顧書桂

（上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所，上海200020）

中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫破滅機制研究

顧書桂

（上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所，上海200020）

摘要：經(jīng)濟(jì)泡沫的危害在于扭曲經(jīng)濟(jì)資源配置和國民收入分配，價格泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫的一種形式。中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫既有優(yōu)質(zhì)住宅的市場性價格泡沫，也有普通住宅的政策性價格泡沫。普通住宅的政策性價格泡沫源于劣質(zhì)土地財政，也是中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫消解的難點。由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差異以及外部環(huán)境不同，中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫消解的途徑也不同。實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的自主破滅和變相消解是中國政府的最佳選擇。

關(guān)鍵詞：普通住宅；劣質(zhì)土地財政；政策性價格泡沫

中圖分類號：F062.6

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：：A

文章編號：：1672－626X（2015）01-0044-09

doi:10.3969/j.issn.1672-626x.2015.01.006

收稿日期：2014-11-25

作者簡介：顧書桂（1970-），男，江蘇姜堰人，上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所副研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要從事金融學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。

Abstract:The harm of economic bubble lies in distorting the allocation of resources and incomes, price bubble only is a kind of economic bubble. In China urban housing price bubble includes the commercial from good housing and the governmental from common housing. The governmental bubble comes from bad land finance, which is the difficulty that the bubble is smoothed totally. Since economic base and outside condition are different, there are some kinds of methods the price bubble disappears. The way is the best one that the urban housing price bubble dies away initiatively or is vanished in disguise in China.

2007年美國次貸危機的爆發(fā)并衍生全球性金融危機，表明當(dāng)代社會不是沒有重視城鎮(zhèn)住宅價格泡沫研究，就是沒有弄清城鎮(zhèn)住宅價格運行機制。[1]在劣質(zhì)土地財政的推動下，以1998年全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革為契機，中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫越吹越大，現(xiàn)在已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定的重大威脅。[2]結(jié)合中國國情，研究中國城鎮(zhèn)住宅價格運行特點，有序推動中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫消解，實現(xiàn)中國國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)著陸，確保中國社會長治久安，在現(xiàn)階段的中國具有重大的理論和實踐意義。

一、泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義

泡沫（Foam），本意是聚在一起的許多小泡，常用來比喻經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所存在的表面上繁榮興旺而實際上虛浮不實的成分，即經(jīng)濟(jì)泡沫。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，泡沫的種類可以很多：有國民經(jīng)濟(jì)的宏觀泡沫，也有商品和勞務(wù)的微觀泡沫；有實體經(jīng)濟(jì)泡沫，也有虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫；有產(chǎn)量泡沫，也有價格泡沫。經(jīng)濟(jì)泡沫的研究價值不僅在于經(jīng)濟(jì)泡沫代表著經(jīng)濟(jì)資源配置的非效率，更在于經(jīng)濟(jì)泡沫的穩(wěn)定性差，一旦經(jīng)濟(jì)泡沫突然破滅，經(jīng)濟(jì)運行環(huán)境會發(fā)生急劇變化，經(jīng)濟(jì)秩序甚至產(chǎn)生嚴(yán)重混亂，經(jīng)濟(jì)主體難以根據(jù)價格信號有效決策，最終給經(jīng)濟(jì)主體帶來難以承受的經(jīng)濟(jì)損失，社會安定團(tuán)結(jié)的局面也可能會遭到威脅破壞。理解經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的泡沫，必須將經(jīng)濟(jì)泡沫與經(jīng)濟(jì)波動區(qū)別開來。雖然經(jīng)濟(jì)泡沫與經(jīng)濟(jì)波動都有共同的參照物，如均衡增長率、自然增長率、均衡產(chǎn)出、價值、生產(chǎn)價格等，但經(jīng)濟(jì)波動具有雙向性，有相對狹窄的覆蓋范圍，是市場機制發(fā)揮作用的基本途徑和方式；經(jīng)濟(jì)泡沫則是相對參照物的單向膨脹，并且幅度超出市場機制正常發(fā)揮作用的允許范圍，以致經(jīng)濟(jì)從繁榮走向衰退會以始料未及的速度、在不可預(yù)期的時間發(fā)生，相關(guān)微觀和宏觀主體無力做出調(diào)整決策，只能任由企業(yè)利潤減少，經(jīng)濟(jì)損失擴(kuò)大，宏觀經(jīng)濟(jì)活動陷入混亂狀態(tài)。因此，經(jīng)濟(jì)泡沫實際上是經(jīng)濟(jì)波動的一種極端形式，它已經(jīng)走向了市場機制正常發(fā)揮作用的反面。從這個意義上說，美國丹尼爾·格羅斯所謂的“泡沫給所有人帶來長期受益，以及對整體經(jīng)濟(jì)的積極作用”，[3]應(yīng)該有嚴(yán)格的限定條件，它并不是真正的經(jīng)濟(jì)泡沫。

經(jīng)濟(jì)泡沫之所以缺乏穩(wěn)定性并具有破壞性作用，根本原因在于經(jīng)濟(jì)泡沫破壞了市場機制的基本功能，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)整體嚴(yán)重失衡，從而難以提供

