李德智，謝 莉，陳艷超，譚 鳳

（東南大學(xué) 土木工程學(xué)院，江蘇 南京 210096，E-mail：njldz@126.com）

英國(guó)提高保障性住房項(xiàng)目可持續(xù)性的策略及其啟示

李德智，謝 莉，陳艷超，譚 鳳

（東南大學(xué) 土木工程學(xué)院，江蘇 南京 210096，E-mail：njldz@126.com）

作為最早針對(duì)住房問(wèn)題實(shí)施住房保障政策的國(guó)家，英國(guó)不僅成功地解決了住房問(wèn)題，而且還實(shí)現(xiàn)了保障性住房的可持續(xù)發(fā)展，其成功經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)借鑒。系統(tǒng)地總結(jié)了英國(guó)在提高保障性住房項(xiàng)目社會(huì)可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性和生態(tài)可持續(xù)性方面的策略，包括建立緊密協(xié)作的管理隊(duì)伍、多主體參與保障性住房的供給、設(shè)計(jì)和建造可持續(xù)的保障性住房等。并根據(jù)我國(guó)保障性住房項(xiàng)目的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的不足，提出對(duì)我國(guó)保障性住房項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的啟示。

英國(guó)；保障性住房；可持續(xù)性；共有產(chǎn)權(quán)；住房協(xié)會(huì)

英國(guó)是最早實(shí)施住房保障政策的國(guó)家，在1919年頒布的人類歷史上第一部城市規(guī)劃法—《住宅與城鎮(zhèn)規(guī)劃法》中，首次將為“勞動(dòng)階層”提供住房確定為地方政府的法定責(zé)任[1]，從此開(kāi)啟了政府全面關(guān)注低收入人群住房問(wèn)題的先河。經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展與改革，英國(guó)不僅基本解決了住房問(wèn)題，而且通過(guò)完善的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)措施實(shí)現(xiàn)了保障性住房的可持續(xù)發(fā)展。相對(duì)英國(guó)而言，我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程短，保障性住房項(xiàng)目的可持續(xù)性普遍較低，因此有必要借鑒英國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)。目前，國(guó)內(nèi)引用和借鑒英國(guó)保障性住房方面的研究并不少見(jiàn)，如唐天嘯[1]通過(guò)對(duì)英、美、新加坡3個(gè)國(guó)家保障性住房的覆蓋范圍、融資途徑、補(bǔ)貼模式及法律法規(guī)進(jìn)行比較分析，從政府的職能、住房的階梯性提供模式、資金的來(lái)源、管理制度及法律法規(guī)5個(gè)方面提出符合我國(guó)國(guó)情和保障性住房現(xiàn)階段發(fā)展情況的建設(shè)性意見(jiàn)。徐軍玲等[2]梳理了英國(guó)保障性住房政策的演變規(guī)律，包括為管理重心從中央到地方、追求目標(biāo)從數(shù)量到質(zhì)量、目標(biāo)群體從大眾到特殊、融資手段從單一到多樣、供給主體從一元到多元，為我國(guó)保障性住房的發(fā)展模式及政策選擇提供了思路。王兆宇[3]通過(guò)梳理英國(guó)住房保障政策的歷史脈絡(luò)，概括現(xiàn)存的執(zhí)行體系，總結(jié)了其的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。劉朝馬[4]總結(jié)了英國(guó)提高低收入人群支付能力的主要策略，從立法、建立專門的住房保障機(jī)構(gòu)和基金以及實(shí)施分享式產(chǎn)權(quán)購(gòu)房計(jì)劃三方面提出對(duì)我國(guó)保障性住房的啟示。上述文獻(xiàn)多從英國(guó)保障性住房的住房政策、法律制度、融資途徑、共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃等方面進(jìn)行研究，少見(jiàn)系統(tǒng)性地總結(jié)英國(guó)提高保障性住房項(xiàng)目可持續(xù)性策略的研究。因此，本文擬從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)等方面，系統(tǒng)地梳理和總結(jié)英國(guó)關(guān)于提高保障性住房項(xiàng)目可持續(xù)性的策略，并提出對(duì)我國(guó)保障性住房項(xiàng)目發(fā)展的啟示，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和理論價(jià)值。

