李明波

中國買房最困難的階層還是二三十歲的這批人，他們大多工資不高，購房壓力大。我們說要發(fā)揮創(chuàng)新精神，年輕人沒有壓力和負(fù)擔(dān)，才可以放手去創(chuàng)新。

房?jī)r(jià)的又一輪暴漲，讓剛走出校門、在城市打拼的年輕人，在北上深等一線城市買套房已經(jīng)變得越來越不現(xiàn)實(shí)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華南理工大學(xué)公共政策研究院執(zhí)行院長(zhǎng)楊沐教授曾經(jīng)在新加坡工作多年，他對(duì)此現(xiàn)象感到很不理解。

在接受南風(fēng)窗特約記者專訪時(shí)，楊沐表示新加坡的年輕人不存在工作多年后買不起房的現(xiàn)象，這一點(diǎn)值得中國借鑒。他介紹說，新加坡的住房制度能保證新加坡人，只要有工作就有公積金，只要有公積金就能買得起房子。即便新加坡的清潔工和收銀員拿的是最低收入，每個(gè)月收入1000新元，但他們?cè)谛录悠露寄苜I得起房子。

84%的民眾住在政府組屋

《南風(fēng)窗》：先請(qǐng)你介紹一下，新加坡在購房方面有沒有為年輕人提供購房便利的政策和經(jīng)驗(yàn)？

楊沐：我在新加坡智庫工作過多年，年輕人在那里工作一兩年以后買房子不是一個(gè)多大的問題。當(dāng)然他們負(fù)擔(dān)貸款的時(shí)間也比較長(zhǎng)。在這方面，新加坡還是有些經(jīng)驗(yàn)可以供中國借鑒：第一，新加坡確實(shí)能夠做到讓年輕人容易購房。新加坡是84%的民眾住在組屋里，組屋是政府興建的房子，82%是自己買下來的，2%是租的；而私人購買住房的民眾只占16%。（見圖1）

第二，新加坡的制度能保證新加坡人，只要有工作就有公積金，有公積金就能買得起房子。新加坡的組屋分為好多種類型，有兩房式，三房式，四房式和五房式的類型，另外還有老人公寓，屬于單身年輕人的住房等，基本上是以上6種類型。這6種房型分兩類，一類是一手房，就是民眾第一次買房時(shí)可以向政府申請(qǐng)補(bǔ)貼；第二個(gè)是在市場(chǎng)上可以買賣的二手房。如果你嫌房子小，可以在住房市場(chǎng)中賣出去，然后另外加錢買個(gè)更大的房子。這兩種市場(chǎng)的存在使得年輕人很容易在開始工作時(shí)先買個(gè)房子住起來，然后等到工資上漲后，可以再買更好的房子。這就形成了一套機(jī)制。

第三，新加坡的住房貸款主要是使用公積金，而不是銀行貸款。這就意味著民眾的工資收入實(shí)際是不受購房的影響，所以民眾就比較容易買房子。

第四，政府給不同的房子以不同的購房補(bǔ)貼。特別是收入比較低的，給的補(bǔ)貼就比較高；收入比較高的，給的補(bǔ)貼就低一些。

《南風(fēng)窗》：請(qǐng)你用具體的例子來說明一下。

楊沫：這里我有一個(gè)2009年新加坡的購買組屋實(shí)際記錄的整體分析。

從圖2我們可以看到，買兩房式的，政府補(bǔ)貼是4萬新加坡元（以下簡(jiǎn)稱新元，1新元約等于5元人民幣），三房式組屋的政府補(bǔ)貼3.5萬新元，四房式的政府補(bǔ)貼平均為1萬新元，五房式的政府不提供補(bǔ)貼。

每個(gè)月用公積金分期付款的數(shù)額，二房式的公積金還款是225新元，三房式的是461元，四房式的是955元，五房式的是1189元。這個(gè)是挺有意思的，因?yàn)橘徺I二房式的人，是新加坡工資收入最低的一群人，而他們的最低工資收入是每月1000新元。而按照公積金制度，自己交20%，政府或雇主給20%，也就是有400新元的公積金。而購買二房式組屋的話，你需要每個(gè)月支付公積金220新元。也就是說一個(gè)人工資收入1000新元，他就可以買得起房子。然后如果是夫婦兩人一起工作，兩個(gè)人一起就是2000新元，他們就可以輕松購買二房式和三房式的組屋。

