陳亞菁

房地產(chǎn)在建造、預(yù)售、竣工、交易的各個(gè)過程中都可能因民商事糾紛被法院查封甚至執(zhí)行處分。登記機(jī)構(gòu)如何正確領(lǐng)會(huì)司法文書精神并協(xié)助執(zhí)行司法文書，事關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益保護(hù)、登記機(jī)構(gòu)的依法行政、司法執(zhí)行的順利實(shí)施。登記機(jī)構(gòu)執(zhí)行司法文書既要遵循登記的一般規(guī)則，又要充分吃透司法文書所要表達(dá)的協(xié)助意圖，結(jié)合登記系統(tǒng)架構(gòu)做好相應(yīng)的登記工作，防止出現(xiàn)該查封的未能有效查封或發(fā)生程序性錯(cuò)誤導(dǎo)致不同系統(tǒng)間出現(xiàn)不匹配信息或沖突信息的現(xiàn)象。特別是對于當(dāng)前一些地方將交易和登記職能分離，分別歸屬于不同主管局時(shí)，如何更好地加強(qiáng)司法協(xié)作，促進(jìn)登記與司法執(zhí)行的良性互動(dòng)，就顯得更為必要。本文就常見的司法協(xié)助問題需要注意的情形進(jìn)行分析。

一、為正確執(zhí)行司法文書，要堅(jiān)持以下基本原則

1.登記的房地產(chǎn)應(yīng)做到權(quán)利來源脈絡(luò)清晰

要做到權(quán)利來源清晰，就是要當(dāng)事人提供取得房地產(chǎn)的原因證明、原權(quán)人和受讓人的主體資格等證明，如果是經(jīng)法院判決執(zhí)行的房地產(chǎn)，則要提供法院生效的判決或裁定書，有時(shí)還需要協(xié)助執(zhí)行通知書。有了這些法律文書并不意味著法院執(zhí)行處分的房地產(chǎn)可以不追本溯源、不理清權(quán)利變遷的過程。

在長期實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，法院執(zhí)行的房地產(chǎn)并非都是主體確定、權(quán)利清晰，往往存在著長年未登記、查無來源的房地產(chǎn)，導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)執(zhí)行司法文書時(shí)無所適從。因此，針對各地普遍存在的無證房地產(chǎn)的執(zhí)行，2012年住建部轉(zhuǎn)發(fā)了最高院《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》（建法函〔2012〕102號）就無證房產(chǎn)的執(zhí)行處分，該文件明確，未經(jīng)初始登記的房屋要協(xié)助執(zhí)行處分申請登記時(shí)，必須滿足初始登記的條件。這說明違章、違法或無法證明合法來源的房產(chǎn)，即使出具了司法協(xié)助執(zhí)行通知書，也將面臨無法登記的結(jié)局。要做到權(quán)利來源合法則要滿足兩個(gè)條件，即原權(quán)利主體和來源特定合法，即一般為登記簿所記載的主體和房屋，但如果房屋未曾登記，則要提供被執(zhí)行人原始或繼受取得的證明。

因執(zhí)行房產(chǎn)而對應(yīng)的民事法律關(guān)系清晰，法院據(jù)此認(rèn)定以房抵債或拍賣被執(zhí)行人的房產(chǎn)，對于這樣的來源清晰的房產(chǎn)則可予以登記。登記的類型和記載的事項(xiàng)應(yīng)與司法文書所述相符合，這樣登記簿的歷次記載內(nèi)容就能完全關(guān)聯(lián)，完整準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)權(quán)利的變化情況。

2.與登記房地產(chǎn)相關(guān)的信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)對應(yīng)

由于在房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)售、竣工后的各階段都會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)的查封或執(zhí)行處分，而房地產(chǎn)的預(yù)售、預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記分別在兩個(gè)不同的信息子系統(tǒng)管理內(nèi)的數(shù)據(jù)庫中并歸屬于不同的主管局，而且房屋預(yù)售和各種房地產(chǎn)權(quán)利登記分屬于兩類不同的管理和法律規(guī)范范疇，所以是兩套系統(tǒng)設(shè)計(jì)。雖然兩個(gè)系統(tǒng)都以房屋代碼為串聯(lián)詞，但由于各地在設(shè)計(jì)系統(tǒng)時(shí)存在這樣那樣的考慮不周之處，備案、預(yù)告、權(quán)屬登記等幾個(gè)數(shù)據(jù)表、庫、信息系統(tǒng)之間的關(guān)聯(lián)程度不是特別高，因此，在執(zhí)行司法文書時(shí)應(yīng)根據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)做好相應(yīng)的記載工作，防止疏漏。

