施齊霞，袁 帥（.安徽財經(jīng)大學 財政與公共管理學院；.安徽財經(jīng)大學 會計學院，安徽 蚌埠 33030）

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我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題及改進對策研究

施齊霞1，袁 帥2
（1.安徽財經(jīng)大學 財政與公共管理學院；2.安徽財經(jīng)大學 會計學院，安徽 蚌埠 233030）

摘 要：房地產(chǎn)市場日益火熱，與其息息相關(guān)的房產(chǎn)稅在穩(wěn)定財政收入方面發(fā)揮著越來越重要的作用，同時，房產(chǎn)稅也可以在一定程度上控制瘋狂上漲的房價，使我國經(jīng)濟得到健康的發(fā)展.然而，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的主要依據(jù)是1986年頒布的條例，存在很大的時代局限性，所以，對于房產(chǎn)稅稅制的優(yōu)化很有必要.本文通過對房產(chǎn)稅現(xiàn)狀進行分析，提出所存在的問題，同時對國外房產(chǎn)稅政策做出解析，最后給出對我國房產(chǎn)稅改進的建議.

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；問題；國外經(jīng)驗；對策

1 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的概況

房產(chǎn)稅是古今中外較早開征的稅種之一，最初是以廛布的形式出現(xiàn)在周代.在新中國成立之后，房產(chǎn)稅被列為14個稅種之一.經(jīng)歷了幾次改革和完善后，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1984年第二步利改稅以后開征的，主要是對房屋的計稅余值或者出租房屋所取得的租金所征收的一種稅收.并且考慮到農(nóng)村經(jīng)濟相對落后的問題，我國對農(nóng)村的房產(chǎn)免稅；對個人住房等非營利性房產(chǎn)，也不征稅.征稅范圍有限.房產(chǎn)稅是地方稅，在一定程度上保證了地方政府的財政收入.相對于持有環(huán)節(jié)，我國對流通環(huán)節(jié)所征收的房產(chǎn)稅比例較大，所征得的房產(chǎn)稅占地方財政收入的比重實際有限.隨著歲月的流逝時代的變遷，當時制定的部分政策已然跟不上經(jīng)濟發(fā)展的步伐，時代的局限性越來越明顯，想要房產(chǎn)稅更好的發(fā)揮其作用，其政策有待優(yōu)化.

2 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅所存在的問題

房產(chǎn)稅是地方稅的重要組成部分之一，房產(chǎn)稅的開征有著舉足輕重的意義，它不僅能夠增加地方政府的財政收入、增加政府的宏觀調(diào)控同時還起著控制房價等作用.我國目前實施的有關(guān)房產(chǎn)稅征收的一些稅收政策是1986年時下發(fā)的條例，雖然近幾年來房產(chǎn)稅的有關(guān)政策也有部分改動，但都不是大的變動，隨著時代的發(fā)展，我國的經(jīng)濟實力得到了很大的提升，房產(chǎn)稅的征收中也存在著越來越多越來越尖銳的問題，使得房產(chǎn)稅的實施并不能達到預(yù)期的效果.綜合分析，其存在的問題大致可以分為以下幾點：

2.1 征收區(qū)域不夠廣泛

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只是對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，課稅范圍明顯過窄，無論是對制約房價還是增加財政收入而言，作用都是有限的.與此同時，由于對農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)不征稅，在一定程度上導致了農(nóng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)濫占用耕地，并且，近年來隨著新農(nóng)村等政策的不斷推進，城鄉(xiāng)差距得到了一定的改善，尤其是沿海的一些村鎮(zhèn)可能比城鎮(zhèn)的一些中收入階層還要富裕，這與稅收的公平原則背道而馳.