新加坡國立大學(xué)的畢業(yè)生，現(xiàn)在月收入起薪是3000新元左右，新加坡的polytechnic， 就是比中國的中專要強(qiáng)一點(diǎn)，比大專要弱一點(diǎn)的學(xué)校，他們拿的是一般的文憑證書，在人才市場(chǎng)上很容易找到工作，一個(gè)月工資收入是2000新元，如果組成家庭，夫婦兩人一共是4000新元，他們的40%的公積金補(bǔ)貼就是1600新元，連五房式的房子都可以買得起。換言之，在新加坡，只要你有工作就能買得起房子。

年輕人不存在工作多年買不起房現(xiàn)象

《南風(fēng)窗》：如果購買新加坡的組屋，需要的最低首付是怎樣？

楊沐：首付一般來說是10%，比如說二房式2009年的平均售價(jià)是9.6萬新元，以10萬新元計(jì)算，10%就是1萬新元。而政府的補(bǔ)貼平均就是4萬新元，也就是說，他根本就不需要首付，因?yàn)檎呀?jīng)幫他們支付了。如果是20萬的住房，10%就是2萬新元。新加坡的年輕人，以3000新元的月工資收入去打拼，工作一兩年后基本上就能達(dá)到一兩萬新元的收入。所以新加坡年輕人買房，首付不是個(gè)問題。

一般來說，新加坡買房還有一個(gè)方法，就是從銀行貸款。如果公積金付款不夠還可以從銀行貸款。公積金貸款對(duì)一般的新加坡人不成問題；但是新加坡的“新移民”，因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間不多，自己的公積金不多。比如我在1992年到新加坡，1993年就買房子了。因?yàn)槲业哪挲g較高，所以我的公積金就只能申請(qǐng)到12年的貸款。當(dāng)時(shí)我從公積金貸了12萬，再加上首付2萬，總共14萬，剩下的6萬就從銀行借。每個(gè)月我要還給銀行利息1200新元左右。而當(dāng)時(shí)我如果在市場(chǎng)上租一套同樣的四房式房子，每個(gè)月也需要1200新元的租金。也就是說，我把用于租房的錢付給銀行而不是房主，12年后這個(gè)房子就是我自己的了。

所以說，這不僅對(duì)新加坡本國人來說很容易，而且對(duì)新加坡的新移民相對(duì)來說也很容易。當(dāng)然最近幾年新加坡為了控制組屋房?jī)r(jià)漲得太快，開始采取新措施，要求新移民在工作3年以后才能在二手市場(chǎng)購買組屋。這同以前剛到新加坡就可以買房就不太一樣。

《南風(fēng)窗》：新加坡的購房政策還有沒有別的一些特色？

楊沫：“我們還要注意到，新加坡的購房補(bǔ)貼政策，除了補(bǔ)助窮人，還重點(diǎn)補(bǔ)助家庭、小孩和需要照顧老人的家庭。因而它有鼓勵(lì)婚姻和鼓勵(lì)家庭生活的效果。在新加坡如果要申請(qǐng)政府組屋，優(yōu)先照顧已婚人士。沒結(jié)婚的單身人士也可以申請(qǐng)，但是要35歲以上，而且只能申請(qǐng)65平米的小型住房。如果結(jié)了婚就可以申請(qǐng)三房式、四房式等住房。凡是有小孩的家庭，也會(huì)在申請(qǐng)組屋時(shí)優(yōu)先被批準(zhǔn)。此外，如果你買的房子和你的父母住得較近，政府還特別給你提供1萬新元補(bǔ)貼。所以說通過政府補(bǔ)助，它起到了鼓勵(lì)家庭照顧父母，鼓勵(lì)生育小孩，鼓勵(lì)結(jié)婚等效果。

