孟昭紅

隨著我國(guó)住房保障制度日益完善，公租房的數(shù)量不斷增加，公租房的物業(yè)管理工作水平急需得到提升，因此，在公租房管理方面，還需要更加深入的研究和分析。

一、完善公租房物業(yè)管理的思路

1.完善公租房社區(qū)的管理模式

公租房的管理模式大多延續(xù)了政府主導(dǎo)模式，即由政府出資組建公租房管理局，對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理，如上海建立公租房投資經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理。也有不少城市組織社區(qū)居委會(huì)、房屋管理局等機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)進(jìn)行共同管理，如重慶市組建由社區(qū)居委會(huì)、房屋管理機(jī)構(gòu)、派出所、物業(yè)服務(wù)公司、住戶(hù)代表等組成的小區(qū)管理委員會(huì)，來(lái)管理小區(qū)的日常工作。如果從公平效率的原則出發(fā)，小區(qū)的管理委員會(huì)應(yīng)該是以居民代表為主體的組織，他們作為居民最了解自己和社區(qū)的需要，但社區(qū)的自治需要以成熟的“市民社會(huì)”為前提，這顯然是公租房居民所不具備的。于是就需要政府介入社區(qū)的管理中，來(lái)指導(dǎo)管委會(huì)對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理，而其他的政府機(jī)構(gòu)，如街道辦事處不宜直接參與到小區(qū)管理委員會(huì)，否則會(huì)減少管理的效率并引發(fā)責(zé)權(quán)混淆問(wèn)題。

2.創(chuàng)新公租房物業(yè)管理方法

由于公租房的申請(qǐng)條件越來(lái)越放寬，社區(qū)人口越來(lái)越多元化，公租房社區(qū)的管理方法絕不等同于普通社區(qū)的管理。在公租房的社區(qū)服務(wù)過(guò)程中，相關(guān)管理者不能只以一個(gè)角度服務(wù)于不同層次的居民。除了加大對(duì)社區(qū)的投資和設(shè)計(jì)不同種類(lèi)的社區(qū)活動(dòng)外，公租房社區(qū)還可以參考香港的公屋制度引入社工。社工必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資格認(rèn)證的職業(yè)，人員具備專(zhuān)業(yè)技能，就業(yè)領(lǐng)域廣泛，社會(huì)認(rèn)可度高，政府對(duì)他們支付豐厚的薪資和報(bào)酬。具體來(lái)說(shuō)，公租房的管理者應(yīng)該針對(duì)社區(qū)內(nèi)不同需求層次的住戶(hù)，提供個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)滿(mǎn)足住戶(hù)需求。例如針對(duì)公租房社區(qū)退休老年和學(xué)齡前兒童多的特點(diǎn)，應(yīng)在公租房社區(qū)里創(chuàng)建托老所和義務(wù)幼兒教育；針對(duì)公租房社區(qū)待業(yè)人員多的特點(diǎn)，可以安排志愿者或一些非盈利機(jī)構(gòu)進(jìn)行周期性勞動(dòng)技能培訓(xùn)和工作介紹等。

3.居民充分參與公租房社區(qū)的管理

在公租房的中低收入群體中，城鎮(zhèn)無(wú)業(yè)以及老齡化群體占到相當(dāng)大一部分，怎樣組織和解決這部分人的工作和生活問(wèn)題是公租房物業(yè)管理的重點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題可以分為以下幾方面解決，一是把部分有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的人引入公租房管委會(huì)，在治理社區(qū)的同時(shí)提高其管理能力；二是號(hào)召和吸納有健康身體素質(zhì)卻失業(yè)的群體加入物業(yè)管理的人員中，其勞動(dòng)價(jià)值不僅可以抵消其物業(yè)費(fèi)，而且物業(yè)公司還可以補(bǔ)償其一定的薪酬；三是組織社區(qū)居民自我開(kāi)展相互學(xué)習(xí)、自我提高的培訓(xùn)講座，每周末都可以挑選社區(qū)內(nèi)具有各種工作技能的人作為客座講師，以促進(jìn)社區(qū)人員再就業(yè)；四是組織社區(qū)志愿者對(duì)社區(qū)內(nèi)的老年人進(jìn)行日常托管照顧，其工作時(shí)長(zhǎng)可以抵免部分房租。

