摘要：研究目的：通過(guò)研究當(dāng)代美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，試圖為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的改革提供借鑒。研究方法：文獻(xiàn)調(diào)研法、比較分析法。研究結(jié)果：美國(guó)沿用了英國(guó)的部分法律，并結(jié)合本國(guó)特點(diǎn)加以完善，形成了產(chǎn)權(quán)明晰、劃分科學(xué)的地產(chǎn)權(quán)分類(lèi)體系。美國(guó)主要采用契據(jù)登記制對(duì)所有人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行保護(hù)，并建立了公共圖書(shū)館型的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體制。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度歷經(jīng)了四個(gè)發(fā)展階段，現(xiàn)正在逐步從多頭登記轉(zhuǎn)為統(tǒng)一登記，而當(dāng)下過(guò)渡期尚存在諸多阻力。研究結(jié)論：在中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革過(guò)程中，美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)給予我們?nèi)c(diǎn)啟示，一是完善以土地登記為核心的登記體制，二是建立覆蓋全國(guó)的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)，三是適度淡化產(chǎn)權(quán)交易與登記的行政色彩。討論：美國(guó)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度、契據(jù)公證制度等有待進(jìn)一步研究與借鑒。

關(guān)鍵詞：地籍管理，登記制度，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，美國(guó)，中國(guó)

中圖分類(lèi)號(hào)：D913 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）12-0060-69 收稿日期：2015-11-16

1 引言

不動(dòng)產(chǎn)登記是維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法利益的重要保障。所謂的不動(dòng)產(chǎn)登記，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記，是指由國(guó)家專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)各項(xiàng)權(quán)利實(shí)行登記的制度。為了滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，落實(shí)《物權(quán)法》關(guān)于建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，黨中央、國(guó)務(wù)院自2013年起開(kāi)始大力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將從根本上解決過(guò)去不動(dòng)產(chǎn)多頭管理、職能重疊、重復(fù)登記等問(wèn)題，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記是世界各國(guó)和地區(qū)通行的做法，典型國(guó)家和地區(qū)包括德國(guó)、英國(guó)、美國(guó)、日本、澳大利亞、瑞典、中國(guó)香港和中國(guó)臺(tái)灣等。但是，各國(guó)和地區(qū)的登記制度也存在一定的差異，了解這些差異對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革大有裨益。美國(guó)是一個(gè)極其重視私有產(chǎn)權(quán)的國(guó)家，包括土地和房屋在內(nèi)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，都通過(guò)完整的法律體系和規(guī)范的統(tǒng)一登記制度加以保護(hù)。本文以美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度為研究對(duì)象，介紹了其登記制度的起源與法律體系、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分類(lèi)與發(fā)展、登記的程序等內(nèi)容，欲通過(guò)多維度的展示來(lái)反映美國(guó)登記制度的鮮明特點(diǎn)。雖然我國(guó)與美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不同，但美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的科學(xué)管理方法仍值得借鑒。

2 美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度介紹

2.1 美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制的起源

目前，世界各國(guó)和地區(qū)為保護(hù)權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)、保證交易的安全普遍實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，其模式大體分為契據(jù)登記制（又稱(chēng)法國(guó)登記制）、權(quán)利登記制（又稱(chēng)德國(guó)登記制）和托倫斯登記制（又稱(chēng)澳洲登記制）三種。其中，契據(jù)登記制是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和滅失，在當(dāng)事人訂立契據(jù)時(shí)就產(chǎn)生法律效力，但不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，不得對(duì)抗善意第三人；權(quán)利登記制是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和滅失，在當(dāng)事人意思表示一致，經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查確定，并進(jìn)行法定登記后才發(fā)生法律效力；托倫斯登記制是指首先由政府進(jìn)行一次不動(dòng)產(chǎn)總清理，將不動(dòng)產(chǎn)按照自然區(qū)劃編制成不動(dòng)產(chǎn)登記簿，然后按照不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人確定的權(quán)利進(jìn)行總登記，總登記之后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)則在總登記基礎(chǔ)上進(jìn)行變更登記。美國(guó)沿襲了英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)制度，但是在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域，英美兩國(guó)卻建立了兩套截然不同的制度，英國(guó)采用托倫斯登記制，而美國(guó)的大多數(shù)州采用契據(jù)登記制，僅5個(gè)州采用托倫斯登記制。