由于查封是對房地產(chǎn)權(quán)利的限制，而房地產(chǎn)權(quán)利處于變動(dòng)之中，如果查封信息不能同時(shí)反應(yīng)在交易網(wǎng)備系統(tǒng)和登記系統(tǒng)，則將造成查封房產(chǎn)被預(yù)售或查封房產(chǎn)被抵押等不該發(fā)生的事。為防止上述情況的發(fā)生，系統(tǒng)設(shè)計(jì)的科學(xué)性相當(dāng)重要，而科學(xué)來自于對預(yù)售、預(yù)告、權(quán)屬登記的流程梳理和對交易與登記相互作用的工作機(jī)理的透徹理解，只有兩個(gè)系統(tǒng)即時(shí)關(guān)聯(lián)才能使得交易和登記信息準(zhǔn)確無誤。

3.妥善處理執(zhí)行房地產(chǎn)與登記簿記載事項(xiàng)無法對應(yīng)事宜

這種不對應(yīng)表現(xiàn)為三種形式。

一是無證房產(chǎn)，該房產(chǎn)未曾建立登記簿，登記簿上無信息可核。對于這種未登記的房地產(chǎn)基于法院認(rèn)定房地產(chǎn)為被執(zhí)行人合法所有，被裁定給執(zhí)行人的，登記機(jī)構(gòu)可以直接依此法律文書登記為執(zhí)行人所有。但為不顯突兀，應(yīng)在審查意見或登記簿的備注欄內(nèi)注明房地產(chǎn)合法取得的認(rèn)定依據(jù)。

二是根據(jù)法律文書可知房地產(chǎn)已經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，但登記簿上僅是最先一手的記載信息。由于當(dāng)事人在歷次買賣或其他轉(zhuǎn)讓中均未履行登記手續(xù)，很可能現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)已為他人所有，但登記簿上仍記載為原權(quán)人，法院經(jīng)過調(diào)查核實(shí)房地產(chǎn)確已發(fā)生過一次甚至多次權(quán)利轉(zhuǎn)讓，根據(jù)既成事實(shí)（而非登記簿）直接認(rèn)定為房地產(chǎn)歸被執(zhí)行人所有，并裁定過戶給執(zhí)行人，則據(jù)此登記機(jī)構(gòu)應(yīng)直接登記為執(zhí)行人所有。為解決登記簿上原權(quán)人與現(xiàn)執(zhí)行人無關(guān)聯(lián)的沖突，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在審查意見或備注欄內(nèi)注明其權(quán)利來源的事實(shí)和依據(jù)。

三是根據(jù)法律文書需要分割的房產(chǎn)不符合登記基本單元要求，對分割部位無法單獨(dú)建立登記簿。由于登記簿均以基本單元為單位建立，基本單元的界定有嚴(yán)格的規(guī)定，不是任何房屋都可以依申請人的需要隨意分割，所有權(quán)的性質(zhì)是單獨(dú)所有還是區(qū)分所有則是在房屋設(shè)計(jì)之初就已確定，不同性質(zhì)的房屋其驗(yàn)收的要求都是不同的。在債務(wù)糾紛處理中，為使債務(wù)金額與房屋價(jià)值相當(dāng)，法院往往要將完整的房屋單元切割，碰到被執(zhí)行人有多個(gè)債權(quán)人時(shí)，甚至將很小的房屋單元切割成多個(gè)部分。這種切割表面上對各債權(quán)人很公平，各自都得到清償，事實(shí)上已經(jīng)將房屋的設(shè)計(jì)功能進(jìn)行了改變，從單獨(dú)所有演變成區(qū)分所有，這種對房屋使用性質(zhì)的改變應(yīng)當(dāng)符合區(qū)分使用的要求，即各分割形成的部位由專有部分、共有部分組成，性質(zhì)的改變應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行質(zhì)量和消防的驗(yàn)收才能投入使用。因此，只有當(dāng)實(shí)在無法整體轉(zhuǎn)讓時(shí)才按部位分割清償。在這種情況下，登記機(jī)構(gòu)還得遵循基本單元的規(guī)定，即對于法律上不能分割的基本單元即使因?yàn)閭鶆?wù)原因被法院分成多個(gè)部分的，要么按一個(gè)房屋基本單元建立登記簿，并在登記簿中注明共有，各自部位見法律文書；要么按法律文書劃分的部位以區(qū)分所有方式重新確定基本單元再按各基本單元建立登記簿。但法院應(yīng)從實(shí)際使用性方面考慮盡可能不分割已經(jīng)固有的基本單元。