經(jīng)濟(jì)泡沫長久存在的客觀物質(zhì)基礎(chǔ)。市場經(jīng)濟(jì)是價格信號引導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)，是在眾多微觀經(jīng)濟(jì)主體相互競爭之下匯合而成的。價格信號引導(dǎo)微觀經(jīng)濟(jì)主體行為，主要是為了完成市場機制的兩大基本功能，一是經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置，二是國民收入的有效分配。就優(yōu)化配置經(jīng)濟(jì)資源而言，價格可以反映不同種類、不同質(zhì)量經(jīng)濟(jì)資源的稀缺程度，從而迫使微觀經(jīng)濟(jì)主體盡可能少而高效地使用稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，廣泛而大量地利用豐裕的生產(chǎn)要素，在技術(shù)不變、經(jīng)濟(jì)資源供給總量與供給結(jié)構(gòu)不變的前提下，生產(chǎn)出規(guī)模最大、品種最多的商品和勞務(wù)，以最大限度地發(fā)展生產(chǎn)力。就有效分配國民收入而言，商品和勞務(wù)的競爭性價格可以給予供給規(guī)模最大、供給質(zhì)量最好、供給品種最多的生產(chǎn)者最高比例的國民收入份額，生產(chǎn)要素的競爭性價格可以最大程度上動員國民經(jīng)濟(jì)活動所需的經(jīng)濟(jì)資源，并調(diào)整生產(chǎn)要素的供給結(jié)構(gòu)以使其更好地滿足國民經(jīng)濟(jì)活動的需要。正因為如此，市場機制簡稱為價格機制，價格機制是市場機制的核心內(nèi)容，是市場機制最集中的體現(xiàn)。價格機制的作用發(fā)揮越充分，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就越完善；價格機制的作用越受到抑制，市場經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)就越扭曲。由于價格在市場經(jīng)濟(jì)運行中發(fā)揮著先行的信號作用，經(jīng)濟(jì)泡沫總是首先表現(xiàn)為價格泡沫，價格泡沫的存在又意味著市場機制的兩大基本功能被扭曲，并且價格泡沫越嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)資源不當(dāng)投入得越多，國民收入不當(dāng)分配份額越多，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展越畸形，最終價格泡沫破滅的可能性越大，相關(guān)企業(yè)、行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)受到的傷害也越重。價格泡沫的嚴(yán)重程度既可以體現(xiàn)在目標(biāo)價格的膨脹幅度上，也可以體現(xiàn)在泡沫價格的蔓延范圍上。通常情況下，孤立的商品和勞務(wù)價格泡沫并不可怕，可怕的是國民經(jīng)濟(jì)活動中出現(xiàn)一系列價格泡沫，它們相互關(guān)聯(lián)，相互作用，愈演愈烈，最終形成破壞力巨大的泡沫經(jīng)濟(jì)。因此，將經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)區(qū)別開來，對于科學(xué)研究經(jīng)濟(jì)泡沫也是很重要的。經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)是兩個內(nèi)涵不同但存在關(guān)聯(lián)的概念，泡沫經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)泡沫在廣度和深度上達(dá)到一定嚴(yán)重程度的產(chǎn)物。

價格泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫的核心內(nèi)容，研究中國城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)泡沫，必須從研究中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫開始。理論上，城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的產(chǎn)生有兩種途徑：市場渠道與政府渠道。市場渠道是城鎮(zhèn)住宅價格泡沫產(chǎn)生的基本途徑，市場渠道主要產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)住宅價格泡沫；政府渠道是城鎮(zhèn)住宅價格泡沫產(chǎn)生的重要途徑，政府渠道主要產(chǎn)生普通住宅價格泡沫，而且政府渠道產(chǎn)生城鎮(zhèn)住宅價格泡沫必須借助市場渠道。研究中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的破滅機制，既要研究中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的形成原因和基本特點，也要研究中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫及其破滅的經(jīng)濟(jì)資源配置效應(yīng)和國民收入分配效應(yīng)，最終目的在于，如果不能消解中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫，也要將中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的破滅控制在中國經(jīng)濟(jì)和社會的可承受能力范圍之內(nèi)。

二、城鎮(zhèn)住宅價格泡沫產(chǎn)生的市場渠道

根據(jù)經(jīng)濟(jì)泡沫的定義，確定城鎮(zhèn)住宅價格是否存在泡沫，關(guān)鍵取決于城鎮(zhèn)住宅價格的穩(wěn)定程度。在充分競爭的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，由于城鎮(zhèn)住宅價格的形成方式不同，城鎮(zhèn)住宅價格通常分為城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格和城鎮(zhèn)普通住宅價格兩種。城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格隨市場競購能力的變化而變化，市場競購能力越強，城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格越高，市場競購能力越弱，城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格越低；城鎮(zhèn)普通住宅價格由于城鎮(zhèn)普通住宅供給彈性較大，基本與市場競購能力無關(guān)，只與城鎮(zhèn)普通住宅生產(chǎn)成本有關(guān)，即城鎮(zhèn)普通住宅價格大致穩(wěn)定在城鎮(zhèn)普通住宅生產(chǎn)價格的水平上。因此，對城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅而言，價格泡沫是否存在，要看城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場競購的激烈程度，更要看城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場競購能力的穩(wěn)定性和持久性。市場競購激烈，只是城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格存在泡沫的可能條件，如果城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場競購能力不僅穩(wěn)定還能進(jìn)一步向上提升，則無論城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅成交價格有多高，都很難斷言城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅存在價格泡沫；反之，若城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場競購能力穩(wěn)定不下來將導(dǎo)致一段時間以后城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅成交價格下跌，城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格才可能存在泡沫，但只要城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格下跌幅度不大，下跌的經(jīng)濟(jì)損失不影響城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場相關(guān)競購經(jīng)濟(jì)主體正常的經(jīng)營決策和市場行為，城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格依然可以斷言不存在泡沫，即城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅的這種價格下跌依然可以看作是城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場正常范圍內(nèi)的價格波動。城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫存在與否的確定則簡單得多，這是因為城鎮(zhèn)普通住宅價格有一個均衡價格——生產(chǎn)價格，脫離生產(chǎn)價格的任何一種城鎮(zhèn)普通住宅價格都是不可能穩(wěn)定下來的。以生產(chǎn)價

格為參照物，只要城鎮(zhèn)普通住宅價格長期高于生產(chǎn)價格，則城鎮(zhèn)普通住宅價格就必定存在泡沫，并且偏離幅度越大，城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫越嚴(yán)重，反之亦然。如果城鎮(zhèn)普通住宅價格圍繞生產(chǎn)價格上下波動，即使波動范圍相對較大，波動過程一度沒有規(guī)律，這種波動的價格也不能算是城鎮(zhèn)普通住宅的價格泡沫，因為這種價格波動正是城鎮(zhèn)普通住宅市場價格機制發(fā)揮作用的基本渠道。

