郭宏寶劉學(xué)思（浙江工商大學(xué)，杭州310008）

?

深化房地產(chǎn)稅改革的公平效應(yīng)：終生視角與年度視角模擬

郭宏寶劉學(xué)思
（浙江工商大學(xué)，杭州310008）

內(nèi)容提要：中央政治局于2014年6月30日通過了《深化財稅體制改革總體方案》，明確房地產(chǎn)稅改革是2020年前稅制改革的六大重點之一。本文從終生公平與年度公平兩個視角分別考察了這一改革可能產(chǎn)生的收入分配效應(yīng)。住房市場化加劇了收入分配的不公平，促使人們對房地產(chǎn)稅改革的收入分配效應(yīng)寄予厚望。住房耐用生活必需品的特征，表明房地產(chǎn)稅的終生公平效應(yīng)與年度公平效應(yīng)都值得關(guān)注。從終生公平視角看，精算研究結(jié)果表明房地產(chǎn)稅會使勞動要素所有者（居民）福利受損，不影響資本要素所有者（房產(chǎn)商）的福利，對土地要素所有者（政府）的影響具有不確定性。從年度公平視角看，利用CGSS截面數(shù)據(jù)的模擬表明房地產(chǎn)稅改革會對不應(yīng)受到損害的居民家庭造成相對較多的福利損失。適當?shù)闹贫仍O(shè)計可以減輕深化房地產(chǎn)稅改革的這種不利影響，甚至獲得累進性效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅改革稅負歸宿收入分配模擬分析

深化房地產(chǎn)稅改革是中央政治局于2014年6 月30日通過的《深化財稅體制改革總體方案》所確定的“六大重點改革稅種”之一。近十多年來，國內(nèi)住房價格由快速上漲轉(zhuǎn)向新常態(tài)發(fā)展，一些有房者在獲得資產(chǎn)價格膨脹收益并全身而退的同時，無房者卻還在忍受租房價格攀升的煎熬，似乎住房市場的發(fā)展加劇了收入分配的不公平。房地產(chǎn)稅改革給許多居民、學(xué)者以能夠改善居民收入分配狀況的直覺，但實證支持卻乏善可陳。因此，本文將從房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟歸宿視角模擬分析深化房地產(chǎn)稅改革對收入分配的影響。

一、文獻回顧與問題提出

稅負歸宿問題的實質(zhì)是考察稅負變動對經(jīng)濟均衡影響的特征，主要是分析稅負變化前后各市場參與者的效用變動情況，以便給“稅負在市場參與者之間是如何分攤的”這個看似簡單的問題一個滿意的答案，其中價格變動是該理論的目標變量。就房地產(chǎn)稅而言，盡管在房地產(chǎn)稅如何影響住房價格問題上觀點各異，但大多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家認為房地產(chǎn)稅會影響到住房價格的變動。Hamilton（1975，1976）與Fischel（1978）等認為房地產(chǎn)稅是一種“受益稅”，這意味著房地產(chǎn)稅是地方政府提供的公共服務(wù)的成本，當?shù)鼐用癯袚?dān)了房地產(chǎn)稅負，又由于居民的居住選擇是Tiebout（1956）式“用腳投票”的結(jié)果，因此，從平衡預(yù)算歸宿的角度看，房地產(chǎn)稅不會影響到收入分配狀況的變化?；贖arberger（1962）稅負歸宿一般均衡模型，Mieszkowski（1972）與Zodrow and Mieszkowski（1986）等提出了“資本稅”觀點，認為房地產(chǎn)稅是一種有利于資本擁有者承擔(dān)更多稅負的累進稅，且房地產(chǎn)稅稅率在不同轄區(qū)的差異會導(dǎo)致資本由高稅率轄區(qū)向低稅率轄區(qū)流動，進一步降低了高稅率地區(qū)的居民福利，因此房地產(chǎn)稅是有利于收入分配改善的?？紤]到房地產(chǎn)稅大多作為地方教育的重要資金來源，而教育在商品平均主義意義上才被認為是更加公平的，因此，房地產(chǎn)稅即使是“受益稅”也可能導(dǎo)致不公平（Hoxby，2001）。房地產(chǎn)稅稅基（住房價值）與稅源（所得）的不一致同樣會影響房地產(chǎn)稅的公平征收，F(xiàn)iglio and O′Sullivan （2001）等學(xué)者在回顧了美國房地產(chǎn)稅優(yōu)惠措施的歷史演變后，從支付能力的角度研究了公平房地產(chǎn)稅負擔(dān)應(yīng)該采取的政策措施。

