林海波 梁艷 毛程連

摘要：房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是學(xué)術(shù)界及業(yè)界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)，作為承載其波動(dòng)和變遷的人口遷移是厘清各種關(guān)系的有力切入點(diǎn)。通過(guò)分析以學(xué)歷為表征的高素質(zhì)移民及其選擇傾向，本文對(duì)移民、房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相互關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，以期從房?jī)r(jià)角度為深入探討移民融入問(wèn)題作出增量貢獻(xiàn)?；诳疾?000-2010年房?jī)r(jià)不間斷上漲時(shí)期數(shù)據(jù)，首次在國(guó)內(nèi)討論移民教育程度和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，引入影響房?jī)r(jià)的其他控制變量，進(jìn)行分位數(shù)面板分析，結(jié)論表明：藍(lán)領(lǐng)或小工商業(yè)者而非高學(xué)歷移民是促進(jìn)房?jī)r(jià)上升的主要移民力量。但是房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有表現(xiàn)出對(duì)于移民特別是大學(xué)生的阻礙作用，教育改進(jìn)和創(chuàng)業(yè)努力可能讓高學(xué)歷移民更加適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)的升級(jí)變遷，融入遠(yuǎn)離遷出地的新世界。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；移民；學(xué)歷；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

中圖分類(lèi)號(hào)：C922 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1000-4149（2016）01-0010-09

DOI：103969/jissn1000-4149201601002

收稿日期：收稿日期2015-04-29；修訂日期：2015-08-12修回日期

基金項(xiàng)目：基金項(xiàng)目浙江省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目“老齡化背景下浙江社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的可持續(xù)發(fā)展研究”（15NDJC064YB）；教育部人文社會(huì)科學(xué)研究一般項(xiàng)目“公共財(cái)政視域下農(nóng)民工市民化成本評(píng)估與分擔(dān)機(jī)制研究”（14YJCZH179）；寧波市軟科學(xué)項(xiàng)目“老齡化背景下寧波社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的可持續(xù)發(fā)展研究”（2014A10028）。

作者簡(jiǎn)介：作者簡(jiǎn)介林海波，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，寧波大紅鷹學(xué)院金融貿(mào)易學(xué)院高級(jí)經(jīng)濟(jì)師；梁艷，管理學(xué)博士，大連理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部副教授；毛程連，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師。

正文作為現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要源頭的房地產(chǎn)，其上漲是不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，并且是否阻礙經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的增長(zhǎng)？在區(qū)域經(jīng)濟(jì)層面，老齡化的應(yīng)對(duì)、地方政府養(yǎng)老體系的可持續(xù)發(fā)展需要人口流入或效率提高。被寄予眾望的高學(xué)歷年輕遷入勞動(dòng)力，普遍被認(rèn)為是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中決定未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，但是白領(lǐng)困境眾所周知，如何幫助其融入和快速成長(zhǎng)？正如高學(xué)歷困境因?yàn)闁|北振興的種種不順暢亦被關(guān)注東北地區(qū)高等教育資源和原住居民受教育程度顯著高于部分沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，而高比例接受高等教育人口相對(duì)應(yīng)的卻是經(jīng)濟(jì)增速滯后，對(duì)此我們稱(chēng)為“高學(xué)歷困境”。，房?jī)r(jià)要穩(wěn)定上升，經(jīng)濟(jì)要繼續(xù)增長(zhǎng)，人口要不斷流入，素質(zhì)要不斷提高，轉(zhuǎn)型要更快推進(jìn)，這些要素如何關(guān)聯(lián)和互相作用，地方政府在房?jī)r(jià)、人口吸引和人口吸引結(jié)構(gòu)上的取舍如何進(jìn)行，漸漸成為移民遷移新常態(tài)下的關(guān)注熱點(diǎn)。

