紀(jì)　倩

江南大學(xué)法學(xué)院，江蘇　無錫　214122

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我國以房養(yǎng)老制度困境與法律建構(gòu)

紀(jì)倩

江南大學(xué)法學(xué)院，江蘇無錫214122

我國目前的養(yǎng)老保障機(jī)制仍不健全，社會(huì)養(yǎng)老壓力較大。為此，我國引進(jìn)了“以房養(yǎng)老”制度，積極推行試點(diǎn)，但收效甚微，問津者寥寥。以房養(yǎng)老模式的困境主要是受傳統(tǒng)理念、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律缺陷、政府缺位的因素導(dǎo)致。國家需要盡快進(jìn)行法律制度構(gòu)建，推動(dòng)該模式?jīng)_破發(fā)展瓶頸，以緩解養(yǎng)老壓力，構(gòu)建福利社會(huì)。

以房養(yǎng)老；制度困境；法律建構(gòu)

一、概述

(一)“以房養(yǎng)老”的定義

“以房養(yǎng)老”也稱為住房反向抵押貸款，是指達(dá)到一定年齡范圍的老年人，將其擁有完全所有權(quán)的住房抵押給貸款機(jī)構(gòu)，貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估之后的貸款總額根據(jù)約定的方式定期給老年人給付貸款，為老年人提供短缺的養(yǎng)老金額的養(yǎng)老模式。與一般貸款買房的現(xiàn)金流向比較，“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)金流向正好相反，因此有的學(xué)者也形象地稱之為“倒按揭”。

(二)“以房養(yǎng)老”協(xié)議的內(nèi)容

一般來說，老年人需要與貸款機(jī)構(gòu)簽訂書面的“以房養(yǎng)老”協(xié)議，內(nèi)容主要包括：

1.借款人的權(quán)利、義務(wù)

(1)在去世前享有房屋所有權(quán)。只有在借款人去世后，房屋的所有權(quán)才歸貸款機(jī)構(gòu)。同時(shí)，由于借款人一直在抵押的房子里居住，這就要求借款人必須要盡到妥善保管房屋的義務(wù)。

(2)享有按照約定期限獲得貸款的權(quán)利。即便老人的壽命超過預(yù)估的年齡，仍然有權(quán)利獲得貸款。

(3)贖回權(quán)。借款人擁有潛在的選擇權(quán)。當(dāng)貸款期限結(jié)束時(shí)，借款人或其繼承人可以選擇將住房交由貸款人收回，也可以選擇把貸款本息還清將住房的抵押權(quán)贖回，從而結(jié)束借貸關(guān)系。

2.貸款人的權(quán)利、義務(wù)

(1)在借款人去世時(shí)對(duì)房屋享有所有權(quán)，可就房屋實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。

(2)負(fù)有按照約定期限發(fā)放貸款的義務(wù)。除非存在違約或不可抗力的情況，貸款機(jī)構(gòu)不能免除發(fā)放貸款的責(zé)任。

(3)無追索權(quán)?！耙苑筐B(yǎng)老”協(xié)議標(biāo)的物的價(jià)值低于借款人生前所享受到的貸款總額或者養(yǎng)老服務(wù)的總價(jià)值的，貸款機(jī)構(gòu)不享有追索權(quán)，無權(quán)請(qǐng)求就借款人的其他遺產(chǎn)償付差額。

二、我國以房養(yǎng)老制度建設(shè)的困境分析

在我國，“以房養(yǎng)老”不算是一個(gè)新鮮話題，國家今年公布的《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確提到“推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，早在幾年前，南京、上海等地就有做出嘗試，然而問津者寥寥，最后都是草草收?qǐng)?。筆者認(rèn)為，我國一直難以推進(jìn)以房養(yǎng)老制度，主要是存在以下原因：

