徐勇（福州市政府發(fā)展研究中心，福建福州350001）

化解房地產(chǎn)庫存的對策建議

徐勇
（福州市政府發(fā)展研究中心，福建福州350001）

當前我國房地產(chǎn)庫存問題日益突出且地區(qū)分化明顯，化解房地產(chǎn)庫存已上升為國家重要戰(zhàn)略。深入貫徹中央化解房地產(chǎn)庫存政策精神，更加注重地方政府調(diào)控責任，進一步加大因城施策力度、推進戶籍制度改革、深化住房制度改革、促進房企兼并轉(zhuǎn)型、完善土地供應機制、提升政府管理服務，從促成交、緩供應、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下來化解庫存。

房地產(chǎn)庫存；現(xiàn)狀分析；因城施策

習近平總書記在2015年11月中央財經(jīng)領導小組會議中指出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。李克強總理在2016年3月全國兩會的政府工作報告中指出“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。當前，全國各地在維持樓市政策環(huán)境寬松格局的同時，應積極出臺相應措施，從促成交、緩供應、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下來化解庫存。

一、全國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及影響分析

當前我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢。但庫存問題日益突出且地區(qū)分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中，庫存問題已嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)庫存持續(xù)增加，創(chuàng)下歷史新高。近年來，全國商品房待售面積以及住宅待售面積持續(xù)攀升，近期更是達到歷史峰值。2013年與2014年全國商品房待售面積分別達到49300萬平方米、62200萬平方米；到2015年末，全國商品房待售面積達71853萬平方米，比上年11月末增加2217萬平方米，其中住宅待售面積增加1155萬平方米；2016年1－2月，全國商品房待售面積又達到了73900萬平方米，增速達到了15.7%，化解房地產(chǎn)庫存壓力已刻不容緩。

（二）房地產(chǎn)庫存分化嚴重，主要集中在三四線城市。雖然近期中央和地方多次出臺“降低首付比例、下調(diào)金融機構(gòu)存貸款利率、降低公積金貸款門檻、提供住房補貼”等房地產(chǎn)救市新政。但本輪市場回暖只是使得部分一二線城市的市場庫存有所回落，而三四線城市市場庫存仍不斷增加。三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭、“土地財政”依賴程度高、經(jīng)濟基礎相對薄弱、人口流入低于預期等，是其商品房庫存出現(xiàn)階段性總量偏高、去庫存周期延長的主要原因。

（三）房地產(chǎn)銷售的增速出現(xiàn)下滑，導致庫存顯著增加。2015年，全國商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比上年1-11月份回落0.9個百分點；商品房銷售額87281億元，增長14.4%，增速回落1.2個百分點。由于近年來全國房價持續(xù)過快上漲，已嚴重超過普通購房者的購買能力，許多城市尤其是三四線城市的購房者觀望情緒較濃、購買意愿不強，導致住房市場的銷售增速出現(xiàn)下滑，加上有些樓盤價格虛高，導致市場庫存量顯著增加。

（四）在庫存高企的壓力下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低。2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%(扣除價格因素實際增長2.8%)，增速比上年1-11月份回落0.3個百分點，這也是該數(shù)據(jù)自2014年起連續(xù)24個月呈下滑趨勢。受前期房地產(chǎn)市場需求較為低迷的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)將重心放在消化庫存和回籠資金上，投資力度出現(xiàn)放緩，尤其是三四線城市以及縣（市）區(qū)的住房庫存壓力大、房地產(chǎn)投資下降明顯。

（五）與庫存增加、投資下滑相對應，土地購置也出現(xiàn)下降。2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比上年1-11月份收窄1.4個百分點;土地成交價款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個百分點。僅有局部一線城市及個別二線城市受限于土地供需狀態(tài)的長期緊張，表現(xiàn)為土地購置持續(xù)升溫態(tài)勢，而三四線城市的土地購置普遍下降。

二、化解房地產(chǎn)庫存的對策建議

（一）加大因城施策力度，調(diào)整完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。由于當前一線、二線、三四線城市間的庫存狀態(tài)存在巨大分化，因此在化解房地產(chǎn)庫存進程中，必須更加注重因城施策、對癥下藥，不搞“一刀切”。