國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)稅改革的研究大量出現(xiàn)在2003年10月黨的十六屆中央委員會第三次會議提出“物業(yè)稅”概念，大多數(shù)的研究集中在房地產(chǎn)稅改革對住房價格的影響方面。其中一些學(xué)者認為當前土地出讓制度一次性收取70年租金的做法推高了房價，房地產(chǎn)稅改革如能使居民一次性的租金支付轉(zhuǎn)化為70年的支付流，則住房價格會因成本的下降而降低（馬克和，2004；吳俊培，2004；趙晉琳，2004）。另一些學(xué)者則認為房價是市場需求的結(jié)果，我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實與城鎮(zhèn)化的推進才是房價上漲的主因，因此房地產(chǎn)稅改革不會導(dǎo)致房價下降（何振一，2004；劉維新，2004）。為數(shù)不多的學(xué)者在關(guān)注房地產(chǎn)稅改革的公平效應(yīng)時，是從房地產(chǎn)稅有利于抑制住房投機而得出結(jié)論的，認為房地產(chǎn)稅可以通過使住房投機者承擔(dān)較多的稅負，進而釋放市場供給、改善收入分配狀況（傅樵，2010；谷成，2011；于明娥，2011）。

“受益稅”的本質(zhì)是假設(shè)政府對每一位納稅人給予數(shù)量上等于其所納稅款的一次總付的轉(zhuǎn)移支付，因此，稅收在平衡預(yù)算意義上是中性的，然而平衡預(yù)算歸宿并不像絕對歸宿那樣更具有鮮明特征?！百Y本稅”是一般均衡意義上的長期結(jié)論，因此，對生命周期行為假設(shè)的差異會對最終的結(jié)論產(chǎn)生重要影響。從國內(nèi)學(xué)界的研究情況看，大部分對房地產(chǎn)稅公平效應(yīng)的評價或多或少都體現(xiàn)了商品平均主義的思想，然而，到底是“居住權(quán)”還是“住房產(chǎn)權(quán)”在商品平均主義意義上更為合理，或許并不需要太多的爭論，因此，從是否有能力購買住房的視角考察公平性并沒有什么經(jīng)濟學(xué)意義。而稅負歸宿理論從居民效用變化角度對公平性的考察體現(xiàn)了發(fā)展經(jīng)濟學(xué)的基本理念，且如果考慮到國家“十三五”期間房地產(chǎn)稅改革的目標與愿景，那么本文基于經(jīng)濟歸宿對房地產(chǎn)稅公平性的考察更具現(xiàn)實意義。

二、住房市場化、收入分配與深化房地產(chǎn)稅改革

（一）住房市場化：從行政管控到市場配置

管理大量公共住房對于政府而言是困難的、無效率的，因此，自1978改革開放起，以低租金、政府獨有、行政調(diào)配為特征的住房制度開始了市場化改革進程（李雄，袁道平，2012）。改革伊始（1979-1986），政府采取的主要措施是以成本價向城市職工出售公有住房，但由于當時居民收入水平較低，且沒有對改革形成明確預(yù)期，因此這一時期的改革成果并不理想；其后五年（1986-1991），改革的重心轉(zhuǎn)向提高公有住房房租，以期達到征集住房維護資金，促進職工購買公房的目的，但1988年嚴重的通貨膨脹影響了這次改革的效果。1991年-1994年，一些影響深遠的措施開始推廣，一是停止新建住房進入舊的住房管理體系，并不再為企業(yè)新進職工提供免費公房；二是鼓勵職工、單位與國家合資（合作）建房；三是建立住房公積金制度和構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，這意味著只有低收入者才能獲得保障性住房，受益于這些措施，中國的住房市場進入了一個快速發(fā)展的時期。依據(jù)曹振良，傅十和（1998）的估算，1995年中國住房的市場化程度已達到39.33%。然而，當時的住房市場化仍然是一個受限的市場化，因為所謂的市場化仍主要局限于單位與職工之間，是單位出售、或轉(zhuǎn)售住房給自己的職工，比如，1996年，全國三百多萬平米的新建住房，三分之二是由單位轉(zhuǎn)售給職工的（王敏，2012）。始于1998年的住房貨幣化補貼制度開始將中國的住房市場推向真正的市場化運作，2003年后，如果沒有繳納住房公積金，則職工將不再能夠獲得任何補貼，中國的住房市場化開始真正進入市場配置資源的狀態(tài)。