2.2 持有環(huán)節(jié)稅收所占比例過小

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅收制度的主要特征是重流通環(huán)節(jié)、輕持有環(huán)節(jié).如大家所知，流通環(huán)節(jié)對于房產(chǎn)所征的稅種有營業(yè)稅、契稅和城建稅等，然而持有環(huán)節(jié)則只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅.并且持有環(huán)節(jié)的稅種還存在著一定程度的稅收優(yōu)惠，這將使得持有環(huán)節(jié)所需要繳納的稅費不僅較少且范圍也是有限的.很明顯，大家都更愿意繳納持有環(huán)節(jié)的稅費，這將使得經(jīng)濟市場中更多的閑置資金用于房地產(chǎn)行業(yè)，從而在一定程度上加劇了房價的上漲；與此同時，持有環(huán)節(jié)的輕稅負和優(yōu)惠政策將誘癮部分開發(fā)商以低價購買較為發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的大量土地，來建造商品房并從中獲利，使得大量房產(chǎn)被積壓以及空置.

2.3 評估房產(chǎn)價值繁瑣

近年來，越來越多的國家以房產(chǎn)的評估價值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，然而評估房產(chǎn)的價值并不是一件容易的工作.它不僅需要得到準確的房產(chǎn)信息，還需要對市價進行了解和調(diào)查.部分納稅人為了減少房產(chǎn)稅的繳納，可能會隱瞞自己所擁有的準確房產(chǎn)，這就又加大了房產(chǎn)稅征收的難度.為了使得評估工作公平又高效，有些學者提議讓稅務(wù)部門來負責評估工作，這將在很大程度上加重稅務(wù)人員的工作量，同時稅務(wù)人員對于價值評估缺乏一定的專業(yè)知識，則直接導致了評估效率的低下，從而加大征稅成本.顯而易見，這并不具有可行性.

2.4 相關(guān)配套制度不完善

我國納稅人納稅申報意識較為薄弱，并且到目前為止我國還沒有實現(xiàn)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)化，這將促使部分納稅人欺瞞所擁有房產(chǎn)情況從而達到逃稅的目的.而且，我國的很多房產(chǎn)稅相關(guān)政策缺乏法律制度的保證，這將很難實現(xiàn)房產(chǎn)稅制度的全面推行，更不能達到預(yù)期想要達到的效果.為了避免這一現(xiàn)象的產(chǎn)生則必須實現(xiàn)房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)化，建立完善的房產(chǎn)登記制度，使得房屋信息得到全面清查，在一定程度上保證了納稅人名下房產(chǎn)信息的真實性和可信性.然而，想要建立這個聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)并不是那么簡單的事，它需要多個部門之間的數(shù)據(jù)交換，并不是一朝一夕可以實現(xiàn)的.同時，我國還缺乏健全的房產(chǎn)稅法律制度.只有通過法律的方式制定相關(guān)標準，才能確保有關(guān)政策的高效實施.

3 發(fā)達國家相關(guān)經(jīng)驗借鑒

我國的房產(chǎn)稅開征歷史較發(fā)達國家而言相對較短，部分發(fā)達國家房產(chǎn)稅稅制相對較為完善，無論是對征稅范圍的界定還是對征稅稅率的設(shè)定等其他發(fā)面，相比我國都更加合理有效.通過對我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在問題的分析，理清我們該從那幾個方面完善稅制的思路，然后再借鑒有著顯著成效的發(fā)達國家的做法，在最大程度上使得我國房產(chǎn)稅稅制得到完善.雖然每個國家發(fā)展的情況不同，稅制的制定不能完全復制，不過，對于某些我國房產(chǎn)稅稅制中存在的問題探討，發(fā)達國家的經(jīng)驗還是具有很大的借鑒意義的.針對所提出的問題，大致可以分為以下幾點：

3.1 征收區(qū)域廣泛

不同國家實行不同的土地制度，對于同一稅種征稅范圍的界定也不盡相同，共同點是大部分國家對于房產(chǎn)稅征稅范圍的界定都是十分寬泛的.比如美國，它除了政府的辦公樓,學校,公共設(shè)施,教堂,慈善機構(gòu)等地所占用的房產(chǎn)不用繳納房產(chǎn)稅外,其他所有的私人住宅,商業(yè)建筑等都是需要繳稅的，這在很大程度上擴大了房產(chǎn)稅的征稅范圍，廣泛的稅源也保證了財政收入.

