段洪一 楊梅竹

大連隆翔建設(shè)工程有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及防范

段洪一 楊梅竹

大連隆翔建設(shè)工程有限公司

房地產(chǎn)投資經(jīng)營所需資金額巨大、投資周期長、流動(dòng)性差且需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)等特性，決定了房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素普遍存在，房地產(chǎn)經(jīng)營過程伴隨著風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避過程。風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)運(yùn)動(dòng)的過程，從潛在到造成損失常有一段持續(xù)時(shí)間，對整個(gè)過程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，需要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真研究風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性，主動(dòng)地認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)，積極地管理風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)減少風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故和風(fēng)險(xiǎn)損失的目標(biāo)。

房地產(chǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；防范

1 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 獲取土地階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定其經(jīng)營過程以獲取有效土地為前提，而國家在此方面的土地供給政策﹑地價(jià)政策等發(fā)生變化，均會(huì)使房地產(chǎn)獲取土地使用權(quán)的成本發(fā)生改變，使企業(yè)面臨著一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 開發(fā)建設(shè)階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營中在前期工程﹑建設(shè)安裝工程和配套工程需要面臨不同的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，其主要受各階段的任務(wù)范圍和不確定因素決定，例如前期工程的主要任務(wù)是對施工現(xiàn)場進(jìn)行全面的勘察﹑有效的設(shè)計(jì)，并做好地面處理﹑基礎(chǔ)設(shè)施搭建等準(zhǔn)備工作，所以對其工作任務(wù)具有影響的國家稅費(fèi)﹑住房等方面的政策﹑施工現(xiàn)場原有土地配套設(shè)施建設(shè)程度﹑地質(zhì)的穩(wěn)定性和平坦性﹑地下水位線等都可能使房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在建設(shè)安裝工程中其主要任務(wù)是完成相關(guān)的土建和安裝工作，所以相關(guān)人員的工作技能﹑效率，應(yīng)用材料的價(jià)格，國家對經(jīng)濟(jì)的政策性調(diào)整﹑施工現(xiàn)場管理水平等因素都可能會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。配套工程的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)置﹑公共設(shè)施等進(jìn)行配套設(shè)置，如小區(qū)道路工程﹑景觀綠化工程等，當(dāng)相關(guān)材料的市場價(jià)格提升﹑房地產(chǎn)企業(yè)對配套成本管理能力較弱等情況發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的配套工程經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。

1.3 租賃銷售階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

此階段是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金﹑確定工程經(jīng)濟(jì)回報(bào)的重要階段，受房地產(chǎn)工程特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)租賃﹑銷售階段所面臨的市場﹑社會(huì)﹑科技環(huán)境等與土地獲取階段會(huì)存在一定的差別，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)與預(yù)期投資目標(biāo)存在偏差的可能性較大，這在一定程度上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，例如房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前后國家在住房﹑價(jià)格﹑利率﹑稅費(fèi)等方面的政策變化，周圍區(qū)域人民的生活水平變化等?？梢姺康禺a(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可劃分為國家政策風(fēng)險(xiǎn)﹑項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)﹑財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面。

3 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范對策

3.1 重視對環(huán)境的分析

不管是外部的影響還是內(nèi)部的影響，經(jīng)濟(jì)上的影響還是政策上的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響還是很大的，這一點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)要意識到。因?yàn)樽》恳恢笔抢习傩丈钌媳夭豢缮俚奈镔|(zhì)需要，而且住房問題不是短時(shí)間內(nèi)就可以協(xié)調(diào)解決的，所以我國政府出臺(tái)的相關(guān)政策起到了非常大的作用。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重要性和政策環(huán)境的重要性都不相上下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的道路上應(yīng)該做到全方位的思考，結(jié)合各個(gè)不同的主體信息，才能做出綜合﹑合理﹑科學(xué)有效的決策。只有在深刻了解到國家在房地產(chǎn)這方面出臺(tái)的政策還有宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，才能做到“知己知彼百戰(zhàn)不殆”，還要有精準(zhǔn)的判斷，做出最有利于自己發(fā)展且誤差最小﹑最為可靠的預(yù)測，然后再制定出最有利于自己發(fā)展的戰(zhàn)略。