(一)理念缺失

自古以來，我國就有“養(yǎng)兒防老”的思想傳統(tǒng)，但存方寸地，留于子孫耕。這種樸素的觀念，使得老年人更愿意將房產(chǎn)傳給子女，對(duì)“以房養(yǎng)老”的熱情不高。并且，子女爭(zhēng)奪房產(chǎn)的遺產(chǎn)糾紛不在少數(shù)，不少人都惦記著父母居住的房子，自然也不愿意以“倒按揭”的方式將快要到手的“燙山芋”拱手讓人。雖然他們有“贖回”的權(quán)利，但是也需要付出較高的費(fèi)用，因此對(duì)該制度也頗有抵觸情緒。在上海，就發(fā)生一起子女請(qǐng)求法院撤銷老人與老年公寓所簽訂的“以房養(yǎng)老”協(xié)議的案件，法院最終判決撤銷養(yǎng)老協(xié)議。

(二)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

我國“以房養(yǎng)老”已經(jīng)試點(diǎn)兩年，各地的成效均不明顯。不僅是老人有擔(dān)憂，貸款機(jī)構(gòu)對(duì)此也并不看好，高風(fēng)險(xiǎn)使得不少機(jī)構(gòu)望而卻步。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展波動(dòng)

近幾年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的波動(dòng)幅度較大，各地隨處可見“天價(jià)房”，在北京就有11.4平方米的學(xué)區(qū)房以530萬成交的新聞。誰也不知道明天房?jī)r(jià)是漲是跌，這就讓貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)了過高的風(fēng)險(xiǎn)。由于沒有追索權(quán)，一旦在老人去世或合同解除時(shí)，現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于簽訂合同時(shí)的預(yù)估價(jià)格，最后的損失均由貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)。貸款機(jī)構(gòu)對(duì)此自然心存疑慮，不敢輕易嘗試。

2.長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，依據(jù)合同約定，貸款機(jī)構(gòu)只有等到老人去世之后，才可以拍賣房子以獲清償。但當(dāng)今醫(yī)療技術(shù)越來越發(fā)達(dá)，百歲老人越來越多。貸款機(jī)構(gòu)無法完全掌握借款人的身體信息，而身體越健康的老人定然越愿意貸款。如果老人的年齡超過了當(dāng)初預(yù)估的年齡，合同期限只能繼續(xù)延長(zhǎng)，貸款機(jī)構(gòu)就需要承擔(dān)延期收回房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

3.信用風(fēng)險(xiǎn)

“以房養(yǎng)老”制度的初衷在于減緩社會(huì)和國家養(yǎng)老的壓力，周期長(zhǎng)，所涉金額大，因此，借款人的信用對(duì)貸款的安全性極為關(guān)鍵。若借款人將權(quán)利有瑕疵的房產(chǎn)作為抵押，抑或有其他欺詐、違約行為，則會(huì)給貸款機(jī)構(gòu)造成損失，危害“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的進(jìn)一步開展。

(三)法律缺陷

1.經(jīng)營(yíng)主體不明晰

根據(jù)《商業(yè)銀行法》第43條、《證券法》第6條的規(guī)定，證券業(yè)和銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)管理。但如上文所述，“以房養(yǎng)老”存在較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，需要金融、保險(xiǎn)等等行業(yè)的機(jī)構(gòu)共同協(xié)作。然而，什么樣的金融機(jī)構(gòu)可以承接這個(gè)業(yè)務(wù)，以及各行業(yè)之間應(yīng)該如何協(xié)作，都是需要法律來回答的問題。只有明確經(jīng)營(yíng)主體，允許一定程度的混業(yè)經(jīng)營(yíng)，才能產(chǎn)生效用最大化的效果。

2.住房用地使用權(quán)期限

盡管《物權(quán)法》明確規(guī)定，我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限是70年，使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。如果抵押的房子是老人一直居住，那么等到老人去世后貸款機(jī)構(gòu)取得所有權(quán)時(shí)，房屋年限可能已所剩無幾，而“續(xù)期”是有償還是無償、若有償?shù)脑捓m(xù)期費(fèi)用多少，都是未知數(shù)，這將在很大程度上影響以房養(yǎng)老的運(yùn)行成本。

(四)政府缺位

“以房養(yǎng)老”并非僅僅是一項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，它承載著更多的社會(huì)屬性，因此就需要政府的積極扶持。雖然國內(nèi)各地也都有陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)行探索、嘗試，但始終不見成效，很大原因在于我國政府沒有建立配套措施，進(jìn)行政策與資金支持。前期宣傳不到位，市場(chǎng)需求沒有充分開拓，也沒有沒有稅收優(yōu)惠、補(bǔ)償政策以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者對(duì)此自然缺乏信心?？v觀國外，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)無一例外都是獲得了政府的大力扶持才得以順利開展。

