盧新海++郝光偉

摘要：近年來，國內(nèi)外圍繞房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性的研究形成了一定的成果，但多元化研究視角缺失，研究方法多為定性分析，治理策略也大致趨同，缺乏足夠創(chuàng)新?；诖?，在借鑒現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性的相關(guān)理論基礎(chǔ)之上，引入山西省崇福寺旅游商業(yè)區(qū)進(jìn)行實(shí)證研究，通過構(gòu)建個(gè)體屬性與項(xiàng)目屬性以及環(huán)境屬性3個(gè)維度的12個(gè)因素體系，并對其外部效應(yīng)進(jìn)行多元回歸分析，依據(jù)回歸分析結(jié)果，從多元角度論證了依托舊城整體改造，注重外圍環(huán)境綜合建設(shè)，完善私人產(chǎn)權(quán)體系的綜合化治理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，外部性，多元回歸，治理對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）12-0040-49 收稿日期：2015-10-12

1 引言

伴隨著國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的全面實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)也步入了新的發(fā)展時(shí)期?；诜康禺a(chǎn)本身所具有的區(qū)位差異、位置固定、同特定土地固定相連等特性，房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的開發(fā)利用與其周邊物業(yè)的開發(fā)利用相互影響，進(jìn)而深刻關(guān)乎其保值增值功能的有效發(fā)揮，這也就決定了在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在著廣泛的外部性。有效治理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性問題，不僅對于房地產(chǎn)開發(fā)與城市化進(jìn)程的協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是新型城鎮(zhèn)化的科學(xué)推進(jìn)、社會(huì)資源的合理配置以及社會(huì)總體福利的最大化具有重大意義；而且有利于充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)提高居民生活質(zhì)量和消費(fèi)水平、促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置科學(xué)以及推進(jìn)城市有機(jī)更新的積極作用。

目前，國內(nèi)外的相關(guān)研究主要是以福利經(jīng)濟(jì)學(xué)中的外部性內(nèi)涵為依據(jù)，研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性產(chǎn)生的條件及動(dòng)因，并依據(jù)科斯產(chǎn)權(quán)理論與庇古稅理論分析論述治理外部性的對策。畢寶德認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性產(chǎn)生的原因在于房地產(chǎn)的區(qū)位差異以及位置固定等特性，并據(jù)此提出了借助于擴(kuò)大土地利用規(guī)模的途徑實(shí)現(xiàn)外部性問題“內(nèi)部化”。董藩?jiǎng)t認(rèn)為房地產(chǎn)所具有的生產(chǎn)與使用合一的特征會(huì)對周邊物業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生影響，進(jìn)而在開發(fā)和投資時(shí)，要考慮周邊房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及其未來的發(fā)展?fàn)顩r。劉友芝提出運(yùn)用以稅收或行政手段等為主的政府力量、實(shí)施產(chǎn)權(quán)協(xié)商的市場力量、市場和政府相結(jié)合的力量以及社會(huì)輿論與道德監(jiān)督。劉湘洪提出立足宏觀角度，政府通過綜合運(yùn)用行政法律經(jīng)濟(jì)等手段來控制土地利用的外部性問題。Rita Yi Man Li認(rèn)為污染源界定成本以及交易成本的高低是決定外部性“內(nèi)部化”的重要因素。

上述可見，對此問題的研究已形成一定成果，但多為規(guī)范研究；對于外部性的防治策略也多數(shù)是基于傳統(tǒng)的科斯產(chǎn)權(quán)理論角度，未能充分融合多元化的分析視角，治理外部性的策略也大致趨同，缺乏足夠創(chuàng)新。

本文主要?jiǎng)?chuàng)新之處在于以實(shí)證研究的手段，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中外部性的典型案例進(jìn)行問卷調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行回歸統(tǒng)計(jì)分析基礎(chǔ)之上，從外部不經(jīng)濟(jì)“內(nèi)部化”的關(guān)鍵途徑出發(fā)，從多元角度深刻論證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中外部性的治理對策。