一、文獻(xiàn)綜述和理論分析

近期房地產(chǎn)價(jià)格研究集中的邏輯主線，在于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響以及潛在危險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期影響人們較有共識(shí)，即引起了GDP的快速提升和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，而潛在危險(xiǎn)包括影響消費(fèi)、抑制移民創(chuàng)業(yè)以及突然的泡沫破裂引起的貨幣消散等[3-5]。所謂房?jī)r(jià)合理性的討論轉(zhuǎn)入?yún)^(qū)域細(xì)分的深度，將影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素拆分進(jìn)而逐條研究這些因素哪些屬于合理和穩(wěn)健的因素，成為房地產(chǎn)價(jià)格合理性研究的方向，胥玲認(rèn)為地價(jià)、移民和GDP（引致的收入增長(zhǎng)）推高了房?jī)r(jià)。況偉大和李濤在2012年對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市2003-2008年數(shù)據(jù)區(qū)分土地劃撥、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)和掛牌，分別考察了這些不同的土地取得方式對(duì)于房?jī)r(jià)的影響：實(shí)證結(jié)論為若不考慮土地出讓方式，供求影響大于地價(jià)的影響，兩者分別為007%和002%，而在考慮出讓方式的模型中，行政劃撥、掛牌和拍賣(mài)增長(zhǎng)1%分別對(duì)房?jī)r(jià)有0002%、0001%和-0002%的影響，影響程度微乎其微；反之，房?jī)r(jià)對(duì)于地價(jià)有明顯的推動(dòng)作用，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率增加1%，地價(jià)增加06%。由此從理論和模型上推出了房?jī)r(jià)決定（地價(jià)）論。任超群等使用杭州5年的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，得出正向土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯的結(jié)論，還根據(jù)實(shí)證推論：“當(dāng)房?jī)r(jià)連續(xù)多期持續(xù)上漲時(shí)，市場(chǎng)參與者容易形成房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。這時(shí)，正向土地出讓價(jià)格信號(hào)正好印證了人們的這一預(yù)期，進(jìn)一步強(qiáng)化了他們的信念，影響其購(gòu)買(mǎi)決策，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。”本文亦認(rèn)為地價(jià)屬于財(cái)政分權(quán)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)結(jié)果，具有短期性，其背后有財(cái)政債務(wù)的隱憂。移民和GDP增長(zhǎng)則被很多學(xué)者認(rèn)為是和房?jī)r(jià)有正向的關(guān)系，其中的移民問(wèn)題，牽涉到人才吸引以及農(nóng)民工遷移兩大主題。

隨著東北近年經(jīng)濟(jì)始終低迷的困境以及人口紅利和房?jī)r(jià)關(guān)系的大討論，人力資源的吸引被放到地方政府區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的新常態(tài)情境下來(lái)討論，文獻(xiàn)亦愈來(lái)愈多。從1995年巴羅（Barro）等以?xún)?nèi)生增長(zhǎng)模型發(fā)展起來(lái)的人力資源引致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)論和阿茲米奇那基斯（Agiomirgianakis）等的實(shí)證出發(fā)，劉智勇等使用中國(guó)數(shù)據(jù)證實(shí)中國(guó)中高等教育符合盧卡斯式作用機(jī)制、尼爾森-費(fèi)爾普斯式作用機(jī)制與聯(lián)合作用機(jī)制從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；到王小魯、樊綱強(qiáng)調(diào)了技術(shù)人力資源和市場(chǎng)轉(zhuǎn)化對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性；再到王子成和趙忠，李丹和任潔，于瀟、李袁園、雷峻一以及楊曉蘭在社會(huì)和諧語(yǔ)境下對(duì)于一般勞動(dòng)力的溫和挽留，亦開(kāi)始雙側(cè)并重，或者使用西方移民史來(lái)研究一般人力資源的重要性及吸引方法，期間還夾雜著對(duì)于高學(xué)歷人力資源不能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的檢討和反思。

