登記機(jī)構(gòu)辦理離婚手續(xù)，財(cái)產(chǎn)出來協(xié)議上注明雙方無共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)李某轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。是否需要提供購房時(shí)至結(jié)婚登記期間的未婚證明？根據(jù)提供的未婚證明，李某是否可以單方轉(zhuǎn)讓？轉(zhuǎn)讓時(shí)，是否提供離婚至今的婚姻證明，如果2007年再次結(jié)婚，是否需要現(xiàn)在的配偶到場？

7.農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房的辦理

案例7：王某與周某于1997年結(jié)婚，1998年王某通過農(nóng)轉(zhuǎn)非安置取得房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在王某名下，2004年王某與周某經(jīng)法院調(diào)解離婚，調(diào)解書上未將安置房納入共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)王某需要轉(zhuǎn)讓安置房，原配偶周某無法聯(lián)系到場，如何處理？

以上關(guān)于婚姻關(guān)系審查的問題，要求提供的證明材料較多，一般要去多個(gè)部門或單位調(diào)取或查找相關(guān)證據(jù)材料。

三、確定土地房屋權(quán)屬登記婚姻關(guān)系

審查范圍的理論根基

確定土地房屋權(quán)屬登記婚姻關(guān)系審查范圍，必須在理論層面探究其理論根基。明確登記機(jī)構(gòu)的登記性質(zhì)，剖析登記機(jī)構(gòu)的權(quán)能，正視婚姻關(guān)系的不穩(wěn)定性，并就婚姻關(guān)系審查范圍在婚姻法及其司法解釋內(nèi)探討其救濟(jì)渠道，才能在實(shí)踐中找到登記機(jī)構(gòu)的位置，盡快朝正確的方向轉(zhuǎn)變。

（一）土地房屋登記的性質(zhì)

關(guān)于土地房屋登記的性質(zhì)歷來爭議較大。但是，就法律的規(guī)定可見一斑。2008年7月1日起《房屋登記辦法》開始施行，將房屋登記界定為記載房屋權(quán)利和其他事項(xiàng)于房屋登記簿上的行為。改變了1998年1月1日起施行的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中對于登記的界定，即“確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系”。將登記視為確權(quán)行為則混淆了其與司法權(quán)的邊界。實(shí)際上，登記只是物權(quán)變動(dòng)的一個(gè)環(huán)節(jié)或者說一個(gè)程序，使其產(chǎn)生公示公信的效果。登記本身并非賦予申請主體以物權(quán)，也不對權(quán)利關(guān)系作出判斷，只是記載權(quán)利的狀態(tài)。因此，《房屋登記辦法》準(zhǔn)確把握了登記的記載本質(zhì)，私法屬性濃厚。因登記不確認(rèn)權(quán)屬，且不改變財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，無需對婚姻關(guān)系進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

（二）土地房屋登記機(jī)構(gòu)的權(quán)能

審查人員的職權(quán)是依照規(guī)定辦理土地房屋登記。無論是《房屋登記辦法》還是《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》均未規(guī)定必須審查申請主體的婚姻關(guān)系?！痘橐龇ā芬?guī)定的在婚姻關(guān)系存續(xù)期間產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)雙方共有，是一方財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵害時(shí)的實(shí)體法依據(jù)?！斗课莸怯涋k法》要求財(cái)產(chǎn)共有人共同申請登記。但是，申請人在提供符合登記條件的材料時(shí)，登記機(jī)構(gòu)必須及時(shí)辦理登記手續(xù)。也就是說，婚姻關(guān)系并非是必經(jīng)審查范圍。此外，由于登記機(jī)構(gòu)的人員有限，審查婚姻關(guān)系不僅增加了工作量，影響交易的效率，并且無法從根本上解決問題。在特殊的情形下反而會(huì)侵害申請主體的合法權(quán)益，在多重婚姻的情形下，要求申請主體提供各段婚姻關(guān)系證明，以及在無法提供時(shí)要求另一方到場核實(shí)，往往在客觀上難以實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)實(shí)的婚姻關(guān)系情況紛繁復(fù)雜，登記機(jī)構(gòu)無法窮盡所有具體的情形，即存在“審查不盡”的結(jié)果。故而，必須針對不同的個(gè)體采取不同的審查方式。不同的登記人員的審查經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)存在差異，在個(gè)案審查的方式也會(huì)有較大的不同。