這樣，在充分競爭的城鎮(zhèn)住宅市場上，在沒有政府干預(yù)的前提下，能夠產(chǎn)生價格泡沫的顯然只能是城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅而不是城鎮(zhèn)普通住宅，這不僅是因為城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格是一種競購價格，本身缺乏內(nèi)在的穩(wěn)定性，更重要的是，由于城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅用地的級差地租變化極大，導(dǎo)致城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅的市場價格變動幅度也很大，這種價格變動所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)資源配置效應(yīng)和國民收入分配效應(yīng)往往超出價格波動的范疇。具體而言，城鎮(zhèn)住宅用地只是城鎮(zhèn)所有用地的一個基本組成部分，為了提高城鎮(zhèn)土地的利用效率，所有城鎮(zhèn)土地資源的配置必須接受價格機制的協(xié)調(diào)，因此城鎮(zhèn)住宅用地價格不過是城鎮(zhèn)土地級差地租的外在表現(xiàn)形式。由于城鎮(zhèn)土地級差地租是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)集聚效益的體現(xiàn)，而城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)集聚效益又直接反映在城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的空間規(guī)模上，這意味著城鎮(zhèn)土地級差地租與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的空間規(guī)模成正比，即城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的空間規(guī)模越大，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的集聚效益通常越明顯，城鎮(zhèn)土地的級差地租總額也越高。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的空間規(guī)模擴(kuò)大，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)要素利用率提高，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的集聚效益上升，體現(xiàn)在城鎮(zhèn)土地上就是，城鎮(zhèn)土地優(yōu)異度和價格差距擴(kuò)大，級差地租總額水漲船高；當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)收縮時，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的空間規(guī)?？s小，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)要素利用率降低，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的集聚效益下跌，體現(xiàn)在城鎮(zhèn)土地上就是，城鎮(zhèn)土地優(yōu)異度和價格差距縮小，級差地租總額江河日下。盡管當(dāng)代社會的理性預(yù)期、政治周期、乘數(shù)和加速數(shù)的相互作用等原理已經(jīng)不足以完全解釋經(jīng)濟(jì)周期，但宏觀經(jīng)濟(jì)波動的存在是一個不爭的事實。[4]宏觀經(jīng)濟(jì)波動帶來城鎮(zhèn)土地級差地租的波動，帶來城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅用地價格波動，最終會帶來城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格的波動。當(dāng)城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格波動帶來的經(jīng)濟(jì)損失超出城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體的承受能力時，城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格先前的過度上漲就轉(zhuǎn)變?yōu)閮r格泡沫，并且這種價格泡沫越大，覆蓋的市場經(jīng)濟(jì)主體范圍越廣，價格泡沫破滅對國民經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定的傷害也越嚴(yán)重。

三、劣質(zhì)土地財政基礎(chǔ)上的泡沫疊加是中國城鎮(zhèn)住宅價格的基本特征

在城鎮(zhèn)普通住宅市場上，生產(chǎn)價格的穩(wěn)定均衡屬性決定了只要有充分競爭，普通住宅價格就不會產(chǎn)生泡沫，至多會存在正常的價格波動。但取消這一前提，抑制競爭的非市場因素介入也會在城鎮(zhèn)普通住宅市場產(chǎn)生價格泡沫，中國城鎮(zhèn)普通住宅市場以劣質(zhì)土地財政為基礎(chǔ)形成的政策性價格泡沫就是最明顯的例子。實證研究表明，1998年中國城鎮(zhèn)住房制度全面改革以來的十年間（1997—2007年），中國城鎮(zhèn)竣工房屋的造價上升41%，中國城鎮(zhèn)住宅平均銷售價格卻上升104%，特別是在中國城鎮(zhèn)商品房平均銷售價格總體上升93%的同時，中國城鎮(zhèn)別墅、高檔公寓的平均銷售價格僅上升39%，中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房平均銷售價格卻上升60%。[5]這就是說，在十年時間里，（1）中國城鎮(zhèn)住宅銷售價格漲幅超過了中國城鎮(zhèn)住宅造價漲幅，地價上漲才是中國城鎮(zhèn)住宅價格上漲的主要原因，城鎮(zhèn)土地國有使得地方政府成為中國城鎮(zhèn)土地價格上漲的主要受益者，因此在中國城鎮(zhèn)住宅價格上漲的過程中，中國城鎮(zhèn)政府的土地財政色彩極為鮮明；（2）中國城鎮(zhèn)住宅價格上漲的財務(wù)負(fù)擔(dān)主要由中國城鎮(zhèn)商品房消費者概括承受，但經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅消費者的負(fù)擔(dān)相對高于別墅、高檔公寓消費者的負(fù)擔(dān)明顯違背市場經(jīng)濟(jì)條件下公共財政的能力原則和公平原則，因而中國城鎮(zhèn)政府的土地財政是一種典型的劣質(zhì)土地財政，即在規(guī)范意義上，中國城鎮(zhèn)住房價格上漲的主要承擔(dān)者應(yīng)該是支付能力比較充裕的別墅、高檔公寓消費者，而不是支付能力一般的城鎮(zhèn)普通住宅消費者，中國城鎮(zhèn)普通住宅商品價格應(yīng)該相對穩(wěn)定在生產(chǎn)價格水平上，并且隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大，中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅在自身層次大大增加的同時與城鎮(zhèn)普通住宅的價格差距也應(yīng)該越來越大，中國城鎮(zhèn)住宅價格的上升應(yīng)該主要體現(xiàn)為中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格不同幅度的上升。盡管2003年以來中國中央政府對中國城鎮(zhèn)住宅市場的宏觀調(diào)控就沒有停止過，但屢見不鮮的城鎮(zhèn)政府暴力征收農(nóng)村土地、城鄉(xiāng)結(jié)合部小產(chǎn)權(quán)房的大量存在說明，中國城鎮(zhèn)普通住宅價格回歸至競爭性均衡

的生產(chǎn)價格水平從來就沒有實現(xiàn)過，當(dāng)然期間并不排斥中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格相對于城鎮(zhèn)普通住宅價格的爆發(fā)性補漲。

