宋明慧

遼寧大學(xué)法學(xué)院，遼寧　沈陽(yáng)　110036

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我國(guó)商品房預(yù)售適用懲罰性賠償制度的不足及完善

宋明慧

遼寧大學(xué)法學(xué)院，遼寧沈陽(yáng)110036

摘要：商品房預(yù)售制度在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，刺激商品房消費(fèi)，改善人們住房環(huán)境等方面發(fā)揮著獨(dú)有的作用。然而預(yù)售交易不穩(wěn)定的特點(diǎn)導(dǎo)致預(yù)購(gòu)方易受到不法侵害，傳統(tǒng)填補(bǔ)性原則對(duì)預(yù)購(gòu)方的補(bǔ)償往往是不夠的，因此需引入懲罰性賠償對(duì)其進(jìn)行保護(hù)。我國(guó)在商品房買賣相關(guān)的法律中規(guī)定了懲罰性賠償制度，但在其實(shí)際應(yīng)用上仍存在諸多問題，本文將針對(duì)其中不足的規(guī)定提出建議。

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售制度；懲罰性賠償

一、商品房預(yù)售適用懲罰性賠償概述

(一)懲罰性賠償概念

懲罰性賠償是指加害方惡意侵害受害方的利益而實(shí)施的行為，為了對(duì)加害方的不法行為進(jìn)行遏制和懲罰，而對(duì)其要求支付超過受害方損失的一種賠償方式。具有補(bǔ)償受害人遭受的實(shí)際損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能，不同于補(bǔ)償性賠償，它不僅具有彌補(bǔ)受害人損失的功能，還對(duì)具有一定的懲戒功能，以遏制不法行為的發(fā)生。

(二)商品房預(yù)售概念

商品房預(yù)售是指預(yù)售方將未建設(shè)或尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)方，雙方簽訂合同，在合同約定期限履行支付價(jià)款或交付房屋義務(wù)的行為。1994年國(guó)家出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》使我國(guó)通過立法的形式確立了商品房預(yù)售制度，房屋預(yù)售以未建成或正在建設(shè)中的房屋為標(biāo)的物，存在較多的不確定因素，相對(duì)于預(yù)售方來說，預(yù)購(gòu)方處于較弱勢(shì)的地位。隨后我國(guó)又頒布了相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)該制度做了更完善的規(guī)定，從法律層面保護(hù)預(yù)購(gòu)方的利益。

二、我國(guó)商品房預(yù)售適用懲罰性賠償制度的法律規(guī)定

我國(guó)關(guān)于商品房買賣中適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定主要是2003年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，此解釋第8條，第9條和第14條中規(guī)定了六種懲罰性賠償?shù)那樾巍Ｉ唐贩款A(yù)售中交易雙方簽訂房屋預(yù)售合同，形成商品房買賣關(guān)系，受該司法解釋調(diào)整。通過金錢懲罰的方式預(yù)防和威懾預(yù)售方的不良行為，保障交易安全。但在實(shí)際的運(yùn)用中，其規(guī)定較為簡(jiǎn)單籠統(tǒng)，對(duì)買受人的保護(hù)力度不夠，細(xì)節(jié)的操作上仍有較多的概念與范圍需要明晰。

三、商品房預(yù)售適用懲罰性賠償存在的法律問題

(一)商品房預(yù)售中適用懲罰性賠償范圍較窄，由于預(yù)售房屋具有不確定性，交易風(fēng)險(xiǎn)大多都負(fù)擔(dān)在預(yù)購(gòu)方，一些嚴(yán)重影響預(yù)購(gòu)方利益的行為并沒有納入其中。即使房屋出賣人存在違反以上法律的情況，若商品房買賣合同有效并且買受人取得了房屋所有權(quán)，買受人就不能請(qǐng)求雙倍的賠償。

(二)懲罰性賠償?shù)慕痤~低且不明確，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)以及熱度不減的房地產(chǎn)市場(chǎng)使得“已付價(jià)款一倍”不能對(duì)預(yù)購(gòu)方的損失進(jìn)行合理的補(bǔ)償。因此預(yù)購(gòu)方不愿通過法律保護(hù)自己的權(quán)益，減少了預(yù)購(gòu)方維護(hù)自身權(quán)利的積極性，賠償金額的規(guī)定也給予了法官較大的自由裁量權(quán)，易產(chǎn)生同案不同判現(xiàn)象。

(三)舉證責(zé)任分配不利于對(duì)購(gòu)房人的保護(hù)，根據(jù)民事訴訟中的“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，購(gòu)房人要獲得懲罰性賠償，就要證明出賣人簽訂合同時(shí)有主觀隱瞞的故意，若不能證明這一點(diǎn)，購(gòu)房人就不能主張懲罰性賠償，而故意隱瞞的主觀心態(tài)很難證明，此舉證責(zé)任的分配沒有考慮到雙方在實(shí)力和信息的不對(duì)稱性，抬高了適用懲罰性賠償?shù)拈T檻。

四、完善我國(guó)商品房預(yù)售適用懲罰性賠償?shù)牧⒎ńㄗh

(一)擴(kuò)大商品房買賣中懲罰性賠償?shù)倪m用范圍，建議一方面對(duì)損害預(yù)購(gòu)方利益的行為做出具體規(guī)定。另一方面對(duì)預(yù)售方的不法行為設(shè)定懲罰性賠償?shù)亩档讞l款，對(duì)交易中常出現(xiàn)的欺詐行為進(jìn)行歸納和分類，增設(shè)“出賣人其他違法行為損害買受人利益，情節(jié)嚴(yán)重的”這一類兜底條款。

(二)提高并明確懲罰性賠償?shù)馁r償數(shù)額，“不超過一倍的”懲罰性賠償金額彈性過大，由于我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房?jī)r(jià)水平不同，懲罰性賠償金額的設(shè)定不能一概而論，要根據(jù)地區(qū)的不同差異進(jìn)行設(shè)定，建議考慮各城市商品房的平均價(jià)格來設(shè)定懲罰性賠償金的數(shù)額，考慮預(yù)售方主觀過錯(cuò)，獲得不法利益的數(shù)額以及補(bǔ)救措施等多方面因素確定賠償數(shù)額。

(三)合理分配適用懲罰性賠償?shù)呐e證責(zé)任，預(yù)購(gòu)方在購(gòu)房時(shí)享有知悉權(quán)，是為了給處于弱勢(shì)的預(yù)購(gòu)方側(cè)重保護(hù)。法律規(guī)定預(yù)售方不能故意隱瞞，需要告知預(yù)購(gòu)方房屋的真實(shí)情況，可將這些前提視為預(yù)售方的法定義務(wù)，有證據(jù)證明已告知才可以免除其懲罰性賠償。

預(yù)售商品房交易雙方先天的不平衡關(guān)系使得法律應(yīng)當(dāng)傾斜保護(hù)較弱勢(shì)一方的權(quán)利，體現(xiàn)立法維護(hù)公平正義的目的。所以在商品房預(yù)售中引入懲罰性賠償制度，不僅能夠填補(bǔ)損失，還能夠遏制預(yù)售方的不良行為，加強(qiáng)對(duì)預(yù)購(gòu)方的保障力度。希望能通過完善立法來對(duì)我國(guó)的商品房預(yù)售交易進(jìn)行有效的規(guī)制，使我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)能夠健康有序的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：宋明慧(1992-)，女，遼寧撫順人，遼寧大學(xué)法學(xué)院研究生在讀。

中圖分類號(hào)：D922.294；D923

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)01-0202-01