黃　瑩

(作者單位：東南大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院)

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房價上漲對城鎮(zhèn)居民收入分配的影響分析

黃瑩

房價的不斷上漲在社會經(jīng)濟的諸多方面對人們生活產(chǎn)生影響。本文探討房價與分配比例之間存在相互作用關(guān)系，并從通貨膨脹、資產(chǎn)的財富效應(yīng)、消費等角度具體研究其影響機制，提供政策參考依據(jù)。

收入分配；房地產(chǎn)；通貨膨脹；財富效應(yīng)；消費

自1998年9月1日起，國家出臺調(diào)控政策在全國范圍內(nèi)取消福利分房，從此個人作為房屋的需求者被迫走進(jìn)了房地產(chǎn)市場。近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：房屋市場化階段(規(guī)模擴大、價格日益攀升)，平穩(wěn)過渡階段(政府調(diào)控與市場改革)和進(jìn)一步發(fā)展階段(金融危機背景下政府積極的財政政策和貨幣政策下房地產(chǎn)市場的發(fā)展)。由于房屋具有消費品和投資品的雙重屬性，房價的變化在生活的各個方面影響著人民的生活質(zhì)量與收入分配水平。

本文在探究房地產(chǎn)價格變動對收入分配的具體影響的基礎(chǔ)上，表明對房地產(chǎn)價格控制的必要性和嚴(yán)峻性，并深入探究其內(nèi)在作用機制，尋找可行的調(diào)控方案與政策意見。

房地產(chǎn)作為家庭持有的資產(chǎn)具有財富效應(yīng)，顏色、朱國鐘(2014)提出房價持續(xù)增長帶來財富效應(yīng)，并通過家庭資產(chǎn)增值的方式促使國民經(jīng)濟的增長。但是房價的增長具有時限，使得家庭為了買房或還貸而壓縮消費。范方志與李海海(2010)認(rèn)為現(xiàn)行的CPI指標(biāo)未包含房地產(chǎn)等資產(chǎn)的價格，而房地產(chǎn)價格的上漲實際上已經(jīng)深刻的影響了當(dāng)前的物價水平，形成通貨膨脹，在不同的消費傾向的作用下，實現(xiàn)對國民收入的重新分配。李實(2007)認(rèn)為房價上漲使得高收入階層獲得更大的收益，從而推動收入差距的擴大。

購房作為消費或者投資行為對居民支出產(chǎn)生影響。金大龍(2012)從消費和投資兩個角度分析認(rèn)為房價影響收入分配的方式為通貨膨脹、財富效應(yīng)和消費擠出效應(yīng)。茅于軾(2005)、劉琳(2007)等認(rèn)為高收入階層較高的支付能力和購買意愿是房價上漲的主要原因。

房地產(chǎn)作為目前國家支柱型產(chǎn)業(yè)之一對國民經(jīng)濟水平產(chǎn)生影響。武傳德、楊勇(2004)闡述了高收入階層的主導(dǎo)性消費支出支撐了房地產(chǎn)這類高利潤行業(yè)的發(fā)展，資金在資本內(nèi)部的相互強化下，高利潤行業(yè)的高速發(fā)展使得總體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)增長模式發(fā)生扭曲，進(jìn)而影響國民收入分配結(jié)構(gòu)。因而社會財富高收入階層富集，擴大收入差距。石弘(2007)通過協(xié)整分析和格蘭杰因果檢驗等實證研究方法認(rèn)為商品房價格與基尼系數(shù)存在單向因果關(guān)系。

本文認(rèn)為房價上漲與收入分配存在交互的相互作用關(guān)系。一方面，房地產(chǎn)價格的上漲使得擁有資產(chǎn)的高收入階級實現(xiàn)資產(chǎn)的財富效應(yīng)，獲得巨大的資本收益，而低收入階級在不可忽視的通貨膨脹的影響下實際收入不斷貶值，在房價上漲的大背景下，儲蓄下的資金顯得杯水車薪。

另一方面，收入分配差距的擴大會帶來高收入階級擁有的財富過多，需要尋找資產(chǎn)投資和實現(xiàn)資產(chǎn)增值的途徑，而房地產(chǎn)市場的高額回報率廣泛吸引資金的流入，實現(xiàn)高收入階級資產(chǎn)的保值與增值，從而加劇了收入分配的不公平。