在城鎮(zhèn)土地國有壟斷基礎(chǔ)上形成的、長期高于競爭性均衡生產(chǎn)價格的中國城鎮(zhèn)普通住宅價格顯然存在巨大的泡沫，這是因為中國城鎮(zhèn)普通住宅的壟斷高價已經(jīng)扭曲了中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置和國民收入的公平分配，抑制了中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會的安居樂業(yè)，不可能長久地穩(wěn)定下來。從歷史上看，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，并從農(nóng)村經(jīng)濟(jì)中獨立出來，但城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)從土地到勞動力的許多生產(chǎn)要素依然必須遵循等價交換的原則從農(nóng)村獲得。這些生產(chǎn)要素的價格對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)而言是收入，對城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)而言則是支出，是成本。在其他條件不變的情況下，城鎮(zhèn)生產(chǎn)要素的投入成本越低，城鎮(zhèn)企業(yè)效益越高，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越順利；城鎮(zhèn)生產(chǎn)要素的投入成本越高，城鎮(zhèn)企業(yè)效益越差，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越艱難。雖然城鎮(zhèn)勞動力需求在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是一種引致需求，但在居住成本進(jìn)入城鎮(zhèn)勞動力價值的前提下，中國城鎮(zhèn)普通住宅的壟斷價格最終會抬升中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的運行成本，影響中國城鎮(zhèn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而成為中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步健康發(fā)展的阻礙。如果城鎮(zhèn)企業(yè)現(xiàn)有的技術(shù)和管理無法消化過高的城鎮(zhèn)勞動力成本而不得不適應(yīng)這種過高的勞動力成本，中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)就會停滯不前甚至向下發(fā)展，中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的集聚效應(yīng)勢必也要下降。伴隨著中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)集聚效益的下行，中國城鎮(zhèn)土地價格重心會整體下移，中國城鎮(zhèn)普通住宅用地價格理論上會一直下跌到城鄉(xiāng)土地轉(zhuǎn)換的邊際成本為止。盡管這一過程可能不會很明顯，可能需要很長的時間，但中國城鎮(zhèn)普通住宅的壟斷價格難以企穩(wěn)將是一個不容回避的客觀現(xiàn)實。事實上，除了內(nèi)生的不穩(wěn)定因素外，中國城鎮(zhèn)普通住宅的壟斷高價也會受到中國城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的威脅。中國農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是中國城鄉(xiāng)住宅用地市場競爭的產(chǎn)物，只要中國城鎮(zhèn)普通住宅存在壟斷高價，中國農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房就不可能杜絕，并且中國城鎮(zhèn)普通住宅壟斷價格越高，中國農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量會越大，中國農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房對中國城鎮(zhèn)普通住宅壟斷高價的威脅也就越嚴(yán)重。

由于城鎮(zhèn)普通住宅與優(yōu)質(zhì)住宅存在使用價值種類和價值數(shù)量的差異，普通住宅價格相應(yīng)地會與優(yōu)質(zhì)住宅價格形成差距，這種價格差距是住宅商品內(nèi)生的，不可消除的，因而也是合理的。當(dāng)中國城鎮(zhèn)普通住宅價格因為劣質(zhì)土地財政具有壟斷特征時，為了城鎮(zhèn)住宅價格體系的協(xié)調(diào)和完整，中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅的價格不可避免也會帶上行政壟斷的特征，即中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格不僅包含可能的市場性泡沫，也包含必然的政策性泡沫。只有中國城鎮(zhèn)普通住宅價格的政策性泡沫消失，中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅價格的政策性泡沫才能隨之去除。因此劣質(zhì)土地財政基礎(chǔ)上的市場性價格泡沫與政策性價格泡沫疊加構(gòu)成中國城鎮(zhèn)住宅價格的基本特征。

四、根據(jù)中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的穩(wěn)定性差異選擇不同的處理方式

針對中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的現(xiàn)狀與特點，盡可能避免城鎮(zhèn)住宅價格泡沫破滅對中國國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的消極影響，顯然必須分兩步走。第一步，避免中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫蔓延、擴(kuò)散形成泡沫經(jīng)濟(jì)。也就是說，中國要避免城鎮(zhèn)住宅價格泡沫誘發(fā)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)量泡沫，避免城鎮(zhèn)住宅泡沫蔓延到整個城鎮(zhèn)房地產(chǎn)領(lǐng)域，避免孤立的城鎮(zhèn)地產(chǎn)泡沫擴(kuò)散到整個國民經(jīng)濟(jì)，形成破壞力巨大、后果無法挽回的泡沫經(jīng)濟(jì)。由于泡沫經(jīng)濟(jì)的形成過程往往也是經(jīng)濟(jì)規(guī)模急劇擴(kuò)張甚至過熱的過程，但1998—2013年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）統(tǒng)計數(shù)據(jù)[6]表明，中國國民經(jīng)濟(jì)目前已經(jīng)走過了泡沫經(jīng)濟(jì)形成階段（見表1），即中國泡沫經(jīng)濟(jì)如果已經(jīng)形成，現(xiàn)在則進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)泡沫破滅階段；如果中國泡沫經(jīng)濟(jì)尚未形成，則現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢已經(jīng)不利于中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的蔓延和擴(kuò)散。因此，第二步主動消解城鎮(zhèn)住宅價格泡沫也就成為中國政府現(xiàn)階段的主要任務(wù)。

鑒于中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅的市場性價格泡沫是由市場原因造成的，因此消解中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅的市場性價格泡沫，即使采用行政手段，也應(yīng)該建立在尊重市場機制的基礎(chǔ)上，即只要價格波動帶來的損失能夠承受，不至于影響相關(guān)市場經(jīng)濟(jì)主體的自主決策，則政府應(yīng)該容忍城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場價格的上漲甚至飆漲，政府政策應(yīng)該局限于提高市場相關(guān)主體的抗風(fēng)險能力，如提高市場相關(guān)主體的自有資金比率或法定資本充足率、限制市場相關(guān)主體的融資規(guī)模和融資能力等。中國政府消解城鎮(zhèn)住宅價格泡沫應(yīng)主要集中于消解城鎮(zhèn)普通住宅的政策性價格泡沫。而消解中國城鎮(zhèn)普通住宅的政策性價格泡沫，避免其突然破滅產(chǎn)生過大的負(fù)面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，無外乎兩種方法：一種是直接有準(zhǔn)備地戳破泡沫，使中國城鎮(zhèn)普通住宅價格以能夠接受的速度和幅度向競爭性均衡的生產(chǎn)價格回歸，這是一種存量辦法；另一種是增量辦法，穩(wěn)定中國城鎮(zhèn)普通住宅存量的價格泡沫，讓中國城鎮(zhèn)增量普通住宅的價格以能夠接受的速度和幅度向競爭性均衡的生產(chǎn)價格回歸，這樣存量住宅相對于增量住宅品質(zhì)提升，價格自然去泡沫化了。從性質(zhì)上看，第一種方法是社會財富的存量再分配，第二種方法是社會財富的增量再分配，對社會公眾而言，特別是對中國城鎮(zhèn)普通住宅持有者而言，第二種方法的可接受度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于第一種方法的可接受度。但第二種方法有兩個明顯的局限，一是城鎮(zhèn)政府的財政負(fù)擔(dān)會加重，換句話說就是，城鎮(zhèn)政府的財政收入會減少，二是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)有繼續(xù)提升的潛力，因為只有城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的集聚效應(yīng)提升了，城鎮(zhèn)土地的級差地租才會增加，增加的土地和人口才能夯實城鎮(zhèn)普通住宅原有價格的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從而自然而然地消除中國城鎮(zhèn)普通住宅的價格泡沫。總體上而言，只要中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)的強化和集聚效益的提升能夠抵消中國城鎮(zhèn)普通住宅價格上漲并有余，中國城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫就會趨于穩(wěn)定，經(jīng)過一定時間甚至可以消失。因此，在某種意義上，中國城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫的處理方法實際上取決于中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展能力。

