張軍業(yè)

青海典范房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

淺析房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)管理的問題對策及其要點

張軍業(yè)

青海典范房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)只有從項目建設(shè)的全過程著手，著眼全局、科學(xué)管理，才能將成本管理與控制落到實處，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，并提升企業(yè)的市場競爭能力。本文探討分析了房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)存在的問題及其對策，并論述了房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)管理的要點。

房地產(chǎn)建設(shè)項目；開發(fā)管理；問題；對策；要點

一、房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)管理存在的主要問題

1、設(shè)計階段存在的問題。(1)設(shè)計委托書的問題。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；(2)設(shè)計圖紙是否對成本進(jìn)行控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

2、房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)風(fēng)險的問題。房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)的風(fēng)險，筆者認(rèn)為一般有以下幾種：(1)政治風(fēng)險，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。(2)金融風(fēng)險是房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。 (3)市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。(4)任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)問題的對策

1、加強設(shè)計管理。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)很多大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累。

2、房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)的風(fēng)險防范。(1)風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。(2)風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

三、房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)管理的要點分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過審定的有關(guān)工程設(shè)計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作?？尚行匝芯康膱蟾娼?jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項目的確定以及設(shè)計文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾媸且豁椌哂锌茖W(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)建設(shè)項目的啟動工作。

2、房地產(chǎn)開發(fā)建議書階段。建議書是指建設(shè)中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產(chǎn)工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設(shè)的必要性?？错椖康慕ㄔO(shè)是否符合國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設(shè)的條件進(jìn)行分析，對投入人力以及物力的價值作進(jìn)一步地深入研究，以供相關(guān)的部門進(jìn)行選擇并最后確定是否有必要進(jìn)入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設(shè)周期等。因此要對這一階段進(jìn)行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

3、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計工作階段。房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計工作是在技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面，對擬建項目的實施工作進(jìn)行的全面且詳細(xì)的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計工作的展開，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實狀況來進(jìn)行。不了解客觀實際情況就開展設(shè)計工作會導(dǎo)致施工中產(chǎn)生諸多問題 ，且提高了施工建設(shè)的成本。

4、房地產(chǎn)建設(shè)項目建設(shè)實施階段。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標(biāo)。曾出現(xiàn)過的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進(jìn)行工程建設(shè)的公開招標(biāo)。應(yīng)避免公開招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒有完整的施工設(shè)計圖的私下議標(biāo)行為。私自議標(biāo)的狀況下會由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來完成建設(shè)項目，最終對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

結(jié)束語

綜上所述，隨著城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為了保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)管理過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，嚴(yán)格遵守國家的法規(guī)。

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