2 房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性理論概述

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性理論內(nèi)涵概述

福利經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，生產(chǎn)者或者消費(fèi)者的活動(dòng)給其他生產(chǎn)者或消費(fèi)者的福利帶來影響，但這種影響并不通過貨幣或市場交易反映出來，由此即形成外部性。基于房地產(chǎn)本身所具有的區(qū)位差異、位置固定、同特定土地固定相連等特性，房地產(chǎn)的開發(fā)和利用就不同于一般商品在生產(chǎn)和使用環(huán)節(jié)上相互孤立而存在。相反，其會(huì)對周圍其他房地產(chǎn)的開發(fā)和利用產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)而關(guān)乎其保值增值功能的有效發(fā)揮，這也就決定了在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在著廣泛的外部性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性即指經(jīng)濟(jì)主體在對房地產(chǎn)這一客體進(jìn)行開發(fā)的過程中，其行為給其他經(jīng)濟(jì)主體的福利造成范圍有限的影響，并且這種影響?yīng)毩⒂谑袌鰴C(jī)制之外，不會(huì)通過市場交易反映出來，不計(jì)入市場交易的成本和價(jià)格中；產(chǎn)生影響的當(dāng)事經(jīng)濟(jì)主體的行為并非是故意為之，且并未將這種影響作為其決策變量加以充分考慮。其中，如果這種影響降低了第三者的福利水平，則形成負(fù)外部性，具有項(xiàng)目區(qū)與外圍環(huán)境相互影響的突出特征。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性產(chǎn)生動(dòng)因分析

基于房地產(chǎn)商品自身所具有的特殊性與經(jīng)濟(jì)“外部性”產(chǎn)生的一般規(guī)律，房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性的產(chǎn)生動(dòng)因可歸納為內(nèi)在屬性因素與外在環(huán)境因素。

2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性產(chǎn)生的內(nèi)在屬性因素

房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性產(chǎn)生的內(nèi)在屬性因素實(shí)質(zhì)上存在于個(gè)體屬性與項(xiàng)目屬性兩個(gè)層面：

其一，在個(gè)體屬性層面，催生外部性的動(dòng)因主要在于個(gè)體的消費(fèi)偏好與個(gè)體所擁有的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為消費(fèi)者對于無差異的商品組合，從理性經(jīng)濟(jì)人的思維出發(fā)，自然會(huì)選擇效用水平較高的組合。在不存在商品可替代性的條件下，這種偏好就會(huì)對消費(fèi)者的決策產(chǎn)生重要影響，從而引致外部性的產(chǎn)生；科斯定理則進(jìn)一步指出明晰的財(cái)產(chǎn)權(quán)缺失是外部性存在的重要條件；上述論斷對于房地產(chǎn)這一特殊商品而言，同樣適用：購房者在選擇無差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，必然會(huì)考慮開發(fā)商的品牌，開發(fā)商的品牌影響力就利用消費(fèi)者的偏好并使之做出有利于企業(yè)的決策，且不必為此支付額外費(fèi)用而催生出外部性；與此同時(shí)，業(yè)主個(gè)體所擁有的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況則直接關(guān)乎業(yè)主合理使用與維護(hù)物業(yè)環(huán)境的意愿，進(jìn)而深刻影響項(xiàng)目自身與外圍物業(yè)的保值增值，制約外部性問題的產(chǎn)生。

其二，在項(xiàng)目屬性層面，致使房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性生成的重要因素即為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性的核心要義之一即在于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對其他經(jīng)濟(jì)主體的福利造成范圍有限的影響；實(shí)質(zhì)即表明，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性是相對于一定范圍而言的，在范圍擴(kuò)大后，外部性即可能內(nèi)部化；尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)的外部不經(jīng)濟(jì)問題而言，土地開發(fā)規(guī)模偏小是致使其產(chǎn)生的重要原因。

2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性產(chǎn)生的外在環(huán)境因素

房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性產(chǎn)生的外在環(huán)境因素主要存在于環(huán)境條件與市場條件兩個(gè)層面：

其一，在環(huán)境條件層面，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身與周邊物業(yè)環(huán)境相互影響的特殊性，項(xiàng)目所處區(qū)域的區(qū)位狀況與環(huán)境質(zhì)量以及公共服務(wù)水平即以獨(dú)立于市場機(jī)制之外的方式對項(xiàng)目自身價(jià)值產(chǎn)生影響；與此同時(shí)，項(xiàng)目價(jià)值的變化也在以非市場機(jī)制的方式反向制約周邊物業(yè)價(jià)值，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性由此形成。