三、我國以房養(yǎng)老的法律建構(gòu)

(一)當(dāng)事人的主體定位

1.借款人

國家開始推行“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)是出于緩解社會(huì)養(yǎng)老壓力的考慮，因此，在該制度中，“養(yǎng)老”的色彩濃于“投資理財(cái)”，對(duì)借款人的資格也需要做出特別規(guī)定。具體來說，要滿足以下條件：

(1)必須是達(dá)到一定年齡以上的老人。女性是50周歲，男性是60周歲。這樣設(shè)置，也是為了和退休年齡保持一致，與我國養(yǎng)老保障制度接軌。

(2)借款人必須對(duì)房屋享有完全所有權(quán)，無其他權(quán)利瑕疵。為了保護(hù)業(yè)務(wù)雙方的利益，避免不要的糾紛，只有未設(shè)置過抵押權(quán)等無權(quán)利瑕疵的房屋，才有資格申請(qǐng)。

2.貸款機(jī)構(gòu)

如前所述，我國現(xiàn)行的“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”不利于以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展。對(duì)于貸款機(jī)構(gòu)的設(shè)立，筆者認(rèn)為，應(yīng)以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，保險(xiǎn)業(yè)為補(bǔ)充。以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，是因?yàn)樯虡I(yè)銀行有充足的資金儲(chǔ)備，并且原有的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也是由其主導(dǎo)。這說明，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融方面有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力與風(fēng)險(xiǎn)控制能力，其積累的豐富經(jīng)驗(yàn)有益于順利開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

同時(shí)，基于“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)性，保險(xiǎn)行業(yè)也必須作為有效的補(bǔ)充，以促成風(fēng)險(xiǎn)在借、貸雙方之間的合理分配。對(duì)保險(xiǎn)業(yè)的補(bǔ)充作用將在下文市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制中詳述。

(二)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

1.穩(wěn)定房地產(chǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是我國以房養(yǎng)老順利開展的必要條件，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不穩(wěn)定，政府應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，為以房養(yǎng)老的開展?fàn)I造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

首先，政府部門盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)以規(guī)范我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的主體資格，確認(rèn)責(zé)任機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作，提高房屋的建筑質(zhì)量。

其次，政府部門對(duì)市場(chǎng)要進(jìn)行宏觀調(diào)控，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，避免出現(xiàn)過大的波動(dòng)起伏。具體來說：第一，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給，通過推進(jìn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等的建設(shè)來調(diào)整房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。第二，制定合理的信貸和利率政策，為房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃等營(yíng)造良好的金融服務(wù)。

最后，政府部門還應(yīng)該建立全國房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，以便準(zhǔn)確及時(shí)地掌握房地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，進(jìn)而判斷房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r以制定合理的宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2.延期年金保費(fèi)

對(duì)于長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，可以通過向保險(xiǎn)公司繳納延期年金保費(fèi)的方式加以解決。延期年金是指保險(xiǎn)合同成立后，經(jīng)過一定時(shí)期或被保險(xiǎn)人達(dá)到一定年齡后保險(xiǎn)人才開始給付年金的年金保險(xiǎn)，可累計(jì)用于特定期限后的養(yǎng)老保險(xiǎn)金支付。因此，即使老人的壽命超過之前的預(yù)期，也可以滿足老人拿到足額的貸款，同時(shí)一定程度上減輕了貸款機(jī)構(gòu)的壓力。

3.征信體系建立

政府部門在《意見》中也提到加快社會(huì)信用體系建設(shè)的問題，但目前僅在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域有所涉及。而對(duì)于以房養(yǎng)老這種周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的模式，建立征信體系就十分必要。對(duì)此，筆者建議：

(1)設(shè)立全國信用信息“大數(shù)據(jù)庫”并完善共享平臺(tái)，利用大數(shù)據(jù)加強(qiáng)對(duì)借、貸雙方的事中事后監(jiān)管，強(qiáng)化守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制。