一是對庫存壓力不大的北上廣深等一線城市，應采取適度微調(diào)的調(diào)控政策。繼續(xù)對其實行適度從嚴的限購政策、差別化稅收和信貸政策，避免其房價在去庫存的背景下出現(xiàn)新一輪快速非理性上漲，助長房地產(chǎn)泡沫風險；同時針對一線城市二手房市場需求大于供給的情況,可對其二手房市場的限制政策進行適度放寬,如微調(diào)二手房個稅優(yōu)惠限制或限購等。

二是對庫存壓力較大的部分二線城市和庫存壓力巨大的三四線城市，應完善支持居民住房合理消費的稅收和信貸政策，加快去庫存進程。取消過時的限制性措施，降低購房的首付比例及房貸成本，居民購買首套房的商業(yè)性個人住房貸款原則上最低首付款比例為20%，居民還清住房貸款后再次貸款按照首套房認定；加大對住房公積金的松綁，進一步提高公積金貸款額度，放寬公積金貸款和提取條件，開展住房公積金異地個人住房貸款，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入公積金制度范圍內(nèi)；扶持剛性需求和改善性需求購房，政府對居民購買新建商品房可按所繳契稅給予獎勵，政府搭建購房服務平臺并結(jié)合實際組織“團購”；加大金融支持，減少貸款過程中的附加條件，建立金融機構(gòu)與政府、房企、承建商共同參與的風險處置合作協(xié)調(diào)機制；降低房地產(chǎn)稅費，調(diào)整普通住宅標準以消除“高檔住宅”和普通住宅的稅負差異，出臺購房減免稅費加補貼性的政策，公布房地產(chǎn)開發(fā)的收費清單，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費等。

（二）推進戶籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化、擴大有效需求。目前城市居民對住房的需求基本達到平衡，從“供給側(cè)”需求來看，真實的需求很大一部分來自進城的農(nóng)民工，如果在購房、落戶、租房等方面提供優(yōu)惠便利條件，農(nóng)民工將成為潛力巨大的購房群體。

一是落實戶籍制度改革方案，放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策，簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)；擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點范圍，全面推行居住證并提高其含金量，為農(nóng)民進城購房提供便利條件；加快發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集聚、加強配套設施建設、促進產(chǎn)城融合發(fā)展，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，為其購房落戶提供根本保證；加快實施積分落戶和工作落戶政策，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享受與城市戶籍人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、住房保障等均等化的基本公共服務，激發(fā)其購房意愿。

二是考慮到大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力,各級政府可通過財政補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼、與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合給予購房農(nóng)民現(xiàn)金直補等政策，支持購買力較低的農(nóng)民進城買房。

三是積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，大力推進已在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將農(nóng)村的宅基地、承包地和住房依法流轉(zhuǎn)，如出租或者抵押貸款等，從而提高他們在城市中的購房與租房能力。

（三）深化住房制度改革，滿足新市民住房需求

加大住房制度改革力度，支持實現(xiàn)新市民在城鎮(zhèn)“住有所居”和進一步改善居民住房條件的住房發(fā)展新目標。

一是建立購租并舉的住房制度。各級政府通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房，并列入保障性安居工程建設年度計劃，所需資金可從保障性安居工程專項資金中列支。同時，要把公租房擴大到非戶籍人口，將符合條件的外來人口逐步納入公租房供給范圍。

二是發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)模化專業(yè)化。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵開發(fā)企業(yè)將空置的商品住房改售為租，政府對其租金收入的應繳已繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅予以一定獎勵；鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)，對于投資購買庫存商品住房經(jīng)營房屋出租業(yè)務的，對企業(yè)在一定年限內(nèi)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅予以適當獎勵。

三是推進棚改貨幣化安置，打通保障房與商品房之間的通道。各地在推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設中，應減少保障性住房供地量，并通過貨幣化安置為市場輸送更多購房需求，通過一減一增，有效消化房地產(chǎn)庫存。