其二，在市場因素層面，依據(jù)科斯定理，實(shí)現(xiàn)市場均衡的重要條件之一即為交易成本極小。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，基于業(yè)主維護(hù)外部環(huán)境與修繕房屋存在因組織成本高昂所導(dǎo)致的“集體行動(dòng)”困境，外圍環(huán)境與房屋自身就無法得以及時(shí)維護(hù)修繕，進(jìn)而為外部性的生成培育了條件。與此同時(shí)，基于位置固定性、地形地貌的復(fù)雜性以及周邊物業(yè)環(huán)境的差異性，房地產(chǎn)項(xiàng)目之間必然存在差別，且具有極低的替代性，無法在市場上互補(bǔ)有無，實(shí)現(xiàn)市場均衡，進(jìn)而決定了其具有不充分競爭性的特征，此即意味著壟斷的產(chǎn)生；而壟斷條件下的市場交易費(fèi)用高昂，是外部性問題生成的重要原因。

3 崇福寺旅游商業(yè)區(qū)開發(fā)經(jīng)營外部性現(xiàn)狀研究

崇福寺旅游商業(yè)區(qū)位于迄今已有2000余年歷史的山西省朔州老城內(nèi)，是以始建于公元665年的崇福寺為核心，對其周邊的柳家巷街與建新巷街以及操場街實(shí)施舊城改造后所建設(shè)的商業(yè)區(qū)。商區(qū)建設(shè)涉及3.9萬平方米改造面積，僅約為朔州老城總面積的4%。

崇福寺旅游商業(yè)區(qū)所存在的外部性問題主要在于：其一，周邊物業(yè)破損與商區(qū)功能衰敗交相呼應(yīng)；朔州老城整體破敗的外圍物業(yè)環(huán)境，客觀上催生了商區(qū)房屋大規(guī)模空置及由業(yè)主肆意改變用途所造成的結(jié)構(gòu)損壞與環(huán)境衛(wèi)生以及治安狀況惡化等問題，且這種狀況反向影響于外部，進(jìn)一步加劇了舊城區(qū)的衰敗。其二，商區(qū)運(yùn)作失敗與商戶不當(dāng)使用相互作用；商區(qū)房屋空置嚴(yán)重與物業(yè)管理缺失的現(xiàn)狀，在加劇商區(qū)物業(yè)環(huán)境惡化的同時(shí)，也刺激了商戶的不當(dāng)使用行為，進(jìn)而在加速商區(qū)衰敗的同時(shí)也給予商區(qū)功能以毀滅性打擊，間接失去了吸引中高端商戶入駐的動(dòng)力。其三，福利水平下降與空間分異加速緊密關(guān)聯(lián)；舊城區(qū)惡劣的物業(yè)環(huán)境，誘發(fā)了高收入、高素質(zhì)群體大舉遷出，加速了物業(yè)環(huán)境惡化以及房屋折舊的進(jìn)程，降低了居民福利水平，最終形成了以市區(qū)為代表的物業(yè)條件優(yōu)越且業(yè)主收入與素質(zhì)較高的高端住宅區(qū)與以舊城區(qū)為代表的物業(yè)環(huán)境惡劣且業(yè)主收入與素質(zhì)較低的低端住宅區(qū)的空間分異格局。其四，商區(qū)價(jià)值縮貶與舊城價(jià)值低檔惡性循壞；舊城區(qū)土地產(chǎn)權(quán)的不明晰難以保障土地財(cái)產(chǎn)價(jià)值，區(qū)位優(yōu)勢的缺失則阻滯了房地產(chǎn)的升值，基礎(chǔ)設(shè)施的落后強(qiáng)化了房地產(chǎn)價(jià)格低位狀態(tài)，環(huán)境質(zhì)量低劣則進(jìn)一步降低了房地產(chǎn)市場預(yù)期。

4 崇福寺旅游商業(yè)區(qū)開發(fā)經(jīng)營外部性成因研究

4.1 變量選擇與研究方法

依據(jù)前述房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性產(chǎn)生動(dòng)因理論，并充分結(jié)合崇福寺旅游商業(yè)區(qū)的具體實(shí)情，選擇個(gè)體屬性與項(xiàng)目屬性以及環(huán)境屬性等3個(gè)層面的因素類別，并將其進(jìn)一步細(xì)分為11個(gè)具體變量，進(jìn)而試圖構(gòu)建全方位、多角度的變量體系，以此研究其與商區(qū)外部性之間的相互關(guān)系（如表1所示）。

