屈瑞華

摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，一大批設(shè)施完備、功能齊全、服務(wù)規(guī)范的住宅小區(qū)相繼投入使用，極大地改善了人民群眾的居住環(huán)境和生活品質(zhì)。與此同時(shí)，還有部分設(shè)施不完備、功能不齊全、安全隱患多、管理服務(wù)不規(guī)范的老舊住宅小區(qū)有待于加強(qiáng)改造整治。本文從加強(qiáng)政策宣傳、建立工作機(jī)制、分類(lèi)推進(jìn)實(shí)施等方面，提出了相應(yīng)的解決思路及辦法。

關(guān)鍵詞：老舊住宅小區(qū)；綜合整治；思考

中圖分類(lèi)號(hào)：TU984 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）003-000-01

2015年中央城市工作會(huì)議指出“要有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治，力爭(zhēng)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房改造”，為今后一個(gè)時(shí)期，加快老舊住宅小區(qū)綜合整治、有效提升人居環(huán)境指明了方向。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，一大批設(shè)施完備、功能齊全、服務(wù)規(guī)范的新建小區(qū)相繼投入使用，極大地改善了人民群眾的居住環(huán)境和生活品質(zhì)。與此同時(shí)，還有部分老舊住宅小區(qū)，受制于當(dāng)時(shí)的規(guī)劃、建設(shè)和管理?xiàng)l件的限制，普遍存在設(shè)施不完備、功能不齊全、房屋質(zhì)量差、安全隱患多、管理服務(wù)不規(guī)范等問(wèn)題，人民群眾要求開(kāi)展老舊小區(qū)綜合整治的愿望積極。因此，全面落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，扎實(shí)有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，將是今后一個(gè)時(shí)期城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作的重要內(nèi)容。

一、老舊住宅小區(qū)類(lèi)型

老舊住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)“先天不足”，物業(yè)服務(wù)“后天營(yíng)養(yǎng)不良”，居民業(yè)主面臨諸多生活困難，主要分為三類(lèi)：

第一類(lèi)：房管部門(mén)的直管公房。此類(lèi)房屋基本來(lái)源于解放初期私房改造（經(jīng)租房產(chǎn)）、沒(méi)收官僚資本及建國(guó)后的新建公有住房。私房改造和官僚資本房屋多為民清甚至更早時(shí)期建筑，土木結(jié)構(gòu)，平（瓦）屋頂，四合院形態(tài)，民居特色鮮明；建國(guó)后新建公有住房，多為低層磚混簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋。上述房屋一般無(wú)物業(yè)管理，由房管部門(mén)根據(jù)租金收益情況，實(shí)施簡(jiǎn)單的維修養(yǎng)護(hù)，滿(mǎn)足一般的居住需求。

第二類(lèi)：居民自建房屋。此類(lèi)房屋多為改革開(kāi)放后城市居民和村民自建房屋（城中村），磚木（磚混）結(jié)構(gòu)，獨(dú)立院落，建筑密度低，占地面積大，一般無(wú)物業(yè)管理。

第三類(lèi)：?jiǎn)挝蛔越ㄋ奚嵝^(qū)。此類(lèi)小區(qū)大多為住房制度改初期新建的房改住房，一般由單位后勤管理服務(wù)，隨著改革的深入推進(jìn)，原單位已不存在或無(wú)力提供管理服務(wù)，逐步演變?yōu)闊o(wú)人管理小區(qū)，房屋本體及共用設(shè)施設(shè)備得不到正常的維修養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，業(yè)主居民的基本生活難以保障。

二、存在問(wèn)題

1.基礎(chǔ)設(shè)施缺失老化。老舊住宅小區(qū)房屋一般為非節(jié)能建筑，房屋本體主要存在基礎(chǔ)下沉、屋頂滲漏、外立面破損等問(wèn)題；基礎(chǔ)設(shè)施配套方面基本沒(méi)有，既使部分配套，也存在管網(wǎng)銹蝕、功能衰退、故障頻發(fā)等問(wèn)題。

2.居住環(huán)境臟亂差。主要存在居民業(yè)主私搭亂建、亂堆亂放等問(wèn)題，生活秩序亂，衛(wèi)生環(huán)境差，缺乏基本的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。

