閆曉紅

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大學(xué)后勤物業(yè)實(shí)體創(chuàng)新思考——以陜西地區(qū)高校為例

閆曉紅

在高校物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)必須逐步向社會(huì)開放的政策大趨勢(shì)下，大學(xué)的后勤物業(yè)實(shí)體該怎么辦？高校物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)能做些什么有建設(shè)性的指導(dǎo)意見呢？通過對(duì)大學(xué)特別是陜西地區(qū)高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀、管理中存在的問題分析，就應(yīng)對(duì)措施和創(chuàng)新舉措談一點(diǎn)看法。

一、大學(xué)后勤物業(yè)管理的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

高校后勤物業(yè)管理經(jīng)過近20年的發(fā)展，校園的物業(yè)管理形成了四種基本格局模式，即：委托給后勤注冊(cè)成立的獨(dú)立法人資質(zhì)物業(yè)公司；整體外包給社會(huì)物業(yè)公司；委托給后勤無法人資質(zhì)的物業(yè)中心；由社會(huì)物業(yè)公司和無法人資質(zhì)的后勤自辦物業(yè)分別承擔(dān)。前兩種模式基本適應(yīng)了目前物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和高校對(duì)物業(yè)服務(wù)保障的要求，在東南沿海發(fā)達(dá)省份的高校內(nèi)部發(fā)展比較迅速，成為一種引領(lǐng)力量，但在全國高校范圍內(nèi)還沒有占據(jù)主要比例。而后兩種模式中，社會(huì)物業(yè)公司和后勤自辦物業(yè)同臺(tái)競爭在目前高校物業(yè)管理中占有較大的比例。這既反映了目前高校對(duì)高水平物業(yè)管理和服務(wù)的期待，也反映了學(xué)校管理部門對(duì)后勤自辦物業(yè)的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量存在不滿意，希望通過引入高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的社會(huì)物業(yè)，形成競爭關(guān)系，間接推動(dòng)后勤自辦物業(yè)采取創(chuàng)新舉措，突破發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)自身跨越式發(fā)展。

根據(jù)教育部《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010—2020）》的精神，到2020年，高校要形成以“政府履行職責(zé)、市場(chǎng)提供服務(wù)、學(xué)校自主選擇、行業(yè)規(guī)范自律、部門依法監(jiān)管”為主要特征的“新型高校后勤保障體系”，基本實(shí)現(xiàn)高校后勤服務(wù)的社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化。在國家層面高度關(guān)注高校后勤管理社會(huì)化改革的前提下，大力推行變革和創(chuàng)新措施，已成為高校后勤社會(huì)化改革的關(guān)鍵，已經(jīng)得到部分地方政府主管部門的積極響應(yīng)。目前，北京、廣東、湖北、安徽等地已先后出臺(tái)相關(guān)政策，推動(dòng)改革措施落地。如：安徽省就已出臺(tái)相關(guān)政策，要求高校就后勤服務(wù)向社會(huì)進(jìn)行購買，沒有法人資格的后勤集團(tuán)不再允許參與高校物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)。

最近的《高校物業(yè)管理發(fā)展報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國高校物業(yè)管理面積達(dá)到7.6億平方米，其中專業(yè)外包服務(wù)項(xiàng)目面積已達(dá)2.9億平方米，后勤物業(yè)自管項(xiàng)目面積4.7億平方米。陜西地區(qū)由省教育廳認(rèn)可的各類高校共達(dá)152所，其中：普通高等學(xué)校81所，軍事院校7所，獨(dú)立學(xué)院12所，成人高等學(xué)校16所，民辦非學(xué)歷高等教育機(jī)構(gòu)36所。此外，還有中等職業(yè)學(xué)校204所。高校為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供了廣闊的擬開發(fā)空間，在國家大政方針的指導(dǎo)下，教育主管部門和高校的主要管理者也必須積極面對(duì)高校向社會(huì)采購服務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，積極引導(dǎo)高校物業(yè)服務(wù)的社會(huì)化、市場(chǎng)化。