4.1.1 個(gè)體屬性因素類別

誠如前文所述，科斯定理認(rèn)為，消費(fèi)者偏好與產(chǎn)權(quán)狀況是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中外部性產(chǎn)生的重要條件；因此，引入消費(fèi)者偏好與產(chǎn)權(quán)狀況因素予以分析其與房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性之間的相互關(guān)系。

理論假設(shè)，個(gè)體在購買或者租賃房產(chǎn)時(shí)所支付的價(jià)格的差異影響個(gè)體參與項(xiàng)目區(qū)環(huán)境維護(hù)的貢獻(xiàn)意愿與房屋修繕的動(dòng)力，制約外圍環(huán)境質(zhì)量的提升，進(jìn)而阻滯房地產(chǎn)開發(fā)的外部不經(jīng)濟(jì)“內(nèi)部化”的進(jìn)程。因此，引入支付價(jià)格因素，予以分析個(gè)體在改善外圍環(huán)境質(zhì)量意愿層面的差異，進(jìn)而探究其與房地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)外部性之間的關(guān)系。

4.1.2 項(xiàng)目屬性因素類別

前文中提及，在項(xiàng)目屬性層面，致使房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性生成的重要因素即為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模，因此，對于崇福寺旅游商業(yè)區(qū)負(fù)外部性成因的分析，也要引入其開發(fā)規(guī)模予以驗(yàn)證。除此之外，構(gòu)建項(xiàng)目屬性因素類別體系還需要引入房產(chǎn)類型與用途現(xiàn)狀因素，緣由在于：其一，房地產(chǎn)開發(fā)的外部不經(jīng)濟(jì)，具有項(xiàng)目區(qū)與外圍環(huán)境相互影響的特點(diǎn)，外圍環(huán)境質(zhì)量的低劣，勢必造成商區(qū)功能的衰敗與項(xiàng)目價(jià)值的縮貶，進(jìn)一步催生業(yè)主肆意改變房屋用途所造成的結(jié)構(gòu)損壞與居住環(huán)境惡化的問題。在房屋日漸破敗的情況下，“破窗效應(yīng)”規(guī)律激發(fā)了商戶的不當(dāng)使用行為，加速了商區(qū)房屋衰敗的同時(shí)也使商區(qū)功能遭受了毀滅性的打擊，進(jìn)而強(qiáng)化了商區(qū)的外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。因而，用途變更應(yīng)是負(fù)外部性形成的重要誘因。其二，理論推斷，房產(chǎn)類型的差異關(guān)乎房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)限與用途，直接影響業(yè)主對于房屋的維護(hù)修繕意愿，進(jìn)而關(guān)乎房屋功能的完整與價(jià)值的保值，制約外部不經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。

4.1.3 環(huán)境屬性因素類別

前文在對房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性產(chǎn)生動(dòng)因分析時(shí)指出，外部性問題產(chǎn)生的外在環(huán)境因素主要存在于環(huán)境條件與市場條件兩個(gè)層面；在環(huán)境條件層面，項(xiàng)目所處區(qū)域的區(qū)位狀況與環(huán)境質(zhì)量以及公共服務(wù)水平關(guān)乎外部不經(jīng)濟(jì)問題的形成與消減；與此同時(shí)，在市場條件層面，市場交易成本高昂是資源配置失去效率的重要原因，進(jìn)而也就促使了外部性的產(chǎn)生；因此，引入上述變量可以在一定程度上綜合評價(jià)項(xiàng)目區(qū)外圍環(huán)境與市場環(huán)境狀況，進(jìn)而探究其與商區(qū)外部性形成之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

在上述變量體系構(gòu)建的基礎(chǔ)上，可以采用多元線性回歸的方法予以進(jìn)行，緣由在于其所具有的優(yōu)點(diǎn)：回歸分析可以使得各個(gè)解釋變量之間保持相互控制，進(jìn)而削弱其相互干擾的可能性，從而確定真正的解釋變量。

本文首先對問卷調(diào)查所得結(jié)果進(jìn)行信度檢驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上基于最小二乘法原理構(gòu)建具有最優(yōu)線性無偏估計(jì)的多元線性回歸模型之后，進(jìn)一步以檢驗(yàn)法對線性回歸方程的顯著性進(jìn)行檢驗(yàn)。其中，檢驗(yàn)法的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量定義為：