（四）促進房企兼并轉(zhuǎn)型，提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度。當前商品房滯銷的房企主要有兩類：一類是規(guī)模較小、開發(fā)成本較高的企業(yè)；另一類是產(chǎn)品缺乏品牌附加值、降價銷售仍無人接盤的企業(yè)。通過大型企業(yè)兼并重組部分中小企業(yè)，促進企業(yè)做強和轉(zhuǎn)型升級。

一是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組、提高行業(yè)集中度。政府出臺相應措施，如安排專項資金扶持、免征部分增值稅和營業(yè)稅、手續(xù)辦理“一窗受理”等，引導有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過企業(yè)聯(lián)合、并購重組、項目投資、參股合作等形式形成競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。

二是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。支持房企適應市場需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將庫存商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、電子商務、眾創(chuàng)空間和旅游、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)，并享受國家和地方有關政策優(yōu)惠。

三是鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律和消費需求，積極調(diào)整營銷策略，采取務實、靈活的促銷手段，適當降低商品住房價格，促進商品房銷售。

（五）完善土地供應機制，優(yōu)化房地產(chǎn)用地供應結(jié)構(gòu)。合理控制開發(fā)用地供應節(jié)奏，壓縮高庫存區(qū)域的土地供應，既是減少商品房庫存的有效方式，又可以實現(xiàn)穩(wěn)定地價的效果。

一是在土地供應方面實行分類調(diào)控。對于庫存壓力不大的一線城市和部分二線熱門城市，應適當增加土地有效供給，促進供需平衡；對于庫存高的三四線城市和部分二線城市，應以消化存量為主要方向，減少土地供應。

二是提高土地供應的均衡性。各地政府根據(jù)本地商品房庫存情況，合理調(diào)控土地供應結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。要合理確定商品住宅用地供應量，加大中小戶型普通商品住房用地供應，以滿足自住和改善性住房需求，同時嚴格控制大戶型高檔商品住房用地供應；對非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的地區(qū)，要暫停商業(yè)辦公用地供應；允許未開發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途，房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的地區(qū)，可按規(guī)定程序調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用；建立健全土地供后監(jiān)管和服務機制。

（六）提升政府管理服務，優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境。各級政府要承擔化解房地產(chǎn)庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責任，進一步完善工作協(xié)調(diào)機制、加大工作落實力度、提升管理服務水平。

一是加強“去庫存”工作的組織協(xié)調(diào)。各級政府建立“化解房地產(chǎn)庫存”部門聯(lián)席會議制度，定期召開會議、協(xié)調(diào)解決問題、分解落實任務。各地區(qū)建立房地產(chǎn)庫存情況月報制度、房地產(chǎn)市場交易和庫存監(jiān)測平臺，推動房地產(chǎn)市場管理信息系統(tǒng)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)，適時掌握庫存動態(tài)。

二是優(yōu)化政府管理和服務。簡化行政審批環(huán)節(jié)，縮短商品房預售審批時限，政府部門對商品房預售價格及其變動幅度原則上不進行限制和備案，以促進房企商品房銷售、加快去庫存。對于開發(fā)企業(yè)為消化商品房庫存，在不變更容積率、建筑密度等指標，并滿足停車位等公共配套設施的情況下，做出的產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)、戶型調(diào)整，政府部門應及時予以審批。做好房地產(chǎn)項目周邊市政配套設施建設，確保同步規(guī)劃、同步建設、同步投入使用，加快新老城區(qū)公共交通的對接，促進產(chǎn)城融合發(fā)展。

［1］陳磊，程思煒，陳琳琳等.“中央經(jīng)濟工作會議：三年來首提房地產(chǎn)放積極信號去庫存”［N］.南方都市報，2015-12-22.

［2］李慧勇.“四大路徑推動房地產(chǎn)去庫存”［N］.中國證券報，2015-12-26.

［3］高聚輝.去庫存進程加速房地產(chǎn)市場尋求再平衡［J］.中國發(fā)展觀察，2016（1）.

（責編：張清雅）

F299.23

A

1008-8431（2016）04-0035-03

2016-04-12

徐勇（1972-），男，福州市政府發(fā)展研究中心社會處副處長。