1　英國(guó)提高保障性住房項(xiàng)目可持續(xù)性策略

1.1社會(huì)可持續(xù)性

（1）建立緊密協(xié)作的管理隊(duì)伍。英國(guó)保障性住房的保障機(jī)構(gòu)由三部分組成：社區(qū)與地方政府部、住房與社區(qū)局、住房協(xié)會(huì)。其中，社區(qū)與地方政府部代表中央政府處理與社區(qū)和住房發(fā)展有關(guān)的政策制定等相關(guān)事務(wù)，并通過(guò)下設(shè)住房公司，負(fù)責(zé)新建保障性住房的建設(shè)、規(guī)劃、投資、分配和管理。住房與社區(qū)局隸屬于社區(qū)與地方政府部，主要職責(zé)是投資新建保障性住房、改善現(xiàn)有保障性住房、收購(gòu)空置住房、監(jiān)管住房協(xié)會(huì)等住房供應(yīng)商，以及制定保障性住房的管理標(biāo)準(zhǔn)，為住戶提供良好服務(wù)。作為當(dāng)前英國(guó)保障性住房的最大供給方，住房協(xié)會(huì)是按照市場(chǎng)化原則運(yùn)營(yíng)的非營(yíng)利民間組織，主要工作是建設(shè)保障性住房，出租或出售給符合條件的居民，并對(duì)出租房屋進(jìn)行管理[5]。在這些管理機(jī)構(gòu)緊密協(xié)作下，英國(guó)保障性住房得以穩(wěn)定發(fā)展。

（2）提供差異性保障性住房。根據(jù)保障性住房的租售性質(zhì)，英國(guó)保障性住房主要分為兩類：一是社會(huì)租賃住房，由住房協(xié)會(huì)和地方政府供給和管理，只租不售；二是過(guò)渡性住房，包括過(guò)渡租賃住房、打折出售房和共有產(chǎn)權(quán)房。其中，過(guò)渡租賃住房的租金介于社會(huì)租賃住房和商品房之間，只出租給無(wú)力購(gòu)買或租住商品房的關(guān)鍵工作者（主要是醫(yī)療、教育、警署等公共部門工作人員）；打折出售房是以一定折扣出售的住房；共有產(chǎn)權(quán)房是分次出售住房產(chǎn)權(quán)的住房[3]。同時(shí)，根據(jù)保障性住房的結(jié)構(gòu)類型，英國(guó)保障性住房主要分為獨(dú)立住房和公寓兩類，其中獨(dú)立住房占比較大，多位于距離市中心較遠(yuǎn)的近郊區(qū)，適合有一定支付能力特別是有小孩的家庭；公寓類一般位于城市中心，適合單身群體和無(wú)小孩家庭租住。不同供應(yīng)主體的住房結(jié)構(gòu)類型和住房戶型差異較大。具體而言，住房協(xié)會(huì)供應(yīng)的住房主要以獨(dú)立住房和三居室及以上的戶型為主；地方政府提供的住房中，以一居室、兩居室為主，獨(dú)立住房與公寓類所占比例相當(dāng)[6]。不同住房類型、結(jié)構(gòu)和戶型的保障性住房供應(yīng)，使居民可以選擇更為適合自己居住需求的保障性住房。

（3）促進(jìn)不同群體間的混居和融合。在保障性住房的發(fā)展期，英國(guó)政府將住房建造數(shù)量作為首要目標(biāo)，采取將中低收入人群集中在一起的住房規(guī)劃模式。這種模式在一定程度上將社會(huì)不同階層隔離在不同空間，不僅阻礙了不同層面居民的交流，還引發(fā)了高犯罪率、社區(qū)衰敗等社會(huì)問(wèn)題。譬如，建于1963年的艾爾斯伯里住宅區(qū)，面積僅28.5公頃，卻容納了約1萬(wàn)名住戶，犯罪頻率極高，平均每4個(gè)小時(shí)就會(huì)發(fā)生一起犯罪事件[7]。為了解決因?yàn)楦綦x而產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題，英國(guó)提出建立混合型住宅區(qū)，使不同收入和不同家庭結(jié)構(gòu)的居民同住一個(gè)社區(qū)：政府通過(guò)住房政策的干預(yù)，影響混合社區(qū)的所有者和租戶的混住比例；利用住房的分配制度，影響租戶的種族和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)不同文化與不同收入群體的混居；政府通過(guò)規(guī)劃手段強(qiáng)制要求新建項(xiàng)目中必須有一定比例的中低收入居民住房，或是由開(kāi)發(fā)商建好后以市場(chǎng)價(jià)的 70%賣給住房協(xié)會(huì)或地方政府，或是在開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目時(shí)就將一部分位置較好的土地以較低價(jià)格賣給住房協(xié)會(huì)或地方政府進(jìn)行住房的建設(shè)，以達(dá)到階層混住的目的[6]。