統(tǒng)計(jì)量T服從自由度為n-2的t分布；一般當(dāng)T值大于等于2時(shí)，且T檢驗(yàn)的概率p值小于等于置信水平時(shí)，具有顯著性意義。

4.2 信度檢驗(yàn)與回歸運(yùn)算

本文采用克朗巴哈α系數(shù)作為信度系數(shù)，其計(jì)算結(jié)果ɑ=0.925，因此，總體上調(diào)查問卷所得結(jié)果信度良好（如表2所示）。

在對問卷調(diào)查所得結(jié)果進(jìn)行可靠性分析的基礎(chǔ)之上，基于有效控制解釋變量之間相互干擾的目的，研究采用逐步法對120份問卷所得結(jié)果進(jìn)行多元線性回歸運(yùn)算，整個(gè)回歸運(yùn)算過程共持續(xù)9步，直到不相關(guān)變量被全部剔除為止，其結(jié)果如下文圖表所示：其中，模型8的判定系數(shù)（R方）為0.957，調(diào)整判定系數(shù)（調(diào)整R方）為0.954，表明模型具有較好的擬合優(yōu)度（如表3所示）。

與此同時(shí)，方差分析表顯示，模型9的F統(tǒng)計(jì)量的觀察值為288.499，相應(yīng)的概率p值為0.000，小于0.05，可以認(rèn)為預(yù)測變量與因變量之間存在共線性關(guān)系（如表4所示）。

4.3 結(jié)果分析

經(jīng)過9步回歸運(yùn)算之后，引入回歸方程的13個(gè)解釋變量，最終有3個(gè)被剔除：分別為年齡、房產(chǎn)類型與傳統(tǒng)風(fēng)俗，其T值分別為-0.758、0.647與-0.12，均小于2，且其p值均大于給定的顯著性水平，故無法引入方程（如表5所示）。

剔除上述變量后的回歸方程系數(shù)：模型中各解釋變量的回歸系數(shù)均為正數(shù)，且通過T檢驗(yàn)之后所得到的t統(tǒng)計(jì)量觀察值均大于2，以及其所對應(yīng)的概率p值均小于0.05的顯著性水平，回歸結(jié)果具有顯著性意義（如表6所示）。

據(jù)此可以認(rèn)為個(gè)體屬性層面的消費(fèi)偏好與產(chǎn)權(quán)狀況以及支付價(jià)格解釋變量，項(xiàng)目屬性層面的用途現(xiàn)狀與開發(fā)規(guī)模解釋變量，環(huán)境屬性層面的環(huán)境質(zhì)量、公共服務(wù)水平、區(qū)位狀況與交易成本解釋變量同商區(qū)外部性之間存在正相關(guān)關(guān)系，也即表明上述解釋變量是商區(qū)外部性形成的重要因素。

需要指出的是，在經(jīng)過9步多元回歸運(yùn)算之后所顯示的多重共線性結(jié)果中，最終確定的9個(gè)解釋變量之間的方差膨脹因子（the variance inflation factor，VIF）均小于10，且對應(yīng)的容忍值（Tolerance）也均處于可接受范圍內(nèi)，故而，本文所構(gòu)建的回歸方程不存在嚴(yán)重的多重共線性問題。

此外，回歸標(biāo)準(zhǔn)化殘差的直方圖進(jìn)一步表明標(biāo)準(zhǔn)化殘差大致呈現(xiàn)正態(tài)分布，滿足經(jīng)典回歸模型的基本假設(shè)，符合回歸分析的要求（如圖1所示）。

圖1：回歸標(biāo)準(zhǔn)化殘差的直方圖

基于以上分析，有效治理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的負(fù)外部性問題，就應(yīng)當(dāng)注重對外圍環(huán)境質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)狀況以及房屋支付價(jià)格等角度予以具體分析，從后文所闡述的對策予以展開。

5 治理對策與建議

5.1 依托舊城整體改造，有效治理負(fù)外部性問題

前文中理論與實(shí)證研究均已證實(shí)，土地利用規(guī)模偏小與市場交易成本高昂是致使房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性問題產(chǎn)生的重要原因。因此，依托于舊城整體改造，擴(kuò)大土地利用規(guī)模，化解集體行動(dòng)困境，可以有效抑制與消減房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性，尤其是外部不經(jīng)濟(jì)問題；為此，應(yīng)當(dāng)注重以下3個(gè)層面因素的考量：其一，就是規(guī)劃布局的引領(lǐng)；其二，則為改造模式的創(chuàng)新；其三，還包括資金渠道的暢通。