既然移民有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)健上升和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，那么對(duì)于農(nóng)民工的城市融入需要付出成本，楊黎源等認(rèn)為人才吸引需要更高的成本也因此需要更加清晰的界定，清晰界定高素質(zhì)人力資源涉及高等教育的有效性。不談宏大的長(zhǎng)期的命題，擺在地方政府面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，是否和付出多少成本留住農(nóng)民工以及如何用更多的資源精準(zhǔn)匹配高素質(zhì)人力資源的群體需求以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這些直接指向了房地產(chǎn)價(jià)格這個(gè)更加短期的目標(biāo)（房?jī)r(jià)在常識(shí)意義上推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)也被輿論認(rèn)為是阻礙青年移民的因素，房?jī)r(jià)穩(wěn)步推動(dòng)和移民吸引就變成了貌似兩難的選擇）。到底房?jī)r(jià)和移民之間，是否兩難選擇抑或互相促進(jìn)，國(guó)內(nèi)這方面基于大數(shù)據(jù)的實(shí)證研究還是空白。這個(gè)問(wèn)題的辨析，涉及所謂的泡沫論。泡沫論有一個(gè)關(guān)鍵，即“合理”價(jià)格的認(rèn)定，在所謂合理房?jī)r(jià)認(rèn)定中，劉民權(quán)、孫波認(rèn)為不能簡(jiǎn)單地使用房?jī)r(jià)收入比，畢竟除了供求關(guān)系，房?jī)r(jià)還直接受到生產(chǎn)效率的影響，簡(jiǎn)單的各國(guó)房?jī)r(jià)收入比的對(duì)照，忽視了由于總體勞動(dòng)生產(chǎn)率差別而導(dǎo)致的全成本的差異。本文試圖在質(zhì)疑泡沫論的基礎(chǔ)上，通過(guò)實(shí)證研究探討地方政府在房?jī)r(jià)和移民吸引以及移民結(jié)構(gòu)選擇上的目標(biāo)和政策傾向。

二、假設(shè)、數(shù)據(jù)和模型

1. 假設(shè)

基于以上的綜述和我們的分析脈絡(luò)，就需要厘清的問(wèn)題提出假設(shè)，這些假設(shè)成立與否最終將構(gòu)成判斷的依據(jù)。

假設(shè)1：移民促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。

研究文獻(xiàn)和一般常識(shí)都指向了人口和房?jī)r(jià)之間的相關(guān)性。人口增加和房?jī)r(jià)的關(guān)系受到其他因素影響，控制其他因素后，單位面積人口增加會(huì)增加房租，但由于容積率的問(wèn)題不一定提升房?jī)r(jià)，為此，本研究基于幾十個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)的實(shí)證，來(lái)觀察移民對(duì)于房?jī)r(jià)在中國(guó)的實(shí)際影響。

假設(shè)2：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)了房?jī)r(jià)。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是文獻(xiàn)中指出的推動(dòng)房?jī)r(jià)的動(dòng)力，但是其內(nèi)在機(jī)制是復(fù)雜的，也不能簡(jiǎn)單地說(shuō)經(jīng)濟(jì)的任何階段和任何形式的增長(zhǎng)就能夠提高房?jī)r(jià)。根本的邏輯在于：生產(chǎn)率提高能夠帶來(lái)成本下降，也帶來(lái)收入上升，同時(shí)帶來(lái)了對(duì)于土地的需求，而如果土地供應(yīng)沒(méi)有被嚴(yán)格限制，那么成本下降和收入上升哪個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響大就決定了這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的作用方向和影響程度。

假設(shè)3：高學(xué)歷移民推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

由于高等教育的匹配性，無(wú)法證明高等教育人口就一定在任何階段都能提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隱含的意義是高等教育和收入在市場(chǎng)化分配情境下的不匹配，收入不能提高，那么購(gòu)買(mǎi)力會(huì)受到限制。當(dāng)然這樣的邏輯還存在漏洞，比如家族化的支持購(gòu)房計(jì)劃可以彌補(bǔ)高學(xué)歷移民的購(gòu)買(mǎi)力不足。