為何采用契據(jù)登記制？不同的學(xué)者持有不同的觀點(diǎn)。劉艷認(rèn)為：近代美國(guó)，隨著土地交易的日趨頻繁，存在土地出賣(mài)人“一物二賣(mài)”的可能性，土地買(mǎi)受人對(duì)地產(chǎn)權(quán)將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)；因此，契據(jù)登記制可以有效保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)利。金紹達(dá)認(rèn)為：美國(guó)社會(huì)整體法制意識(shí)較強(qiáng)，且美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)形式多樣而復(fù)雜；因而，作為政府，必須盡可能使自己處于較為超脫的位置，而把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁或分解給各種社會(huì)組織。

于是美國(guó)人開(kāi)始建立一套不動(dòng)產(chǎn)登記制度，將不動(dòng)產(chǎn)交易的契據(jù)（deeds）作為登記對(duì)象，使得不動(dòng)產(chǎn)交易的買(mǎi)受人能夠?qū)Φ怯涃Y料進(jìn)行檢索，以便于發(fā)現(xiàn)在先交易，進(jìn)而確定是否存在與己有權(quán)利相沖突的權(quán)益。同時(shí)，美國(guó)的契據(jù)登記制在解決產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題時(shí)遵循一個(gè)基本原則和兩個(gè)例外規(guī)則，即在先權(quán)利優(yōu)先原則、在后善意購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利優(yōu)先規(guī)則、庇護(hù)規(guī)則（保護(hù)善意購(gòu)買(mǎi)人的受讓人）。因此，美國(guó)契據(jù)登記的主要作用就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的事實(shí)公示，為買(mǎi)受人提供不動(dòng)產(chǎn)交易的檢索途徑，為兩個(gè)買(mǎi)受人的權(quán)利沖突解決提供優(yōu)先權(quán)規(guī)則。

2.2 美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律體系

美國(guó)擁有完備的不動(dòng)產(chǎn)法律體系，用以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法權(quán)利。在根本法層面，美國(guó)《憲法》修正案（1791）第四條規(guī)定，人民的人身、住宅、文件和財(cái)產(chǎn)不受無(wú)理搜查和扣押的權(quán)利，不得侵犯；第五條規(guī)定，不給予公平賠償，私有財(cái)產(chǎn)不得充作公用。在普通法層面，美國(guó)《財(cái)產(chǎn)法》（property law）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和他項(xiàng)權(quán)的劃分具有鮮明的英美法系特點(diǎn)，體現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)所有人當(dāng)下的權(quán)益和未來(lái)的權(quán)益。在不動(dòng)產(chǎn)登記的專(zhuān)門(mén)法層面，美國(guó)《登記法》（recording act）涵蓋完全所有權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)及其他影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的法條。

但是，美國(guó)各州的登記法略有不同，在使用契據(jù)登記制的各州所采納的登記法大致分為以下三類(lèi)，即競(jìng)賽型登記法（race act）、通知型登記法（notice act）、通知-競(jìng)賽型登記法（notice-race act）。競(jìng)賽型登記法是把優(yōu)先權(quán)建立在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓文件登記順序的基礎(chǔ)上，即登記在先的契據(jù)所轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)益獲得優(yōu)先地位。通知型登記法的核心思想是“最后一個(gè)善意購(gòu)買(mǎi)人”取得優(yōu)先權(quán)，即后一買(mǎi)受人只要在不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)沒(méi)有注意到在先的交易，他就能夠獲得對(duì)抗前一買(mǎi)受人的優(yōu)先地位。通知-競(jìng)賽型登記法是競(jìng)賽型登記法和通知型登記法的結(jié)合，只有同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)要求，后一購(gòu)買(mǎi)人才能夠獲得法律保護(hù)，即：在前一購(gòu)買(mǎi)人之前進(jìn)行登記或沒(méi)有注意到在先的交易。