（二）收入分配：住房價格市場化與收入差距擴大

隨著我國住房市場化改革的推進，住房市場得到了快速發(fā)展，從近幾年的經(jīng)濟運行情況看，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟最重要的行業(yè)之一（趙旭，2012）。比如，1998年，我國房地產(chǎn)市場完成投資和建筑面積分別為3614.23億元和5077.014萬平米，而2014年時，這兩個指標分別為95035.61億元和107459.05萬平米，分別是1998年的16.1倍和8.99倍。而2003年-2011年間，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻度平均達到了12.4%，平均每年帶動經(jīng)濟增長1.33%（孔凡文，劉亞臣，2011），雖然近三年來房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻有所下降，但在GDP絕對量中仍占有十分重要的位置。然而，住房行業(yè)的快速發(fā)展并沒有公平地惠及所有國民，源于家庭居民收入的不平衡增長，一些困難家庭越來越難以實現(xiàn)自身的住房夢，這可以從我國城鎮(zhèn)居民“五等分”收入法中不同收入層次居民的住房購買力的變化中得到印證。1998年-2011年，我國城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入與住房價格的年均增長分別為10.48%和7.62%，按家庭可支配收入計算的居民購買住房（90平米）所需要的年數(shù)也由大約10年下降到8年。然而從不同層次收入家庭上看，購買住房對不同收入層次的家庭差異巨大，最高20%家庭購房/收入比由1998年的大約7年下降到2012年的大約4年，而最低20%家庭購房/收入比則始終在20年左右，雖然近兩年住房價格有所回落，但這種結(jié)構(gòu)的差距仍然存在，說明我國住房行業(yè)的發(fā)展與居民收入差距的擴大存在某種負的相關(guān)性。進一步，如果考慮到我國城市住房位置上的差異，那么這種負相關(guān)性就可能比平均意義上的數(shù)據(jù)更為嚴重：由于諸如醫(yī)院、學(xué)校等優(yōu)質(zhì)的城市公共資源大都位于中心城區(qū)，因此中心城區(qū)的住房價格通常要遠高于城郊，這意味著只有有錢人才能更便利地享受到優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)，顯然，如果教育等公共品是商品平均主義意義上的商品，那么中心城區(qū)畸高的住房價格就進一步加劇了這種負相關(guān)性。

針對住房價格與收入分配間的這種負相關(guān)性，湯浩，劉旦（2007）研究了兩者的因果關(guān)系，認為住房價格的上漲是收入分配不公平的格蘭杰原因。寧光杰（2009）從微觀視角研究了住房位置對消費行為的影響，也得到了類似的結(jié)論。但這些研究大都沒有很好的解釋住房價格上漲為什么會導(dǎo)致收入分配的惡化，而不是相反。這應(yīng)該是一個明顯的缺陷，因為從理論上講，收入分配的惡化同樣會影響到住房價格的上漲：收入分配越不公平，就越少居民具有購房能力，根據(jù)邊際效用遞減原則，富有的居民也不會將更多收入用于購房支出，結(jié)果住房的市場需求會減少，住房的價格也會下降，因此，即使住房價格的上漲導(dǎo)致了收入分配的惡化，價格的持續(xù)上漲與收入分配的惡化也不會是相互促進的。然而，這種理論上的結(jié)論卻并不與我國的現(xiàn)實相吻合，一些學(xué)者也注意到了這個問題，并嘗試對此做出解釋（何振一2004,賈康2011）：⑴城鎮(zhèn)化與舊城改造創(chuàng)造了大量市場需求，也為有錢人的投機行為創(chuàng)造了大量機會；⑵缺乏足夠的保障房建設(shè)，使一些低收入者也不得不轉(zhuǎn)向市場需求；⑶房地產(chǎn)政策的失誤?；蛟S正是考慮到此前房地產(chǎn)政策的不妥，對抑制房價與公平收入分配寄于厚望的房地產(chǎn)稅試點開始在重慶與上海試點。

（三）深化房地產(chǎn)稅改革：不可或缺公平理念

中國的房地產(chǎn)稅法規(guī)最早于1950年就已形成，其后雖然歷經(jīng)修改，但始終沒有在住房的保有環(huán)節(jié)向居民征稅。從目前存在于我國房地產(chǎn)業(yè)的大約10多個稅種看，大多數(shù)稅種的法定納稅人是企業(yè)，只有少數(shù)稅種的納稅人是居民家庭，并且這些稅種基本都存在于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)（劉佐，2006）。因此，始于2011年1月的、以居民保有住房的價值為征稅依據(jù)的房地產(chǎn)稅改革，成為重慶、上海試點的最明顯特征，而對于此次稅改的目標則分別有三種不同看法：抑制住房價格的快速上漲、形成地方政府財政收入的主要來源和促進實現(xiàn)更加公平的收入分配（郭宏寶，2011）。就收入分配而言，從重慶、上海五年多的試點結(jié)果看，房地產(chǎn)稅改革的公平效果并不明顯，其中的原因是多方面的，但政策指向性的不明確可能是最重要的原因之一，這也許是《深化財稅體制改革總體方案》將房地產(chǎn)稅改革再次列入重點的原因所在