4.區(qū)別對待司法認(rèn)定的權(quán)利主體與登記簿記載的沖突

這里有兩種情況：一種是司法文書有事實(shí)認(rèn)定登記簿記載的名義權(quán)利人是錯(cuò)誤的，則以司法認(rèn)定為準(zhǔn)。此時(shí)是否需要辦理更正登記后再執(zhí)行過戶登記呢？由于在同一份法律文書中既對原權(quán)利主體進(jìn)行了重新認(rèn)定，又同時(shí)對該房地產(chǎn)根據(jù)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行了處置，則基于該法律文書可直接辦理轉(zhuǎn)移登記到新的受讓人名下，沒必要先辦更正登記再辦轉(zhuǎn)移登記。另一種是法院認(rèn)定的權(quán)利人和登記簿記載不一致，但法院沒有事實(shí)依據(jù)而登記簿記載的事項(xiàng)依據(jù)充分，在受理該類司法文書時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知法院，并退回執(zhí)行通知書。

二、在辦理不同類房地產(chǎn)司法協(xié)助執(zhí)行時(shí)，應(yīng)遵守以下程序規(guī)則

1.查封登記規(guī)則

一是查封時(shí)的標(biāo)的物理狀態(tài)，二是查封標(biāo)的的權(quán)利人狀況，三是預(yù)查封與查封的轉(zhuǎn)化。房屋建造、預(yù)售過程中發(fā)生預(yù)查封的，則根據(jù)房屋預(yù)售與否及被執(zhí)行人主體決定如何查封登記。

第一種是房屋未售未網(wǎng)簽且未進(jìn)行所有權(quán)登記的，僅在交易管理系統(tǒng)中建立了樓盤表，如果被執(zhí)行人是開發(fā)商，則應(yīng)在網(wǎng)上備案系統(tǒng)中做查封登記；如果被執(zhí)行人是購房人，但購房人未辦理網(wǎng)簽合同，則無法做查封登記。當(dāng)該房屋辦理了所有權(quán)初始登記后，網(wǎng)備系統(tǒng)的預(yù)查封應(yīng)轉(zhuǎn)為登記系統(tǒng)中的查封。

第二種是房屋未售且已進(jìn)行所有權(quán)登記的，則既要在登記系統(tǒng)又要在網(wǎng)備系統(tǒng)中辦理查封登記，從而既限制銷售又限制房屋抵押等處分行為。

第三種是房屋已售已網(wǎng)簽但房屋尚未進(jìn)行所有權(quán)初始登記，如果被執(zhí)行人是開發(fā)商，則不能受理查封登記，除非開發(fā)商能證明預(yù)售網(wǎng)簽行為存在虛假；如果被執(zhí)行人是購房人，則在網(wǎng)備系統(tǒng)中辦理預(yù)查封登記，當(dāng)房屋初始登記后再辦理購房人的房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，網(wǎng)備系統(tǒng)中的預(yù)查封在登記系統(tǒng)中轉(zhuǎn)為查封。

第四種是房屋已售已網(wǎng)簽并且房屋已進(jìn)行所有權(quán)初始登記但未辦理購房人轉(zhuǎn)移登記的，則在網(wǎng)簽系統(tǒng)中進(jìn)行查封登記，待購房人辦理完轉(zhuǎn)移登記后，網(wǎng)備中的預(yù)查封轉(zhuǎn)為登記系統(tǒng)中的正式查封。

2.無證房地產(chǎn)執(zhí)行處分

在法院處理民事糾紛等訴訟中，需要執(zhí)行處分的房地產(chǎn)有的是尚未竣工無法辦理初始登記，有的是已使用多年但未曾辦理過房地產(chǎn)登記。在執(zhí)行關(guān)于這些房地產(chǎn)的處分時(shí)，要根據(jù)不同權(quán)利主體和法律文書的不同要求分別做相應(yīng)的登記類型。

第一種是尚處于建造中的期房，尚未網(wǎng)簽預(yù)售，被執(zhí)行人是開發(fā)商。此時(shí)法院將開發(fā)商的房地產(chǎn)執(zhí)行給第三人或執(zhí)行人，則取得該房地產(chǎn)的人可直接憑法律文書申請網(wǎng)上備案，以防開發(fā)商將已經(jīng)法院處分的房地產(chǎn)再次對外銷售。待房屋初始登記后再憑法律文書申請轉(zhuǎn)移登記。