表1　1998—2012年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）及年度增長率（%）

理論上，與國民經(jīng)濟(jì)一樣，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿σ彩菬o限的，只不過處于不同歷史發(fā)展階段的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)選擇的發(fā)展路徑會有所不同。對于發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)而言，其可持續(xù)發(fā)展能力主要依靠技術(shù)進(jìn)步和管理創(chuàng)新等生產(chǎn)要素的投入；對于發(fā)展中的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)而言，其可持續(xù)發(fā)展能力主要依靠后發(fā)優(yōu)勢。中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總體上處于待發(fā)展階段，但由于中國地域遼闊，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異極大，中國有一部分城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已經(jīng)相當(dāng)高，特別是相對于自然環(huán)境和自然資源的承載力來說已經(jīng)接近極限，后發(fā)優(yōu)勢的逐步喪失也使得這部分城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)今后的發(fā)展步伐會比較緩慢。在這種情況下，中國城鎮(zhèn)普通住宅商品的增值潛力顯然也存在很大的差異。中國城鎮(zhèn)普通住宅商品的增值潛力不同，從政府政策推行成本最小化的原則出發(fā)，針對中國城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫的處理方式當(dāng)然不一樣。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹尼斯·J·麥肯澤和理查德·M·貝茨認(rèn)為，“不動產(chǎn)活動的長期趨勢會受到人口、年齡結(jié)構(gòu)、結(jié)婚率、收入水平、建筑成本、稅負(fù)和交通模式逐漸變化的影響。不動產(chǎn)市場的短期趨勢，則受到抵押貸款的成本和可得性以及國民經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)現(xiàn)有狀況的強烈影響”。[7]對上述相關(guān)因素進(jìn)行簡單歸類不難發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)普通住宅商品的增值潛力系于城鎮(zhèn)聚集經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力，國民經(jīng)濟(jì)增長維持不動產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定不排斥區(qū)域經(jīng)濟(jì)下滑引發(fā)局部住宅市場的崩盤，已經(jīng)是國內(nèi)外不動產(chǎn)市場研究的基本共識。這意味著，盡管在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)和社會條件下，中國城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫總體上已經(jīng)達(dá)到了較高水平，但不加區(qū)別地直接戳破它們并不是一個明智的選擇。中國需要在維持經(jīng)濟(jì)和社會總體穩(wěn)定發(fā)展的前提下，具體問題具體分析處理，要避免城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫的同時破滅，更要避免城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫同時破滅的共振效應(yīng)。中國需要研究城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫處理的不同方式，衡量它們的利弊，并針對經(jīng)濟(jì)損失承受能力較低的企業(yè)和消費者采取必要的預(yù)防和救濟(jì)措施。

五、維護(hù)中低收入消費者權(quán)益是戳破中國城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫的前提

市場機制既是經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置機制，也是國民收入的效率分配機制，兩者相輔相成，缺一不

可。一方面，經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置是國民收入效率分配的基本內(nèi)涵，不能達(dá)到經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的國民收入分配不能稱之為是有效的；另一方面，經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置依賴國民收入效率分配的維護(hù)，國民收入效率分配是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置格局的基本保證，這也意味著，經(jīng)濟(jì)資源的重新配置會受到舊的國民收入分配格局的制約。當(dāng)市場環(huán)境和市場規(guī)則發(fā)生變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源配置與國民收入分配發(fā)生變化時，經(jīng)濟(jì)資源的重新配置成功與否，與國民收入分配主體的力量對比直接相關(guān)，只有舊經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)者接受新的經(jīng)濟(jì)秩序，或者舊經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)者向新經(jīng)濟(jì)秩序的受益者妥協(xié)，新的經(jīng)濟(jì)秩序才能建立并鞏固下來。

直接戳破城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫，對經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置而言，是矯正扭曲的城鎮(zhèn)住宅價格信號，使城鎮(zhèn)住宅價格回歸正常水平，回歸城鎮(zhèn)普通住宅的民生屬性，將城鄉(xiāng)住宅用地市場有機連接起來，使城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)活動的投入與產(chǎn)出規(guī)模適度，建立與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場和普通住宅市場，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住宅市場與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的良性互動；對國民收入的效率分配而言，是糾正城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域過于傾向住宅投資與住宅投機的畸形收入分配結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)城鎮(zhèn)勞動力的順利再生產(chǎn)，只保留城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅的投資品屬性，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的集聚效應(yīng)和集聚效益也主要體現(xiàn)在城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場上，最終形成和鞏固與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)秩序。導(dǎo)致中國城鎮(zhèn)住宅價格普通住宅政策性泡沫與優(yōu)質(zhì)住宅市場性泡沫疊加的劣質(zhì)土地財政，代表的是一種舊的經(jīng)濟(jì)秩序，舊的經(jīng)濟(jì)資源配置和舊的國民收入分配格局，它既不符合市場經(jīng)濟(jì)條件下公共財政的能力原則，也不利于市場經(jīng)濟(jì)條件下城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)活動的健康開展，因而它必須要轉(zhuǎn)型。在這一過程中，不同經(jīng)濟(jì)主體的市場適應(yīng)能力顯然是不一樣的。城鎮(zhèn)普通住宅消費者的支付能力本來局限于城鎮(zhèn)普通住宅的競爭性均衡價格——生產(chǎn)價格，但在劣質(zhì)土地財政的刺激和強制下，城鎮(zhèn)普通住宅價格由競爭性均衡的生產(chǎn)價格上升為壟斷價格，一般消費者的支付缺口只能依賴具有商品財富屬性的城鎮(zhèn)普通住宅的未來升值彌補，否則，即使通過挪用城鎮(zhèn)勞動力再生產(chǎn)其他支出的辦法暫時彌補住房支出的缺口，城鎮(zhèn)普通消費者的勞動力最終也逃脫不了萎縮再生產(chǎn)的命運。于是，城鎮(zhèn)普通住宅消費者對城鎮(zhèn)普通住宅價格上漲的依賴是剛性的，對城鎮(zhèn)普通住宅消費者而言，城鎮(zhèn)普通住宅的政策性價格泡沫不僅不能戳破，反而還要繼續(xù)吹大，甚至連維持穩(wěn)定都不可以。