在相關(guān)輔助性法律方面，美國(guó)《反欺詐法》（the statute frauds）要求土地權(quán)益的轉(zhuǎn)讓需要采用書(shū)面形式；《可交易產(chǎn)權(quán)法》（marketable title act）規(guī)定產(chǎn)權(quán)調(diào)查人只需進(jìn)行有限的調(diào)查，即追溯至產(chǎn)權(quán)根（root of title），通常是20-40年，以大幅減少調(diào)查費(fèi)用、節(jié)省調(diào)查時(shí)間；《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》（landlord-tenant law）使得承租人的權(quán)利逐步增多；《已婚婦女財(cái)產(chǎn)保護(hù)法》（the married womens property acts）強(qiáng)調(diào)夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)享有整體共有權(quán)；《統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)電子登記法》（the uniform real property electronic recording act）規(guī)定登記機(jī)關(guān)除接受紙質(zhì)文件外，也可以接受電子文件。諸如此類(lèi)的很多法律均對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的交易與登記進(jìn)行了規(guī)范。

2.3 美國(guó)地產(chǎn)權(quán)的分類(lèi)

美國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是由土地上的權(quán)利以及附著于土地的物（如建筑物、標(biāo)志牌、柵欄或者樹(shù)木）上的權(quán)利所組成，它包括了地面、地下（含礦藏及地下水）和地面空間上的一定權(quán)利。根據(jù)所有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有時(shí)期的不同，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)被劃分為當(dāng)前產(chǎn)權(quán)（present estate，又稱(chēng)地產(chǎn)權(quán)）和未來(lái)權(quán)益（future interest）。當(dāng)前產(chǎn)權(quán)是指賦予所有人立即占有不動(dòng)產(chǎn)的法律權(quán)益，未來(lái)權(quán)益是一種將來(lái)可以成為地產(chǎn)權(quán)的非占有性權(quán)益，這兩項(xiàng)權(quán)益都只是相對(duì)于其他私人關(guān)系所有人的基本權(quán)利和義務(wù)?；谒腥藢?duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)利和義務(wù)的不同，還可以對(duì)地產(chǎn)權(quán)做進(jìn)一步的種類(lèi)劃分。當(dāng)代美國(guó)法院對(duì)地產(chǎn)權(quán)的種類(lèi)劃分及命名有嚴(yán)格的規(guī)定，始終沿用英國(guó)封建時(shí)代傳統(tǒng)的地產(chǎn)權(quán)的分類(lèi)命名法，允許設(shè)立的地產(chǎn)權(quán)如圖1所示。

根據(jù)所有人對(duì)地產(chǎn)權(quán)是否享有占有權(quán)，可將地產(chǎn)權(quán)分為自由保有（視為擁有土地）和非自由保有（視為租賃土地），自由保有地產(chǎn)權(quán)又因擁有期限的不同分為非限嗣產(chǎn)權(quán)、限嗣產(chǎn)權(quán)和終身產(chǎn)權(quán)，而非自由保有地產(chǎn)權(quán)又因租賃期限的不同分為定期租賃產(chǎn)權(quán)、續(xù)期租賃產(chǎn)權(quán)、任期租賃產(chǎn)權(quán)和逾期租賃產(chǎn)權(quán)。