3.2 持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅比重較大

盡管國外也有對流通環(huán)節(jié)產(chǎn)生的房產(chǎn)稅進行征收，但是相對于流通環(huán)節(jié)，他們更加重視的是保有環(huán)節(jié).英國就十分重視對保有環(huán)節(jié)的征稅，他們對于保有環(huán)節(jié)征收的稅收大概是流通環(huán)節(jié)的30倍左右，這樣就避免了大量房屋的閑置，促進了房地產(chǎn)市場的交易，也在一定程度上穩(wěn)定了房價.對于保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的征收，日本并沒有特意重新設(shè)立，他是將其歸為固定資產(chǎn)，再按照“固定資產(chǎn)稅”征收的.法國對于房產(chǎn)所有者征收的房產(chǎn)稅比重是十分大的，這很大程度上減少了房地產(chǎn)市場的投機行為.

3.3 完備的房產(chǎn)評估體系

大多數(shù)西方發(fā)達國家都是以評估價值為計稅依據(jù)來征收房產(chǎn)稅的，然而這是建立在可以公平準確的評估房產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的.美國已經(jīng)成立了較為完善的價值評估體系，并且若納稅人對于評估結(jié)果有質(zhì)疑，美國還有專門的機構(gòu)給予評判.英國并沒有成立獨立的財產(chǎn)價值評估體系，而是設(shè)立了專門負責財產(chǎn)評估的部門.俄羅斯也存在房產(chǎn)評估體系不完善這個問題，房產(chǎn)評估價值過低，導致應(yīng)繳納的稅額過少，對此，俄羅斯計劃對房產(chǎn)稅的計稅方式進行改革，避免房產(chǎn)評估體系的不完備對房產(chǎn)稅征收造成的影響.日本則是建立了房地產(chǎn)登記制度以及評估制度，來確保房產(chǎn)評估的正確性.

3.4 相關(guān)配套措施健全

只有完善房產(chǎn)稅相關(guān)的制度建設(shè)，才能在真正意義上提高房產(chǎn)稅的征收質(zhì)量.對于房地產(chǎn)登記制度，日本設(shè)立專門的法務(wù)局負責登記工作，保證了登記工作的公開公正以及公信力.對于房產(chǎn)稅的法律制度，美國已經(jīng)下放房產(chǎn)稅的管理權(quán)限，與地方稅收相關(guān)的法律全部由地方立法機關(guān)根據(jù)實際情況自行制定，這樣不僅使得制度更符合地方實情而且還能在很大程度上提高地方政府的積極性，有利于房產(chǎn)稅的推行與實施.

4 改進現(xiàn)行房產(chǎn)稅的對策建議

近年來，經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也是逐年火熱，同時它還使建筑建材等相關(guān)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展，每個人都有住房，普遍性不用強調(diào)，為了維護加強社會的安定和平，政府應(yīng)該為購買者打造一個合理的購買市場，而房產(chǎn)稅相關(guān)政策的完善則起到很好的保證作用.完善房產(chǎn)稅的相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有著一定的意義.只有很好的解決現(xiàn)狀分析提出的問題，才能使我國房產(chǎn)稅得到更好的發(fā)展.當然對國外有益經(jīng)驗的借鑒可以使我們少走彎路.

4.1 廓張征收區(qū)域

我國可將具有企業(yè)性質(zhì)的事業(yè)單位所屬的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民性用房以及部分較為富裕的農(nóng)村房產(chǎn)等納入征稅范圍,增大房產(chǎn)稅稅源.這將在一定程度上緩解我國的財政壓力，同時還能加重房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響，使得政府能更好的發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用.將所有的個人住宅都歸為房產(chǎn)稅的征收范圍中，保證稅源的穩(wěn)定.但是考慮到我國農(nóng)村經(jīng)濟問題，且目前我國的房地產(chǎn)市場主要集中在城市，可以先將部分富裕農(nóng)村納入征稅范圍，再逐漸對整個農(nóng)村房產(chǎn)進行征稅，既考慮到了農(nóng)村地區(qū)發(fā)展的緩慢也保證了稅收的公平性.