三、深化房地產(chǎn)稅改革的功能收入分配效應(yīng)：終生公平視角

功能收入分配考察稅負在不同要素所有者間的分布。在我國住房市場中，除了市場需求方（居民家庭），市場供給方（房地產(chǎn)商），還有一個特別的參與者——政府，政府在房地產(chǎn)市場中不僅是交易規(guī)則的制定者，也是市場交易的參與方，而作為參與方的最重要特征是政府壟斷了房地產(chǎn)市場中土地要素的供給，具體如圖1所示。

圖1政府在我國房地產(chǎn)市場中的地位

圖1表明，政府作為房地產(chǎn)市場上游戲規(guī)則的制定者和土地要素的壟斷供給者，既可以從土地供給交易中獲得壟斷收益，也可以通過對市場交易進行征稅而獲得收益，因此，政府很容易被認為是中國房地產(chǎn)市場中的最大收益者。然而事實是否如此，或許依賴于對政府的定位。按照“二分法”，我們首先將政府作為一個市場要素的所有者，考察其“稅負”的承擔(dān)情況。在這里，如果政府作為土地所有者而未能獲得競爭性市場環(huán)境下的均衡收益，則可以認為政府承擔(dān)了相應(yīng)的“稅負”，這樣，政府實際上是作為要素所有者與市場監(jiān)管者同時出現(xiàn)的，但我們的考察則局限于“土地所有者”的政府。

如果住房市場是完全競爭性的，那么每個要素所有者獲得（或支付）的價格正好等于其未來收益（或支付）現(xiàn)金流的現(xiàn)值。這意味著政府獲得的土地租金剛好等于其出讓土地收益流的現(xiàn)值，家庭需要支付的住房價格也剛好等于其未來節(jié)省的房租流的現(xiàn)值，房地產(chǎn)商則獲得零經(jīng)濟利潤。于是，居民需要支付的有效住房價格為：

Ri(i=1,2,…,70)為居民家庭因擁有住房節(jié)省的租金流，r為貼現(xiàn)率，P為未來節(jié)省租金流的現(xiàn)值。如果保有住房需要繳納房地產(chǎn)稅，則現(xiàn)值公式進一步演化為：

ui(i=0,1,2,…,70)為第i年需要繳納的稅負。公式（2）表明，征收房地產(chǎn)稅會使住房價格下降P-P′，而如果實際價格下降ΔP大于P-P′，則居民實現(xiàn)了稅負的過度轉(zhuǎn)嫁，居民不僅沒有承擔(dān)稅負，而且還因為征稅獲得了收益；相反，如果實際的價格下降ΔP小于P-P′，則說明居民沒有將稅負轉(zhuǎn)嫁出去，因此實際承擔(dān)了稅負?？梢姡_定居民是否納稅的關(guān)鍵是計算征稅前后未來支付的現(xiàn)值。

功能收入分配需要計算各要素所有者的凈支付，精算法是計算凈支付的有效方法，其結(jié)果的有效性取決于典型要素所有者的選取。過程的推進則需要首先確定有效的稅后價格，以獲得與實際價格比較的標準，為此，我們首先定義住房有效稅后價格EPP為：

其中j(j=1,2,3,4,5,6)為住房編號，Rj為住房j的租金收益，Cj每平米住房j需要支付的成本。一般來說，成本支付包括了維修成本RC，物業(yè)管理費MF，房地產(chǎn)稅支付TP和借款支付LR。由于借款成本發(fā)生在當前，因此不需要貼現(xiàn)，于是EPP可以具體為：

顯然，EPP由土地及位于其上的建筑物共同構(gòu)成，而土地與建筑物又分屬于不同的要素所有者，因此需要進一步將EPP分解為土地有效價格與建筑物有效價格。如果建筑物市場是有效的，那么房地產(chǎn)商能夠獲得的經(jīng)濟利潤等于零，因此建筑物市場均衡價格ECP近似等于行業(yè)平均成本AC加行業(yè)平均利潤AP。即：

ECPj=ACj+APj(5)進一步，我們可以得到土地的有效價格ELP為住房有效價格EPP與建筑物有效價格ECP的差：

在得到土地要素、勞動要素、資本要素的有效價格后，就可以結(jié)合實際價格判斷其稅負的經(jīng)濟分布。具體測算方面，我們選擇了我國住房市場三類不同性質(zhì)的六個小區(qū)住房的平均情況作為代表性住宅，并以開盤時間為基準點，計算代表性住宅依據(jù)2011年前的上漲通道運行的凈支付，并據(jù)此判斷出終生公平視角上的房地產(chǎn)稅歸宿，所以這樣處理的原因是我們認為2012年后房地產(chǎn)價格的滯漲可能是一個短暫性的調(diào)整，而并不代表長期趨勢。結(jié)果如表1所示。

