沈 芳

(金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 南京 211156)

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我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀及其原因分析★

沈 芳

(金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 南京 211156)

結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)融資的發(fā)展現(xiàn)狀，分析了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)現(xiàn)存問(wèn)題的產(chǎn)生原因，總結(jié)了我國(guó)較為保守的融資模式，指出隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷深入，一些新的融資渠道可能會(huì)在適應(yīng)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的情況下大行其用。

房地產(chǎn)，融資市場(chǎng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，金融機(jī)構(gòu)

1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展現(xiàn)狀

目前的現(xiàn)實(shí)情況是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的程度不夠高，政策支持不夠顯著，融資渠道不夠多元化，融資狀態(tài)沒(méi)有達(dá)到最佳程度。顯然所有開(kāi)發(fā)商的融資行為都離不開(kāi)銀行等金融機(jī)構(gòu)的援助，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商主要還是以銀行信用借貸的方式進(jìn)行融資活動(dòng)。在所有社會(huì)資金的聚集地里，一般向銀行借款是利息最少的，向銀行借貸的方式可以讓企業(yè)獲得更多的利益。

目前市面上存在較多的貸款形式主要是以下三種：1)流動(dòng)資金的貸款，用途是房地產(chǎn)土地前期開(kāi)發(fā)與建設(shè)；2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，是為了給具體的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供生產(chǎn)性貸款；3)抵押貸款，就是即將開(kāi)發(fā)的土地作為抵押取得資金用于開(kāi)發(fā)與建設(shè)。上述三種途徑的貸款形式都可以為企業(yè)的資金問(wèn)題提供便利，但是這些貸款所融得的資金都不能長(zhǎng)期使用，短期內(nèi)就必須償還，所以在靈活性上大大不如外國(guó)的一些融資政策，一些回籠資金比較滯后的企業(yè)容易在工程后期出現(xiàn)工程資金供給不足及還款困難的狀況，并且這一問(wèn)題難以解決。

2 我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)現(xiàn)有的問(wèn)題

第一，銀行貸款被過(guò)度信任和過(guò)度使用，這種過(guò)度行為必然會(huì)逐漸導(dǎo)致借貸率越來(lái)越高，并且相關(guān)政策一旦有所變動(dòng)，將會(huì)引發(fā)整個(gè)行業(yè)的巨大變動(dòng)，使房地產(chǎn)行業(yè)處于亞健康發(fā)展的狀態(tài)。

第二，銀行將會(huì)承受越來(lái)越大的借貸壓力，房地產(chǎn)商付出高額利息，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)以后以更高額的利潤(rùn)獲取商業(yè)利益，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，單單收取利息卻要承受越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn)，這顯然與銀行貸款的安全性與穩(wěn)定性相悖。

第三，企業(yè)背負(fù)越來(lái)越高額的債務(wù)，因?yàn)槿谫Y政策落后于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，而金融發(fā)展日趨全球化，國(guó)家的宏觀調(diào)控效果將不再明顯。

第四，自有資本投入過(guò)少，這種狀態(tài)會(huì)導(dǎo)致過(guò)度融資，引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，不利于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。分析出現(xiàn)這樣情況的緣由，可能與我們國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間有關(guān)，也有可能與我們國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策有關(guān)，同時(shí)與房地產(chǎn)所處的環(huán)境也有一定的關(guān)聯(lián)性。

3 我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)現(xiàn)有問(wèn)題的原因分析

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式為何比較單一，而這樣會(huì)產(chǎn)生的危害如下。

3.1 歷史因素的影響

1)我國(guó)房地產(chǎn)融資發(fā)展時(shí)間較短。由于我國(guó)住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)業(yè)也跟著不斷地發(fā)生變化。試想以前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)候住房相當(dāng)于一種福利產(chǎn)品，住房的商品屬性其實(shí)是不存在的。當(dāng)時(shí)政府部門(mén)和企事業(yè)單位一起投資開(kāi)發(fā)我們所需的住房，至于要怎么分配也是由他們來(lái)負(fù)責(zé)。住宅消費(fèi)也是有福利性質(zhì)的，費(fèi)用很低，住的人只需要交付很少的房租，很像現(xiàn)在的廉租房，這樣就導(dǎo)致了建造房屋的成本沒(méi)辦法回收。同時(shí)，那時(shí)候一直強(qiáng)調(diào)土地是公有的，國(guó)家來(lái)調(diào)撥土地，其他人不得隨意出讓使用權(quán)。在這樣的制度影響下，出讓土地、買(mǎi)賣(mài)住房都不被允許，房地產(chǎn)業(yè)想要正常的發(fā)展經(jīng)營(yíng)幾乎是不可能的，住宅經(jīng)濟(jì)也沒(méi)有辦法循環(huán)發(fā)展，住房投資無(wú)從談起。