1.2經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性

（1）多主體參與保障性住房的供給。英國(guó)政府不僅為住房協(xié)會(huì)提供注冊(cè)資本、法律支持、稅收減免等優(yōu)惠，使其逐漸發(fā)展為保障性住房的供應(yīng)主體[8]，還采取各種措施吸引或強(qiáng)制規(guī)定私營(yíng)開(kāi)發(fā)商參與保障性住房的供應(yīng)，以減輕政府的財(cái)政壓力和提高住房供給效率。例如，從土地供應(yīng)著手，政府允許私營(yíng)開(kāi)發(fā)商先開(kāi)工建設(shè)保障性住房，后支付土地購(gòu)買費(fèi)用[3]；要求開(kāi)發(fā)商只有將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的15%～20%以成本價(jià)出售給地方政府或住房協(xié)會(huì)作為保障性住房，才能獲得政府的規(guī)劃許可[5]。另外，通過(guò)對(duì)保障性住房租賃制度的改革，提高保障性住房的流通率，間接增加保障性住房的供給。譬如，南巴克斯等地方政府還推行“現(xiàn)金激勵(lì)項(xiàng)目”，即如果居民愿意搬去更小但依然能滿足需求的保障性住房或不再占有保障性住房，政府會(huì)根據(jù)臥室數(shù)量給以現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。一般情況下，一個(gè)臥室可得到 3000英鎊的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，以及 500英鎊的家具搬遷費(fèi)和1500英鎊新房裝飾費(fèi)。由此，政府可將空出房屋提供給需要的居民，滿足更多人的住房需要。

（2）多途徑籌集保障性住房的建購(gòu)資金。英國(guó)主要依靠地方政府、住房協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)三大主體解決保障性住房的建購(gòu)資金。其中，地方政府一方面依靠中央政府的直接撥款、保障性住房的出售和租賃收入來(lái)直接建設(shè)、管理和維護(hù)住房；另一方面，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商的低息貸款、對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款貼息和私人主動(dòng)融資等方式，吸收社會(huì)資本的參與[5]。住房協(xié)會(huì)建設(shè)資金主要來(lái)自中央政府的住房保障預(yù)算資金撥付、地方政府的補(bǔ)貼和低息貸款、房屋租金和銷售收入、發(fā)行債券等，亦可吸收保障性住房股東的股金和居民的零散存款[8]。金融機(jī)構(gòu)則主要是借助利率低、償還期較長(zhǎng)（一般是15～25年，最長(zhǎng)可達(dá)30年）、貸款率高（可達(dá)80%）的住房抵押貸款，為中低收入人群購(gòu)買保障性住房提供有利條件。此外，金融機(jī)構(gòu)還將住房抵押貸款與定期人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，借款人只需定期繳納人壽保險(xiǎn)費(fèi)和抵押貸款的利息，到期后的人壽保險(xiǎn)收入可沖抵抵押貸款[9]。