從陜西高校物業(yè)專業(yè)委員會(huì)的行業(yè)引導(dǎo)來說，對(duì)社會(huì)物業(yè)公司進(jìn)入高校物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)上也發(fā)生了較大的變化，已經(jīng)由原來的排斥變?yōu)榉e極面對(duì)的開放態(tài)度。

二、大學(xué)后勤物業(yè)管理中存在的問題

目前陜西地區(qū)高校的后勤物業(yè)管理最根本的還是服務(wù)的水平和質(zhì)量已經(jīng)局限在一定層次，不能滿足大學(xué)發(fā)展的要求。具體表現(xiàn)為：

（一）體制機(jī)制僵化。大部分高校后勤特別是物業(yè)服務(wù)沒有真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)化或市場(chǎng)化，僅僅局限于本校一定范圍的有限服務(wù)，根本原因是受制于學(xué)校對(duì)于后勤的體制機(jī)制。盡管在后勤社會(huì)化改革之初，大部分高校都對(duì)后勤提出了“社會(huì)化”的愿景，但究竟什么是高校后勤的“社會(huì)化”，怎么“社會(huì)化”，“社會(huì)化”是否等同于“市場(chǎng)化”，物業(yè)服務(wù)是否就等同于保潔、綠化服務(wù)等基本問題并沒有搞清楚。大部分高校對(duì)后勤社會(huì)化總的指導(dǎo)原則是“參照企業(yè)化”運(yùn)行，但各校后勤集團(tuán)并沒有真正獲得“企業(yè)化”運(yùn)行所必需的相對(duì)獨(dú)立的人、財(cái)、物的管理和運(yùn)營權(quán)利，也沒有取得后勤服務(wù)特別是物業(yè)服務(wù)相關(guān)的資質(zhì)。導(dǎo)致高校后勤特別是物業(yè)管理服務(wù)缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)發(fā)展應(yīng)對(duì)，和社會(huì)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的差距越拉越大，具體表現(xiàn)為：服務(wù)范圍有限（僅僅局限于本校的一定范圍，不能走向社會(huì)）；經(jīng)費(fèi)來源單一，缺乏造血功能；專業(yè)人才欠缺；服務(wù)管理的層次、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)手段有限等。

（二）用人機(jī)制僵化，專業(yè)人才匱乏，人員老化嚴(yán)重。高校的物業(yè)管理人員和技術(shù)人員，大部分是原來從事一線服務(wù)的工人，專業(yè)知識(shí)欠缺，年齡普遍偏大。在專業(yè)管理人員和技術(shù)人員的儲(chǔ)備和培養(yǎng)上，由于高校目前的事業(yè)編制壓力，對(duì)管理人員普遍是按照人事代理的形式進(jìn)行招聘，而且招聘的門檻比較高。政策在學(xué)校人事部門手中，大部分高校的后勤集團(tuán)并沒有獨(dú)立的人事聘用權(quán)，聘用過程中學(xué)校沒有給后勤管理部門任何照顧。加之工資待遇和社會(huì)物業(yè)公司相比普遍偏低，因此聘到高水平的專業(yè)技術(shù)人員比較難。而對(duì)于一線服務(wù)人員，大部分高校執(zhí)行的是當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)，因此只能聘用年齡較大的農(nóng)民工或下崗人員。也沒有普遍給外聘員工購買“三金”或“五金”，給物業(yè)單位用工帶來各種風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏財(cái)政支持和激勵(lì)機(jī)制。后勤物業(yè)經(jīng)費(fèi)主要來自學(xué)校財(cái)政，標(biāo)準(zhǔn)主要是2000年前后后勤社會(huì)化改革時(shí)所制定的。盡管近幾年各學(xué)校也進(jìn)行了一些調(diào)整，但總體上和社會(huì)物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相比偏低。學(xué)校、師生要求的是最高服務(wù)。在內(nèi)部管理上，由于總經(jīng)費(fèi)不足，并且缺乏將目標(biāo)、績效和業(yè)績激勵(lì)掛鉤的有效機(jī)制，同時(shí)還要承擔(dān)巨大的安全穩(wěn)定、服務(wù)投訴等方面的壓力，導(dǎo)致各物業(yè)管理部門也只愿意滿足于目前一定范圍的衛(wèi)生保潔、綠化維護(hù)等有限工作，因此在物業(yè)事業(yè)發(fā)展上缺乏綜合服務(wù)、延伸服務(wù)、增值服務(wù)、業(yè)務(wù)拓展等方面的積極性。