有效排除城鎮(zhèn)普通住宅消費者對城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)舊秩序調(diào)整以及新秩序建立的阻力，就必須保護(hù)城鎮(zhèn)普通住宅消費者的原有經(jīng)濟(jì)利益，使其不受損害，這已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的需要，更是政治穩(wěn)定和社會安定團(tuán)結(jié)的需要。城鎮(zhèn)普通住宅消費者的收入在市場經(jīng)濟(jì)條件下局限于工資，局限于勞動力價值，由于財力的限制，他們不應(yīng)該也不可能成為城鎮(zhèn)住宅投資者，他們成為城鎮(zhèn)普通住宅投資者或投機者是劣質(zhì)土地財政強制的結(jié)果，是面對城鎮(zhèn)普通住宅剛性需求但城鎮(zhèn)政府不能有效提供住房保障的結(jié)果，更是城鎮(zhèn)政府推波助瀾過度干預(yù)金融的結(jié)果。因此，保護(hù)城鎮(zhèn)普通住宅消費者的原有權(quán)益，首先要健全城鎮(zhèn)住房保障機制，將城鎮(zhèn)普通住宅消費者從劣質(zhì)土地財政下解放出來，讓城鎮(zhèn)普通住宅消費者根據(jù)自己的財力選擇進(jìn)入城鎮(zhèn)住宅商品市場還是城鎮(zhèn)住宅保障體系。進(jìn)入城鎮(zhèn)住宅保障體系的城鎮(zhèn)普通消費者，盡管支付能力有限，幾乎難以承受任何較大的市場風(fēng)險，但因為保障性住宅不具有商品財富屬性，自然也就避免了價格泡沫破滅、住宅財富縮水從而自身經(jīng)濟(jì)利益受損的風(fēng)險，當(dāng)然也同時喪失了住宅商品價格上漲帶來財富增值收益的機會。當(dāng)前，中國城鎮(zhèn)住房保障制度殘缺不全，不僅進(jìn)入門檻高，即使進(jìn)去了，也不能享受必要的住房保障權(quán)益。例如，因為劣質(zhì)土地財政將城鎮(zhèn)普通住宅市場價格推得很高，導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房困難人群規(guī)模急劇擴(kuò)大；租金市場化的公租房、市場化色彩很濃的限價商品房，即使有一部分住房保障功能，也只能覆蓋很少一部分住房困難群體；至于真正發(fā)揮城鎮(zhèn)住房保障功能的廉租房，覆蓋范圍就更小了。從這個角度看，直接戳破中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫，還有很長一段路要走，還需要具備很多條件，特別是城鎮(zhèn)住房保障制度要完善。

六、以劣質(zhì)土地財政為基礎(chǔ)的既得利益者聯(lián)盟是消解中國城鎮(zhèn)普通住宅價格泡沫的最大阻力

與保護(hù)城鎮(zhèn)普通住宅消費者經(jīng)濟(jì)權(quán)益具有正當(dāng)性相反，中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅投資者和普通住宅投

機者的經(jīng)濟(jì)利益是不應(yīng)該得到政府保證的，而應(yīng)該接受市場的考驗，接受市場的優(yōu)勝劣汰選擇。這是因為：（1）市場經(jīng)濟(jì)也是風(fēng)險經(jīng)濟(jì)，它需要市場價格的變動來調(diào)節(jié)市場主體的損益，從而影響市場主體的經(jīng)濟(jì)行為；（2）市場經(jīng)濟(jì)雖然并不排斥一定水平無風(fēng)險收益的存在，但超出必要范圍的無風(fēng)險收益總是與經(jīng)濟(jì)失衡聯(lián)系在一起的，并且無風(fēng)險收益規(guī)模與經(jīng)濟(jì)失衡程度成正比，因此政府的經(jīng)濟(jì)政策通常不是推動市場無風(fēng)險收益規(guī)模變本加厲地擴(kuò)大，而是使其慢慢縮小從而達(dá)到國民經(jīng)濟(jì)總體均衡的目的；（3）一定時間內(nèi)一定程度的虧損并不影響單個資本的簡單再生產(chǎn)與擴(kuò)大再生產(chǎn)，甚至單個資本再生產(chǎn)的中斷不會影響整個社會資本的簡單再生產(chǎn)與擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此具有市場風(fēng)險承受能力的中國城鎮(zhèn)住宅市場投資者與投機者應(yīng)該自主面對市場損益的任何可能。然而，中國城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)的劣質(zhì)土地財政屬性，使得中國城鎮(zhèn)住宅市場的既得利益者聯(lián)盟勢力極為強大。