假設(shè)4：房?jī)r(jià)阻礙了人口流入，特別是高學(xué)歷人口的流入。

顯然大城市的房?jī)r(jià)和房租還沒(méi)有阻止農(nóng)民工進(jìn)城的腳步，大學(xué)生畢業(yè)群體對(duì)于高房?jī)r(jià)的抱怨聲音有很多，但是沒(méi)有正式的實(shí)證文獻(xiàn)證明房?jī)r(jià)阻礙了高學(xué)歷人群的流入。對(duì)于高學(xué)歷人群和房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證也是本文的創(chuàng)新工作。

2. 數(shù)據(jù)

使用全國(guó)第五次和第六次人口普查以及2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，可以獲得較為詳細(xì)的2000年、2005年和2010年人口遷移情況，其中2000年和2010年公開(kāi)數(shù)據(jù)中有移民接受教育情況的記載，給本研究提供了基礎(chǔ)數(shù)

據(jù)。2005年的直轄市、省會(huì)城市以及計(jì)劃單列市的遷入人口學(xué)歷情況沒(méi)有數(shù)據(jù)，我們使用各個(gè)省的遷入移民的學(xué)歷比例作為參考（各城市移民學(xué)歷比例除直轄市外其他省會(huì)和計(jì)劃單列市按照省級(jí)移民學(xué)

歷數(shù)據(jù)及城市高校在校生占全省高校生比重進(jìn)行調(diào)整，其中對(duì)于大連、深圳、廈門(mén)、青島和寧波五城市根

據(jù)各地政府歷年的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》等選擇了高于省級(jí)移民學(xué)歷比例的折算系數(shù)）。2005年部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，使用插值法補(bǔ)齊。

城市各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。考慮到以人民幣計(jì)量的各指標(biāo)都受到通貨膨脹影響，所以沒(méi)有進(jìn)行消脹調(diào)整。為更好控制共線性和表達(dá)增長(zhǎng)比率，基本計(jì)量分析中使用對(duì)數(shù)值，而在分位數(shù)統(tǒng)計(jì)中要體現(xiàn)房?jī)r(jià)差異的不同群組，所以使用原始數(shù)據(jù)，原始數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)情況見(jiàn)表1。

全國(guó)直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的人口流入情況和10年間的凈人口增長(zhǎng)情況單獨(dú)列示見(jiàn)圖1和圖2。

從圖1和圖2的對(duì)比看，移民和房?jī)r(jià)有簡(jiǎn)單的相關(guān)性。

3. 被解釋變量

房?jī)r(jià)作為被解釋變量，沒(méi)有使用指數(shù)化表征，而是直接采用房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。因?yàn)榇蟪鞘蟹績(jī)r(jià)數(shù)據(jù)包括其衛(wèi)星城，所以在人口對(duì)應(yīng)上，也沒(méi)有區(qū)分各大城市的主城區(qū)和衛(wèi)星城。這可能比較不利于研究中心城市中心區(qū)域的情況。