（四）缺乏信息化和機(jī)械化的發(fā)展理念。在具體服務(wù)手段和信息反饋方面，缺乏現(xiàn)代物業(yè)所必需的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信息技術(shù)應(yīng)用的動(dòng)力。在服務(wù)過程中，所有崗位和工種基本上是勞動(dòng)密集型服務(wù)，缺乏提高勞動(dòng)效率的機(jī)械化工作的理念和措施。

（五）高校內(nèi)部物業(yè)劃分過細(xì)，服務(wù)內(nèi)容單一，不適應(yīng)目前社會(huì)大物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。高校后勤基本上是將原本屬于整體大物業(yè)范圍的保潔綠化、學(xué)生公寓、水電暖保障等劃分成了物業(yè)、公寓、動(dòng)力服務(wù)等相互獨(dú)立的小中心，學(xué)校的場(chǎng)、館、廳等資產(chǎn)又是多頭管理，使得各物業(yè)單位規(guī)模小，服務(wù)內(nèi)容單一，服務(wù)技能有限，在許多方面同質(zhì)化，又缺乏協(xié)同，缺乏物業(yè)事業(yè)發(fā)展壯大的基本條件和經(jīng)驗(yàn)，這和目前社會(huì)物業(yè)的大物業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)不相符。

（六）缺乏全省高校普遍認(rèn)可和可操作的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格。部分高校制定了自己的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，省高校物專會(huì)在幾年前也制定了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)的操作性等原因，一直沒有在全省推行，教育主管部門和行業(yè)主管部門也沒有有力引導(dǎo)。各高校的物業(yè)服務(wù)基本是各自為政，五花八門。

三、大學(xué)后勤物業(yè)發(fā)展的應(yīng)對(duì)策略和創(chuàng)新思路

高校向社會(huì)開放物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)是高校物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，后勤自辦物業(yè)實(shí)體想在高校物業(yè)管理領(lǐng)域擁有自己的一席之地，穩(wěn)固自己的地盤或擴(kuò)大影響力，必須在做好傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)主業(yè)，向高校提供一流物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，主動(dòng)采取系統(tǒng)創(chuàng)新舉措，積極參與高校和其他同類物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的競爭，挖掘貼近師生生活的延伸服務(wù)，獲得學(xué)校、師生對(duì)其服務(wù)的認(rèn)可和信任。必須在以下幾個(gè)方面有創(chuàng)新舉措：

（一）抓住高校深化辦學(xué)和管理改革的大好機(jī)會(huì)，爭取學(xué)校對(duì)后勤深化改革的支持，實(shí)現(xiàn)后勤物業(yè)管理體制機(jī)制的突破。首先將后勤同質(zhì)性服務(wù)類業(yè)務(wù)整合成為大物業(yè)，注冊(cè)成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)公司，真正作為“社會(huì)化”、“市場(chǎng)化”的一份子，參與校內(nèi)外物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)是教育領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的競爭，允許企業(yè)做大做強(qiáng)。充分發(fā)揮后勤物業(yè)了解高校工作、了解教育，更容易實(shí)現(xiàn)“三服務(wù)，兩育人” 的社會(huì)價(jià)值，形成自己的品牌特點(diǎn)。其次，擁有獨(dú)立的人事聘用權(quán)，建立“以教育經(jīng)歷為參考，以能德勤為核心”，打破唯學(xué)歷、唯教育背景的聘人用人機(jī)制。允許后勤物業(yè)根據(jù)工作實(shí)際自主聘用管理和服務(wù)人員，有計(jì)劃地儲(chǔ)備和培養(yǎng)專業(yè)人才，并且制定不同層次的人員聘用、考核和提升辦法，打通不同層次、不同層級(jí)聘用人員的流通渠道，讓他們有勁頭、有奔頭，有前途。第三，擁有獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算權(quán)力，在管理上實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，在人員待遇上實(shí)行不同的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)按照業(yè)績、效益和多勞多得原則取酬。

