顧書桂

(上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心，上海 200020)

論以租代買的經(jīng)濟性質(zhì)
——兼駁“買不如租”觀

顧書桂

(上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心，上海 200020)

住宅供給分優(yōu)質(zhì)住宅和普通住宅，市場經(jīng)濟條件下的收入分配兩極分化并不足以確保中低收入者能夠支付普通住宅的市場價格。以租代買是針對公共租賃市場而非商業(yè)租賃市場而言的。中國住宅市場問題的核心在于，土地財政將普通住宅的價格抬高到中低收入階層無法支付程度的同時，有意忽視公共租賃市場的建設(shè)和完善，普通住宅的剛性需求和社會屬性被人為忽視。買不如租是對土地財政的妥協(xié)，是偷換概念，也不可行。中國住宅市場的健康發(fā)展必須建立在消費者可支付普通住宅的基礎(chǔ)上。

土地財政;買不如租;可支付

2010年中國住宅市場宏觀調(diào)控以來，一直有一種觀點堅持認為，在住宅市場價格居高不下的前提下，以租代買是一種不錯的選擇［1］。然而，從理論上看，該觀點根本站不住腳。從實踐上看，實際上它只會對中低收入階層產(chǎn)生溫水煮蛙效應(yīng)。

一、住宅市場的供求特點

住宅市場的供求與西方經(jīng)濟學(xué)教科書宣傳的完全競爭市場模型很不相同，這是客觀認識住宅市場運行規(guī)律的前提條件。根據(jù)顧書桂的研究［2］，由于住宅供求特點的不同，住宅市場通常被人們分為兩個部分，優(yōu)質(zhì)住宅市場和普通住宅市場。優(yōu)質(zhì)住宅通常位于交通便利、環(huán)境優(yōu)越的地段，能夠給人們提供數(shù)量多得多的居住凈效用。優(yōu)質(zhì)住宅不僅能夠滿足消費者的生存需要，還能滿足消費者的發(fā)展和享受需要;既便于生活，也便于休息;老人喜歡，婦女兒童更樂意。因此，優(yōu)質(zhì)住宅幾乎成為社會每一個成員的意愿需求對象。然而，另一方面，優(yōu)質(zhì)住宅的供給卻極為有限。受聚集經(jīng)濟效應(yīng)的影響，優(yōu)質(zhì)住宅擁有優(yōu)越的外部自然和人文環(huán)境，本身就意味著都市土地剔除基礎(chǔ)設(shè)施裝備外，留給優(yōu)質(zhì)住宅的地基已經(jīng)很少，因為“現(xiàn)代都市土地就是現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施裝備的土地”［3］(P340)。在這種情況下，為公平起見，優(yōu)質(zhì)住宅的分配只能交給市場去解決，即誰出價高，誰就能獲得優(yōu)質(zhì)住宅，出價的高低直接與所獲住宅的效用大小成正比。沒有能力參與市場競價并在市場中競價獲勝的消費者是沒有資格獲得優(yōu)質(zhì)住宅的。與優(yōu)質(zhì)住宅相比，普通住宅的供求特點有明顯不同。普通住宅對交通條件和自然人文環(huán)境均沒有特別苛刻的要求，即使普通住宅的原有地基數(shù)量不足，也能在耗費成本不多的情況下將普通住宅地基復(fù)制出來。這意味著普通住宅的供給彈性是很大的，只要能夠彌補普通住宅的絕對成本，普通住宅就能夠被供應(yīng)出來。那些因為相對購買力不足而被趕出優(yōu)質(zhì)住宅市場的消費者在剛性需求的壓力下轉(zhuǎn)向普通住宅市場，就是一種理性選擇。

由此我們可以總結(jié)普通住宅市場的特點:第一，普通住宅市場是解決消費者剛性居住需求的依賴對象，相應(yīng)地，消費者對普通住宅的需求得到滿足事關(guān)社會安定和諧;第二，普通住宅的數(shù)量能夠滿足消費者的需求，前提是市場機制發(fā)揮作用，如果存在人為壟斷普通住宅地基的現(xiàn)象，普通住宅的數(shù)量一樣不會滿足消費者的需求;第三，普通住宅的價格不會有多大變化，但通過市場手段獲取普通住宅有一個最低價格門檻，消費者的購買力如果低于這個門檻，依然會被排斥在普通住宅市場之外。