自由保有地產(chǎn)權(quán)的三種基本類(lèi)型。①非限嗣產(chǎn)權(quán)是一種可以無(wú)限期存在的自由保有地產(chǎn)權(quán)，給予所有人的是美國(guó)法所確認(rèn)的最大的權(quán)利，即單獨(dú)占有權(quán)、永久使用權(quán)與收益權(quán)、完全轉(zhuǎn)讓權(quán)。因此，非限嗣產(chǎn)權(quán)的設(shè)立只能通過(guò)一定的法律程序轉(zhuǎn)讓獲得。在美國(guó)，有超過(guò)99%的私有土地是以絕對(duì)非限嗣產(chǎn)權(quán)的形式持有。②限嗣產(chǎn)權(quán)基本上是一種廢棄的自由保有地產(chǎn)權(quán)，其期限等于指定之人的直系血親繼承后代的有生之年。與非限嗣產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)利相比，限嗣產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)利很受限制，享有該地的有限占有權(quán)、有限使用權(quán)與收益權(quán)（但不能損壞）、有限轉(zhuǎn)讓權(quán)。限嗣產(chǎn)權(quán)在封建時(shí)代的英國(guó)較為盛行，是為了保證土地所有權(quán)一直保留在家族手中，保障土地所有人后代的榮華富貴。為了避免限嗣產(chǎn)權(quán)破壞民主制度，200多年以前美國(guó)就基本上廢除了限嗣產(chǎn)權(quán)。③終身產(chǎn)權(quán)是一種期限為某一個(gè)或者幾個(gè)特定之人的有生之年的自由保有地產(chǎn)權(quán)，是三種自由保有地產(chǎn)權(quán)中最小的產(chǎn)權(quán)。終身產(chǎn)權(quán)人享有土地的有限使用權(quán)與收益權(quán)（但不能損壞）、有限的轉(zhuǎn)讓權(quán)（終身產(chǎn)權(quán)持續(xù)期間的占有權(quán)）。終身產(chǎn)權(quán)在家族贈(zèng)與中最常見(jiàn)，一般是以明示轉(zhuǎn)讓或者遺贈(zèng)的形式予以設(shè)立。英國(guó)于1925年取消了終身產(chǎn)權(quán)，美國(guó)各州最終也可能逐步取消。

另外，依據(jù)自由保有地產(chǎn)權(quán)是否設(shè)有終止條件，而將其分為絕對(duì)的和可撤銷(xiāo)的，絕對(duì)的地產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)期限只受所屬地產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)期限的限制，可撤銷(xiāo)的地產(chǎn)權(quán)受制于一些特殊規(guī)定（如果某一事件發(fā)生，就會(huì)提前終止地產(chǎn)權(quán)）?？沙蜂N(xiāo)非限嗣產(chǎn)權(quán)有三種，分別是附終止條件非限嗣產(chǎn)權(quán)、附后決條件非限嗣產(chǎn)權(quán)和附執(zhí)行條件非限嗣產(chǎn)權(quán)。附終止條件非限嗣產(chǎn)權(quán)在某一特定的條件成就時(shí)自動(dòng)消滅，立即給予轉(zhuǎn)讓人法定占有權(quán)；附后決條件非限嗣產(chǎn)權(quán)是一種在轉(zhuǎn)讓措辭之后附加了有利于轉(zhuǎn)讓人的限制條件的非限嗣產(chǎn)權(quán)；附執(zhí)行條件非限嗣產(chǎn)權(quán)是一種所指定事件發(fā)生時(shí)就自動(dòng)終止而給予受讓人占有權(quán)的非限嗣產(chǎn)權(quán)。同理類(lèi)推，可撤銷(xiāo)終身產(chǎn)權(quán)亦分成三種，現(xiàn)實(shí)生活中極其罕見(jiàn)，在此不再贅述。