中國城鎮(zhèn)政府目前的土地財政之所以是劣質(zhì)的，主要原因在于它依靠政府干預(yù)制造了一個規(guī)模越來越大的無風(fēng)險收益群體：劣質(zhì)土地財政利用城鎮(zhèn)普通住宅的需求剛性和城鎮(zhèn)土地國有的供給剛性，將城鎮(zhèn)普通住宅價格最大化為壟斷價格，強制城鎮(zhèn)勞動力所有者過度消費，抬高城鎮(zhèn)勞動力所有者再生產(chǎn)勞動力的成本，迫使城鎮(zhèn)勞動力所有者出現(xiàn)勞動力再生產(chǎn)的收支赤字，如果城鎮(zhèn)勞動力所有者不能依靠城鎮(zhèn)普通住宅的商品財富屬性獲取城鎮(zhèn)普通住宅價格上漲的增值收益以彌補勞動力再生產(chǎn)的收支赤字，就只能接受城鎮(zhèn)勞動力萎縮再生產(chǎn)的命運，城鎮(zhèn)勞動力所有者因此被迫成為城鎮(zhèn)普通住宅的投機者或投資者，從而與主動性的城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅投資者和城鎮(zhèn)普通住宅投機者取得了利益上的一致；隨著城鎮(zhèn)普通住宅價格的逐步提高，盡管從增量看，城鎮(zhèn)勞動力所有者面臨著越來越大的支付缺口，但從存量看，城鎮(zhèn)勞動力所有者比城鎮(zhèn)住宅投機者和投資者更期待城鎮(zhèn)普通住宅價格的上升，更依賴劣質(zhì)土地財政政策的持續(xù)，在某種意義上，這些城鎮(zhèn)普通住宅消費者甚至成為劣質(zhì)土地財政既得利益者聯(lián)盟的人質(zhì)和肉票；于是，劣質(zhì)土地財政在中國城鎮(zhèn)造就了力量空前強大的既得利益者聯(lián)盟，即獲得城鎮(zhèn)土地壟斷收益的中國城鎮(zhèn)政府、獲得商品住宅價格上漲收益的城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅投資者和城鎮(zhèn)普通住宅投機者、獲得城鎮(zhèn)土地增值收益的房地產(chǎn)開發(fā)商以及為住宅經(jīng)濟(jì)活動提供融資便利從而獲得無市場風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)的金融機構(gòu)。然而，因為城鎮(zhèn)普通住宅價格由競爭性均衡的生產(chǎn)價格上升為壟斷價格，扭曲了城鎮(zhèn)住宅市場價格信號，既導(dǎo)致城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的資源錯配，也導(dǎo)致城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)外部的資源錯配，也許短期內(nèi)投機需求會拉動住宅市場價格上漲給所有城鎮(zhèn)商品住宅所有者帶來收益，但這種資源錯配會阻礙城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，嚴(yán)重的會帶來局部城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)衰退以致國民經(jīng)濟(jì)爆發(fā)金融或經(jīng)濟(jì)危機，從而最終無法解決城鎮(zhèn)勞動力整體順利再生產(chǎn)的收支赤字問題。因此，從經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置的角度出發(fā)，從城鎮(zhèn)普通住宅消費者的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，在保護(hù)城鎮(zhèn)普通住宅消費者利益的前提下，中國城鎮(zhèn)政府的劣質(zhì)土地財政必須轉(zhuǎn)型。問題的關(guān)鍵在于，保護(hù)城鎮(zhèn)普通住宅消費者權(quán)益，需要先健全城鎮(zhèn)住房保障制度，將城鎮(zhèn)普通住宅價格降下來，這勢必會觸動劣質(zhì)土地財政基礎(chǔ)上形成的原有既得利益者聯(lián)盟所有相關(guān)各方的無風(fēng)險利益，特別是城鎮(zhèn)政府不但不能繼續(xù)通過哄抬地價獲取城鎮(zhèn)土地的壟斷收益，反而要排除其他相關(guān)各方的干擾增加城鎮(zhèn)住房保障支出，這在一個民主政治還不發(fā)達(dá)、民生需求還不可能得到切實關(guān)注、社會弱勢群體利益還得不到充分保護(hù)的中國，顯然是不可想象的。如果考慮到城鎮(zhèn)住宅投資與投機一度得到城鎮(zhèn)政府的政策鼓勵，國家控股的商業(yè)銀行成為城鎮(zhèn)住房貸款市場的主力，城鎮(zhèn)政府相當(dāng)比例的貸款抵押物是城鎮(zhèn)土地，城鎮(zhèn)地價的波動在相當(dāng)程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商的償債能力，直接戳破城鎮(zhèn)普通住宅的政策性價格泡沫，實現(xiàn)城鎮(zhèn)普通住宅價格的競爭性回歸，就更加困難了。這也就很容易解釋為什么2003年以來中國城鎮(zhèn)住宅市場宏觀調(diào)控從來沒有實現(xiàn)城鎮(zhèn)住宅市場普通住宅價格的絕對回歸，沒有實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場的有效銜接，有的只是城鎮(zhèn)普通住宅價格漲幅的快慢和大小問題，城鎮(zhèn)征用農(nóng)村土地的價格不是基本取決于農(nóng)村土地的級差地租，而是完全取決于城鎮(zhèn)政府與農(nóng)村集體之間的政治力量博弈。

也正因為如此，壟斷始終是中國城鎮(zhèn)普通住宅價格的基本特征，城鎮(zhèn)普通住宅的政策性價格泡沫

與城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅的市場性價格泡沫疊加使得中國城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城鎮(zhèn)土地非國有的西方發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家。當(dāng)城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在風(fēng)險始終處于高端水平并且這種風(fēng)險不能得到有效緩解時，中國城鎮(zhèn)住宅經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在風(fēng)險就會暴露，條件成熟時甚至?xí)劤芍卮蟮慕鹑诤徒?jīng)濟(jì)危機，并以中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫急劇破滅的形式表現(xiàn)出來。

七、中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫破滅路徑及前景展望

根據(jù)城鎮(zhèn)住宅價格泡沫形成原因及穩(wěn)定性差異，中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫破滅大體上應(yīng)該有三條路徑，并且路徑不同，破滅方式也會不同，破滅順序也會不一樣。