（三）婚姻關(guān)系的不穩(wěn)定性

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展沖擊著傳統(tǒng)的婚姻關(guān)系，婚姻關(guān)系極不穩(wěn)定，證明及審查婚姻狀況往往事與愿違。首先，婚姻關(guān)系的證明材料并非絕對真實(shí)。據(jù)訪談?wù){(diào)查，在房屋土地登記中要求提供婚姻關(guān)系證明，大多數(shù)離婚證是偽造或虛假的。申請人員在提供偽造的登記申請材料時(shí)，審查婚姻關(guān)系徒勞無益。其次，有的申請人無法提供結(jié)婚證或離婚證，通過工作單位或居委會(huì)、村委會(huì)、街道辦事出具婚姻證明材料，或者提供流動(dòng)人口生育證明。如果存在戶口遷移或者配偶一方為外國國籍，開具證明困難重重。再次，多次結(jié)婚、離婚的現(xiàn)象較為普遍，這種情況下申請登記的例子不在少數(shù)。但是，每段婚姻關(guān)系均有可能對財(cái)產(chǎn)做出約定，卻又未辦理變更登記，要求所有的離婚當(dāng)事人共同辦理，幾無可能。

（四）救濟(jì)的渠道

登記的權(quán)利與事實(shí)不一致時(shí)，行政法規(guī)與司法解釋規(guī)定了全面的救濟(jì)渠道。救濟(jì)渠道包括訴訟外的渠道和訴訟內(nèi)的渠道。訴訟外的救濟(jì)渠道是按照《房屋登記辦法》的規(guī)定，通過“更正登記”和“異議登記”的程序，變更土地房屋的權(quán)利歸屬。訴訟內(nèi)的救濟(jì)渠道是依據(jù)法律的規(guī)定通過對另一方提起訴訟來保障自身的權(quán)益?，F(xiàn)行法律及相關(guān)司法解釋已經(jīng)解決了夫妻一方私自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第11條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”該司法解釋意味著登記機(jī)構(gòu)只要形式審查符合要求則不承擔(dān)法律責(zé)任。因此，在取得登記情形下，另一方可以通過訴訟外的渠道救濟(jì)權(quán)利；在處分登記情形下，另一方可以通過訴訟內(nèi)的渠道救濟(jì)權(quán)利。

四、土地房屋權(quán)屬審查婚姻關(guān)系的地方經(jīng)驗(yàn)

近年各地登記機(jī)構(gòu)正在逐步走向“正途”，殊值借鑒?？疾旄鞯胤降怯洐C(jī)構(gòu)的規(guī)定，能夠總結(jié)有益的經(jīng)驗(yàn)，以確定科學(xué)合理審查的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

（一）江西南昌：房屋取得登記不審查婚姻關(guān)系

2015年6月23日《南昌市城市房屋依申請登記操作辦法》開始施行。房屋登記實(shí)行申請人自行申報(bào)單獨(dú)或共有情況，登記機(jī)構(gòu)詢問相關(guān)情況，詢問情況與申請主體提供的申請材料一致的，申請人不再需要提供婚姻狀況證明，直接予以登記。在進(jìn)行取得登記時(shí)，以商品房買賣合同或發(fā)票上記載的主體為基礎(chǔ)。［3］

（二）福建龍巖：房屋轉(zhuǎn)移、抵押取消婚姻關(guān)系審查

為了便于群眾登記，簡化登記程序。2014年9月福建龍巖市在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押登記中取消審查婚姻關(guān)系，主要原因是實(shí)際操作中登記申請人婚姻多次變更，結(jié)婚、離異、再婚等，逐一審查使得登記程序煩瑣，申請人需要提供更多的材料進(jìn)行證明。該舉措實(shí)施后，當(dāng)?shù)貓?bào)紙等新聞媒體公開進(jìn)行了報(bào)道，龍巖市民紛紛到房屋登記中心申請?jiān)黾铀袡?quán)人登記。［4］