（3）多樣化提供保障性住房補(bǔ)貼。英國(guó)政府主要提供3種補(bǔ)貼方式，以保證中低收入人群能夠租賃或購(gòu)買到滿足需求的保障性住房。一是供應(yīng)補(bǔ)貼，如中央政府的撥款，直接用于保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等，并向保障性住房的房東提供住房補(bǔ)貼，從根本上降低保障對(duì)象的租賃或購(gòu)買壓力；二是需求補(bǔ)貼，向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼。政府規(guī)定保障性住房的租金必須低于市場(chǎng)租金的80%，并于2013年4月開(kāi)始對(duì)租賃保障性住房的工薪階層征收“臥室稅”，即根據(jù)臥室的空余數(shù)量減少支付給房東的相應(yīng)補(bǔ)貼。例如，空余一個(gè)臥室，補(bǔ)貼減少14%；空余兩個(gè)或以上的，則減少25%；三是低收入人群和適齡工作而無(wú)工作的居民可申請(qǐng)“通用信貸”。通用信貸是將住房補(bǔ)貼與低收入補(bǔ)助、就業(yè)支持津貼等工作相關(guān)的5種補(bǔ)貼綜合成單一形式的直接支付給租戶的一種福利措施。雖然隨著收入的增加，住房補(bǔ)貼會(huì)逐步減少，但是這5種補(bǔ)貼會(huì)增加，以這種方式刺激申請(qǐng)者尋求工作或更好地工作以提高收入。

（4）鼓勵(lì)保障性住房的私有化。為了緩解政府和住房協(xié)會(huì)的管理壓力，英國(guó)政府制定了對(duì)通過(guò)抵押貸款購(gòu)買保障性住房的房產(chǎn)稅減免、放寬抵押貸款的條件和租戶優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等多項(xiàng)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入人群購(gòu)房。其中，租戶優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是租住保障性住房達(dá)到一定時(shí)間的住戶和關(guān)鍵工作者有權(quán)優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)買其所住的住房，優(yōu)惠折扣由所租住房的時(shí)間、類型和市場(chǎng)價(jià)確定，但是所購(gòu)住宅只能作居住用。具體而言，承租獨(dú)立住房和公寓累計(jì)滿5年的住戶，可分別得到住房市場(chǎng)價(jià)35%、50%的折扣優(yōu)惠，且租住期每增加一年，折扣分別增加1%、2%，但最大不超過(guò)70%或7.7萬(wàn)英鎊。若購(gòu)房者在購(gòu)房后5年內(nèi)出售該住房，必須退還部分或全部?jī)?yōu)惠價(jià)款，其中，購(gòu)買當(dāng)年轉(zhuǎn)售須退還全部?jī)?yōu)惠，第二年轉(zhuǎn)售退80%，第三年轉(zhuǎn)售退60%，以此類推。在“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”政策下仍然無(wú)力購(gòu)買的住戶，可通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式獲取部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)屬于住房協(xié)會(huì)或地方政府。購(gòu)買者可分次購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，直至獲得全部產(chǎn)權(quán)。以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買現(xiàn)有住房部分產(chǎn)權(quán)的，須至少購(gòu)買25%的產(chǎn)權(quán)，剩余部分仍以租金計(jì)，每年的支付標(biāo)準(zhǔn)是剩余產(chǎn)權(quán)的3% 。對(duì)于購(gòu)買產(chǎn)權(quán)不屬于住房協(xié)會(huì)或地方政府的保障性住房，購(gòu)買者必須購(gòu)買至少75%的產(chǎn)權(quán)，剩余的由售房人提供上限為5萬(wàn)英鎊的無(wú)息貸款。若購(gòu)房者出售該住房，必須歸還貸款，歸還額根據(jù)產(chǎn)權(quán)貸款比例按房屋出售的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算[4]。