在穩(wěn)健性檢驗(yàn)中，我們討論了人口遷移的決定因素，于是人口遷移也作為一個(gè)被解釋變量。

4. 解釋變量與控制變量

移民在五普、六普數(shù)據(jù)中有外省移民和本省移民以及本市移民之分（移民定義使用陸銘等2014年的定義：為戶(hù)籍不在本市但居住在本市的居民），忽略本市移民，把本省外市移民做了學(xué)歷分類(lèi)，其各種學(xué)歷占移民的比重作為解釋變量[29]。理論上應(yīng)該使用凈移民的數(shù)據(jù)，但是鑒于王國(guó)霞等2012年的統(tǒng)計(jì)，六普數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人口遷出地仍然集中于川黔渝等地，但是在流出的同時(shí)，四川在六普的結(jié)果中已經(jīng)變成凈流入最大的西部目的地，西部只有云貴遷出呈上升態(tài)勢(shì)，這表明凈流入已經(jīng)不能完全說(shuō)明城市的吸引力，再觀察發(fā)現(xiàn)移出移民數(shù)量在十年間沒(méi)有發(fā)生大的變化，所以使用了更加清晰的移入人數(shù)（其中0-14歲移民比例在兩次普查中都為10%左右，所以沒(méi)有在各種比例計(jì)算口徑中剔除）[30]。六普顯示遷移人群中高等學(xué)歷比例上升，其中省內(nèi)遷移提高了64%，省外高學(xué)歷遷移則有少許下降。從1204%降到943%，這個(gè)比例的下降也是我們調(diào)整2005年度數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)（非戶(hù)籍常住人口中，有一部分為15-29歲學(xué)習(xí)培訓(xùn)人口，該部分人口在總移民中的比例在2000年的全國(guó)平均數(shù)為1121%，2010年為1142%，而移民中2010年本專(zhuān)科學(xué)歷人口比例指標(biāo)中本省移民均值為30%，外省為23%，遠(yuǎn)高于培訓(xùn)人口）。房?jī)r(jià)具有其他更加重要的影響因素，所以選擇經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

（用GDP表征）、收入（用職工收入表征）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段

（用二三產(chǎn)業(yè)職工人數(shù)比重表征）、區(qū)位優(yōu)勢(shì)

（用貨運(yùn)量和客運(yùn)量表征）。上述控制變量根據(jù)陸銘等2014年對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期的理解和方法，使用了提前兩年的數(shù)據(jù)。地價(jià)在短期中有抬高房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的作用，而在中期，則趨于中性，并且無(wú)法判斷其和房?jī)r(jià)的內(nèi)生性問(wèn)題[31]，所以沒(méi)有使用地價(jià)這個(gè)控制變量。移民收入數(shù)據(jù)除了2005年，其他年份缺失，而且在試算中我們發(fā)現(xiàn)居民收入對(duì)于房?jī)r(jià)的影響系數(shù)統(tǒng)計(jì)不顯著（和況偉大2010年得出的結(jié)論一致），為此，在模型中并不涉及。

關(guān)于土地價(jià)格，在文獻(xiàn)綜述中已經(jīng)提出地價(jià)取決于房?jī)r(jià)的假設(shè)，并且考慮到實(shí)證中如果加入地價(jià)因素，一是由于數(shù)據(jù)的復(fù)雜性無(wú)法處理（劃撥、出讓、招拍掛的數(shù)據(jù)需要對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)），二是會(huì)增加模型的內(nèi)生性，而采用滯后變量作為工具變量結(jié)合Hausman檢驗(yàn)的GMM方法在邏輯上也差強(qiáng)人意，再由于研究主題的關(guān)注度高，盡量使用簡(jiǎn)單清晰的模型便于檢驗(yàn)和討論，所以放棄了地價(jià)這個(gè)控制變量?；诿姘鍞?shù)據(jù)的分位數(shù)回歸，能夠更加清晰無(wú)歧義地描述中國(guó)不同地區(qū)移民學(xué)歷和房?jī)r(jià)的關(guān)系。

基本模型如下：

hpriceit=c+β1immigedu1it+β2immigedu2it+β3immigedu3it+β4immigedu4it+γXit+ε（1）

其中，hprice為房?jī)r(jià)，immigedu1-immigedu4分別為高中及高中以下移民、大專(zhuān)學(xué)歷移民、大學(xué)學(xué)歷移民和研究生移民，X為控制變量集，i代表各城市，t為年份。

關(guān)于隨機(jī)或固定效應(yīng)模型選擇，Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果chi2=-6275，排除隨機(jī)效應(yīng)模型。其實(shí)無(wú)論排除與否，由于中國(guó)各地區(qū)明顯異質(zhì)性，我們傾向使用固定效應(yīng)模型。

三、實(shí)證分析結(jié)果——移民與房?jī)r(jià)

