齊 麗

（100044 北京交通大學(xué) 北京）

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突解決——對(duì)《物權(quán)法》第190條之解讀

齊 麗

（100044 北京交通大學(xué) 北京）

對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)即可設(shè)立抵押權(quán)，又可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行出租。這兩者本來(lái)是不會(huì)存在相互沖突的，但是兩種權(quán)利設(shè)立時(shí)間上比較接近就會(huì)產(chǎn)生沖突。有可能先將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行出租，再進(jìn)行抵押。也有可能先將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押后，再出租給他人。對(duì)于這種情況，采取的一般規(guī)則是買(mǎi)賣(mài)不破除租賃，但也會(huì)有例外的情況。

不動(dòng)產(chǎn)；抵押權(quán)；租賃權(quán)；沖突

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的性質(zhì)

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)

抵押權(quán)是最重要的擔(dān)保物權(quán)，被稱(chēng)之為“擔(dān)保之王”，指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人、第三人提供的、作為履行債務(wù)的擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，可以就其賣(mài)得的價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利.

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)最顯著的特點(diǎn)是不轉(zhuǎn)移占有抵押物。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押后，抵押權(quán)人雖然享有抵押權(quán)，當(dāng)主債務(wù)不能得到履行后，可以對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)，并就所得的價(jià)款優(yōu)先受償。但是抵押人仍對(duì)不動(dòng)產(chǎn)像未設(shè)定抵押一樣正常使用、收益，抵押人的這些行為，抵押權(quán)人不得干預(yù)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)

租賃權(quán)是指出租人將自己所有的不動(dòng)產(chǎn)交由承租人占有、使用，以實(shí)現(xiàn)自己對(duì)標(biāo)的物的收益使用權(quán)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的性質(zhì)，有幾個(gè)不同的觀點(diǎn)，大體將不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)分為以下幾種：不動(dòng)產(chǎn)租賃物權(quán)說(shuō)、不動(dòng)產(chǎn)租賃債權(quán)說(shuō)、不動(dòng)產(chǎn)租賃債權(quán)物權(quán)化三種主要學(xué)說(shuō)。

1.不動(dòng)產(chǎn)租賃物權(quán)說(shuō)

該學(xué)說(shuō)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)屬于物權(quán)。從不動(dòng)產(chǎn)租賃的客體角度而言，不動(dòng)產(chǎn)租賃的客體都是房屋、土地等可以具體衡量的財(cái)產(chǎn)型利益。

2.不動(dòng)產(chǎn)租賃債權(quán)說(shuō)

該學(xué)說(shuō)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)租賃屬于債權(quán)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)租賃產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為租賃權(quán)的產(chǎn)生是基于租賃合同，租賃權(quán)是依附于租賃合同而存在的，它并不是一項(xiàng)單獨(dú)存在的權(quán)利，租賃權(quán)從屬于所有權(quán)，并不是一項(xiàng)獨(dú)立存在的權(quán)利。

3.不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)債權(quán)物權(quán)化

該說(shuō)認(rèn)為，租賃權(quán)雖然屬于債權(quán)，但法律為了保護(hù)承租人的利益，仍賦予了租賃權(quán)一定的物權(quán)屬性。租賃權(quán)的物權(quán)化表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面之中：第一，承租人可以依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破除租賃的規(guī)則”，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，對(duì)抗租賃物上的物權(quán)而繼續(xù)行使對(duì)租賃物的使用、收益的權(quán)利。第二，租賃權(quán)人對(duì)租賃物享有請(qǐng)求損害賠償和排除妨害的權(quán)利。

抵押權(quán)屬于物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。根據(jù)一般的規(guī)則是，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，抵押權(quán)的設(shè)立無(wú)論是在租賃權(quán)之前還是在租賃權(quán)之后，均應(yīng)具有優(yōu)先于租賃權(quán)的效力。但是根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，租賃房屋的一方往往處于弱勢(shì)地位，且房屋是關(guān)系人民基本生存需要的重要的物質(zhì)保障，所以，在特定情況下，租賃權(quán)也能對(duì)抗抵押權(quán)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第190條的規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！庇纱?，按權(quán)利設(shè)立的時(shí)間先后順序，可以將兩者的沖突分為兩種情況，筆者將詳細(xì)闡述這兩者情況并對(duì)此提出一些具體問(wèn)題和建議：