1.3生態(tài)可持續(xù)性

（1）設(shè)計(jì)可持續(xù)的保障性住房。在1947年，英國(guó)政府就宣布設(shè)置“住宅設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”，頒發(fā)給保障性住房在內(nèi)的優(yōu)秀住宅產(chǎn)品。目前，該獎(jiǎng)項(xiàng)已成為英國(guó)行業(yè)內(nèi)最具權(quán)威的住宅建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)[7]。在1980年，英國(guó)開(kāi)始關(guān)注被動(dòng)式建筑設(shè)計(jì)，并在 2011年開(kāi)始應(yīng)用于保障性住房。譬如，位于英國(guó)西南部?？速愄厥械摹傲_文公寓”，已成為保障性住房的被動(dòng)式建筑示范性標(biāo)桿。2007年4月，英國(guó)政府頒布“可持續(xù)住宅規(guī)范”，作為保障性住房在內(nèi)的所有新建住房的設(shè)計(jì)參照標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)范通過(guò)能源（碳排放）、污染、水資源、健康和幸福感、材料、管理、地表水徑流、生態(tài)和廢物等9個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，將住房劃分為6個(gè)星級(jí)[10]。在6個(gè)星級(jí)中，能源（碳排放）和水資源均設(shè)置了最低標(biāo)準(zhǔn)，屬于強(qiáng)制性評(píng)價(jià)指標(biāo)，如一星到五星的能源消耗（碳排放量）必須在2006年建筑法規(guī)基礎(chǔ)上分別減少10%、18%、25%、44%和100%（在供熱、熱水、通風(fēng)和照明實(shí)現(xiàn)零碳），六星是最高標(biāo)準(zhǔn)，即完全零碳（所有能源的碳排放量為0）；其余7個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)按其達(dá)到的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分。自2008年5月開(kāi)始，英國(guó)政府強(qiáng)制要求保障性住房必須達(dá)到三星標(biāo)準(zhǔn)，至 2013年必須達(dá)到四星標(biāo)準(zhǔn)，2016年必須達(dá)到六星標(biāo)準(zhǔn)[11]。

（2）建造可持續(xù)的保障性住房?！翱沙掷m(xù)住宅規(guī)范”同樣也是英國(guó)保障性住房的建造標(biāo)準(zhǔn)，要求建造過(guò)程中的碳排放量、水資源使用等必須滿足規(guī)范要求[10]，這就迫使建造商必須選擇低碳節(jié)能的材料和對(duì)環(huán)境影響較小的施工工藝，從而提高保障性住房的可持續(xù)性。英國(guó)的保障性住房多采用預(yù)制單元式建造體系、預(yù)制面板建造體系、預(yù)制混合建造體系、預(yù)制部件裝配體系及現(xiàn)場(chǎng)制造體系等工業(yè)化的建造方法[8]。與傳統(tǒng)建造方式相比，工業(yè)化的生產(chǎn)方式，不僅能夠縮短建設(shè)時(shí)間，提高施工質(zhì)量，還能實(shí)現(xiàn)更好的保溫隔熱和隔音效果。為了規(guī)范生態(tài)鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)，英國(guó)政府在2009年頒布了“規(guī)劃政策指引”，要求生態(tài)鎮(zhèn)必須是零碳排放（不包括交通產(chǎn)生的碳排放）；提供不少于30%的保障性住房；所有住房都必須達(dá)到可持續(xù)住宅規(guī)范的四星標(biāo)準(zhǔn)；建筑結(jié)構(gòu)要高效節(jié)能并使用清潔能源[12]。

（3）面向可持續(xù)的保障性住房翻新。英國(guó)政府不僅對(duì)新建保障性住房的“能源和碳排放”做了最低標(biāo)準(zhǔn)限定，而且對(duì)既有住房也設(shè)立了減排目標(biāo)，即 2020年含保障性住房在內(nèi)的既有住房碳排放量在2008年基礎(chǔ)上減排29%[13]。因此，占既有住房 20%的保障性住房就成了英國(guó)政府施行住房翻新的首要對(duì)象。為實(shí)現(xiàn)減排目標(biāo)，采取了多種措施用于提高既有保障性住房的能源利用率和降低其碳排放量。一是依靠技術(shù)手段翻新保障性住房，如在閣樓和墻體空隙中填充絕緣材料或直接更換成絕緣材料，防止熱量散失；在屋頂安裝風(fēng)力機(jī)或太陽(yáng)能電池，利用風(fēng)能或電能供熱供電；加厚窗戶玻璃或更換成雙層或三層玻璃，提高保溫隔熱性能；更換高耗能的電氣設(shè)備[14]；二是積極改變居民的固有習(xí)慣，提高其節(jié)能意識(shí)。如在住宅中安置互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控系統(tǒng)，通過(guò)記錄該住房的能源消耗量，并將其轉(zhuǎn)化成二氧化碳排放量，實(shí)時(shí)地反饋給住戶，以便居民能更好地控制和調(diào)整能源消耗[15]。