2.2 不斷加強(qiáng)對營銷手段的創(chuàng)新

從房地產(chǎn)開發(fā)商一開始投入大量的人力﹑物力﹑財(cái)力，到房地產(chǎn)的開發(fā)，就是為了在開發(fā)完成之后通過利潤升值的方式賺回投資成本，而之后的宣傳銷售環(huán)節(jié)就顯得尤為重要。好的銷售宣傳手段不僅可以帶來影響力的增大，更重要的是可以帶來銷售業(yè)績的提升，從而達(dá)到開發(fā)商盈利的目的。當(dāng)代購房者要求越來越高，對房子的選購也變得越來越挑剔，所以我們很多時(shí)候要全方位地做到高水準(zhǔn)﹑高質(zhì)量的服務(wù)。圍繞消費(fèi)者，從消費(fèi)者的角度出發(fā)推出一系列優(yōu)惠于消費(fèi)者的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)，這樣才能更好地迎合消費(fèi)者的心理。

2.3 學(xué)會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)企業(yè)不管在做什么決策和決定之前一定要給自己多一份保障，正所謂給自己多留條后路。這時(shí)候簽訂合同這種方式就顯得尤為的重要。就比如從房地產(chǎn)商最開始投身于項(xiàng)目的開發(fā)就需要很雄厚的資金，這時(shí)候就牽扯到了開發(fā)商和銀行間要簽訂合同。到步入了項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程，就需要和施工單位簽訂合同；到開發(fā)項(xiàng)目的中期，涉及到需要購買原材料，就需要和供應(yīng)商簽訂合同；到最后工程的完結(jié)以及產(chǎn)品的出售或者出租也就涉及到和房產(chǎn)中介簽訂合同。這一系列的簽訂合同并不是無用功，而是對之后出現(xiàn)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)降低的一份保證。房地產(chǎn)開發(fā)商只有更加明確自己在今后經(jīng)營管理過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，在擬定合同的時(shí)候，才能夠更加明白確定自己的責(zé)任，避免承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)也可以考慮購買保險(xiǎn)，因?yàn)橘徺I保險(xiǎn)所得到的保障遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于在不知情的情況下發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失，這也是一種很好的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的手段。

2.4 自保風(fēng)險(xiǎn)

自保風(fēng)險(xiǎn)不同于上述的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其特點(diǎn)在于企業(yè)將相似的風(fēng)險(xiǎn)匯集在一起，根據(jù)對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測，自行擬定完成自保風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃。它的補(bǔ)償基金是根據(jù)預(yù)測和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算出來并進(jìn)行定期分?jǐn)偂μ囟?xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)自保，可在保證風(fēng)險(xiǎn)造成損失發(fā)生時(shí)不至于企業(yè)束手無策﹑引起企業(yè)巨大的震動(dòng)，避免危及企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)甚至是企業(yè)的生存。對一些出險(xiǎn)機(jī)會(huì)不多，損失數(shù)額不大的風(fēng)險(xiǎn)，可采用自保方式進(jìn)行預(yù)防與控制;對一些出險(xiǎn)機(jī)會(huì)多，損失數(shù)額大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式，特別常用保險(xiǎn)方式進(jìn)行管理;對企業(yè)絕對無法控制，保險(xiǎn)公司又不受理的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，可采用避免風(fēng)險(xiǎn)的方式。選擇風(fēng)險(xiǎn)管理方式的標(biāo)準(zhǔn)是：企業(yè)要求達(dá)到的風(fēng)險(xiǎn)管理效果應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)管理方式的有效性及管理費(fèi)用相協(xié)調(diào)。

結(jié)語

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到自身在經(jīng)營過程中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，并有意識的采取措施進(jìn)行防范，但由于其經(jīng)營各階段均存在較多的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合其行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律，對各階段風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)認(rèn)知和管控，并在縮減風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的同時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)損失。

[1]徐曉明.中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析研究[D].吉林大學(xué)，2012.

[2]馬昕.房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制與防范研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2004.