分步加入了控制變量之后得到系列模型的實(shí)證結(jié)果如表2所示。

由表2可知，外省移民對(duì)于房?jī)r(jià)有積極的影響，遷入人口每增加1%，房?jī)r(jià)上漲028%，而本省移民雖然呈現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的正面影響，但是統(tǒng)計(jì)結(jié)果不顯著。GDP和收入都有提升房?jī)r(jià)的作用，GDP每上升1%，房?jī)r(jià)上升059%。職工收入每增加1%，房?jī)r(jià)上漲006%，影響顯然沒(méi)有GDP增長(zhǎng)和移民的作用大。第二產(chǎn)業(yè)比重增加，也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲，而第三產(chǎn)業(yè)的影響則為負(fù)。由于是以人數(shù)計(jì)量，不能完全體現(xiàn)效率，則認(rèn)為低端第三產(chǎn)業(yè)人數(shù)增加，不能提高房?jī)r(jià)?？瓦\(yùn)量的系數(shù)高于收入的系數(shù)，說(shuō)明旅游和商貿(mào)的發(fā)達(dá)對(duì)房?jī)r(jià)的影響高于收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響。重點(diǎn)在于，移民中的本科學(xué)歷者占比越大，對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面影響越大：外省移民中的本科比重增加1%，對(duì)于房?jī)r(jià)的負(fù)面作用達(dá)到-037%，本省移民中的本科學(xué)歷比重對(duì)于房?jī)r(jià)的負(fù)面影響沒(méi)有外省移民那么大，也達(dá)到了-011%。從這個(gè)結(jié)果分析，移民進(jìn)入助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)，外省移民的助長(zhǎng)作用高于本省移民，而移民中主要助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的力量來(lái)自于低學(xué)歷人群（本文實(shí)證有一個(gè)數(shù)據(jù)缺陷，就是沒(méi)有單獨(dú)提取出高學(xué)歷畢業(yè)生留在讀書(shū)地城市的數(shù)量和對(duì)于房?jī)r(jià)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響系數(shù)，但是拋開(kāi)畢業(yè)留校的遷入人口，本文定義的高學(xué)歷移民仍然占了外來(lái)移民總數(shù)的10%）。

投機(jī)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒(méi)有體現(xiàn)，特大型城市的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般城市，特高房?jī)r(jià)地區(qū)年輕大學(xué)畢業(yè)生趨之若鶩，難道這些不是推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的重要力量嗎？中國(guó)大城市之間的異質(zhì)性，特別是房?jī)r(jià)的巨大差別，使得我們必須進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化分析。這里采用分位數(shù)回歸方法，按照房?jī)r(jià)的由高到低，分成十分位。由于是房?jī)r(jià)絕對(duì)值，所以不能使用對(duì)數(shù)方程，這里的解釋變量和被解釋變量都是原始數(shù)據(jù)。GDP單位為億元，收入單位為元，移民人數(shù)單位為萬(wàn)人?；貧w結(jié)果見(jiàn)表3。

對(duì)于90分位和80分位的房?jī)r(jià)城市，移民因素對(duì)于房?jī)r(jià)影響統(tǒng)計(jì)不顯著，說(shuō)明投資需求高漲，實(shí)際居住需求不能反映房?jī)r(jià)的大部分。而在房?jī)r(jià)的70至40分位，移民因素正向顯著，實(shí)際居住需求的作用凸顯。本科移民比例對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)在90分位和30分位以下雖然和其他分位一致都為負(fù)，但是統(tǒng)計(jì)不顯著，這實(shí)際和移民因素的統(tǒng)計(jì)顯著性重疊：移民和房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)不顯著的城市，自然的移民中