表1 2013年專項轉(zhuǎn)移支付項目與人口的關(guān)聯(lián)程度

從終生公平視角看，表1表明不同類型住房的房地產(chǎn)稅、在不同要素所有者間的分布存在差異。首先，作為土地市場的壟斷供給者，政府也存在承擔(dān)“稅負”的情況。在一些租售比比較高的小區(qū)，政府并不能夠獲得土地的有效價格，導(dǎo)致這種情況的原因是政府一次性收取的是70年的租金收益，而當租金處于一個上漲通道時，政府不再能夠及時調(diào)整土地的出讓價格，從而失去了獲得溢價回報的機會。而由圖1也可以看出，在我國的土地市場上，政府并不像房地產(chǎn)商那樣對市場需求有更為直接和豐富的信息，這種不對稱的信息約束了政府獲得均衡價格的能力，而政府所以仍然愿意出讓土地，則是因為政府有機會用更低的價格征用土地，或者是政府出于民生問題的考慮有意低價出讓。其次，盡管房地產(chǎn)商是我國住房市場上最大的法定納稅人，但基于其超強的稅負轉(zhuǎn)嫁能力和信息優(yōu)勢，房地產(chǎn)商實際上并不承擔(dān)經(jīng)濟稅負。最后，盡管改革房地產(chǎn)稅會使住房消費者作為一個整體成為納稅人，但從經(jīng)濟稅負的視角看，并不是每個居民家庭都是真正的稅負承擔(dān)者，尤其是政府低價出讓的、容易出租的一些社區(qū)，居民經(jīng)濟上并不承擔(dān)稅負。所以出現(xiàn)這種稅負分布狀況，一是因為在我國的房地產(chǎn)市場上存在一個奇怪的人為割裂，即允許農(nóng)民到城市購房，但卻不允許市民到農(nóng)村購房；二是因為我國正處于城市化進程中，大量的農(nóng)村居民正逐步轉(zhuǎn)化為市民。這兩個原因都強化了對城市住房的購買需求與承租需求，于是，緊張的供給與缺乏彈性的需求給稅負的轉(zhuǎn)嫁提供了機會，而大量擁入城市的“新市民”的相對貧困狀態(tài)則為低檔社區(qū)實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁提供了保障，結(jié)果導(dǎo)致城市一些高租售比的住房實際上并不承擔(dān)經(jīng)濟稅負。

四、深化房地產(chǎn)稅改革的規(guī)模收入分配效應(yīng)：年度公平視角

（一）理論模型

規(guī)模收入分配研究稅負如何影響總收入在居民之間的分配。由于房地產(chǎn)稅會改變居民的行為，因此，居民個體實際承擔(dān)的稅負并不等于其法定稅負。假定考慮到這種行為變化后，減少居民EG數(shù)量的貨幣價值，可以使其效用水平與稅后效用水平相等，即有：

其中v(·)為間接效用函數(shù)，y1和y0分別為居民的稅后與稅前的收入，p1h和p0h分別為住房的稅后價格與稅前價格，Pc為居民消費的其他商品價格。為了求得EG，我們具體化間接效用函數(shù)為齊次超越對數(shù)形式（King，1980）。

利用羅伊等式，我們可以獲得居民住房服務(wù)的需求函數(shù)。

一旦估算出參數(shù)α1與α2，我們就可以通過解方程(7)-(9)獲得EG。

其中，

和：

（二）經(jīng)驗估計：一個模擬分析

對稅負歸宿合理性的判斷觀點各異，一些古典學(xué)者認為依據(jù)納稅能力同比例支付是合適的，另一些學(xué)者則贊成“同等犧牲”原則，認為公平的稅負應(yīng)該使所有納稅人的效用“犧牲”相同；或者使所有納稅人效用“犧牲”相同百分比（Salanié 2012）。此處的經(jīng)驗估計以最后一個觀點為基準展開模擬。