注重科學(xué)的城市規(guī)劃布局的引領(lǐng)，是依托舊城整體改造治理負(fù)外部性問題的首要任務(wù)?？茖W(xué)的城市規(guī)劃布局的缺失，錯(cuò)誤地引導(dǎo)著人力與資本的流向，進(jìn)而在加劇舊城區(qū)衰敗的同時(shí)，惡化商區(qū)負(fù)外部性問題。因此，科學(xué)規(guī)劃城市功能布局，合理引導(dǎo)政府和私人投資流向，統(tǒng)籌規(guī)劃舊城區(qū)用地安排，對于不斷增強(qiáng)舊城復(fù)興動(dòng)力，消減外部不經(jīng)濟(jì)問題具有重大意義。

注重深入的舊城改造模式的創(chuàng)新，是依托舊城整體改造治理負(fù)外部性問題的必由之路。創(chuàng)新舊城改造模式，應(yīng)當(dāng)遵循注重充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，同時(shí)廣泛調(diào)動(dòng)舊區(qū)居民積極參與改造的路徑予以推進(jìn)，其意義在于有效化解因交易成本高昂所導(dǎo)致的集體行動(dòng)困境的同時(shí)，規(guī)避傳統(tǒng)改造模式所引致的拆遷沖突與臨遷費(fèi)拖欠等問題的產(chǎn)生，進(jìn)而為舊城改造減少相關(guān)阻力。在具體實(shí)踐中，則應(yīng)當(dāng)注重：其一，保證信息通透和充分尊重民意；其二，要協(xié)調(diào)和維護(hù)改造過程中當(dāng)事主體的利益。

注重通暢的舊城改造資金的渠道，是依托舊城整體改造治理負(fù)外部性問題的有力保障。舊城整體改造工作順利推進(jìn)的進(jìn)程與可行性既取決于改造資金的充裕度，也取決于改造資金的高效利用。因此，應(yīng)當(dāng)注重從解決資金渠道的“開源”與提高利用效率的“節(jié)流”兩個(gè)角度考慮：

其一，在“開源”角度，應(yīng)當(dāng)從“政府主導(dǎo)，業(yè)主協(xié)調(diào)”主體出發(fā)，視被拆遷改造房屋的破損程度以及是否需要拆平復(fù)建等具體情況，并在深入分析房屋產(chǎn)權(quán)狀況與支付價(jià)格等因素的基礎(chǔ)上，有針對性地采取相應(yīng)措施，以有效增強(qiáng)業(yè)主改造意愿；對于安置工程與商業(yè)地塊的建設(shè)，則可以融入BT與BOT模式，并借助于互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，模仿IPO形式，面向社會(huì)進(jìn)行廣泛融資，以緩解資金壓力。

其二，在“節(jié)流”角度，應(yīng)當(dāng)注重從宏觀與微觀層面因地制宜改造，以節(jié)約改造支出：在宏觀層面，以整治和復(fù)建相結(jié)合的方式，總體規(guī)劃，科學(xué)確定集中復(fù)建和修繕區(qū)域，以減少大面積拆遷所造成的資源浪費(fèi)。在微觀層面，以零散和成片改造相結(jié)合的方式，立足于街區(qū)內(nèi)部房屋實(shí)際情況，予以綜合修繕或完全拆除。

5.2 注重外圍環(huán)境建設(shè)，增強(qiáng)商區(qū)復(fù)興動(dòng)力

環(huán)境屬性因素是致使房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性問題產(chǎn)生的重要原因。因此，改善項(xiàng)目區(qū)周邊物業(yè)環(huán)境對于項(xiàng)目保值增值具有積極意義。推進(jìn)外圍環(huán)境綜合建設(shè)，應(yīng)當(dāng)在分析環(huán)境衰敗原因基礎(chǔ)上，有針對性、目的性開展。對于因城市規(guī)劃布局不合理、公共投資力度不足等原因所造成的外部環(huán)境不佳的問題，應(yīng)以政府為主體，科學(xué)規(guī)劃城市功能布局，健全基礎(chǔ)設(shè)施體系，改善外部環(huán)境；對于因項(xiàng)目本身定位存在缺陷所形成的外部環(huán)境不佳的問題，應(yīng)以項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)為主體，依托于配套開發(fā)周邊物業(yè)與強(qiáng)化營銷策劃以及創(chuàng)新宣傳等途徑應(yīng)對外部性問題；對于因業(yè)主不合理行為所形成的外部環(huán)境不佳的問題，則應(yīng)統(tǒng)籌業(yè)主自身素質(zhì)建設(shè)與基層組織職能發(fā)揮，提升居民文化素質(zhì)水平的同時(shí)，推進(jìn)社區(qū)“創(chuàng)衛(wèi)”工作，進(jìn)而改善居住環(huán)境，提升幸福指數(shù)。