3.居住安全隱患眾多。主要存在危房比重較大、消防設(shè)施設(shè)備不能正常使用等問(wèn)題。

三、原因分析

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足。老舊住宅小區(qū)囿于歷史條件的限制，規(guī)劃建設(shè)時(shí)，多注重滿(mǎn)足當(dāng)時(shí)單一的居住需求，忽視了對(duì)居住環(huán)境、設(shè)施設(shè)備配套等因素的考量，難以滿(mǎn)足居民業(yè)日益提高的住房需求。

2.住房觀念陳舊落后。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)一直采用福利型的房屋管理模式，房屋的建設(shè)、管理都由國(guó)家統(tǒng)包統(tǒng)攬。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著住房制度改革的深入推進(jìn)，仍有部分居民業(yè)主的住房觀念未及時(shí)轉(zhuǎn)變。主要表現(xiàn)在：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的物業(yè)管理意識(shí)淡漠，抵制或拒絕市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)；物權(quán)意識(shí)薄弱，民主管理能力不強(qiáng)，不愿介入小區(qū)公共管理事務(wù)，自主管理缺乏內(nèi)生動(dòng)力。

3.配套資金落實(shí)困難。近年來(lái)，雖然中央、省不斷加大老舊住宅小區(qū)綜合整治工作力度，但市、縣政府基于財(cái)政困難的實(shí)際，綜合整治資金難以落實(shí)到位。

4.物業(yè)管理服務(wù)缺位。一方面，老舊住宅小區(qū)居民業(yè)主多為中低收入群體，購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化的物業(yè)管理能力不強(qiáng)；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)鑒于老舊小區(qū)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低、收費(fèi)困難等原因，不愿承接此類(lèi)項(xiàng)目。

四、開(kāi)展老舊住宅小區(qū)綜合整治的建議

老舊住宅小區(qū)歷史欠賬多，現(xiàn)實(shí)利益復(fù)雜，實(shí)施綜合整治，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、業(yè)主自治、社區(qū)參與、企業(yè)實(shí)施”的原則，上下聯(lián)動(dòng)、分類(lèi)推進(jìn)。

1.加強(qiáng)政策引導(dǎo)。要積極開(kāi)展老舊小區(qū)綜合整治宣傳工作，引導(dǎo)居民業(yè)主轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，切實(shí)提高有償服務(wù)、自我管理的物業(yè)管理意識(shí)，為順利開(kāi)展綜合整治工作及后期物業(yè)管理創(chuàng)造積極寬松的社會(huì)環(huán)境。

2.建立綜合整治工作機(jī)制。建立由政府牽頭，住建、規(guī)劃等部門(mén)參加的工作組，將綜合整治納入市政重點(diǎn)工程，制定計(jì)劃，分批實(shí)施。

3.建立財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼機(jī)制。一是建立財(cái)政扶持機(jī)制，將綜合整治資金列入財(cái)政預(yù)算；二是對(duì)中低收入家庭實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)能力；三是建立績(jī)效考核機(jī)制，對(duì)承接老舊住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，給予一定的資金獎(jiǎng)勵(lì)，維護(hù)好小區(qū)的日常管理工作。

4.分類(lèi)推進(jìn)綜合整治。一是對(duì)老舊小區(qū)中符合城市棚戶(hù)區(qū)改造條件的，拆舊建新，實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，在項(xiàng)目建成后統(tǒng)一實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理；二是對(duì)有較大使用價(jià)值的房屋，綜合實(shí)施建筑節(jié)能、設(shè)施設(shè)備配套改造或補(bǔ)建，同時(shí)結(jié)合居民業(yè)主實(shí)際需求，推行靈活多樣的物業(yè)管理服務(wù)，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，避免出現(xiàn)“前改后亂”；三是對(duì)直管公房中具有文物保護(hù)價(jià)值的老舊宅院，堅(jiān)持歷史真實(shí)、風(fēng)貌完整、生活延續(xù)的原則，科學(xué)規(guī)劃、積極保護(hù)、合理利用，正確處理好文物保護(hù)與城市建設(shè)的關(guān)系。

5.嚴(yán)格新建項(xiàng)目監(jiān)管。要嚴(yán)格新建房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)的監(jiān)督管理，全面落實(shí)各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，加強(qiáng)物業(yè)管理用房、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)等配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，從源頭上減少新建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)“先天不足”，后期管理“營(yíng)養(yǎng)不良”等問(wèn)題。

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