中國綜合社會調(diào)查（CGSS,China General Social Survey）數(shù)據(jù)由中國人民大學(xué)社會學(xué)系與香港科技大學(xué)社會科學(xué)部聯(lián)合完成①資料出處說明：本論文使用數(shù)據(jù)全部（部分）來自中國國家社會科學(xué)基金資助之《中國綜合社會調(diào)查（CGSS）》項目。該調(diào)查由中國人民大學(xué)社會學(xué)系與香港科技大學(xué)社會科學(xué)部執(zhí)行，項目主持人為李路路教授，邊燕杰教授。作者感謝上述機構(gòu)及其人員提供數(shù)據(jù)協(xié)助，本論文內(nèi)容由作者自行負責(zé)。。目前為止，以家庭為基礎(chǔ)的綜合社會調(diào)查共有5期，分別是2003年、2005年、2006年、2010年和2013年，其中2006年的社會調(diào)查涉及到了家庭金融狀況，能夠提供對房產(chǎn)稅改革公平性研究的必要數(shù)據(jù)支撐，考慮到本文對房產(chǎn)稅的設(shè)計是依據(jù)房產(chǎn)價值從價計征的稅種，以及家庭住房結(jié)構(gòu)的相對穩(wěn)定性和樣本數(shù)據(jù)采用多階段分層抽樣方法獲得的情況，加之單純的截面分析也沒有對數(shù)據(jù)可比性的要求，因此，我們從中國社會調(diào)查開放數(shù)據(jù)庫（www.cssod.org）篩選了2006年的數(shù)據(jù)進行分析，該數(shù)據(jù)樣本總共包括了10151個家庭狀況的全國性數(shù)據(jù)①不包括香港、澳門、臺灣與西藏。，樣本問卷設(shè)計了1310個變量來反映18-69歲戶主的家庭特征?？紤]到房地產(chǎn)稅僅適用城市的特征，我們剔除了農(nóng)村家庭樣本和一些只反映農(nóng)村家庭特征的觀察值，以及一些與房地產(chǎn)稅無關(guān)的家庭特征觀察值。最后，我們得到的樣本包括了24個變量，4415個觀察值，其中三個變量也相應(yīng)地來自于《中國統(tǒng)計年鑒》（2006）。

依據(jù)上述數(shù)據(jù)，具體的模擬過程如下：首先，使用總的住房價值除以建筑面積，得到稅前的住房價格p0h，其次，其它商品組合的價格定義為家庭消費總支出除以消費支出的數(shù)量，盡管消費支出總額可以通過加總樣本家庭各項支出獲得，消費支出的數(shù)量卻需要一個代理變量表示，通常來說，家庭人口、住房面積、或者社區(qū)檔次決定或代表了居民家庭的消費狀況，因此，我們用社區(qū)檔次調(diào)整家庭人口后的數(shù)據(jù)作為家庭消費的數(shù)量，此處的調(diào)整權(quán)重為：

式（13）中hci為社區(qū)類型，分別為1-10類，var (hc)為hci的方差，obsi為i類家庭的數(shù)量。利用這一權(quán)重，我們可以得到其他商品組合的價格pc為：

pc=家庭總支出/(wc_oi×家庭人口)(14)

結(jié)合樣本中的住房面積xh與家庭收入兩個變量y，我們得到了估算（9）式中α1和α2所需要的所有變量(xh,y0,p0h,pc)，運行stata11軟件，我們得到如下結(jié)果：

α1=0.09326(t-value=6.18[prob=0.0000])

α2=-0.0060(t-value=-2.32[prob=0.021])

在得到統(tǒng)計顯著的α1和α2之后，估算房地產(chǎn)稅改革的EG就需要計算稅后的價格p1h與稅后收入y1。稅收引致的住房價格的偏離取決每平米住房承擔(dān)的稅收負擔(dān)，盡管CGSS（2006）沒有家庭稅負方面的信息，但依據(jù)房地產(chǎn)稅改革的中口徑觀點（即改革后的房地產(chǎn)稅歸并了房產(chǎn)各稅），稅后價格是可以通過推算獲得（Yagi and TachibanakiI 1998），即運用2006年全國總的建筑面積存量去除當年總的房地產(chǎn)稅收入獲得。由于房地產(chǎn)稅是從價稅，因此我們利用全國范圍的住房平均價格加權(quán)每平米住房的稅收負擔(dān)，于是可以定義住房稅后價格為：

在公式（15）中，總的財產(chǎn)類稅收收入，城市總的建筑面積，全國住房平均價格都可以在《中國統(tǒng)計年鑒》（2006）中查得。

如果房地產(chǎn)稅改革是中性的，那么稅后家庭收入應(yīng)該等于稅前家庭收入減去家庭稅負數(shù)量，收入從y0向y1的變化只反映了房地產(chǎn)稅改革的收入效應(yīng)，因此并沒有扭曲收入分配的狀態(tài)，這意味著總的房地產(chǎn)稅按照房產(chǎn)的價值分配給了各個家庭，因此我們可以用y0減去調(diào)整的住房建筑面積與單位面積住房稅負的乘積得到y(tǒng)1。此處的權(quán)重是ph0除以全國的平均價格。