5.3 完善私人產(chǎn)權(quán)體系，抑制私人不當(dāng)行為

產(chǎn)權(quán)分配不合理與業(yè)主使用行為不規(guī)范所引致的用途變更是致使商區(qū)外部性的主因，這一結(jié)論已為前文實(shí)證研究所證實(shí)。因此，依托于產(chǎn)權(quán)體系的完善與私人行為的治理以消減房地產(chǎn)開發(fā)過程中外部性問題，即應(yīng)當(dāng)注重以下幾個(gè)層面：其一，就是明晰產(chǎn)權(quán)歸屬主體；一般而言，舊城區(qū)范圍內(nèi)的房屋性質(zhì)多樣，因而產(chǎn)權(quán)歸屬狀況也必然極為復(fù)雜。因此，必須既立足于宏觀角度，又立足于微觀角度，視房屋具體性質(zhì)的不同，認(rèn)真分析房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，為合理界定房屋所有者以及使用者在房屋修繕以及功能維護(hù)等方面的責(zé)任和義務(wù)奠定基礎(chǔ)。其二，則要厘清產(chǎn)權(quán)分配情況；主要思路應(yīng)該注重以下幾個(gè)角度。

對于擁有完整所有權(quán)的業(yè)主，基于其參與外部性治理的積極性與隨意變更房屋用途的可能性并存，為此，既要擬定能夠調(diào)動(dòng)其主動(dòng)治理外部性的合理的參與標(biāo)準(zhǔn)，又要借助于強(qiáng)化物業(yè)管理等途徑遏制其隨意變更房屋用途結(jié)構(gòu)的行為；對于擁有部分所有權(quán)的業(yè)主，則要在調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)具體歸屬的基礎(chǔ)上，嘗試由當(dāng)事主體通過契約的形式委托授權(quán)于物業(yè)公司進(jìn)行管理監(jiān)督，達(dá)到抑制部分所有權(quán)人私自變更用途結(jié)構(gòu)行為的目的；對于僅擁有租賃使用權(quán)的承租人，鑒于其參與外部性治理的意愿不足，則可嘗試從“疏導(dǎo)”與“遏制”角度來應(yīng)對這一情形，即要在強(qiáng)化對于不當(dāng)使用行為懲處的同時(shí)，積極宣傳教育，落實(shí)各租戶責(zé)任，進(jìn)而有效治理其不當(dāng)使用行為以及解決貢獻(xiàn)意愿不足的問題。

6 結(jié)語

通過以山西省朔州城區(qū)崇福寺旅游商業(yè)文化區(qū)為例，對城市開發(fā)經(jīng)營過程中所存在的外部性問題與其成因以及治理對策進(jìn)行了系統(tǒng)而深入的分析之后，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的外部性問題的產(chǎn)生是多種因素綜合作用下的結(jié)果，治理該問題的主導(dǎo)策略是擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，使外部性問題內(nèi)部化；同時(shí)，綜合利用其他途徑，有效治理這種負(fù)外部性問題。

綜合分析的結(jié)果，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中外部性問題的產(chǎn)生與產(chǎn)權(quán)界定模糊、開發(fā)規(guī)模偏小以及外圍環(huán)境欠佳、市場交易成本高昂等具有直接關(guān)系。因而，有效治理這種外部性問題，特別是負(fù)外部性問題，應(yīng)從注重外圍環(huán)境建設(shè)與擴(kuò)大舊城改造規(guī)模以及完善產(chǎn)權(quán)體系等角度出發(fā)，綜合運(yùn)用，順利推進(jìn)。

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作者簡介：

盧新海，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)橥恋毓芾怼⒊鞘泄芾怼?/p>

郝光偉，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理。