二、商業(yè)租賃與公共租賃的差異

住宅市場供求的特點決定了，優(yōu)質(zhì)住宅市場聽憑市場機制發(fā)揮作用，不會產(chǎn)生任何問題;普通住宅市場如果也聽憑市場機制發(fā)揮作用，政府還需要解決購買力低于普通住宅市場價格消費者的居住問題。這是因為:

第1，住宅是資金和勞動密集型商品，單位價格金額很高。住宅不是簡單的耐用消費品，而是耐用消費品的頂級代表。建筑業(yè)雖然是技術(shù)含量不高的行業(yè)，但住宅建設(shè)要耗費大量的人力、物力和財力。通常情況下，一套普通住宅往往也要耗費一個家庭10年左右的積蓄，購買豪宅則可能是一個人一輩子無法想象的。

第2，市場產(chǎn)生的收入分化勢必使一部分收入難于支付普通住宅的市場價格。市場經(jīng)濟條件下，一個人要獲取收入，首先依賴于它擁有的生產(chǎn)要素。個人擁有的生產(chǎn)那要素不僅數(shù)量有差異，而且質(zhì)量有高低。另一方面，即使每個人擁有的生產(chǎn)要素是相同的，由于所處市場環(huán)境的不同，個人獲得的收入也會因為偶然性因素而不同。市場競爭的失敗者不僅無法競購優(yōu)質(zhì)住宅，可能連普通住宅的市場價格也支付不了。這是一部分中低收入者不得不到租賃市場滿足居住需求的最基本的原因。

然而，中低收入者求助的租賃市場絕不是由市場形成的商業(yè)租賃市場，而是由政府干預(yù)形成的公共租賃市場。因為商業(yè)租賃市場的租房成本實際上高于普通住宅的市場價格，當一個人不能支付普通住宅的市場價格時，他更不可能支付商業(yè)租賃的市場租金。原因很簡單。租賃住房不是來源于優(yōu)質(zhì)住宅，就是來源于普通住宅。只要租賃住宅的性質(zhì)不變，都意味著租賃住宅的使用時間短于自用住宅的使用時間，意味著租賃住宅分攤的成本高于自用住宅分攤的成本。所以，我們不用考慮租賃住宅的來源，就可以得出如下結(jié)論，買不起，必然租不起。在政府袖手旁觀的前提下，所謂買不如租完全是一種荒謬的觀點。那么以租代買在什么情況下才能成立呢?那就是政府承擔社會責任，以公租房建設(shè)彌補消費者支付能力的不足。公租房由于享受各種稅收和土地優(yōu)惠，建設(shè)成本較低，即使其他成本支出通過社會融資，在收益率向社會收益率看齊的前提下，仍然能夠?qū)崿F(xiàn)租金水平的下降。并且在其他條件不變的情況下，政府優(yōu)惠力度越大，公租房的租金水平越低。只有公租房的租金水平正好等于無法承受商業(yè)租賃市場租金的消費者的支付能力，以租代買這一觀點才能成立。

三、中國住宅市場問題的雙重性

中國住宅市場價格從2003年開始一路上漲，這使得消費者支付能力不足引發(fā)的社會矛盾日益凸顯，也迫使中央政府的宏觀調(diào)控措施一個接一個出臺。然而現(xiàn)實是，每一輪宏觀調(diào)控都成為“空調(diào)”，中國住宅市場價格從一個臺階竄上另一個臺階。這里無意評價中央政府宏觀調(diào)控的決心，也無意評價宏觀決策者的素養(yǎng)，只從理論上探討造成這一結(jié)果的幾種可能性。

第一，住房保障制度缺失。如上所述，即使將住宅完全交給市場去運行，仍然會有一部分人的住宅需求沒法得到解決。因為市場經(jīng)濟是一種收入分配兩極分化的經(jīng)濟，不管政府的調(diào)控措施如何得力，總會有一部分人的收入水平不足以支付普通住宅的最低價格水平。這部分人的剛性住宅需求必須通過政府的財政支持去解決?？紤]到中國還處于社會主義市場經(jīng)濟初級階段，中國政府調(diào)控經(jīng)濟的能力還很薄弱，中國需要財政支持以解決剛性住房需求的中低收入階層遠比我們想象的規(guī)模要大得多。這部分人的住房需求如果沒有解決，只能歸咎于我國住房保障制度的缺失。解決這部分人的住房需求，需要健全我國的住房保障制度。從中國最低收入階層的住房滿足途徑看，廉租房依然要申請，要排隊，而不是無條件地應(yīng)保盡保，中國的住房保障制度并不理想。