第一種途徑可能性較小但不能排除。即伴隨著中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長潛力的進(jìn)一步挖掘，中國政治體制改革取得較大進(jìn)展，中國城鎮(zhèn)住房保障制度得到及時完善，增量保障性住房的大規(guī)模出現(xiàn)使原有的城鎮(zhèn)普通住宅品質(zhì)得到提升，中國城鎮(zhèn)普通住宅的政策性價格泡沫變相破滅，但優(yōu)質(zhì)住宅的市場性價格泡沫得以保留。[8]中國是一個新興的社會主義國家，城鎮(zhèn)住房保障無論是理論研究還是政策制定，一時的失誤是不可避免的，但知錯犯錯是不允許的。只要政策對路，只要經(jīng)濟(jì)條件允許，低價入市的保障性住房足以夯實現(xiàn)有城鎮(zhèn)普通住宅的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從而使得城鎮(zhèn)普通住宅原有的政策性價格泡沫無形中消失，余留的價格泡沫則以優(yōu)質(zhì)住宅市場性價格泡沫的形式存在。只要宏觀經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)還在穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅的這種市場價格性泡沫就與其他普通商品價格泡沫一樣不會消失。中國城鎮(zhèn)住宅市場由此也就進(jìn)入了良性發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場是城鎮(zhèn)集聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的體現(xiàn)，城鎮(zhèn)集聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)越明顯，城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場體系越豐富，城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅市場價格越高，城鎮(zhèn)普通住宅價格則基本穩(wěn)定在生產(chǎn)價格的水平上，它既是城鄉(xiāng)土地市場聯(lián)系的紐帶，也是城鎮(zhèn)政府有效提供住房保障的基礎(chǔ)和起點。

第二種途徑可能性最大，也比較有利于中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。即伴隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)的低速增長或總體穩(wěn)定，中國城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅的市場性價格泡沫會率先破滅，并擠壓中國城鎮(zhèn)普通住宅的政策性價格泡沫，最終劣質(zhì)土地財政難以為繼，被迫轉(zhuǎn)型，城鎮(zhèn)住房保障制度也在土地財政轉(zhuǎn)型和政府恢復(fù)發(fā)展城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的過程中得以完善，不過，中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的破滅彼此之間沒有關(guān)聯(lián)，相對獨立，因此整體上對國民經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定的負(fù)面作用并不如想象中大。城鎮(zhèn)住宅價格泡沫破滅遵循第二種途徑，要求中國政府充分利用管理優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，努力挖掘和形成后發(fā)優(yōu)勢，保證宏觀經(jīng)濟(jì)的基本穩(wěn)定，從而為全國城鎮(zhèn)住宅市場的總體穩(wěn)定提供堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；對地方住宅市場，中央政府則應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，行政手段為輔，利用局部經(jīng)濟(jì)衰退，或逼地方政府自我完善城鎮(zhèn)住房保障制度，或誘導(dǎo)其完善城鎮(zhèn)住房保障制度。城鎮(zhèn)住房保障制度缺失通常雖然不會是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)衰退的唯一原因，但城鎮(zhèn)住房保障制度缺失會抑制城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的固有活力是不爭的事實，因此或早或晚，中國住房保障制度不健全的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)都會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機或者經(jīng)濟(jì)衰退。對于那些發(fā)展水平較高、發(fā)展?jié)摿Σ淮?、集聚效?yīng)不能顯著提升的大城市和特大城市，中央政府應(yīng)令其采取自救政策，通過完善城鎮(zhèn)住房保障制度自我增強活力，尋求走出經(jīng)濟(jì)衰退的契機，實現(xiàn)土地財政轉(zhuǎn)型；對于發(fā)展中的中小城鎮(zhèn)和地區(qū)，則應(yīng)以完善城鎮(zhèn)住房保障制度為前提，從中國經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定大局出發(fā)，由中央政府追加資金特別是土地投入，增強中小城鎮(zhèn)的聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，通過發(fā)展來解決城鎮(zhèn)住房價格泡沫問題，實現(xiàn)中國地方政府的土地財政轉(zhuǎn)型。

第三種途徑可能性很大但會嚴(yán)重威脅中國經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定。這就是，國際經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境惡化，加上中國中央政府的宏觀調(diào)控能力薄弱，導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)滑坡與國際經(jīng)濟(jì)衰退同時發(fā)生，中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫，從優(yōu)質(zhì)住宅的市場性價格泡沫到普通住宅的政策性價格泡沫，不僅破滅時間短，而且破滅規(guī)模大，中國經(jīng)濟(jì)遭到沉重打擊，社會穩(wěn)定受到嚴(yán)重威脅。這種局面顯然是最壞的一種，因此應(yīng)該盡力避免?？陀^地說，中國整體上還不夠發(fā)達(dá)，上升空間很大，而且中國有改革開放的成功經(jīng)驗，因此，中國國民經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)同步陷入困境的可能性并不是太大。問題的關(guān)鍵在于，多年來中國城鎮(zhèn)住宅市場宏觀調(diào)控不力，中國城鎮(zhèn)住房問題日益惡化，中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和社會風(fēng)險日趨臨界點。在這種情況下，國際經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)吹草動，加上中國中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策稍有不慎，就有可能如同推翻多米諾骨牌一樣帶來一連串不良后果，因此中國城

鎮(zhèn)住宅價格泡沫瞬間全部破滅的可能性不是沒有。

總體而言，盡管劣質(zhì)土地財政產(chǎn)生的中國城鎮(zhèn)普通住宅政策性價格泡沫普遍存在，盡管城鎮(zhèn)住宅市場宏觀調(diào)控長期無效導(dǎo)致中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫破滅日趨臨界點，但由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)差異很大，消除中國城鎮(zhèn)住宅的價格泡沫仍然有不同的政策選擇。中國政府需要做的是，切斷國際經(jīng)濟(jì)衰退對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不良影響，保證國民經(jīng)濟(jì)的整體穩(wěn)定，實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)住宅價格泡沫的自主破滅和自我清除，避免彼此之間產(chǎn)生共振效應(yīng)。我們不能排除中國某些大城市和特大城市土地財政轉(zhuǎn)型速度比較緩慢，過程比較痛苦，但這種代價相對于扭曲的國民經(jīng)濟(jì)而言，相對于極度惡化的城鎮(zhèn)住房問題而言，還是非常小的，而且是最基本的、必須要付出的。中國要盡可能避免國際經(jīng)濟(jì)危機激化國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難，從而惡化中國城鎮(zhèn)政府土地財政轉(zhuǎn)型的外部環(huán)境。

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（責(zé)任編輯：盧君）

Study on the Housing Price Bubble Bursting Mechanism in Chinese Cities

GU Shu-gui
（Institute of Department Economic Research, Shanghai Academy of Social Sciences, Shanghai 200020, China）

Key words: common housing; bad land finance; governmental price bubble