2)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響。隨著我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和發(fā)展方式的不停轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀況也在不斷變化，但不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在改革當(dāng)中，還是會(huì)體現(xiàn)出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維模式。這樣的模式和我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)全球化，顯然不能很好地連接起來(lái)。首先，我們國(guó)家實(shí)行住宅商品化，實(shí)施貨幣的改革，這些都是帶有指令性的，即從上往下強(qiáng)制實(shí)行。第九個(gè)五年計(jì)劃要求建造2.4億m2的住宅，并且要按照接近18%的速度遞增。這種一定要達(dá)到某一數(shù)字的做法不夠靈活，肯定是不利于房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。其次，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，也沒(méi)有想出好的辦法，而是讓銀行扛起了融資的任務(wù)。一方面，國(guó)家很支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行融資。為了配合住房商品化改革，從1998年開(kāi)始，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了很多信貸的政策，這些政策都有效地幫助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得更加平順。但是另外一方面，國(guó)家對(duì)其他的融資方式進(jìn)行嚴(yán)格的控制，目的是防止較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。很明顯的是，這種對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理模式有很濃的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，這是一種國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，本來(lái)是想在金融的方面促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)住房改革的目標(biāo)，然而在實(shí)際中，卻沒(méi)有重視市場(chǎng)的作用。政府主要控制著金融的資源，政府也扮演著主導(dǎo)者的角色，所以房地產(chǎn)企業(yè)并不能真正利用好市場(chǎng)的資源，做到面向市場(chǎng)，銀行給房地產(chǎn)企業(yè)提供資金，有時(shí)候也是行政劃撥，市場(chǎng)起不到自動(dòng)調(diào)節(jié)的作用。很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)就是在這樣的情景下發(fā)展的。在這種類(lèi)似于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式和銀行單一的融資方式便存在較大的問(wèn)題。首先，銀行把大量的資金給了房地產(chǎn)企業(yè)，可以得到高額的利潤(rùn)，但也要承擔(dān)著可能存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。只要風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)了，不僅會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。其次，銀行不斷支持房地產(chǎn)企業(yè)，讓房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生惰性，覺(jué)得如果沒(méi)有銀行借貸款就會(huì)很難發(fā)展下去。

3.2 現(xiàn)實(shí)因素的影響

1)融資方式多樣化有政策的阻礙。我們國(guó)家房地產(chǎn)融資的方式單一，主要依賴銀行，有一個(gè)重要的原因，就是國(guó)家的政策對(duì)更多的融資方式存在限制。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維會(huì)直接影響當(dāng)代國(guó)家房地產(chǎn)融資的模式，而融資的政策是造成這樣狀況的根本原因。比如說(shuō)，20世紀(jì)90年代，我們國(guó)家出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，在那之后，國(guó)家就提出不鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市。這個(gè)政策提到：一個(gè)企業(yè)，如果其房地產(chǎn)的收入超過(guò)總收入的1/5，就不能上市。大量的房地產(chǎn)企業(yè)在那段時(shí)間因?yàn)椴荒苌鲜斜幌拗瓢l(fā)展甚至扼殺。中國(guó)證監(jiān)會(huì)在一次通知中，有一項(xiàng)規(guī)定：從2004年開(kāi)始，除了國(guó)有企業(yè)、有限責(zé)任公司整體變更，或者國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的情況外，股份公司要在3年之后才能上市，還要求發(fā)行人管理的內(nèi)容，3年以內(nèi)沒(méi)有重大的變化，公司實(shí)際上的控制人也沒(méi)有變更。實(shí)際上很多房地產(chǎn)公司都沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)這樣的要求，證監(jiān)會(huì)這樣的做法，讓房地產(chǎn)公司融資變得困難。再如信托融資，中國(guó)人民銀行規(guī)定，每一個(gè)信托計(jì)劃最多只能賣(mài)200份，這有時(shí)會(huì)讓有意向選擇信托融資的房地產(chǎn)公司頗為尷尬，因?yàn)槿诩降馁Y金數(shù)額甚至不能夠滿足他們最基本的需求。

2)與融資相關(guān)的法律和法制不全面。與市場(chǎng)的發(fā)展情況相比，我國(guó)法制狀況相對(duì)來(lái)說(shuō)比較落后。現(xiàn)在在房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)里，主要還是使用《擔(dān)保法》，該法律中具體的抵押貸款的細(xì)節(jié)不是很詳細(xì)，不能做到與時(shí)俱進(jìn)，這樣就造成銀行的資金流動(dòng)缺乏效率，也增加了其不安全性。另外我們國(guó)家的《投資基金法》在實(shí)行上效果不夠顯著，想要用法律條文的方式組織和管理房地產(chǎn)基金的使用本身就較為困難，加上相關(guān)的法律條文不夠完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)基金在部分空間里無(wú)法可依。我們來(lái)看看美國(guó)，為了有一個(gè)比較完整的房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)，先后出臺(tái)了不少的法律，同等信用機(jī)會(huì)法、不動(dòng)產(chǎn)清算程序法這些都只是一部分。我們國(guó)家現(xiàn)在的市場(chǎng)里，就是缺少了這樣配套的法律，使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中借款的雙方，沒(méi)有辦法用正確的方式維護(hù)自己的權(quán)益，法制市場(chǎng)想要建立就變得緩慢，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)想要自我完善也變得很困難。