第二，土地財政猖獗。中國“夾心階層”的存在只能用土地財政猖獗來解釋。這部分人在市場經(jīng)濟條件下本來有足夠的支付能力來滿足對普通住宅的剛性需求，但因為土地財政推高了普通住宅的價格，使得這部分人既不能享受國家住房保障制度的政治好處，又不能通過市場渠道滿足自己基本的居住需求，從而形成所謂的“夾心階層”。一般而言，土地財政越泛濫，“夾心階層”的規(guī)模越大。由于“夾心階層”面向的也是普通住宅市場，滿足的也是居住的剛性需求，“夾心階層”的居住需求得不到滿足，同樣會影響社會安定。他們與低收入階層即住房保障制度覆蓋的人群相比，前者有短期的市場支付能力，后者只能完全依賴于政府財政補貼。中國住宅市場宏觀調(diào)控的動力，主要來自于中國的“夾心階層”。

土地財政在中國長期肆虐，甚至在以人民日報［4］、新華社、中央電視臺為代表的中國主流媒體強烈抨擊的背景下，仍有既得利益階層的代表指鹿為馬，混淆視聽，干擾中央政府的宏觀調(diào)控。這里，我們不得不剖析一下中國土地財政的實質(zhì)。

土地財政最初的理由無疑是土地管理，即提高土地的利用效率，節(jié)約寶貴的土地資源。然而從土地財政的實施效果看，提高土地利用效率的目的并沒有達到。因為提高土地利用效率，無非是兩層含義，一是減少土地的利用總量，二是人均建筑面積需求較低。2010年，中國城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)從1998年的15平方米增加到33平方米，無論從哪個角度看，都不應(yīng)該增加住房供給了。然而2010年當年，中央政府的保障性住房建設(shè)規(guī)劃是580萬套，2011年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的保障性安居工程計劃是1000萬套。原因在于，中國的住宅持有成本太低，收益太大，住宅的供給本身并不必然構(gòu)成中國所有消費者的居住需求得到滿足，大量的住宅處于閑置狀態(tài)等待升值。所以土地財政在中國加強了土地管理，提高了中國土地的利用效率，完全是一個謊言。相反，土地財政的目的是斂財似乎更能解釋中國住宅市場的怪現(xiàn)象。要增加賣地收入，就要提高賣地價格，就要減少賣地數(shù)量，最好是能雙管齊下，這樣政府的賣地收入會更多。于是，地方政府通過控制賣地數(shù)量，操縱賣地價格一路上漲。為了夯實賣地價格的經(jīng)濟基礎(chǔ)，地方政府不在乎房價的高低，不在乎銀行房貸風(fēng)險的大小，不在乎開發(fā)商的囤地行為，不在乎買房者是不是消費者，最終中國的房價脫離了中國經(jīng)濟的基本面，中國的住宅市場成為一個地地道道的投機市場。盡管地方政府也通過拆遷獲得了一部分優(yōu)質(zhì)住宅地基，但更多的土地出讓來自于新增加的住宅用地即普通住宅地基。這意味著，普通住宅地基價格上漲幅度越大，地方政府的賣地收入越多，中國的“夾心階層”規(guī)模越大。

四、以租代買的經(jīng)濟和社會后果

土地財政將普通住宅作為盤剝對象，將普通住宅市場變成投機者的天堂，必然對普通住宅市場產(chǎn)生根本性的影響。

第一，普通住宅的供給量將不再受制于普通住宅的生產(chǎn)成本，而是受制于土地財政追求賣地收入最大化的目標。正常情況下，只要能夠彌補普通住宅的生產(chǎn)成本，普通住宅的供給量會非常有彈性，但這也意味著普通住宅的價格有一種內(nèi)在的穩(wěn)定機制。為了實現(xiàn)賣地收入的最大化目標，土地財政會限制普通住宅的供給數(shù)量，從而使得普通住宅的定價機制趨同于優(yōu)質(zhì)住宅。普通住宅的供給總是要程度不同地滯后于普通住宅的有效需求，從而在購買力已知的前提下，實現(xiàn)賣地收入最大化的目標。