在計算出來y1,y0,ph1,ph0和pc之后，我們就可以進一步求得z和π，進而計算出EG。為了考察不同類型社會家庭由房地產(chǎn)稅改革帶來的福利損失，我們把樣本家庭基于不同特征區(qū)分為不同類型，這些區(qū)分的標準包括了成為城市市民的時間，自住還是租住住房，住房面積大小、戶主父母特征等，所以這樣區(qū)分的原因是這些特征都是我國當前影響居民住房狀態(tài)的重要因素。

首先，根據(jù)樣本居民取得城市戶口的時間將整個居民分成三類，第一類于1978年前取得，第二類于1979年-1998年住房非市場化過程中取得，第三類于1999年住房市場化改革完成后取得。對每一類居民而言，自住與租住的差異會影響到其承擔(dān)稅負的不同，因此，我們進一步將每一類居民進一步區(qū)分為自住與租住兩個小類（如表2）。再有，家庭夫妻雙方父母戶籍性質(zhì)的差異也是影響我國居民住房狀況的一個重要因素，因此，表3將上述戶籍取得時間的類型，又通過按雙方父母戶籍性質(zhì)的差異區(qū)分為三個子類，分別是雙方父母都是城市戶口、一方父母是城市戶口、雙方父母都是農(nóng)村戶口。其次，不同面積住房面臨的稅率存在差異，因此，我們按住房面積小于60平米，60-144平米，144-180平米與大于180平米，對居民家庭進行了分類，具體如表4所示。最后，表2到表4中的比重項分別表示每一小類占總有效樣本的比例。

表2房地產(chǎn)稅改革對不同時期自住與租住戶福利水平的影響

表3房地產(chǎn)稅改革對不同時期的不同父輩狀況家庭福利水平的影響

表4房地產(chǎn)稅改革對不同住房面積家庭福利水平的影響

從表2-表4可以看到，房地產(chǎn)稅改革或多或少都會降低居民的福利水平，這也印證了前述功能收入分配的結(jié)論。相對于自住用戶，租住者福利水平的下降證明房地產(chǎn)稅存在轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象，而且，居民租住時間越長，被轉(zhuǎn)嫁的稅負就越多（表3）。在我國，由于居民雙方父母的狀況通常是影響居民購買住房的一個重要因素，家庭雙方父母情況差異比較明顯的家庭，擁有住房的情況也差異明顯。一般來說，如果家庭雙方父母都是市民，那么這類家庭就比較容易成為住房的擁有者，因此承擔(dān)的稅負也大體相同，而單方父母是城市居民的家庭，家庭擁有住房可能就需要時間的積累，因此，那些成為市民時間較長的居民承擔(dān)了較重的稅負。而雙方父母都是農(nóng)村居民的家庭，購房能力通常較弱，因此比較年輕的此類居民承擔(dān)被轉(zhuǎn)嫁的稅負較多（表3）。擁有高級住宅及別墅的居民福利損失也比較多（表4）。

從上述模擬結(jié)果還可以看到，不同分類視角房地產(chǎn)稅改革的公平效應(yīng)存在差異，因此，我們進一步計算了樣本居民作為一個整體時稅前、稅后的基尼系數(shù)，結(jié)果稅后的基尼系數(shù)由稅前的0.52上升到了稅后的0.54，這意味著深化房地產(chǎn)稅改革需要更加關(guān)注收入分配效應(yīng)。同時，如果注意到表2-表4中的比重結(jié)構(gòu)，我們會發(fā)現(xiàn)那些本來不應(yīng)該遭受福利損失的群體所占的比重相對較小，這給深化房地產(chǎn)稅改革時出臺消除不公平的政策提供了相應(yīng)的空間。

五、結(jié)論與政策建議

住房問題是我國當前最大的經(jīng)濟和民生問題，高企的住房價格使許多城市居民花費其大部分收入支付住房貸款或租金，這使人民的生活質(zhì)量大幅下降，也影響了居民的福利水平。因此，在深化房地產(chǎn)稅的過程中，必須關(guān)注它的收入分配效應(yīng)，并另行設(shè)計必要的應(yīng)對政策。

房地產(chǎn)稅會使勞動要素所有者（家庭部門）的福利受損，而不會影響到資本要素所有者（房地產(chǎn)商）的收益，這表明住房需求在我國是缺乏彈性的商品。提供保障性住房盡管會使政府失去“應(yīng)得”的土地收益，但卻是政府深化房地產(chǎn)稅過程中維護公平正義有效舉措，因此，廉租房是供給層面上的有效政策工具。