（三）浙江溫州：不再審查婚姻關(guān)系

2014年5月溫州市政府出臺(tái)《溫州市房地產(chǎn)“多證聯(lián)辦”工作實(shí)施方案》，房屋登記機(jī)構(gòu)不再直接審查婚姻關(guān)系，以尊重申請人的意思自治。但是，如果夫妻雙方共同購買房屋，則需要雙方作為買方共同簽訂房屋買賣合同，并共同辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。一方的名下的房屋可直接辦理轉(zhuǎn)移、抵押等手續(xù)。購房后婚姻關(guān)系變化的，不影響產(chǎn)權(quán)證書的辦理。離婚約定共有或非登記方所有，雙方共同辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

五、完善土地房屋登記中婚姻關(guān)系的審查

我們應(yīng)當(dāng)在實(shí)質(zhì)事項(xiàng)程序化的理念下，確立合理的審查范圍與切實(shí)可操作的審查標(biāo)準(zhǔn)：審查范圍應(yīng)限于程序性事項(xiàng)，不再審查當(dāng)事人的婚姻狀況，即不再要求當(dāng)事人提供婚姻證明材料，代之以詢問筆錄；審查標(biāo)準(zhǔn)為盡到必要的審慎義務(wù)。

（一）審查理念：實(shí)質(zhì)事項(xiàng)程序化

土地房屋登記機(jī)構(gòu)并非裁判機(jī)關(guān)，不享有對實(shí)體權(quán)利義務(wù)進(jìn)行預(yù)斷與處分的權(quán)力。實(shí)質(zhì)事項(xiàng)程序化是正當(dāng)程序理念在土地房屋登記審查上的具體化，也是程序法治的體現(xiàn)，沿循正當(dāng)程序所得出的結(jié)果即被認(rèn)為是正當(dāng)?shù)?。?shí)質(zhì)事項(xiàng)程序化的核心在于依據(jù)既定的程序規(guī)程，審查材料的形式要件，滿足程序要求的予以登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變追根問底、確保真實(shí)的理念，以實(shí)質(zhì)事項(xiàng)程序化理念為指導(dǎo)，堅(jiān)持依法審查和依申請登記的原則，在權(quán)限范圍內(nèi)嚴(yán)格履行登記審查職責(zé)。

（二）審查范圍：取消婚姻關(guān)系的審查

土地房屋登記在夫妻一方的名下并不影響財(cái)產(chǎn)共有的性質(zhì)。在土地房屋登記過程中，登記機(jī)構(gòu)不予審查婚姻關(guān)系。土地房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)基礎(chǔ)材料或者登記薄的記載，根據(jù)申請人的申請?jiān)O(shè)立或變動(dòng)物權(quán)。［5］申請人進(jìn)行取得登記時(shí)，需提供商品房買賣合同和其他基本的登記要件信息材料；申請人進(jìn)行變更登記時(shí)，需提供登記在其名下的土地房屋產(chǎn)權(quán)憑證或者其他能證明房屋歸其所有的生效判決書、裁決書、調(diào)解書和其他基本的登記要件信息材料。以上登記時(shí)，是否申請人單獨(dú)所有或者共同共有、按份共有，由登記機(jī)構(gòu)工作人員以詢問的方式查明，并由申請人簽字和按捺手印。財(cái)產(chǎn)共有的應(yīng)當(dāng)由雙方共同辦理土地房屋權(quán)屬登記。取消婚姻關(guān)系的審查，有利于督促夫妻一方及時(shí)主張自己的權(quán)利，以申請?jiān)黾庸灿腥说某绦?，即通過變更登記維護(hù)合法權(quán)益。這種方式有助于提高審查效率，避免無益審查和超越職權(quán)的實(shí)質(zhì)審查。

（三）審查標(biāo)準(zhǔn)：必要審慎義務(wù)