第二，投機需求構(gòu)成普通住宅市場運行的主導(dǎo)力量，剛性居住需求和普通住宅的社會屬性被忽視。一般而言，普通住宅的價格內(nèi)在穩(wěn)定機制決定了普通住宅不會成為投資對象，更不可能短期投機獲利，但土地財政不僅使普通住宅價格的穩(wěn)定性喪失，也使投機者成為普通住宅市場需求的主體。因為消費者的購買力上升依靠的是購買力增量，投機者的購買力上升依靠的是購買力存量，投機者遠比消費者更能在短期內(nèi)推動中國普通住宅價格的上漲。土地財政追求賣地收入最大化的沖動最終選擇投機需求來主導(dǎo)普通住宅市場的運行是一種必然趨勢。這樣，普通住宅本來的剛性需求和社會屬性就會被有意無意地遭到忽視。

第三，普通住宅的價格在政府托市與投機需求的刺激下會剛性向上。投機的基本特征是低買高賣，賺取差價。當普通住宅的價格上漲趨勢不再持續(xù)時，投機行為就會出現(xiàn)方向性逆轉(zhuǎn)，從而對住宅市場形成巨大的沖擊。為避免出現(xiàn)這一現(xiàn)象，土地財政不得不給予普通住宅市場穩(wěn)定的價格上漲預(yù)期，使得政府托市與投機需求，相互促進，相互扶持，推動普通住宅的價格剛性向上，穩(wěn)步走高。

土地財政控制下的普通住宅市場，實施以租代買策略，其產(chǎn)生的經(jīng)濟和社會后果是非常嚴重的。第一，房客會處于非常弱勢的地位。以租代買的前提是投機者的普通住宅會用于出租，因此提出這種觀點不是源于愚昧無知就是睜著眼睛說瞎話。投機的首要目的是住宅增值，租金收益充其量居于補充的地位。土地財政下的普通住宅市場，往往表現(xiàn)為住宅總量供過于求的同時，租賃市場上的住宅供不應(yīng)求。房客在租賃市場上的談判地位非常脆弱，基本上沒有討價還價的能力。土地財政下的房客，不僅遭受住宅投機者的掠奪，也遭受土地所有者的掠奪。第二，消費者買房的希望會越來越渺茫。土地財政推動住宅價格不斷上漲，如果消費者一開始就買不起住宅，以后當然就更買不起住宅。因為土地財政本身就意味著對消費者的超級掠奪，時間越長，消費者的積蓄被侵蝕的可能性越大。遭到侵蝕的積蓄與未遭到侵蝕的積蓄相比，前者對普通住宅的支付能力當然更弱。第三，以租代買是向土地財政的屈服。土地財政通過人為抬高普通住宅市場的價格，制造出“夾心階層”。從理論上講，這些“夾心階層”應(yīng)該被納入住房保障體系。鼓吹以租代買，實質(zhì)上是地方政府在掠奪中低收入階層的同時推諉社會責任，是對土地財政現(xiàn)狀的認可。第四，以租代買埋下了社會動蕩的種子。普通住宅本來面向中低收入階層的剛性居住需求，現(xiàn)在卻成為土地財政牟利的工具。居無定所的中低收入階層勢必會成為未來社會不安定的種子，在條件成熟時甚至有可能成為一股巨大的推動社會變革的力量。從社會的穩(wěn)步前進出發(fā)，中央政府必須以足夠的勇氣打破以土地財政為紐帶的既得利益聯(lián)盟，還普通住宅市場的本來面目。

五、以支付能力為基礎(chǔ)是中國房市健康發(fā)展的基礎(chǔ)

從經(jīng)濟角度來看，土地財政最大的危害是中國住宅市場的供求脫節(jié)和整體失衡，這種前提下的以租代買不僅不能緩解中國住宅市場的供求失衡，反而有可能加劇這種失衡。首先，普通住宅房價越高，夾心階層的規(guī)模越大，支付能力越薄弱;其次，普通住宅房價越高，投機需求規(guī)模越大，中國住宅市場泡沫越嚴重。房價上漲與泡沫滋生相互推動，無論多么健康的經(jīng)濟，終究會到達它的終點。因此，土地財政掌控的普通住宅市場具有發(fā)展上的不可持續(xù)性。中國住宅市場的運行早晚要回到國民經(jīng)濟的基本面，即住宅的價格取決于消費者的支付能力，而不是取決于投機者的投資能力。為此，中國的住宅市場特別是普通住宅市場要進行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

