尹躍軍

在城市房屋征收中，被征收人最關(guān)心的熱點(diǎn)問題就是被征收房屋價(jià)值，而被征收房屋價(jià)值則以具有估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（簡稱評估機(jī)構(gòu)）按照房屋征收評估辦法評估來確定。一般評估機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目評估前，都會選擇被征收房屋類似房地產(chǎn)市場交易案例的一組數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，通過比較法、收益法、成本法等評估方法，客觀地確定出被征收房屋評估比準(zhǔn)價(jià)值。自2012年底寧波市實(shí)施“陽光征收”制度以來，全市共作出房屋征收決定159個(gè)。在絕大多數(shù)項(xiàng)目中，評估機(jī)構(gòu)能夠客觀、公正地確定被征收房屋的評估比準(zhǔn)價(jià)值，但也不乏在個(gè)別項(xiàng)目中，評估機(jī)構(gòu)為了追求自我利益最大化，刻意迎合被征收人“高補(bǔ)償”的意愿，不合理地選取交易價(jià)格較高的比準(zhǔn)案例，從而抬高被征收房屋的評估比準(zhǔn)價(jià)值，擾亂了房屋征收評估市場秩序。為了徹底杜絕此現(xiàn)象，寧波市房屋征收管理辦公室于2015年2月28日，建立了房屋征收評估比準(zhǔn)案例數(shù)據(jù)庫，破解長期困擾評估機(jī)構(gòu)和房屋征收部門對被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場評估價(jià)值難題。

一是建立二手房交易價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（占全市房產(chǎn)交易量85%），它是二手房買賣合同中真實(shí)的房屋交易價(jià)值。一方面，該合同中的房屋成交價(jià)格是中介機(jī)構(gòu)作為居間人促成房屋買賣收取中介費(fèi)用的依據(jù)；另一方面，該合同是賣方請求買方支付房款，買方請求賣方交付房屋并配合辦理所有權(quán)變更手續(xù)，雙方履行權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)。評估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評估時(shí)，通過該數(shù)據(jù)庫，選擇被征收房屋周邊或選擇被征收房屋類似房屋，采取一組二手房交易案例數(shù)據(jù)，作為參考數(shù)據(jù)。

二是建立二手房掛牌價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，它是4家企業(yè)各自網(wǎng)站上公開的二手房房源掛牌價(jià)格信息。一般房屋所有權(quán)人的掛牌價(jià)格均高于房屋交易市場價(jià)格10%-15%左右，是為了在買賣時(shí)有一個(gè)還價(jià)余地。評估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評估時(shí)，在二手房交易價(jià)格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋周邊或類似房屋交易案例數(shù)據(jù)的情況下，可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組二手房房屋掛牌價(jià)格案例，作為參考數(shù)據(jù)。

三是建立房產(chǎn)交易登記價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實(shí)際成交價(jià)格和登記價(jià)格不一致的現(xiàn)象，也即是賣方為了少繳納房產(chǎn)交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中，故意減少了房屋成交價(jià)格導(dǎo)致產(chǎn)生陰陽兩個(gè)合同，一般均低于房屋市場價(jià)格10%-15%左右。評估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評估時(shí)，在上述兩項(xiàng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋類似房屋交易案例數(shù)據(jù)情況下，可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組房產(chǎn)交易登記價(jià)格案例，作為參考數(shù)據(jù)。

四是建立二手房租賃價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，是4家企業(yè)各自的商業(yè)業(yè)務(wù)二手房租賃價(jià)格信息。該數(shù)據(jù)主要應(yīng)用于被征收房屋或其類似房屋交易案例較少時(shí)，但有經(jīng)濟(jì)收益的租賃房屋，可運(yùn)用收益法對被征收房屋進(jìn)行價(jià)格評估，作為參考數(shù)據(jù)，一般使用于非住宅評估。

評估機(jī)構(gòu)根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》明確要求有類似交易的房屋征收采用比較法進(jìn)行評估，有經(jīng)濟(jì)收益的采用收益法進(jìn)行評估，選用上述四種價(jià)格數(shù)據(jù)庫中在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格，剔除偶然的和不正常的因素案例，結(jié)合考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素，得出被征收房屋的最終評估市場價(jià)格。

房屋征收評估比準(zhǔn)案例數(shù)據(jù)庫的建立，有利于評估機(jī)構(gòu)全面提取類似房地產(chǎn)比準(zhǔn)案例，客觀確定被征收房屋評估比準(zhǔn)價(jià)值；有利于房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會對提交的評估報(bào)告進(jìn)行論證。評估專家依托數(shù)據(jù)庫案例比對評估報(bào)告中樣本房屋選取、可比案例選取、各因素系數(shù)修正、估價(jià)結(jié)果確定等方面是否存在問題，出具論證報(bào)告以及應(yīng)用于技術(shù)鑒定，避免事后鑒定中因估價(jià)機(jī)構(gòu)工作人員不良行為而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。有利于各地房屋征收部門和實(shí)施單位依托數(shù)據(jù)庫提前介入征收工作，評判被征收房屋評估比準(zhǔn)價(jià)值是否科學(xué)合理，其存在問題結(jié)果納入評估機(jī)構(gòu)信用檔案，使被征收房屋的評估價(jià)格更貼近市場實(shí)際，促進(jìn)房屋征收評估市場步入規(guī)范化，緩解政府的壓力和征收當(dāng)事人的矛盾，彰顯“陽光征收”社會公信力，保障征收工作的順利推進(jìn)。

陳品祿/責(zé)任編輯