綜上所述,產(chǎn)科應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)二胎政策下產(chǎn)科護(hù)理方面的風(fēng)險(xiǎn),研究出有效的解決策略,本文中提出創(chuàng)造溫馨的分娩環(huán)境,提供人性化的孕產(chǎn)服務(wù),構(gòu)建產(chǎn)科護(hù)理安全風(fēng)險(xiǎn)管理的護(hù)理質(zhì)量控制體系等策略都可以有效緩解產(chǎn)科護(hù)理中存在的風(fēng)險(xiǎn)。積極改進(jìn)產(chǎn)科護(hù)理方式,為孕產(chǎn)婦提供溫馨、全面的服務(wù)。

2　我國(guó)保障性住房項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展現(xiàn)狀及提升策略

2.1社會(huì)可持續(xù)現(xiàn)狀及提升策略

近年來(lái)我國(guó)很多地區(qū)已經(jīng)建立了統(tǒng)一的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，如重慶市在國(guó)土資源和房屋管理局下設(shè)立的公共租賃住房管理局。雖然管理主體得到確認(rèn)，但是仍存在責(zé)權(quán)不對(duì)等、統(tǒng)籌不夠等問(wèn)題。而且，雖然我國(guó)已基本形成了經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房等多種形式的住房供應(yīng)體系，但是總體建設(shè)數(shù)量仍嚴(yán)重不足，而且整個(gè)體系的發(fā)展不均衡，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租賃性住房。此外，我國(guó)的保障性住房大都成片集中建設(shè)，造成中低收入人群過(guò)度集中，基礎(chǔ)設(shè)施、文化建設(shè)等遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后商業(yè)住宅，造成與其他群體的隔離。針對(duì)上述問(wèn)題，可通過(guò)以下方法得到提升：

（1）效仿英國(guó)從中央到地方的分散式管理方式，中央政府制定與住房有關(guān)的政策和發(fā)展策略，下設(shè)獨(dú)立部門分別負(fù)責(zé)政策的實(shí)施、監(jiān)督及地方政府的管理，地方上設(shè)立專門的部門聯(lián)合住房合作社建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)保障性住房，提高管理效率。

（2）根據(jù)不同居民的需求，調(diào)整各類保障性住房和同一類型中各種戶型的結(jié)構(gòu)比例，拓寬保障性住房的選擇范圍，滿足不同群體的需要。

（3）構(gòu)建混合性社區(qū)，在商品房的開(kāi)發(fā)中配建保障性住房，如北京市就要求普通商品住宅中配建保障性住房比例一般不低于30%，加強(qiáng)不同社會(huì)階層的交流，為低收入者帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)，共同使用公共資源，減少社會(huì)問(wèn)題。

2.2經(jīng)濟(jì)可持續(xù)現(xiàn)狀及提升策略

與英國(guó)住房協(xié)會(huì)在保障性住房項(xiàng)目建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中扮演的重要角色相比，我國(guó)的住房合作社起步較晚，而且因?yàn)樽》可唐坊l(fā)展、缺乏政府的有力支持及本身制度缺陷已經(jīng)基本退出歷史舞臺(tái)。相應(yīng)地，我國(guó)保障性住房主要由政府供應(yīng)、管理、維護(hù)和修繕。隨著保障性住房項(xiàng)目建設(shè)數(shù)量的增加，這種供應(yīng)體系必定會(huì)為政府帶來(lái)巨大的壓力。此外，我國(guó)多數(shù)地區(qū)的保障性住房建設(shè)很大程度上依賴于政府的財(cái)政撥款，社會(huì)參與度低，這種單一的投資體系難以填補(bǔ)保障性住房建設(shè)等資金缺口。為解決上述問(wèn)題提出如下策略：

（2）積極調(diào)動(dòng)各種社會(huì)資本，多途徑募集建設(shè)資金，如重慶市在通過(guò)國(guó)有企業(yè)融資平臺(tái)爭(zhēng)取商業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款的同時(shí)，借助住房公積金貸款建設(shè)保障性住房，以及開(kāi)征房產(chǎn)稅等舉措，拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源的渠道。

