林 波

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高校物業(yè)管理模式研究

林 波

[西南交通大學(xué)]

隨著高校后勤社會化的不斷深化與發(fā)展，高校物業(yè)管理已經(jīng)成為后勤保障工作的重要內(nèi)容。由于高校物業(yè)的發(fā)展時間較短，在發(fā)展過程中還存在許多問題。本文通過對高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及模式的分析與研究，指出高校物業(yè)管理過程中存在的問題，從而衍生出對高校物業(yè)管理新模式的研究。

高校物業(yè)；現(xiàn)狀；模式；研究

一、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一） 高校物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差

高校內(nèi)部物業(yè)管理內(nèi)容分工過細，存在單打現(xiàn)象，工作相互推諉，不能形成規(guī)模效應(yīng)，所以降低成本、提高工作效率和經(jīng)濟效益便成為了一句空話。

（二）高校物業(yè)剝離尚不規(guī)范

高校物業(yè)實體仍直接隸屬學(xué)校，承擔(dān)為師生服務(wù)的職能，與學(xué)校的后勤管理處有甲乙方的契約關(guān)系，但在工作中又存在著不完全按甲、乙方這種單純的經(jīng)濟關(guān)系來對待，其做法是把“多企業(yè)”分成三部分，即有償型、部分有償型、無償型服務(wù)。

（三） 高校物業(yè)管理受制約

高校物業(yè)管理受學(xué)?！懊钍健薄ⅰ爸噶钍健钡男姓芾碇萍s，難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的模式真正接軌，管理體制沒有理順，不能獨立按企業(yè)規(guī)律運作，物業(yè)經(jīng)費嚴(yán)重缺乏且不能及時到位，在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費等方面，由甲方根據(jù)學(xué)校的總撥款說了算。

二、高校物業(yè)管理的主要模式

我國高?，F(xiàn)行的住房管理模式包括有傳統(tǒng)住房管理、事業(yè)單位行政性物業(yè)管理和企業(yè)化物業(yè)公司的經(jīng)營性管理三種模式，推行高校后勤改革后，鑒于傳統(tǒng)住房管理模式體制的滯后和高校自身發(fā)展的需要，許多學(xué)校充分挖掘現(xiàn)有資源，普遍采取“內(nèi)部行政性物業(yè)管理”方式開展物業(yè)服務(wù)管理，即由學(xué)校組建設(shè)立高校物業(yè)管理實體對教學(xué)區(qū)和學(xué)生住宿區(qū)開展物業(yè)服務(wù)管理。在實現(xiàn)高校物業(yè)管理改革社會化的過程中，我國高校在實現(xiàn)社會化模式的進程中進行了多種模式的探索，以西南交通大學(xué)為例，主要有下面兩種模式：

（一）校內(nèi)乙方模式

“校內(nèi)乙方模式”，這種模式主要在大多數(shù)高校中使用。模式中的乙方是校內(nèi)的乙方。它是為了緩解學(xué)校后勤管理經(jīng)費不足的情況而實施的一種行政經(jīng)濟混合管理模式。先專門設(shè)一個考慮后勤建設(shè)和管理的“小機關(guān)”稱甲方；將原有的后勤服務(wù)主體基本上轉(zhuǎn)為實體，成立學(xué)校物業(yè)管理實體 ，成為乙方。甲方是高校后勤保障處（后勤集團），乙方高校物業(yè)管理實體。這種模式完善了甲乙方經(jīng)濟合同關(guān)系，基本實現(xiàn)了模擬市場化的運行機制，利用高校物業(yè)管理實體成熟的先進的管理理念，可以節(jié)約辦學(xué)成本，消除制約教學(xué)的“瓶頸”，從而為建立堅實的后勤保障體系打下基礎(chǔ)。

