文｜中國水利水電科學(xué)研究院 王聞

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)把各種資源應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目的，滿足各方資源需求配置的綜合性很強(qiáng)的復(fù)雜系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一種圍繞實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)而進(jìn)行的對工程項(xiàng)目投資、建設(shè)、交付及售后全過程開展的計(jì)劃擬定、組織實(shí)施、指揮協(xié)調(diào)和全程控制等，目的是更有效地利用好人力、財(cái)力、物力、時(shí)間信息和空間，最終達(dá)到以最低消耗獲得最佳社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的工作。項(xiàng)目的管理者只有實(shí)現(xiàn)對建設(shè)過程中各生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，科學(xué)應(yīng)對并妥善解決項(xiàng)目管理過程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)隱患，才能更好地推動房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目健康可持續(xù)地進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要模式及特點(diǎn)

目前，房地產(chǎn)開發(fā)管理主要采用的是設(shè)計(jì)—招標(biāo)—建設(shè)模式、代理模式、風(fēng)險(xiǎn)型模式，現(xiàn)簡要分析這幾種模式的特點(diǎn)及利弊如下：

1.設(shè)計(jì)—招標(biāo)—建設(shè)模式

設(shè)計(jì)—招標(biāo)—建設(shè)模式是一種比較傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)模式，目前國內(nèi)對這種管理模式的使用比較普遍。這種模式是按照一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的固有模式進(jìn)行項(xiàng)目管理，即企業(yè)先委托專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，然后通過公開競標(biāo)選擇合適的承包機(jī)構(gòu)，最后選擇專門的監(jiān)理機(jī)構(gòu)在建設(shè)實(shí)施過程中進(jìn)行監(jiān)理工作。

優(yōu)勢分析：這類模式不僅可以有效的節(jié)約工程資金，又能對施工工程進(jìn)行控制；通過招標(biāo)的方式來競爭價(jià)格，選擇余地大，可挑選報(bào)價(jià)較低而資質(zhì)較好的承包商；企業(yè)可根據(jù)自己的要求自由選擇咨詢機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)人員和監(jiān)理單位，同時(shí)可對設(shè)計(jì)要求進(jìn)行調(diào)整控制，如可在一定范圍內(nèi)更改施工范圍；可采用制式合同。

存在問題：這類模式的不足是項(xiàng)目按設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)順序進(jìn)行，必須上一個(gè)階段完成后下一個(gè)階段才能開始，因而工期長，工程進(jìn)度慢，可能出現(xiàn)監(jiān)理工程師對項(xiàng)目目標(biāo)的控制能力不強(qiáng)、工程設(shè)計(jì)圖紙的可施工性差等情形。這種模式容易造成相關(guān)責(zé)任落實(shí)不到位的情況，如出現(xiàn)工程事故，責(zé)任劃分不明確。

2.代理模式

代理模式，即選擇專業(yè)的代理人代替業(yè)主對設(shè)計(jì)方、施工方及監(jiān)理方履行監(jiān)督職責(zé)。代理人負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)承包商之間、施工環(huán)節(jié)和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)之間的關(guān)系，相當(dāng)于是業(yè)主的咨詢?nèi)藛T和現(xiàn)場代理，為業(yè)主提供某一階段或全過程服務(wù)。代理人的報(bào)酬一般是以固定酬金加管理費(fèi)的辦法計(jì)取。

優(yōu)勢分析：為房地產(chǎn)企業(yè)有效的縮短工期，節(jié)省資金；工作范圍和項(xiàng)目原則在招標(biāo)前即可確定；業(yè)主選擇咨詢?nèi)藛T的自由度增大；管理與技術(shù)支持比較完善。

存在問題：代理人不對進(jìn)度和成本做出保證，存在項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)和成本控制風(fēng)險(xiǎn)；有可能產(chǎn)生的索賠費(fèi)用和代理人變更的費(fèi)用較高，工程進(jìn)度不確定性較大；業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)加大等。

3.風(fēng)險(xiǎn)型模式

這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理之前，聘請專業(yè)經(jīng)理人，由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)理人幫助業(yè)主及設(shè)計(jì)方共同完成項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)工作，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工過程管理。通常經(jīng)理人會將整個(gè)項(xiàng)目分成一個(gè)個(gè)階段性的小項(xiàng)目，每完成一個(gè)小項(xiàng)目就對下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，也就是設(shè)計(jì)與施工同時(shí)進(jìn)行。相對來說，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)型模式較多，相比前兩種模式，這種模式有其自身特有的優(yōu)勢，即可以有效地降低業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)，提高施工效率，有利于保證工程質(zhì)量，但是難度在于如何正確選擇合適的經(jīng)理人，設(shè)計(jì)及施工過程中的不確定因素可能對整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響等。