（3）從需求入手對(duì)租房購(gòu)房者實(shí)行補(bǔ)貼，如北京市根據(jù)申請(qǐng)保障性住房家庭收入給予不同檔次的租金補(bǔ)貼，保障中低收入人群能夠購(gòu)買或租賃到住房。

2.3 生態(tài)可持續(xù)現(xiàn)狀及提升策略

目前，節(jié)能熱水系統(tǒng)、光導(dǎo)照明等先進(jìn)技術(shù)已經(jīng)開(kāi)始在我國(guó)上海、大連等地區(qū)的保障性住房中得到應(yīng)用，并取得不小成就，預(yù)示著節(jié)能環(huán)保是我國(guó)保障性住房的發(fā)展趨勢(shì)。此外，我國(guó)保障性住房大多采用集成化程度低、粗放型、大量濕作業(yè)、耗能量高的建造方式和施工技術(shù)，可持續(xù)性較差。針對(duì)上述問(wèn)題，可通過(guò)以下策略提升我國(guó)保障性住房的生態(tài)可持續(xù)性。

（1）從保障性住房的設(shè)計(jì)出發(fā)，通過(guò)以下措施從根本上解決保障性住房的生態(tài)可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。第一，制定標(biāo)準(zhǔn)化的綠色保障性住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，奠定保障性住房可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下，結(jié)合項(xiàng)目所在地的地域特征和氣候條件，采用被動(dòng)式的設(shè)計(jì)方式，減少建筑物的能源消耗，同時(shí)降低人工對(duì)自然環(huán)境的影響。第二，選取經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能措施，在滿足綠色保障性住房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)降低節(jié)能措施的成本。

（2）效仿英國(guó)推行工業(yè)化建造方式，即能提高生產(chǎn)效率，又能節(jié)約能源。值得注意的是，這些綠色設(shè)計(jì)與建造措施很可能不僅帶來(lái)技術(shù)上的難度，也會(huì)相應(yīng)地增加成本。

（3）在住房翻新方面，也可借鑒英國(guó)的做法，在新建保障性住房的同時(shí)注重對(duì)既有保障性住房的節(jié)能改造，以提高住房的能源利用效率。

3　結(jié)語(yǔ)

英國(guó)是世界上最早實(shí)行住房保障政策的國(guó)家，在經(jīng)歷近百年的發(fā)展和改革后，其提高保障性住房的可持續(xù)性的策略值得借鑒。相比較而言，我國(guó)的保障性住房起步晚，可持續(xù)性普遍較低，亟待提高。本文從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)等3個(gè)方面，總結(jié)了英國(guó)保障性住房可持續(xù)性的策略，結(jié)合我國(guó)保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀，有針對(duì)性地提出對(duì)我國(guó)的啟示，以切實(shí)提高我國(guó)保障性住房項(xiàng)目的可持續(xù)性，促進(jìn)我國(guó)住房保障事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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Strategies and Their Implications of Enhancing the Sustainability of Affordable Housing Projects in UK

LI De-zhi，XIE Li，CHEN Yan-chao，TAN Feng
（School of Civil Engineering，Southeast University，Nanjing 210096，China，E-mail：njldz@126.com）

As the earliest country implementing affordable housing policies，UK has not only solved the housing problems successfully，but also has realized the sustainable development of affordable housing. As a result，UK’s experiences in solving housing problems have high reference value. Firstly，the various strategies of enhancing the social，economic and ecological sustainability of affordable housing projects in UK are summarized comprehensively，such as establishing firmly collaborative，supplying affordable housing by multi-agents，designing and constructing affordable housing projects towards the sustainability. Finally，considering the status quo and existing problems of affordable housing projects in China，specific suggestions are proposed to enhance the sustainability of domestic affordable housing projects.

UK；affordable housing；sustainability；shared ownership；housing association

F299.23

A

1674-8859（2016）02-050-05 DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.02.010

李德智（1979-），男，副教授，博士生導(dǎo)師，研究方向：住房保障與可持續(xù)建設(shè)；

謝 莉（1992-），女，碩士研究生，研究方向：住房保障；

陳艷超（1989-），女，碩士研究生，研究方向：住房保障；

譚 鳳（1991-），女，碩士研究生，研究方向：住房保障。

2016-01-04．

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（71301024）．