（二）混合乙方模式

“混合乙方模式”，高校物業(yè)管理實體分成兩個部分，一部分仍然由原來的高校物業(yè)管理實體，條件成熟的另一部分則采取充分競爭的方法，從社會上引入較好 的物業(yè)公司進行管理，通過比較，提高公寓管理水平。兩套管理體制并存的情況下，雙方會形成有效的競爭。例如，西南交通大學(xué)的犀浦校區(qū)教學(xué)樓物業(yè)管理就分為兩部分，四號教學(xué)樓的物業(yè)通過招標(biāo)的方式由四川博通物業(yè)管理有限責(zé)任公司進行管理，其它教學(xué)樓則由學(xué)校后勤物業(yè)服務(wù)中心進行管理。這種模式的優(yōu)勢在于引入了有效的競爭對手，便于整體物業(yè)管理水平的提高和改善。但是，對于高校而言，后勤的實質(zhì)仍沒有改變，高校物業(yè)管理實體仍屬于高校行政管理的一部分，并沒有進行實質(zhì)的剝離。此外，對同一學(xué)校物業(yè)的實施分屬不同的實體進行管理，不利于高校物業(yè)管理工作的協(xié)作與統(tǒng)一。

三、高校物業(yè)管理新模式的研究

（一）轉(zhuǎn)換物業(yè)管理體制，探索物業(yè)管理新模式

高校物業(yè)管理的新體制建立是從原有舊體制模式上轉(zhuǎn)化而來，不同于社會上的物業(yè)管理企業(yè)，從一開始就按企業(yè)化和市場化機制運行。因此高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務(wù)實體，必須進行機制轉(zhuǎn)換，選配精干、高效、能正確把握改

革方向、愿意為教育服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子；盡量減少管理層次和人員，提高辦事效率，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)；同時要努力實現(xiàn)經(jīng)營機制的創(chuàng)新，堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求，建立有效的運行機制，最大限度地優(yōu)化各種資源配置，降低經(jīng)營成本，建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。探索高校物業(yè)管理新模式，要深入理解市場經(jīng)濟的理念，選擇符合物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必然趨勢的運營模式。當(dāng)然，不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運作模式，要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡，才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司模式。

（二）以人為本，樹立高校物業(yè)品牌形象

高校物業(yè)管理主要是為高等教育服務(wù)，服務(wù)對象是高校的師生員工。因此在整個服務(wù)運作過程中要堅持以人為本，樹立高效物業(yè)品牌形象。首先應(yīng)做好服務(wù)這篇文章，以服務(wù)促進管理，從服務(wù)求效益，為廣大師生員工提供生活、娛樂、休閑等全方位服務(wù)，以此來促進高校物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。還應(yīng)結(jié)合新時期學(xué)生出現(xiàn)的新特點和社會發(fā)展的要求，增加工作內(nèi)容和服務(wù)范圍，不僅做好安全、保潔、維修工作，還必須加強與學(xué)生的溝通和交流，向他們提供優(yōu)質(zhì)、廉價、高效、多方位、高品質(zhì)的服務(wù)。

（三）引入競爭機制，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理隊伍

高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容廣泛，專業(yè)性較強。對不斷發(fā)展的教學(xué)設(shè)施的維修養(yǎng)護，無疑更要求管理人員具有更高的自身素質(zhì)和專業(yè)水平。

1. 要重視人才選拔和培養(yǎng)

一方面優(yōu)先選拔綜合素質(zhì)較高的人才，充實高校物業(yè)管理隊伍，為管理提供有益的經(jīng)驗；另一方面，注意現(xiàn)有員工的素質(zhì)培養(yǎng)，通過培訓(xùn)、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業(yè)務(wù)水平等方面的素質(zhì)。

2. 企業(yè)要加強員工管理

對員工實施科學(xué)管理，嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求用人，建立相互競爭、賞罰分明的人才競爭激勵機制，充分調(diào)動員工的積極性，鼓勵員工創(chuàng)新技能及管理方法。

3. 要形成良好的報酬激勵機制

把物業(yè)經(jīng)營管理者的酬金分成兩部分，80％作為固定酬金發(fā)揮基本的保障作用，20％作為浮動酬金視師生對物業(yè)管理的滿意程度而定，發(fā)揮激勵作用。

4. 高校物業(yè)管理的監(jiān)督機制

監(jiān)督機制既包括師生、校方主管部門對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的監(jiān)督制約，又包括他們之間的相互制衡與監(jiān)督。學(xué)校有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，并制定相關(guān)制度和計劃安排來規(guī)范約束其行為，糾正違反雙方合約的行為。

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（責(zé)任編輯：趙相華）