優(yōu)勢分析：業(yè)主與經(jīng)理人直接簽訂合同，整個(gè)工程能滿足提前施工的要求，可以邊設(shè)計(jì)、邊施工，減少、縮短工期并節(jié)約投資；業(yè)主可以適當(dāng)?shù)貐⑴c到工程建設(shè)計(jì)劃中；業(yè)主擁的工程變更權(quán)較大；中間協(xié)調(diào)難度較小。這種模式既能縮短工程承發(fā)包時(shí)間，又可以降低工程成本，并且可以影響工程施工過程和進(jìn)度。

存在問題：前期投資預(yù)算不明確，工程總成本中包含設(shè)計(jì)和投標(biāo)的不確定因素，工程造價(jià)控制難度比較大；不易選擇合適的經(jīng)理人。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)上述我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采取的幾種主要模式，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈形式、國內(nèi)外因素的影響和項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可知房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式中還存在著較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1.質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)

首先，由于我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中大多實(shí)行項(xiàng)目承包制，這就為那些資質(zhì)不足的施工方“鉆空子”通過各種手段進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)過程提供了可能性，最后使得施工過程中存在著較多的安全和質(zhì)量隱患，生產(chǎn)效率的提高也無從談起。施工方的資質(zhì)是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的重要保障，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中質(zhì)量控制、成本控制、技術(shù)支持、風(fēng)險(xiǎn)控制等環(huán)節(jié)的關(guān)鍵要素。如何選擇合適的、具有良好資質(zhì)的施工方，從而有效保證房地產(chǎn)項(xiàng)目施工保質(zhì)保量地進(jìn)行，成為我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中面臨的嚴(yán)峻問題。其次，由于我國從事建筑行業(yè)一線工作的工人大多來自農(nóng)村，他們絕大多數(shù)都沒有接受過良好的學(xué)校教育，文化素質(zhì)和專業(yè)化水平偏低，尤其是施工人員的技術(shù)水平不過關(guān)，再加之我國的資格認(rèn)證制度推出時(shí)間不長，很多項(xiàng)目管理者專業(yè)技術(shù)不過硬，如此種種，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的下降，安全事故頻出，質(zhì)量管理的風(fēng)險(xiǎn)把控能力較弱。

2.項(xiàng)目管理制度風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度不健全，執(zhí)行不到位。隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式在運(yùn)用過程中需要有完備高效的制度來對其進(jìn)行有效支撐。而從目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)有制度來看，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的制度建設(shè)還很不健全，難以適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)處理方式快速發(fā)展的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要；同時(shí)相關(guān)的規(guī)章制度執(zhí)行不力，使得項(xiàng)目管理在執(zhí)行上存在諸多漏洞，影響了我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的良性發(fā)展。例如，某項(xiàng)目在進(jìn)行室內(nèi)空氣檢測時(shí)，委托一家具備檢測資格的單位進(jìn)行檢測，檢測結(jié)果指標(biāo)全部合格，項(xiàng)目完成后，卻發(fā)現(xiàn)甲醛等空氣指標(biāo)超標(biāo)。而發(fā)生這一事故的原因是，項(xiàng)目管理公司的人員不了解空氣質(zhì)量檢測程序，無法實(shí)施管理，而檢測單位認(rèn)為項(xiàng)目公司需要的僅僅是一份檢測報(bào)告，并未按國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的辦法進(jìn)行檢測，幫項(xiàng)目公司把問題“消滅了”。這充分說明，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)章制度存在漏洞，各種規(guī)章制度的實(shí)施執(zhí)行力度較弱，監(jiān)管不力，使得一些規(guī)范條例只是紙上談兵、形同虛設(shè)。

