倪鵬飛+丁如曦

讓住房市場的價格回歸理性，最為重要的就是政府的房地產制度改革就得堅決地去除住房市場的賺錢效應，就得對住房市場的投資投機需求與消費需求用嚴格的住房稅收政策進行區(qū)分

2016年住房市場回暖基礎不穩(wěn)，波動風險較大，分化趨勢加劇。在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的情況下，未來房價變動趨勢可能會先升后降

2016住房市場不樂觀

2015年歷經了由房價、房地產銷量同比下跌到止跌回升、房地產投資增速持續(xù)放緩的復雜運行過程，房地產市場形勢超出預期。

那么，在一些新變量的影響下，2016年房地產走勢如何？

商品住房過?？値齑?1億

住房銷售增長經歷一個“V型”變化，增長率由2015年6月由負轉正。2014年1月-12月，中國商品住房銷售面積為105181.79萬平方米，同比增幅為-9.1%。進入2015年，商品住房銷售繼續(xù)保持下跌態(tài)勢，2015年2月累計銷售面積為7709.08萬平方米，同比增幅跌至谷底，達到-17.8%。此后受季節(jié)及政策因素影響，商品住房銷量跌幅逐月收窄，并于2015年6月增幅由負轉正，逐漸回暖，1月-10月為7.9%，總體呈現“V型”變化。

商品住房價格呈“U型”反轉，增幅逐步攀升。根據中國指數研究院的全樣本調查數據，自從2014年9月百城價格指數月度環(huán)比增幅跌至谷底-0.92%以來，在歷經了一個長期的震蕩期之后，月度環(huán)比增幅在2015年5月開始由負轉正，9月增幅收窄至0.28%。從同比來看，百城住宅均價在經歷連續(xù)十個月同比下跌后，于8月止跌反彈0.15%，9月同比漲幅繼續(xù)擴大至1.36%，呈現弱“U型”攀升態(tài)勢。

開工面積下降，供給增加減緩。新開工面積持續(xù)下降。2015年初以來，全國商品住房新開工面積同比持續(xù)下降，各月累計額的同比增長率始終為負值，1月-10月，新開工降幅達到14.7%；施工面積增幅收窄。2014年10月以來中國商品住房施工面積一直保持著同比增幅放緩的態(tài)勢，由2014年10月的8.8%逐月收窄至2015年10月的0.2%；竣工面積增長弱緩。與2014年升中趨穩(wěn)態(tài)勢相比，2015年1月-10月同比下降為7.2%。企業(yè)出現停工爛尾，破產倒閉，亟待轉型升級、兼并重組。

商品房待售面積增幅略降。2015年1月-9月累計值約為4.45億平方米，低于4月的歷史高值。計算結果顯示，2015年各月現房存銷比明顯高于其他年份（見圖1），保持在23個-24個月，但總體有略微下降趨勢。

期房待售依然保持高企。用當年商品住房施工面積減去當年和上一年期房銷售面積得到期房待售面積，計算結果顯示，2015年全年待售期房庫存約35.7億平方米，期房存銷比達到歷史峰值，期房去化期約為4.7年（見圖2）。根據2015年1月-10月的數值估算，2015年全年商品住房過剩約21億平方米，其中現房過剩1億平方米（超過18個月外），期房過剩19.9億平方米（超過兩年外），總庫存約39.96億平方米。

房地產投資增幅俯沖式下降，房地產對經濟增長貢獻下降0.21個百分點。2015年1月-10月，全國房地產投資為78800.74億元，同比增長2%，下滑幅度較大。其中，作為房地產開發(fā)投資主要構成部分的住宅投資為53149.70億元，同比增長1.3%，較2014年同期回落9.80個百分點。住宅投資下滑已快接近2009年2月的歷史最低值，大大超出預期。受房地產住宅開發(fā)投資持續(xù)下跌的影響，全國固定資產投資增速較上年同期明顯放緩，2015年1月-10月同比增長10.2%，較2014年同期回落了5.7個百分點。

房地產投資下降直接拖累經濟增長。初步測算，2015年前三季度，房地產投資對經濟增長的直接貢獻率已經降到只有0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低。與2014年全年相比，2015年前三季度房地產直接投資對GDP增長的貢獻降低了0.21個百分點。2015年三季度GDP增長率為6.9%，為六年來首次破七。由于房地產投資與水泥建材等上游行業(yè)關聯性較強，房地產投資的下降對國民經濟的綜合負面影響會更明顯。2015年前九個月內，宏觀經濟景氣指數總體上呈現持續(xù)下降趨勢，其中9月為92.9，比2009年2月的歷史最低值低出了1.1。

土地需求持續(xù)大幅下降，土地供給降幅收窄。2014年全國土地市場低迷，成交量大幅萎縮，但土地價格依然保持上升趨勢，呈現量跌價升的整體走勢。2015年土地市場一線城市雖開局火熱，但全國整體慘淡，前三季度土地市場低位運行，土地需求和土地供給同比降幅依然較大。2015年2月、9月土地購置面積累計同比增速分別為-31.74%和-33.83%，同比降幅有微弱擴大之勢，表明土地需求整體低迷。2015年三季度全國房地產建設用地供應面積同比降幅比一季度和二季度分別收窄了8.86和8.16個百分點，但土地供給依然趨緊。

居民住房抵押貸款快速增長，企業(yè)直接向金融機構融資大幅下降。自2014年四季度以來，中央采取一系列針對和涉及房地產的宏觀政策措施。2015年實施五次降準、五次降息，實行個人將購買兩年及以上的住房出售免征營業(yè)稅，除一線城市外，取消住房限購等。2015年住房形勢出現呈現以上狀況，主要原因是受總體市場環(huán)境和預期影響下，金融機構資金供給結構的不均衡。

2014年，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-0.1%，2015年1月-10月到位資金為101566.20億元，同比增速僅為1.3%，與2014年相比，這是房地產投資降至2%的重要原因。從具體構成看，反映住房消費資金狀況的個人按揭貸款的增幅較大，達到了19.9%，而反映住房開發(fā)企業(yè)直接從金融機構獲取資金的銀行貸款同比下降3.6%，自籌資金同比下降4%（過去自籌資金很大一部分來自正規(guī)金融系統(tǒng)）。

2016年住房市場形勢不容樂觀