許夢羽

沈陽市鐵西區(qū)城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)辦公室

淺析房地產(chǎn)開發(fā)管理中的若干問題

許夢羽

沈陽市鐵西區(qū)城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)辦公室

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)體系中的支柱與基礎(chǔ)，其所開發(fā)房屋工程項(xiàng)目的質(zhì)量優(yōu)劣將直接關(guān)系到消費(fèi)者的切身利益，乃至對社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有非常重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理者必須以長遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，探討技術(shù)管理領(lǐng)域中的各種措施與策略。通過有效的開發(fā)管理工作，能夠最大限度的保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)踐達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從而促進(jìn)項(xiàng)目綜合實(shí)力的提高。本文即重點(diǎn)針對房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點(diǎn)以及相關(guān)要點(diǎn)進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)；開發(fā)管理；若干問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理最終是以高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為根本目的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投人資金多，施工繁雜危險性高，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開發(fā)的前提。當(dāng)前房地產(chǎn)競爭環(huán)境激烈，企業(yè)必須要制定科學(xué)、規(guī)范、有效的管理模式，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作，從根本上確保建筑工程質(zhì)量，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)

我國當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個開發(fā)企業(yè)來負(fù)責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目的出售、管理階段，對其實(shí)施全過程進(jìn)行開發(fā)的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)包括：①區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險特點(diǎn)；④社會經(jīng)濟(jì)活動方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)管理中的問題

2.1 國家宏觀調(diào)控力度不強(qiáng)

宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)管理起著舉足輕重的作用，地方經(jīng)濟(jì)資本、城鄉(xiāng)規(guī)劃、人口指數(shù)是房地產(chǎn)商需要綜合考慮的。我國作為集體所有制國家，集體資產(chǎn)是土地，國家向開發(fā)商賣出土地，群眾的土地被開發(fā)商購買、建設(shè)后將房屋連帶土地的形式賣給群眾，價額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。由此可見我國對房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控力度需要提高。

2.2 我國房地產(chǎn)開發(fā)管理不清晰

社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)競爭日益殘酷，土地的價格也是持續(xù)走高，人們已經(jīng)對這居高不下的房價產(chǎn)生懼怕。這也造成了國內(nèi)房屋空置率達(dá)到警戒線，像上海、杭州這些大中型城市尤為明顯，供需不能達(dá)到平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展受阻，人們?nèi)罕姷纳钏揭步档?，國家?jīng)濟(jì)發(fā)展也將受到影響。出現(xiàn)這些狀況的主要原因就是我國房地產(chǎn)開發(fā)只是一味的按照流程，競拍開發(fā)土地，并沒有根據(jù)實(shí)際情況對房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)分析其所有的價值，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)管理結(jié)合人們的生活現(xiàn)況，市場需求制定出合理清晰的條例制度來維持其的有序發(fā)展。

2.3 項(xiàng)目前期可行性研究不到位

建設(shè)單位往往會過多干預(yù)并限制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作，許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)管理的解決措施

3.1 做好市場可行性研究的調(diào)研工作

建筑工程在發(fā)展過程中需要準(zhǔn)確的市場信息做支撐，才能保證項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確性與實(shí)時性。傳統(tǒng)意義上的市場信息除了市場原材料的交換信息、市場供求關(guān)系變化等信息外，還要考慮到國家的新政策、新動向等。根據(jù)這些信息優(yōu)化資源配置，從而選擇效益大、風(fēng)險小的經(jīng)營活動。

3.2 完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利益的重要手段，只有將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制好，才能節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過程中的成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中存在很多的環(huán)節(jié)，因此，為了更好的對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的成本進(jìn)行有效的控制和管理，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，即策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節(jié)約項(xiàng)目施工過程中的成本，提高開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。

3.3 加強(qiáng)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)施工質(zhì)量管理是整個建筑工程質(zhì)量保障的重要環(huán)節(jié)。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，在很大程度上影響著企業(yè)的生存。提高施工質(zhì)量首先要做好施工前準(zhǔn)備工作的質(zhì)量控制，分析施工工藝與合同要求、設(shè)計(jì)要求是否相符，施工前要對施工的建筑材料、施工現(xiàn)場等進(jìn)行科學(xué)的管理，是保障施工質(zhì)量的前提。要對施工圖紙進(jìn)行仔細(xì)的分析，要對施工建筑材料進(jìn)行試驗(yàn)，必須保證建筑材料的質(zhì)量符合施工的要求。要建立起完善質(zhì)量控制機(jī)制，樹立質(zhì)量意識達(dá)到合同質(zhì)量控制目標(biāo)，從而保障質(zhì)量可靠性，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)要求及符合相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3.4 建立、健全合同管理體制

將房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險分散在合同體系中，降低項(xiàng)目管理模式的風(fēng)險系數(shù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式中各個環(huán)節(jié)的推動實(shí)現(xiàn)，均會簽訂具體的合同，因此，整個項(xiàng)目在實(shí)施過程中會形成一套合同體系，通過責(zé)任分段細(xì)化，將項(xiàng)目管理風(fēng)險分散在合同體系中。項(xiàng)目合同體系明確了各合同方在合同體系中的不同權(quán)利和義務(wù)，降低了建設(shè)工程實(shí)施過程中的風(fēng)險系數(shù)，有力地提高了開發(fā)項(xiàng)目管理的效用。

(1)根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，制定不同風(fēng)險的詳細(xì)分擔(dān)方案，通過具體合同條款約定合同方權(quán)利和義務(wù)，明確約定合同單方因地制宜，根據(jù)項(xiàng)目特殊性，有針對性地制定風(fēng)險規(guī)避措施。項(xiàng)目風(fēng)險管理整體結(jié)束后，管理者有必要及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步形成項(xiàng)目風(fēng)險管理的業(yè)務(wù)理論體系和理論成果。(2)合同管理中可以將合同性質(zhì)相同或存在于同一建設(shè)程序中、能被同一合同方統(tǒng)一管理的風(fēng)險因素組合成小風(fēng)險類別，根據(jù)風(fēng)險級別定義補(bǔ)償級別。

面對房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國家和市場需要科學(xué)有效的對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行控制管理，確保在市場中房地產(chǎn)開發(fā)能進(jìn)行良好競爭。綜上所述，合理有效的監(jiān)督管理方法是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)所需要的，國家的宏觀調(diào)控也不可缺少，這樣國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)才能得到更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

[1]來雪瑩.房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題與解決的途徑[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013(20).

[2]吳長令.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)管理的問題分析[J].時代金融，2012(30)