本科比例高低更無(wú)關(guān)房?jī)r(jià)漲跌。而在統(tǒng)計(jì)顯著的80至40分位，本科移民比重都和房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)。而房?jī)r(jià)高位區(qū)域的收入與房?jī)r(jià)關(guān)系的系數(shù)明顯大于房?jī)r(jià)低位地區(qū)。收入越高，房?jī)r(jià)越高，且收入越高地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅越大，其中GDP的貢獻(xiàn)也更加大，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展是促進(jìn)房?jī)r(jià)的第一要素，而移民是第二要素，收入是第三要素，移民中的非高學(xué)歷人群是房?jī)r(jià)促進(jìn)因素，高學(xué)歷人群對(duì)房?jī)r(jià)起了反向作用（無(wú)法判斷大專(zhuān)院校留在就讀城市人口的影響）。

四、穩(wěn)健性檢驗(yàn)及移民動(dòng)機(jī)的新發(fā)現(xiàn)

穩(wěn)健性檢驗(yàn)采用如下模型：

immigedu2it=c+β1hpriceit+γXit+ε（2）

公式中各變量、系數(shù)及下標(biāo)含義同式（1）。

這樣的穩(wěn)健性檢驗(yàn)無(wú)法排除自變量和因變量之間的互相影響，即內(nèi)生性無(wú)法避免（在基本模型中我們使用了控制變量提前兩年的數(shù)據(jù)，而在穩(wěn)健性檢驗(yàn)中使用了滯后兩年的收入和GDP數(shù)據(jù)，第一是考慮預(yù)期的作用，第二是盡可能減少內(nèi)生性），但是我們得到了更多的關(guān)于移民遷移動(dòng)機(jī)的洞見(jiàn)。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及平均收入，激勵(lì)了勞動(dòng)力的流入，對(duì)于本科學(xué)歷移民，則無(wú)所謂收入的增長(zhǎng)，從如此大的方程解釋力度（090）來(lái)看，房?jī)r(jià)的上漲，反而是移民趨之若鶩的表征，當(dāng)然，不能就此理解房?jī)r(jià)上漲為移民的原因。在原始數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，我們使用了一個(gè)考慮高等教育移民意向的近似指標(biāo)——“移民中受高等教育人數(shù)比例除以在校學(xué)生占移民比”，這個(gè)比例越高，能夠部分說(shuō)明非本地大學(xué)生留居本地的意愿。在2010年房?jī)r(jià)最高的北京、上海、杭州、深圳四個(gè)城市，這個(gè)比例分別為148、145、027、413，除杭州外均遠(yuǎn)高于其他城市031的均值，亦佐證這些房?jī)r(jià)高城市的高學(xué)歷人員移居傾向。根據(jù)文獻(xiàn)綜述和基于基本模型的實(shí)證，房?jī)r(jià)的上漲主要基于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而后來(lái)的穩(wěn)健性檢驗(yàn)中得到的結(jié)論是繁榮帶來(lái)的收入增長(zhǎng)機(jī)會(huì)吸引了移民，產(chǎn)業(yè)多樣化帶來(lái)的機(jī)會(huì)吸引了年輕的高學(xué)歷一代。無(wú)論怎樣，沒(méi)有證據(jù)表明房?jī)r(jià)阻礙了移民進(jìn)程，安居的需求是居于樂(lè)業(yè)之后的。