3.合同管理風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國建筑市場發(fā)展并不成熟，承包商資質(zhì)良莠不齊、競爭異常激烈，往往在建設(shè)工程承包中占據(jù)主導(dǎo)地位的是房地產(chǎn)開發(fā)商，不少房地產(chǎn)開發(fā)商為降低工程建設(shè)成本、獲取項(xiàng)目利潤最大化，在制定合同時(shí)提出不平等款項(xiàng)，將自身風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)行轉(zhuǎn)嫁給承包商。一些承包商為了獲得工程承包權(quán)，在接受合同條款的同時(shí)，為減少自身經(jīng)濟(jì)損失，采用非法轉(zhuǎn)包、偷工減料、分包等方式，給項(xiàng)目管理帶來較大困難，給項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量安全埋下巨大隱患。

4.人力資源風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目管理人才隊(duì)伍嚴(yán)重不足，人力資源管理統(tǒng)籌分配不盡合理已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理中的突出問題。項(xiàng)目管理隊(duì)伍是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的“靈魂”所在，沒有一支專業(yè)化程度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目管理人才隊(duì)伍，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量、效率和效益均會受到很大的影響。當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理專業(yè)人員不足，高素質(zhì)項(xiàng)目管理人員少，導(dǎo)致項(xiàng)目管理過程中人員的分配經(jīng)常捉襟見肘，人力資源得不到高效利用。例如，我國大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展，總體規(guī)模得到較大發(fā)展，但其下屬項(xiàng)目公司往往規(guī)模小、專業(yè)人才少、管理人員分工模糊。與外資企業(yè)相比，這類公司由于培訓(xùn)資金投入少、薪金獎勵機(jī)制欠缺等原因，缺乏人力資源管理、項(xiàng)目管理專門人才。一個(gè)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在調(diào)研市場、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、控制成本到銷售回款的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要優(yōu)秀的人力資源管理來協(xié)調(diào)管理，都需要有專業(yè)的人才來保證實(shí)施。因此，高素質(zhì)人才的缺乏、流失勢必大大提高項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

四、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對策

1.因地制宜，重視基礎(chǔ)管理和動態(tài)管理

每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會存在房地產(chǎn)開發(fā)的共性，同時(shí)又兼具其自身的特色，且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)與完成是一次性的整體工作，所以，項(xiàng)目管理既要適應(yīng)項(xiàng)目所處的環(huán)境、時(shí)間、地點(diǎn)等條件，又要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平和特點(diǎn)。每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都有其自身的優(yōu)劣勢和特殊屬性，因此，要運(yùn)用科學(xué)的項(xiàng)目管理方法，因地制宜，不可生搬硬套其他項(xiàng)目管理過程，應(yīng)抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，把握項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，將科學(xué)高效的管理方法全面貫徹于項(xiàng)目管理中，用正確的管理模式來提高工作效率、管理水平和降低風(fēng)險(xiǎn)隱患。

采用現(xiàn)代化項(xiàng)目管理方法完成項(xiàng)目管理工作的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)——“大數(shù)據(jù)”的收集、計(jì)算、匯總和監(jiān)測，這些“大數(shù)據(jù)”是項(xiàng)目管理工作的基礎(chǔ)，也是現(xiàn)代化管理方法發(fā)揮作用的數(shù)據(jù)支持。在實(shí)施現(xiàn)代化項(xiàng)目開發(fā)管理過程中，要合理運(yùn)用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理，如ERP信息管理、效益系統(tǒng)測算、數(shù)據(jù)動態(tài)監(jiān)測、計(jì)量管理、項(xiàng)目指標(biāo)及數(shù)量分類匯總等。因此，必須積累多元化、全方位、動態(tài)更新的數(shù)據(jù)資料庫，重視項(xiàng)目原始數(shù)據(jù)資料的積累與完備，在施工項(xiàng)目中更充分地發(fā)揮現(xiàn)代項(xiàng)目管理方法的作用。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)

近年來，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為追求利益最大化，無視法規(guī)體制，想方設(shè)法打法律“擦邊球”，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域產(chǎn)生了惡劣影響。主要表現(xiàn)為：項(xiàng)目的立項(xiàng)、投資、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理全部在本行業(yè)內(nèi)部完成，行業(yè)壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重；現(xiàn)場簽證價(jià)量失實(shí)、無中生有；建設(shè)項(xiàng)目不報(bào)建、不招標(biāo)，罔顧法律法規(guī)；在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，隨意將分包工程再分解，強(qiáng)行壓價(jià)；工程項(xiàng)目的前期市場調(diào)研、定位、可行性分析形式化，數(shù)據(jù)失實(shí)、目的性強(qiáng)，以順利通過審批為主要目的等等。這些都增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體風(fēng)險(xiǎn)，也成為推動項(xiàng)目管理健康可持續(xù)發(fā)展的阻力和障礙。所以，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展必須加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)。與國外相比，我國在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度方面還不健全，缺乏比較完善的管理制度體系建設(shè)、監(jiān)管及執(zhí)行；從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來看，“行業(yè)壟斷”的現(xiàn)象普遍存在、監(jiān)管單位主體單一。因此，只有制定切實(shí)可行的政策措施，規(guī)范現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)章制度中未涉及或界限模糊的“灰色地帶”，才可能規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的各種隱性風(fēng)險(xiǎn)。