盡管房地產(chǎn)稅是針對有房居民的稅種，但租房戶的福利同樣會受到影響，尤其是房地產(chǎn)稅使長期租戶與城市新“居民”承擔(dān)了相對較多的稅負，實際上是對公平收入分配起到了一個負面的影響，因此，深化房地產(chǎn)稅改革必須首先解決其可能存在的收入分配問題。從操作層面看，對一定建筑面積以下的住戶免稅，或?qū)σ欢ㄊ杖胨揭韵碌淖裘舛惸軌蛴行г鰪姺康禺a(chǎn)稅改革的收入分配效應(yīng)，從本文樣本數(shù)據(jù)看，如果1萬收入以下的住戶免稅，稅后的基尼系數(shù)就會下降為0.49，而如果2萬收入以下的住戶免稅，則會進一步下降為0.47。因此，制定合理的減免稅政策是需求層面上的有效政策工具。

最后，城市化進程的推進及我國城市/鄉(xiāng)村二元經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實，催生了大量的對城市住房的需求，這為住房投機和轉(zhuǎn)嫁稅負提供了機會，因此，對投機性購買的抑制與健全住房市場體制非常必要。

參考文獻：

〔1〕曹振良，傅十和.中國房地產(chǎn)市場化測度研究[J].中國房地產(chǎn)，1998，211(7)：13-22.

〔2〕傅樵.房地產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗借鑒與稅基取向[J].改革，2010，202(12)：57-61.

〔3〕谷成.對進一步完善房地產(chǎn)稅的探討——由上海、重慶開展對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅試點引發(fā)的思考[J].價格理論與實踐，2011(2)：27-29.

〔4〕郭宏寶.房地產(chǎn)稅改革三種主流觀點的評述：以滬渝試點為例[J].經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2011(8)：53-61.

〔5〕何振一.物業(yè)稅與土地出讓金之間不可替代性簡論[J].稅務(wù)研究，2004，232(9)：19-21.

〔6〕賈康.房地產(chǎn)稅改革：美國模式與中國選擇[J].人民論壇，2011(2)：48-50.

〔7〕孔凡文，劉亞臣.我國住房制度改革30年來的得與失[J].改革與戰(zhàn)略，2011，27(4)：15-17.

〔8〕李雄，袁道平.回顧與反思：我國住房制度改革歷程與主要困境[J].改革與戰(zhàn)略，2012，28(10)：13-18.

〔9〕劉維新.開征物業(yè)稅提出的背景及對房地產(chǎn)開發(fā)與消費的影響[J].中國房地產(chǎn)金融，2004(5)：3-6.

〔10〕劉佐.地方稅制的改革[J].財政研究，2006(9)：45-48.

〔11〕馬克和.我國開征物業(yè)稅的難點及現(xiàn)實選擇[J].稅務(wù)研究，2004，227(4)：43-46.

〔12〕寧光杰.住房改革、房價上漲與居民收入差距擴大[J].當代經(jīng)濟科學(xué)，2009(5)：52-58.

〔13〕湯浩，劉旦.房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)居民收入差距的經(jīng)驗分析[J].西安財經(jīng)學(xué)院學(xué)報，2007，20(6)：52-56.

〔14〕王敏.我國城鎮(zhèn)住房制度改革：回顧與反思[J].蘭州學(xué)刊，2012(7)：137-143.

〔15〕吳俊培.關(guān)于物業(yè)稅[J].涉外稅務(wù)，2004(4)：5-8.

〔16〕于明娥.房地產(chǎn)稅改革：一個長期漸近過程——基于納稅人收入能力的視角[J].稅務(wù)與經(jīng)濟，2011，175(2)：86-89.

〔17〕趙晉琳.當前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[J].涉外稅務(wù)，2004(4)：12-13.

〔18〕趙旭.住房市場化改革[J].中國建設(shè)信息，2012(3)：48-51.

【責(zé)任編輯郭艷嬌】

中圖分類號：F812.42

文獻標識碼：A

文章編號：1672- 9544（2016）02- 0056- 09

〔基金項目〕教育部規(guī)劃課題：基于稅收歸宿視角的收入再分配理論與實證研究（編號11YJA790036），浙江省社科聯(lián)重點課題：稅收歸宿對收入分配影響的理論與實證（編號2011Z28）。

〔作者簡介〕郭宏寶，金融學(xué)院副教授，博士（后），碩士生導(dǎo)師，研究方向為財稅理論與政策；劉學(xué)思，財務(wù)與會計學(xué)院碩士研究生，專業(yè)方向為公司治理。

〔收稿日期〕2015-05-29