(2)在個(gè)人信用制度建設(shè)方面，可依靠金融機(jī)構(gòu)設(shè)立個(gè)人信用賬戶，將個(gè)人所進(jìn)行的每一筆信用交易都記錄下來，包括個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況、償債狀況等。同時(shí)對(duì)其進(jìn)行累計(jì)信用評(píng)級(jí)，等級(jí)越高，其未來的信用消費(fèi)額度就越髙。而對(duì)于信用記錄過于糟糕的人，可將其為信用交易“黑名單”，若有其他違法犯罪行為的，可提交行政機(jī)關(guān)或者司法機(jī)關(guān)處理。

(三)完善法律法規(guī)

1.完善《物權(quán)法》“70年產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定

我國目前住宅70年產(chǎn)權(quán)以及續(xù)期的規(guī)定給以房養(yǎng)老帶來了很多不確定因素，立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快完善《物權(quán)法》的規(guī)定，明確規(guī)定住房的使用期限及續(xù)期問題，包括續(xù)期的方式、費(fèi)用等等，以消除住房反向抵押貸款機(jī)構(gòu)和老年人的顧慮。

2.引進(jìn)“遺產(chǎn)稅”

國外“以房養(yǎng)老”制度收到歡迎，很大緣由在于可以此規(guī)避“遺產(chǎn)稅”。因?yàn)檫z產(chǎn)稅的稅率較高，房產(chǎn)對(duì)子女而言反而沒有太大吸引力。而若父母將住房反按揭給貸款機(jī)構(gòu)，則為子女節(jié)省了一大筆贍養(yǎng)費(fèi)用，減輕了子女的負(fù)擔(dān)。因此，筆者認(rèn)為立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快將“遺產(chǎn)稅”入法，這樣既能夠減少子女對(duì)父母房產(chǎn)的依賴，培養(yǎng)其獨(dú)立意識(shí)；又能有效推進(jìn)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展，可謂一舉兩得。

(四)政府建立配套措施

首先，以房養(yǎng)老實(shí)行之初，政府部門應(yīng)該參與到其中，與商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等主體共同努力，探索出適合我國國情的運(yùn)行機(jī)制。

其次，政府要加大扶持力度，通過稅收優(yōu)惠與補(bǔ)償政策，降低貸款機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本，提供良好、穩(wěn)定的金融環(huán)境，以激勵(lì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

最后，政府部門要強(qiáng)化監(jiān)管制度，設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)監(jiān)管以房養(yǎng)老的施行，設(shè)置以房養(yǎng)老的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格，并在具體實(shí)施過程中持續(xù)監(jiān)督，保證公平、公正、公開，從而建立一個(gè)高效、規(guī)范、安全的市場(chǎng)交易體系。

四、結(jié)語

“以房養(yǎng)老”制度是對(duì)社會(huì)養(yǎng)老保障體制的有益補(bǔ)充，值得我國進(jìn)行積極的嘗試。雖然目前在世界范圍來看仍算是“小眾產(chǎn)品”，但各國都在努力完善。由于我國“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想，加上市場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)、收益低保障，“以房養(yǎng)老”制度在我國遇冷，試點(diǎn)兩年不見成效。因此，建立并完善“以房養(yǎng)老”的法律制度建構(gòu)十分必要且重要。國家需要精準(zhǔn)定位該制度的雙方主體，完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，建立配套制度，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使之成為我國養(yǎng)老制度的有益補(bǔ)充。

[1]劉雄英.我國以房養(yǎng)老法律制度建設(shè)研究[D].中南大學(xué)法學(xué)院，2014.

[2]閔行法院否決涉案老年公寓"以房養(yǎng)老"做法恢復(fù)老人產(chǎn)權(quán)[EB/OL].http：//www.lawfirm021.com/ShowArticle.shtml?ID=201183121234685222.html.

[3]十一平賣五百多萬 京"學(xué)區(qū)房"頻頻上演神話[EB/OL].http：//bj.house.163.com/16/0316/10/BI97CSJV00074OK2.html.

[4]汪莉莉.人口老齡化背景下我國城市以房養(yǎng)老的困境與對(duì)策研究[D].安徽大學(xué)，2015.

D922.29；D922.1

A

2095-4379-(2016)25-0023-03

紀(jì)倩(1995-)，女，漢族，江蘇泰州人，江南大學(xué)法學(xué)院，本科，研究方向：民商法。