（二）整合資源，充分利用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，突破服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)手段的瓶頸，實(shí)現(xiàn)后勤物業(yè)的跨越式發(fā)展。首先將傳統(tǒng)意義上的小物業(yè)整合成為大物業(yè)，整合同質(zhì)性服務(wù)，拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域；校內(nèi)場(chǎng)、館、廳等的統(tǒng)一管理，增強(qiáng)學(xué)校委托資產(chǎn)的利用率和增值效率；延伸便利學(xué)生學(xué)習(xí)生活的增值服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)自身多領(lǐng)域服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和管理實(shí)力。其次，充分發(fā)揮高校教育資源和人員環(huán)境優(yōu)勢(shì)，利用信息技術(shù)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開發(fā)搭建高校物業(yè)管理系統(tǒng)和服務(wù)平臺(tái)，拓寬物業(yè)服務(wù)的信息渠道，提高信息反饋速度，增強(qiáng)管理手段，最終實(shí)現(xiàn)增效。

（三）加快機(jī)械化使用范圍，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)減員增效。可在室內(nèi)外公共保潔等區(qū)域推廣使用成熟的清掃機(jī)械，既可節(jié)省人力，又可以提高勞動(dòng)效率。不斷增加專用機(jī)械，如：高空作業(yè)車、清洗車、吸污車、灑水車等，降低人工操作的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)工作的專業(yè)性。

（四）發(fā)揮高校文化優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新高校后勤物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)，增強(qiáng)后勤物業(yè)發(fā)展的軟實(shí)力。將企業(yè)文化建設(shè)和校園文化建設(shè)、志愿者服務(wù)、慈善事業(yè)等結(jié)合起來，將企業(yè)文化建設(shè)和大學(xué)生創(chuàng)新實(shí)踐結(jié)合起來（比如：綠色節(jié)能項(xiàng)目、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)、水電暖遠(yuǎn)程智能監(jiān)控等），搭建后勤物業(yè)的文化建設(shè)平臺(tái)和培育大學(xué)生創(chuàng)新項(xiàng)目的實(shí)踐平臺(tái)，增強(qiáng)后勤物業(yè)的內(nèi)涵價(jià)值，在日常的管理中體現(xiàn)出“三服務(wù)，兩育人”，擴(kuò)大后勤物業(yè)的社會(huì)影響力。

（五）在堅(jiān)守主業(yè)的基礎(chǔ)上，引入社會(huì)物業(yè)行業(yè)成熟的物業(yè)管理技術(shù)和延伸增值服務(wù)理念，拓寬服務(wù)技能，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展。目前社會(huì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上，關(guān)于物業(yè)管理的信息化技術(shù)和綜合服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)品琳瑯滿目，像：金牌管家、天問互聯(lián)、悅和軟件、樂生活等，而且操作性非常強(qiáng)，符合信息化、互聯(lián)網(wǎng)大發(fā)展時(shí)代的創(chuàng)新需求，已經(jīng)在實(shí)際物業(yè)管理中被廣泛使用，并產(chǎn)生了極好的管理效益和經(jīng)濟(jì)效益。

（六）在高校購買社會(huì)物業(yè)服務(wù)成為大趨勢(shì)的情況下，高校物業(yè)專業(yè)委員會(huì)應(yīng)積極推動(dòng)修改制定適合全省高校的基本物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，由教育主管部門在全省推行，定期進(jìn)行高校物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化的檢查、評(píng)比和驗(yàn)收，推動(dòng)高校后勤物業(yè)和社會(huì)物業(yè)接軌，幫助高校后勤物業(yè)實(shí)體盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

[西北大學(xué)后勤集團(tuán)]

（責(zé)任編輯 ：張寶嶺）