二、促進(jìn)公租房未來(lái)發(fā)展的若干建議

1.完善公租房法規(guī)

所謂“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”，國(guó)家必須加快出臺(tái)公租房建設(shè)的有關(guān)法令，從根本上保障低收入人群的住房權(quán)益。在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能讓地方政府的公租房管理做到有法可依，有據(jù)可行。公租房建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，政府應(yīng)加大資金投入力度，進(jìn)行公租房建設(shè)。地方政府要在國(guó)家法令的基礎(chǔ)上，根據(jù)地方的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況以及人民的基本生活水平建立保障房的基本經(jīng)濟(jì)體制，減輕低收入人群的租金負(fù)擔(dān)，要以發(fā)展的眼光來(lái)判斷地方經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，從而最大限度地滿(mǎn)足低收入人群的基本生活需求。

2.公租房對(duì)象大眾化

根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的指示，公租房不僅要面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，還要面向新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。從指示中可以看出，公租房的重點(diǎn)服務(wù)人群是“夾心層”，且只是這部分群體的一個(gè)過(guò)渡性住房類(lèi)型。我們要從西方公共住房發(fā)展政策中得到教訓(xùn)，杜絕只有低收入人群的單一公租房形式，要逐步擴(kuò)大公租房的對(duì)象。要符合“夾心層”人群的實(shí)際需要，多建設(shè)中小戶(hù)型的房源，否則，單一的低收入人群公租房很容易形成“貧民窟”等歷史性問(wèn)題，從而大大增加財(cái)政負(fù)擔(dān)。

3.加快公租房的配套設(shè)施建設(shè)

在公租房建設(shè)完成后，政府要加強(qiáng)對(duì)配套設(shè)施的發(fā)展管理，做好公租房的后期工作，使得低收入人群的基本生活能夠得到保障，提高公租房的入住率。政府要帶頭對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)的公租房進(jìn)行大面積的生活設(shè)施的建設(shè)，并加強(qiáng)與相關(guān)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的合作，對(duì)基本的水、電、氣等必需品進(jìn)行正常的輸送。另外，醫(yī)療機(jī)構(gòu)、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也應(yīng)該是公租房的重要配套設(shè)施，在這個(gè)基礎(chǔ)上，還需要物業(yè)管理公司做好對(duì)公租房綠化建設(shè)等其他方面的管理，從而全方位地提升公租房的環(huán)境水平，提高公租房的入住率。

4.公租房租金市場(chǎng)化

在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中還對(duì)公租房租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的定義：“租金標(biāo)準(zhǔn)由市縣政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際、按略低于市場(chǎng)租金的原則合理確定?！睆摹奥缘陀凇比齻€(gè)字中可以看出，公租房并不是廉租房，其本身也不是公益慈善機(jī)構(gòu)，而是為了讓“買(mǎi)不起房但租得起”的這部分群體能夠有一個(gè)暫時(shí)性的住處。作為長(zhǎng)期性的住房模式，公租房的租金如果太低，變成了完全意義的福利房，勢(shì)必影響住房市場(chǎng)的穩(wěn)定，也無(wú)法達(dá)到循環(huán)利用的目的。當(dāng)然，在這種租金市場(chǎng)化的條件下，對(duì)于低收入人群或許會(huì)產(chǎn)生一定的利益沖突，這就需要政府對(duì)這部分人群進(jìn)行一定的住房補(bǔ)貼，從而完善整個(gè)公租房市場(chǎng)，保障廣大人民的基本住房權(quán)益。

5.公租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)化

政府要將公租房的性質(zhì)進(jìn)行準(zhǔn)確、有效地傳達(dá)，讓一些投資者能夠參與到公租房建設(shè)當(dāng)中來(lái)。公租房不是虧本的買(mǎi)賣(mài)，也不是福利性質(zhì)的生意，企業(yè)管理者可以在政府的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)營(yíng)一部分公租房，通過(guò)微利或薄利的經(jīng)濟(jì)來(lái)源逐漸擴(kuò)大公租房的規(guī)模。在公租房的運(yùn)營(yíng)中，政府要對(duì)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、監(jiān)督，從而保證公租房的質(zhì)量能夠達(dá)到相關(guān)要求。

參考文獻(xiàn)：

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