通過這幾個(gè)方面，我們可以看到新加坡的年輕人不存在工作多年后買不起房的現(xiàn)象。即便新加坡的清潔工拿的是最低收入，每個(gè)月1000新元，超市里的收銀員也是低收入群體，這些人在新加坡都能買得起房子。

另外我還看到網(wǎng)上有一篇文章在介紹新加坡組屋制度時(shí)，有個(gè)不準(zhǔn)確的說法是，新加坡人用收入的20%還房貸。這個(gè)說法是不對(duì)的：我們說新加坡人還房貸，它的房貸是公積金的房貸，公積金里的房貸是使用公積金存款，個(gè)人存入月工資的20%，雇主存入20%。因而，還房貸對(duì)新加坡人的實(shí)際收入沒有影響，不能簡(jiǎn)單說成是工資收入的20%還貸。也就是說在新加坡，只要是有工作的，還房貸不影響你的月收入。

在新加坡這樣的購房政策下，“房奴”壓力不是很大。而且盡管私人買了房子，房?jī)r(jià)也漲得比較慢。新加坡政府政策的目的是，隨著房?jī)r(jià)的上漲，購房者除了帶著公積金退休以外，房子本身有一個(gè)增值，來保證退休以后的生活，這個(gè)政策體系是比較完善的。

要讓中國的年輕人放手去創(chuàng)新

《南風(fēng)窗》：你覺得這些經(jīng)驗(yàn)?zāi)苡玫街袊鴥?nèi)地嗎？

楊沐：表面上看，中國和新加坡有很多不同。新加坡現(xiàn)在一共是530萬人口，中國14億人口。新加坡700平方公里，中國960萬平方公里。但是我感覺我們應(yīng)該學(xué)的是新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則和思路。

第一，新加坡從上世紀(jì)60年代李光耀就提出“居者有其屋”，在這種思路主導(dǎo)下，新加坡的青年人、社會(huì)精英都很容易買房子，這個(gè)原則我們可以學(xué)。中國買房最困難的階層還是二三十歲的這批人，他們大多工資不高，購房壓力大。我們說要發(fā)揮創(chuàng)新精神，年輕人沒有壓力和負(fù)擔(dān)，才可以放手去創(chuàng)新。這是第一個(gè)應(yīng)該學(xué)的東西。

第二，新加坡的房?jī)r(jià)也是隨著市場(chǎng)不斷變化，但其調(diào)控政策很成熟。新加坡政府每年新建組屋數(shù)量是不一樣的，數(shù)量跟著市場(chǎng)走，在經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候就建很多房子，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)就有比較多的庫存，政府新建組屋的數(shù)量就下降。最多的時(shí)候，每年新建2.6萬多套組屋，最少的時(shí)候是3000多套。新加坡政府通過新建房數(shù)量改變供給量，再通過其他政策，像貸款政策等來調(diào)控房?jī)r(jià)。

新加坡政府調(diào)控房?jī)r(jià)特別注意跟人均收入聯(lián)系在一起。2014年新加坡組屋的價(jià)格開始下跌，政府新建組屋的數(shù)量也一直在下降，2014年比2013年減少25%，大約1.6萬套。但是2014年政府仍不放寬對(duì)房?jī)r(jià)的擠壓措施，為什么呢？按新加坡政府的計(jì)算，從2009年～2014年，新加坡私人房子的價(jià)格已經(jīng)上漲50%，但是新加坡的人均收入只上漲30%，個(gè)人收入增幅沒趕上私人房產(chǎn)漲幅，所以還要繼續(xù)擠壓房?jī)r(jià)。我們可以看到，新加坡的房?jī)r(jià)盡管也在漲，但是房?jī)r(jià)漲得不能比老百姓收入漲得還快。

第三，老百姓需要有買賣組屋的機(jī)會(huì)，讓他有渠道通過個(gè)人努力來改善住房條件。新加坡法律體系嚴(yán)密得讓你不可能有兩三套組屋，因?yàn)檫@是違法的。如果老百姓收入提高后，就回到市場(chǎng)上把已有的房子賣掉，同時(shí)買進(jìn)一套更好的。這就意味著老百姓有機(jī)會(huì)、有空間通過自己努力來改善住房條件。