3.引入培訓(xùn)及薪酬獎勵等機(jī)制，提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)

與外企相比較，目前國內(nèi)的小型而專業(yè)、大型而經(jīng)驗(yàn)豐富的專門項(xiàng)目管理公司較少，許多項(xiàng)目公司都是臨時(shí)拼湊起來的隊(duì)伍，人員專業(yè)素質(zhì)相對較低，對項(xiàng)目管理的認(rèn)識不夠全面，項(xiàng)目管理操作簡單、片面、機(jī)械，缺乏專業(yè)化思維，與國外項(xiàng)目管理水平相比差距較大。因此，必須通過一定的公司機(jī)制或社會機(jī)制，提高項(xiàng)目管理管理人員的現(xiàn)代化管理水平 ，要與時(shí)俱進(jìn)，與國際接軌?？赏ㄟ^增加培訓(xùn)資金投入、進(jìn)行薪酬獎勵等方式，提高項(xiàng)目管理隊(duì)伍整體素質(zhì)和專業(yè)性。許多項(xiàng)目公司對項(xiàng)目骨干缺乏定期、系統(tǒng)的培訓(xùn)，用于培訓(xùn)的經(jīng)費(fèi)不足、培訓(xùn)內(nèi)容形式單一、缺乏專人組織培訓(xùn)、缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃等。這種“重使用、輕開發(fā)”的弊端往往容易造成人才的快速流失，長此以往，項(xiàng)目管理公司可能將面臨人才枯竭的尷尬局面。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的行業(yè)，長期存在著質(zhì)量、安全、資金、管理等各方面的問題和隱患，只有做好專業(yè)人才的儲備、培訓(xùn)和開發(fā)等工作，才能更好地規(guī)避問題和風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目安全、高效、高質(zhì)量地運(yùn)行。

4.建立、健全合同管理體制

將房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分散在合同體系中，降低項(xiàng)目管理模式的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式中各個(gè)環(huán)節(jié)的推動實(shí)現(xiàn)，均會簽訂具體的合同，因此，整個(gè)項(xiàng)目在實(shí)施過程中會形成一套合同體系，通過責(zé)任分段細(xì)化，將項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)分散在合同體系中。項(xiàng)目合同體系明確了各合同方在合同體系中的不同權(quán)利和義務(wù)，降低了建設(shè)工程實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，有力地提高了開發(fā)項(xiàng)目管理的效用。

（1）將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散在合同體系中，可以使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主體成員之間相互配合，有效識別、規(guī)避各階段的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的整體認(rèn)知體系。比如在某學(xué)校建設(shè)項(xiàng)目中，可以將項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)劃分為調(diào)研市場階段風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)施建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)、銷售回款階段風(fēng)險(xiǎn)等幾大類，同時(shí)還可繼續(xù)將其分為階段性的更小型的風(fēng)險(xiǎn)類別。

（2）根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，制定不同風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)分擔(dān)方案，通過具體合同條款約定合同方權(quán)利和義務(wù)，明確約定合同單方因地制宜，根據(jù)項(xiàng)目特殊性，有針對性地制定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理整體結(jié)束后，管理者有必要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的業(yè)務(wù)理論體系和理論成果。

（3）合同管理中可以將合同性質(zhì)相同或存在于同一建設(shè)程序中、能被同一合同方統(tǒng)一管理的風(fēng)險(xiǎn)因素組合成小風(fēng)險(xiǎn)類別，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)級別定義補(bǔ)償級別。

（4）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各實(shí)施階段的特點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)分解為不同的基本風(fēng)險(xiǎn)因素，如項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)可分解為項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)等。做好風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)分解工作有利于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效實(shí)施和完成的基本保證和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，只有對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行有效和全方位的管理，才能在設(shè)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，以更加精確、合理的投入獲得更好的收益，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。