二、抵押權(quán)與租賃權(quán)的順位

（一）租賃在先，抵押在后

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第190條第一款的規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”即租賃關(guān)系發(fā)生于抵押權(quán)人拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物之前，仍適用買(mǎi)賣(mài)不破除租賃的規(guī)則，新的所有權(quán)人應(yīng)法定承受原租賃合同。同時(shí)，《擔(dān)保法司法解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！蓖瑫r(shí)，從這條規(guī)定也可以看出，出租人將不動(dòng)產(chǎn)先行出租給承租人，又將其抵押給其他人的。適用買(mǎi)賣(mài)不破除租賃的制度，承租人的權(quán)益優(yōu)先受到保護(hù)。

（二）抵押在先，租賃在后

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第190條第二款的規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！备鶕?jù)這一條文的規(guī)定是，抵押權(quán)的設(shè)立先于租賃關(guān)系而存在，租賃關(guān)系是否值得受保護(hù)又要分為以下兩種具體的情況：

1.抵押權(quán)設(shè)立時(shí)已經(jīng)登記的

抵押權(quán)設(shè)立后經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)登記的，就推定為承租人可以從不動(dòng)產(chǎn)登記薄中查找到其即將租賃的不動(dòng)產(chǎn)是存在瑕疵的，即該不動(dòng)產(chǎn)是存在抵押權(quán)的。換言之，當(dāng)與該抵押權(quán)相聯(lián)系的主債權(quán)不能得到很好的保障之后，抵押權(quán)人就有權(quán)利就該抵押物進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)進(jìn)行受償。此時(shí)，承租人的權(quán)益便無(wú)法受到合理的保護(hù)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破除租賃這一制度便不再適用。雖然承租人也處于弱勢(shì)地位，通常情況下，我們都采取買(mǎi)賣(mài)不破除租賃的制度，但是在抵押權(quán)已經(jīng)登記的情況下，就推定為承租人承租該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)接受了抵押可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，所以，在抵押權(quán)登記的情況下，優(yōu)先保護(hù)已登記的抵押權(quán)人的利益，而不再保護(hù)承租人。

2.抵押權(quán)設(shè)立時(shí)未登記的

抵押權(quán)設(shè)立時(shí)未經(jīng)登記的，在此僅限于動(dòng)產(chǎn)，仍適用買(mǎi)賣(mài)不破除租賃。抵押權(quán)未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。所以，未經(jīng)登記的抵押權(quán)雖然在租賃權(quán)之前設(shè)立，但是未經(jīng)登記，其效力就大大減弱了。租賃權(quán)在此種情形下，可優(yōu)先于抵押權(quán)而存在。

三、對(duì)解決不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突的建議

筆者認(rèn)為對(duì)這一制度的建議為對(duì)租賃權(quán)登記制度實(shí)行嚴(yán)格管理。我國(guó)實(shí)踐中存在的不動(dòng)產(chǎn)租賃幾乎都未經(jīng)登記，因?yàn)槭欠竦怯洸⒉挥绊懽赓U合同的效力。這樣一來(lái)，抵押人在抵押時(shí)如果刻意隱瞞租賃權(quán)存在的事實(shí)，抵押權(quán)人將很難知道是否存在租賃的事實(shí)。這對(duì)于抵押權(quán)人承擔(dān)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行積極的公示對(duì)于處理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)制度極為重要。我國(guó)現(xiàn)在只是確立了“買(mǎi)賣(mài)不破除租賃”的制度，沒(méi)有建立有效的不動(dòng)產(chǎn)租賃登記制度。我國(guó)法律法規(guī)中房地產(chǎn)租賃登記制度僅僅是房地產(chǎn)租賃的登記備案制度，其實(shí)踐意義有待完善。從以上分析，我們可以看出，我們要建立不動(dòng)產(chǎn)租賃登記制度。租賃登記的效力，宜采取登記對(duì)抗主義。即租賃權(quán)未經(jīng)登記，不影響租賃合同的效力，只是不得對(duì)抗善意的第三人。

［1］陳華彬.物權(quán)法.法律出版社.2004年版，第468頁(yè)

［2］史尚寬.債法總論.中國(guó)政法大學(xué).2000年版，第147頁(yè)

［3］王洪亮，張雙根，田士永主編.中德司法研究.北京大學(xué)出版社.2006年版，第39頁(yè)

齊麗（1990.4～），女，河北衡水人，漢族，北京交通大學(xué)法學(xué)院在讀碩士研究生。研究方向：憲法與行政法。