審查標(biāo)準(zhǔn)為形式審查，要求登記機(jī)構(gòu)盡到必要的、合理的審慎義務(wù)。判斷登記機(jī)構(gòu)是否盡到上述義務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn)在于：一是申請材料是否存在明顯的瑕疵。二是申請材料之間是否存在明顯的不一致或矛盾之處。有核實(shí)或查驗(yàn)的必要的，則要求申請人進(jìn)一步提供材料，也可以現(xiàn)場查看。關(guān)于未盡到必要的審慎義務(wù)的責(zé)任追究，原則上實(shí)行惡意申請登記主體的民事責(zé)任與登記機(jī)構(gòu)的行政責(zé)任相結(jié)合的責(zé)任追究制度。一方面能夠威懾登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照程序事項(xiàng)的要求依法登記；另一方面追究惡意申請主體的民事侵權(quán)責(zé)任，保障“隱名共有人”的合法權(quán)益。因夫妻雙方自身原因?qū)е碌牡怯浽谄渲幸环矫?，不能將?zé)任歸于登記機(jī)構(gòu)或善意取得第三人。值得注意的是，《物權(quán)法》規(guī)定登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，是建立在登記機(jī)構(gòu)未盡到合理的注意義務(wù)或者必要的審慎義務(wù)基礎(chǔ)之上。換言之，只有在登記工作人員故意或重大過失導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，并給當(dāng)事人造成損失的，登記機(jī)構(gòu)才承擔(dān)損害賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)不再因婚姻關(guān)系的審查而承擔(dān)責(zé)任。

結(jié)論

土地房屋權(quán)屬登記審查婚姻關(guān)系沒有任何法律及登記相關(guān)行政法規(guī)依據(jù)，也不符合基本的法理。無休止的審查既不能達(dá)到完全審查的效果，也徒增人力資源的浪費(fèi)，只是審查機(jī)構(gòu)的一廂情愿，最終只能造成“出力不討好”的后果。事實(shí)上，取消婚姻關(guān)系審查，并不意味著降低登記的要求，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)定期管理與培訓(xùn)，提高工作人員的專業(yè)素質(zhì)，須具備辨別材料真?zhèn)蔚乃仞B(yǎng)，能夠敏銳察覺相互沖突之處。同時(shí)，相關(guān)辦法出臺(tái)后加強(qiáng)媒體的宣傳報(bào)道，使申請人自行申報(bào)與變更登記、異議登記、訴訟救濟(jì)等關(guān)聯(lián)制度相銜接，真正實(shí)現(xiàn)預(yù)防錯(cuò)誤登記與治理錯(cuò)誤登記，形成完整的土地房屋權(quán)屬登記及其救濟(jì)體系。

［1］王大龍.“房屋登記機(jī)構(gòu)審查申請人婚姻狀況的風(fēng)險(xiǎn)與對策”［J］.中國房地產(chǎn),2012（10）.

［2］陳華斌.物權(quán)法研究［M］.香港:金橋文化出版有限公司, 2011:300.

［3］萬仁輝.江西南昌7月起房屋登記不再審查婚姻證明［N/OL］.江西日報(bào)，［2015-06-05］.http://house.ifeng. com/detail/2015_06_24/50444729_0.shtml s=pc.

［4］龍巖市房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押將取消婚姻狀況審查［EB/OL］.閩西新聞網(wǎng)，［2015-06-05］.http://news.66163. com/2014-09-19/944237.shtml.

［5］朱正好.不能將婚姻關(guān)系與物權(quán)歸屬關(guān)系混為一談——小議房屋登記中是否審核申請人的婚姻狀況問題［J］.中國房地產(chǎn),2015（5）.

（責(zé)任編輯：張惠fszhang99@163.com）

A Study on the Examination Scope of the Marriage Relationship in the Registration of Land Ownership

GAOFei-yan
（Politics and LawCommittee ofJiaozuoCity,Jiaozuo454150,China）

There are so much chaos prominent in examination scope of the marriage relationship in the registration of land ownership.It presented for“opposition”or“staggered”appearance for substantive examination and formal examination in the theory.The practice of different registration agencies are not the same.From the nature of the registration,the powers and functions of the registration,the variable and the relief of the marriage relationship,substantive examination not only has no basis but also difficult to operate. Under the concept of substantive matters,it should establish a reasonable scope of review and practical operation of the review criteria.The scope of review should be limited to procedural matters,not to review the status of the parties to the marriage.It suggests that the parties are no longer required to provide proof of marriage material,which replaced with inquiry transcripts.The review criteria should do the necessary duty of prudence.

land and property;registration of land ownership;marriage relationship;examination scope

D922.38

A

1008-018X（2016）04-0064-05

2016-05-12

郜飛燕（1983-），女，河南焦作人，河南省焦作市政法委辦事科員，法律碩士。