五、結(jié)論及政策啟示

根據(jù)本文兩部分的實(shí)證分析，證明了房?jī)r(jià)由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入提高和移民帶動(dòng)，房?jī)r(jià)沒(méi)有阻礙移民涌入就業(yè)的步伐。所以，地方政府不需要非常擔(dān)憂高房?jī)r(jià)而導(dǎo)致在人口“爭(zhēng)奪”中居于劣勢(shì)地位。對(duì)于人口遷移，特別是高學(xué)歷移民遷移傾向的考量，一般被認(rèn)為是做好地方養(yǎng)老體系可持續(xù)化的重要基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，是未來(lái)的希望，所以在吸引未來(lái)人口的結(jié)構(gòu)方面，地方政府往往愿意多吸引高素質(zhì)高學(xué)歷人口。但從本文分析來(lái)看，高學(xué)歷移民沒(méi)有體現(xiàn)出明顯優(yōu)于非高學(xué)歷移民的收入能力，這一方面提示我們對(duì)于非高學(xué)歷移民的重視應(yīng)該加強(qiáng)，另一方面也印證了高學(xué)歷移民在遷入地新世界遇到了諸多困難。年輕大學(xué)畢業(yè)生對(duì)于房?jī)r(jià)的抱怨等輿論占據(jù)各種媒體，但從穩(wěn)健性檢驗(yàn)的結(jié)果來(lái)看，房?jī)r(jià)并不阻礙移民步伐，更加不是高學(xué)歷移民的障礙。高學(xué)歷移民對(duì)于繁榮和機(jī)會(huì)的向往，絲毫沒(méi)有因?yàn)榉績(jī)r(jià)高而被阻擋，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和聚集，是最大的向心力。當(dāng)然，努力地尋求對(duì)于這類(lèi)人群的挽留措施無(wú)可厚非，高學(xué)歷移民人群收入短期內(nèi)不如務(wù)工和經(jīng)商人員的原因，一方面可能來(lái)自于高等教育需要更好地匹配產(chǎn)業(yè)需求，另一方面也可能來(lái)自于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)速度還沒(méi)有足夠快。對(duì)于高等教育和產(chǎn)業(yè)的匹配是一個(gè)非地域性的問(wèn)題，地方政府措施有限，但是在培育創(chuàng)業(yè)環(huán)境方面，可以多做工作。當(dāng)然，房租上漲可能使得短期內(nèi)的創(chuàng)業(yè)受到阻礙，消費(fèi)升級(jí)也不是在所有地區(qū)都可以奢望的事情，但是商業(yè)租金更多地取決于市場(chǎng)供求而不是房產(chǎn)價(jià)格，對(duì)于扶持創(chuàng)業(yè)來(lái)說(shuō)，減輕各種創(chuàng)業(yè)費(fèi)用和行政管制可能比補(bǔ)貼和打壓房租更加有效。畢竟，創(chuàng)業(yè)之火已經(jīng)燃起，從兩次普查觀察的經(jīng)商人員比例的增長(zhǎng)和本文的實(shí)證分析也證明了其堅(jiān)實(shí)的房?jī)r(jià)推動(dòng)力背后的收入效應(yīng)，是鼓舞低學(xué)歷進(jìn)而影響高學(xué)歷青年創(chuàng)業(yè)的根本原因。另外，傳統(tǒng)制造業(yè)的發(fā)展帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)不能被忽視，傳統(tǒng)制造業(yè)的升級(jí)和對(duì)新產(chǎn)業(yè)的扶持是解決就業(yè)、提高收入、吸引移民的不可或缺的兩種方法。

房?jī)r(jià)不是阻礙人口遷移就業(yè)的因素（當(dāng)然可能是對(duì)于遷移人口安居的一個(gè)障礙），匹配工作機(jī)會(huì)從而提高收入而非抑制房?jī)r(jià)才是吸引外來(lái)人口的根本措施。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)隱含的擔(dān)心，來(lái)自于泡沫論中的泡沫破裂后果，這實(shí)際是一個(gè)以房產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)或證券標(biāo)的的貨幣擴(kuò)散過(guò)程，演變成房?jī)r(jià)下跌而造成的乘數(shù)倍的信用消散[32-33]，其前提是乘數(shù)倍的貨幣擴(kuò)散在先。如果沒(méi)有這樣的前提，那么，有什么理由擔(dān)心所謂的泡沫破滅后果呢？

當(dāng)然，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型不能過(guò)快實(shí)現(xiàn)的地區(qū)，努力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提供更多的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，匹配年輕高學(xué)歷移民的需求，可能是未來(lái)地方政府人力資源爭(zhēng)取中的重點(diǎn)。鼓勵(lì)房產(chǎn)需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，涵養(yǎng)稅源，從而集中財(cái)政力量鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)、吸引人口，是可行的路徑選擇。

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[責(zé)任編輯責(zé)任編輯武玉，方志]