第二種是期房已網(wǎng)簽預(yù)售，被執(zhí)行人是購房人。因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)定處分的房地產(chǎn)為購房人所有，并將其處分給第三人，如果房屋尚未初始登記，則登記機(jī)構(gòu)無法辦理期房轉(zhuǎn)移登記，待初始登記后應(yīng)將兩個(gè)轉(zhuǎn)移登記合并辦理，即開發(fā)商預(yù)售給購房人，購房人房產(chǎn)又被執(zhí)行轉(zhuǎn)移給第三人，兩道登記合并辦理意味著要交兩次契稅，因?yàn)榉ㄔ涸趫?zhí)行該房地產(chǎn)時(shí)認(rèn)定房產(chǎn)為購房人所有，從法律手續(xù)上應(yīng)當(dāng)以完成登記為標(biāo)志。

第三種是期房已網(wǎng)簽預(yù)售，被執(zhí)行人是開發(fā)商，解除合同后作為開發(fā)商的房地產(chǎn)執(zhí)行處分。期房已網(wǎng)簽預(yù)售通常意味著購房人預(yù)期取得房產(chǎn)，但如果由于購房人未付清房款等原因被法院認(rèn)定解除合同后處分給第三人，則根據(jù)此法律文書應(yīng)先注銷購房人的合同網(wǎng)上備案，取而代之的是辦理第三人的網(wǎng)上備案，也就是開發(fā)商重新將解除買賣的房屋被法院處分給第三人，然后在房屋初始登記后直接辦理第三人的房屋登記。

第四種是長期未辦證房地產(chǎn)。這類房地產(chǎn)因當(dāng)事人不申請或取得手續(xù)不齊全遲遲未登記，如果法院經(jīng)過調(diào)查認(rèn)定房地產(chǎn)取得來源合法，直接將被執(zhí)行人的該房處分給第三人，則登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)法律文書將多次登記合并受理。有人會(huì)提出存在多次登記缺失的情況，為什么不必將各次登記分別完成后再做后一道登記？是否有違《物權(quán)法》的在先登記原則，即沒有在先的登記就不能做后道登記？其實(shí)，在法律文書的支撐下，這種顧慮就不必有了。首先，根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，合法建造或繼承或法律文書導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的，處分該物權(quán)時(shí)，需要登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。依裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書等司法文書取得房地產(chǎn)不經(jīng)登記而物權(quán)即生效，這說明，即使前面多道登記未完成，憑法律文書受讓人已取得了房地產(chǎn)。其次，雖然房地產(chǎn)登記的主要功能在于公示，但公示的目的是為了讓即將進(jìn)行交易的相對方知悉該房地產(chǎn)的有關(guān)情況，由于未曾登記的房地產(chǎn)被法院直接處分，受讓人依法律文書取得，如果硬是要為完成公示而將以前缺失的登記補(bǔ)做則完全沒有現(xiàn)實(shí)意義。

3.其他限制類房地產(chǎn)處分

法院在執(zhí)行處分的房地產(chǎn)中除無證房地產(chǎn)、未竣工的期房外，還有一些政策性房地產(chǎn)或有權(quán)利限制的房地產(chǎn)，政策性房地產(chǎn)如劃撥用地的安置房，權(quán)利限制如抵押房地產(chǎn)。對于安置房等存在上市期限限制的房地產(chǎn)，在特定條件下即法院裁決或判決生效后也應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，但仍應(yīng)注明為安置房，其自由上市交易則須在期限屆滿時(shí)方可。而抵押房地產(chǎn)在處分時(shí)，無論首封或輪侯法院當(dāng)然首要保護(hù)抵押權(quán)人利益，因此，登記機(jī)構(gòu)執(zhí)行抵押房地產(chǎn)的處分登記時(shí)，應(yīng)先行注銷已設(shè)立的抵押登記，然后辦理過戶登記，對于無法收回抵押他項(xiàng)權(quán)證的，應(yīng)予以作廢公告。

4.法律文書認(rèn)定事項(xiàng)與申請登記事項(xiàng)不能對應(yīng)的處理

有些民事調(diào)解、判決涉及的婚姻家庭或其他債務(wù)糾紛對于房地產(chǎn)處分的認(rèn)定不是很明確的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人各方申請登記時(shí)予以明確，如繼承民事調(diào)解書僅就繼承人員進(jìn)行了明確，但未確定各自繼承房產(chǎn)份額，則由繼承人自行約定份額，不予約定的，按共同共有登記。又如離婚民事調(diào)解書僅就離婚事項(xiàng)作出協(xié)議結(jié)果，未涉及婚姻房地產(chǎn)的處理，則婚姻房地產(chǎn)應(yīng)由原夫妻雙方共同處分，因?yàn)榛橐龇康禺a(chǎn)不因離婚而自然歸并于一方，任何一方對房地產(chǎn)的處分仍要取得另一方的同意。

陳品祿/責(zé)任編輯