第一，將優(yōu)質(zhì)住宅的價格交給市場決定。優(yōu)質(zhì)住宅的價格與供求，政府操縱不了，也沒有必要操縱，應(yīng)完全交給市場，盡可能減少中國城市改造建設(shè)中的鬧劇和悲劇。地方政府如果確實想斂財，也應(yīng)該轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)住宅市場。繼續(xù)沿襲過去的模式，即中國“房價上漲的主要承擔者……是被無情推向住宅市場的中等收入者”［2］(P157)，既違背了經(jīng)濟學(xué)的收益原則，也違背了經(jīng)濟學(xué)的能力原則。

第二，矯正普通住宅市場的價格，至少使其降低到完全競爭的水平。普通住宅滿足消費者的剛性居住需求，不應(yīng)該成為政府牟利的工具。普通住宅價格被拉抬越高，政府的住房保障負擔越重。考慮到財富漏出效應(yīng)，政府最終不見得有凈收益。而且即使能夠避免外部效應(yīng)，將財力收歸政府是否一定優(yōu)于藏富于民，也很難說。因此，應(yīng)該恢復(fù)市場對普通住宅的定價功能。當然，政府也不是不能對普通住宅市場施加干預(yù)，但斂財絕對不能成為干預(yù)的直接目的。

第三，切實健全中國的住房保障制度。土地財政行為與政府的住房保障功能是相沖突的，中國土地財政現(xiàn)象的泛濫反過來說明，中國的住房保障制度還很不健全。住房保障事關(guān)社會公眾的生存與發(fā)展，涉及社會的和諧安定，無論是中國的中央政府還是地方政府都不能掉以輕心。凡是缺乏對普通住宅支付能力的居民，都應(yīng)該納入政府住房保障的范圍內(nèi)。在缺乏民意壓力的情況下，中央應(yīng)將對地方政府的督促落到實處，盡可能完善中國的住房保障制度。避免住房保障制度流于形式，威脅社會穩(wěn)定。

第四，借助于房產(chǎn)稅等收入再分配手段，適當改善中低收入階層的居住福利。土地財政在中國已經(jīng)是一個不爭的事實，打破既得利益階層的聯(lián)盟肯定不會一帆風(fēng)順。不過在條件許可的情況下，也可以通過與住宅有關(guān)的稅收和金融手段，實現(xiàn)高收入階層與中低收入階層之間的收入再分配，改善中低收入階層的居住條件，提高社會的總福利水平。

總之，以租代買是對土地財政的屈服，是政府推諉住房保障責任的體現(xiàn)。中國住宅市場的健康運行，終歸要依靠消費者的支付能力來支撐。

［1］新華社吁年輕人改變購房觀:從租到買 由小及大［N］.重慶晚報，2010－12－31.

［2］顧書桂.住宅市場與政府管制［M］.北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社，2010.

［3］王愛國.現(xiàn)代都市土地新論［M］.上海:上海三聯(lián)書店，2003.

［4］“土地財政”難持續(xù) “以地生財”害處多［N］.人民日報，2010－12－27.

Study on Economic Nature of“Buying being Replaced by Renting”

GU Shu－gui
(Shanghai Academy of Social Science，Urban and Real Estate Research Centre，200020，China)

Housing market includes good housing and common housing，under market economy income inequality could not guarantee anybody afford common housing.“Buying being replaced by renting”refers to not commercial rent market but public rent market.The core problem from Chinese housing market is land finance raises common housing price too high to afford for middle－and－low－income residents and constructing and perfecting of public rent market is neglected so that social nature and inflexible demand of common house is ignored.Insisting on“Buying is poorer than renting”is yielding to land finance which is wrong and not feasible itself.Chinese housing market’s stable work should be based on housing price being affordable for consumers.

land finance;“buying is poorer than renting”;affordable

F293

A

2095－0292(2011)02－0049－05

2011－01－28

顧書桂，上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟研究所副研究員，經(jīng)濟學(xué)博士，研究方向為金融學(xué)與政治經(jīng)濟學(xué)。

［責任編輯 孫廣耀］