房價對收入分配的影響主要有三個方面：有效需求、信貸約束以及通貨膨脹效應(yīng)。

從有效性需求角度考慮，房價上漲確實帶來了財富效應(yīng)，促進(jìn)了總體收入的上漲。然而財富效應(yīng)在不同收入階層的影響不同。隨著房價的上漲投機需求和資產(chǎn)保值的需求在擴大，而剛性需求由于得不到滿足而被抑制。

對于房地產(chǎn)而言，高收入階級的需求主要集中于投機需求和投資需求。當(dāng)下寬松的貨幣政策下，社會普遍的流動性過剩，而財富集中于高收入階級的手中，因而高收入階級手中的流動性過剩也就更加明顯。當(dāng)今中國的金融管制尚未完全開放，投資渠道有限，而房地產(chǎn)市場收益率相對保持穩(wěn)定，這就造成了高收入階級對房地產(chǎn)的巨大的投機性需求。資產(chǎn)的保值需求主要體現(xiàn)在社會總體的通貨膨脹，在貨幣貶值的背景下，銀行存款日益縮水，股市低迷，高收入階級就需要房地產(chǎn)投資來對資產(chǎn)進(jìn)行保值并增值。

對低收入階級來說，中國傳統(tǒng)思想觀念和房屋租賃市場不成熟使得買房成為一項剛性需求，這也解釋了中國人對房價收入比的高額承受能力。在房價上漲遠(yuǎn)高于收入上漲的時候，買房的負(fù)擔(dān)更重，剛性需求被壓制。從家庭收入數(shù)據(jù)分析來看，低收入階級的收入增長速度遠(yuǎn)低于社會總體的增長速度。即低收入階級財富的增長水平低于社會平均水平，實際收入下降。

總的來說，高收入階級的買房需求隨著收入的增加而增加，因為房價的上漲使得他們的投機需求、保值需求都得到滿足，在資產(chǎn)增值的財富效應(yīng)的作用下，邊際消費傾向變大，進(jìn)一度加大投資力度，從而高收入階級更富。而低收入階級在房地產(chǎn)價格上升的同時實際收入下降，從而收入差距擴大。

從信貸約束角度考慮，不同的資本積累導(dǎo)致高收入階級和低收入階級面臨不同的信貸環(huán)境。低收入階級買房的剛性需求是房價上漲的強力支撐，然而低收入階級買房相比高收入階級更難以得到信貸支持，而房地產(chǎn)公司的定位與低收入階級的需求之間又存在差異，難以找到適合自己收入水平的房屋。其主要的收入來源在支撐日常生活之余，難以進(jìn)行其他方面的投資獲益。低收入階級的剛性需求隨著房價的上升被抑制，而高收入階級則應(yīng)用寬松的信貸環(huán)境進(jìn)行財產(chǎn)性投資獲取收益。因而在不同信貸約束水平下帶來的流動性差異使得社會收入差距擴大。

從通貨膨脹的角度考慮，房價上漲一方面拉動了通貨膨脹帶動物價的上漲，另一方面，由于通貨膨脹的貨幣效應(yīng)，居民名義收入上漲，高收入階級比對低收入階層具有更多的收入來源，收入水平也比較高。由于邊際消費傾向遞減，隨著名義收入的上升，其消費支出收到通貨膨脹的影響相對更小。而低收入階級的收入上漲水平往往低于通貨膨脹水平，實際收入下降，反映在消費上，低收入階級消費能力下降，生活質(zhì)量下降。

總而言之，不同收入階層面臨的資本積累、信貸約束、和消費傾向存在差異，這使得房價上漲形成資產(chǎn)增值，并帶動物價上漲時對人們的收入產(chǎn)生影響不同，從而擴大收入差距。

在投機需求和投資需求被高額的回報率吸引的情況下，房價的攀升難以遏制，收入差距也會隨之而擴大，最終激化社會矛盾。所以抑制房價的上漲，維持社會的安定和諧勢在必行?？刂品績r可以從抑制投機投資需求入手，加大投資成本，控制房屋交易數(shù)量與轉(zhuǎn)讓時間來入手，從而規(guī)范房屋投資市場，避免出現(xiàn)對廉租房資源的擠占。其次要為中低收入階層的居民提供更多的廉價的房屋，避免低收入支撐高房價的現(xiàn)象。在大多人的需求得到滿足的情況下，對房地產(chǎn)的熱捧就會減少。房地產(chǎn)的價格才會總體回歸到正常水平。

(作者單位：東南大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院)

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黃瑩(1991—)，女，漢族，江蘇南京，碩士研究生在讀，東南大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，專業(yè)會計學(xué)，研究方向：注冊會計師審計。