3)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差。從微觀上來(lái)看，商業(yè)銀行和其他相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)的操作時(shí)機(jī)并不成熟，也不是很規(guī)范。國(guó)有的商業(yè)銀行管理者并不明確，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的人其實(shí)也是不存在的，經(jīng)營(yíng)的理念不成熟，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)也不夠，這樣就讓房地產(chǎn)更加的依賴銀行，通過(guò)銀行獲得資金。對(duì)待不同企業(yè)的房地產(chǎn)借貸，有些機(jī)構(gòu)為了追求利潤(rùn)太過(guò)焦急，把借貸的標(biāo)準(zhǔn)降低了。房?jī)r(jià)在漲，掩蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)的前景看起來(lái)也不錯(cuò)，因此商業(yè)銀行很重視房地產(chǎn)信貸這個(gè)重要的資金來(lái)源，并且大力發(fā)展，每一家銀行都在搶市場(chǎng)的份額，為了利益，一些銀行的分支機(jī)構(gòu)會(huì)降低借貸的門(mén)檻，或者在審查的標(biāo)準(zhǔn)這一塊有所降低，比如給一些證件不全的企業(yè)也發(fā)放貸款。有些甚至換了一種方式，在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，用流動(dòng)資金進(jìn)行放貸，以減少周期時(shí)間。又如貸款在發(fā)放的過(guò)程里，一些商業(yè)銀行很是信任政府擔(dān)保的項(xiàng)目，認(rèn)為這種項(xiàng)目很可靠，而忽視了這些項(xiàng)目可能存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。再比如，現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)信托的機(jī)構(gòu)，其實(shí)是按照銀行的方式來(lái)做的，換句話也可以說(shuō)是另一種銀行，而這些信托公司在很多方面還不如商業(yè)銀行，比如對(duì)資金的監(jiān)管等方面。這樣房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些信托機(jī)構(gòu)也不夠信任，他們更愿意從銀行獲取資金。同時(shí)銀行也不會(huì)花精力去進(jìn)行金融的創(chuàng)新，這樣就讓雙方關(guān)系更加緊密了。如此一來(lái)，房地產(chǎn)融資的方式變得單一了，而且也因?yàn)檫@樣產(chǎn)生了巨大的隱患。

4 我國(guó)房地產(chǎn)融資方式的探索

國(guó)內(nèi)除了銀行信貸與抵押借款，目前企業(yè)也正在探索一些其他方式，比如信托融資、股權(quán)發(fā)售集資、提前租賃土地融資等，也有少量的相關(guān)債券和基金產(chǎn)業(yè)誕生，但是這些方式都存在方方面面的限制，不能成為企業(yè)融資時(shí)穩(wěn)定開(kāi)發(fā)的渠道，但是隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷深入，這些渠道在不久的將來(lái)很有可能在適應(yīng)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的情況下大行其用。

5 結(jié)語(yǔ)

從科學(xué)的角度看待我國(guó)當(dāng)前的融資方式，與生產(chǎn)力發(fā)展存在不適應(yīng)的問(wèn)題顯而易見(jiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的今天，企業(yè)應(yīng)該多沉浸在市場(chǎng)里自由成長(zhǎng)，融資行為也應(yīng)該從不同角度、不同層次、不同期限的環(huán)境里發(fā)展，而不是千篇一律，按圖索驥。更加重要的是大量的銀行貸款使銀行承受著更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以改革的方向應(yīng)當(dāng)是在原有的銀行信貸方式的基礎(chǔ)上，配套出一系列適合各類(lèi)大小規(guī)模、工期長(zhǎng)短、風(fēng)格多變的房地產(chǎn)商的外圍融資方式。

[1] 高 萌.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)與優(yōu)化研究[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2012.

[2] 張 梅.我國(guó)房地產(chǎn)融資模式分析[J].襄樊職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2007(6)：27-30.

[3] 張?jiān)銎G.讓金融鏈不再脆弱[J].城市開(kāi)發(fā)，2012(5)：70-71.

[4] 郁鴻元.探索我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)[J].上海房地，2014(3)：17-20.

Analysis on the current situation and reason of real estate financing in China★

Shen Fang

(JinkenCollegeofTechnology,Nanjing211156,China)

Combining with the development of real-estate financing in China,the paper analyzes the reasons for the problems in the real-estate financing market,sums up the conservative financing patterns,and points out some new financing channels will be feasible for the financial market in China along with the deepening economic globalization.

real-estate,financing market,market-oriented economy,financial institute

1009-6825(2016)29-0223-02

2016-08-02★：江蘇高校品牌建設(shè)工程一期項(xiàng)目立項(xiàng)專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目資助(項(xiàng)目編號(hào):PPZY2015C233)；金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院2014網(wǎng)絡(luò)課程建設(shè)項(xiàng)目(項(xiàng)目編號(hào)：2014WLKC01)

沈 芳(1982- )，女，講師

F293.3

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