4.2 加重持有環(huán)節(jié)比例

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策較為偏重對流通環(huán)節(jié)的征收，導致大量房產(chǎn)的空置以及部分農(nóng)村房產(chǎn)遭到濫用.根據(jù)國外的經(jīng)驗分析，增大對保有環(huán)節(jié)產(chǎn)生房產(chǎn)稅的征收能夠進一步優(yōu)化土地的使用情況，可以緩解房產(chǎn)空置情況，使房地產(chǎn)市場的交易更加活躍，從而能夠在一定程度上解決房地產(chǎn)市場供求失衡的問題，避免房價的惡性上漲.

4.3 建立健全房地產(chǎn)評估體系

我國現(xiàn)行的計稅依據(jù)存在著一定的缺陷，根據(jù)對外國經(jīng)驗的分析，發(fā)現(xiàn)大部分發(fā)達以及不發(fā)達國家都是以房地產(chǎn)的評估價值做為計稅依據(jù).然而要想以評估價值作為計稅依據(jù)，卻讓沒有專業(yè)知識的稅務(wù)人員去評估是不科學的，房產(chǎn)價值的評估將直接影響到房產(chǎn)稅的公平程度，所以培養(yǎng)專業(yè)的評估人員，設(shè)立財產(chǎn)價值評估機構(gòu)對評估方法的使用以及采用怎樣的標準評估等問題進行解決避不可免.根據(jù)國外的相關(guān)經(jīng)驗，對于評估機構(gòu)的設(shè)置，既可以獨立設(shè)置，也可以設(shè)置在稅務(wù)部門的下屬部門里面.

4.4 進一步完備配套制度

要想全面推行房產(chǎn)稅制度的改革，相關(guān)配套制度的改革也不可避免，配套制度的設(shè)置和完備，一定程度上保證了房產(chǎn)稅制度的實行，使其能夠得到最大程度上的效果.要想實現(xiàn)房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)化，必須完善我國房產(chǎn)登記制度.及時更新房產(chǎn)情況，避免由信息的不準確造成的不公平現(xiàn)象；對聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)實行公開制度，使得納稅人也監(jiān)督的權(quán)利，在一定程度上減少貪污腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生.房產(chǎn)稅的推行離不開相關(guān)法律制度做保障，制定并完善相關(guān)法律制度才能實現(xiàn)有法可依，有法可循，才能更有說服力.此外，政府應(yīng)該將部分權(quán)力下放到地方，地方是身處其境，對有關(guān)的情況以及怎樣才能更好的解決所存在的問題等其他方面應(yīng)該會有更好的想法和見解.為了推動地方得到更好的發(fā)展，促使我國經(jīng)濟全面發(fā)展，相關(guān)法律應(yīng)結(jié)合地方實情設(shè)計，對癥下藥才最有效.

5 小結(jié)

伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)稅在地方財政收入中發(fā)揮的作用日益增長，所存在的問題也逐漸突出，要求改革的呼聲也不曾間斷.為了跟上時代的步伐，使房產(chǎn)稅在提供地方財政收入、控制房價等方面發(fā)揮更加有效的作用，改革勢在必行.本文通過對我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)其存在征收范圍不夠廣泛、持有環(huán)節(jié)征收比例過低、房產(chǎn)評估機構(gòu)有待完善以及相關(guān)配套制度不夠健全等問題.根據(jù)對國外相關(guān)政策的解析，結(jié)合我國實際國情，針對所發(fā)現(xiàn)的問題，提出了具體的政策改革建議.期望政府根據(jù)我國目前的實情，早日出臺優(yōu)化的房產(chǎn)稅稅制，使得我國的房產(chǎn)稅更好的得到實施，經(jīng)濟得到更好的發(fā)展.

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中圖分類號：F812.42

文獻標識碼：A

文章編號：1673-260X（2016）06-0148-03

收稿日期：2016-03-20