非自由保有地產(chǎn)權(quán)（又稱(chēng)租賃地產(chǎn)權(quán)）有四種基本類(lèi)型，如今幾乎所有的租賃產(chǎn)權(quán)不是定期租賃產(chǎn)權(quán)就是續(xù)期租賃產(chǎn)權(quán)，任期租賃產(chǎn)權(quán)非常罕見(jiàn)，逾期租賃產(chǎn)權(quán)只有當(dāng)承租人于其合法占有權(quán)終止后還繼續(xù)違法占有該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)發(fā)生。其中，定期租賃產(chǎn)權(quán)的主要特征是事前規(guī)定了其持續(xù)期限；續(xù)期租賃產(chǎn)權(quán)的第一個(gè)期限是固定的，而后它可以自動(dòng)在持續(xù)另一個(gè)相同的期限，直至承租人或者出租人提前發(fā)出終止通知而終止該租賃產(chǎn)權(quán)，如按月續(xù)租的居住租約；任期租賃產(chǎn)權(quán)沒(méi)有固定的期限，其持續(xù)時(shí)間取決于承租人和出租人雙方的意愿。

2.4 美國(guó)地產(chǎn)權(quán)的發(fā)展

美國(guó)獨(dú)立后，各州迫于現(xiàn)實(shí)需要仍然繼續(xù)沿用相對(duì)熟悉的在殖民時(shí)期就被采用的英國(guó)普通法。但是，當(dāng)時(shí)的美國(guó)缺乏英國(guó)的法律書(shū)籍和接受過(guò)英國(guó)法系統(tǒng)學(xué)習(xí)的律師，因此在現(xiàn)實(shí)中各州實(shí)施的只是簡(jiǎn)化版的英國(guó)財(cái)產(chǎn)法。此后，為了更好地適應(yīng)美國(guó)國(guó)情、激勵(lì)美國(guó)人民開(kāi)荒、建立美國(guó)式民主制度，英國(guó)地產(chǎn)權(quán)法中某些帶有封建因素的產(chǎn)權(quán)類(lèi)型逐步被取消（如限嗣產(chǎn)權(quán)、終身產(chǎn)權(quán)、定期租賃產(chǎn)權(quán)）。歷經(jīng)200多年的變革，當(dāng)代美國(guó)的地產(chǎn)權(quán)法正朝著絕對(duì)非限嗣產(chǎn)權(quán)的方向發(fā)展，這將有利于地產(chǎn)權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓。此外，今天的美國(guó)各州基本上還采納了英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)制度，其中包括普通共有產(chǎn)權(quán)（tenancy in common）和聯(lián)合共有產(chǎn)權(quán)（joint tenancy），這兩種地產(chǎn)權(quán)普遍適用在家庭財(cái)產(chǎn)的界定上。

另外，美國(guó)地產(chǎn)權(quán)中的租賃產(chǎn)權(quán)（即非自由保有地產(chǎn)權(quán)）也在不斷的發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)的租賃起源于奴隸制時(shí)期的英國(guó)，到了封建時(shí)期依然存在地主紳士的土地租賃給農(nóng)奴耕種的情況，地主定期向農(nóng)奴收取租金。到15世紀(jì)的英國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系的規(guī)則已相當(dāng)發(fā)達(dá)，并出現(xiàn)了農(nóng)地租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌瑫r(shí)，伴隨城市的不斷擴(kuò)張，住房租賃開(kāi)始出現(xiàn)。到20世紀(jì)60年代，現(xiàn)代美國(guó)為了保護(hù)居住性承租人（主要是無(wú)能力的低收入城市居民）的權(quán)利，開(kāi)始對(duì)沿用的英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)租賃法進(jìn)行完善。

2.5 美國(guó)地產(chǎn)權(quán)的登記

美國(guó)按縣（county，美國(guó)的二級(jí)行政區(qū)）設(shè)立政府登記機(jī)關(guān)，縣登記機(jī)關(guān)實(shí)行房地產(chǎn)合一、城鄉(xiāng)合一的管理，除了登記房地產(chǎn)權(quán)利，還負(fù)責(zé)人的出生、死亡等登記。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的功能定位為信息公示，為土地買(mǎi)受人提供一個(gè)檢索途徑，以確定是否存在與其自身交易相沖突的在先交易。不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象是產(chǎn)權(quán)交易的契據(jù)（deeds）。契據(jù)是美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易中必不可少的書(shū)面文件，在本質(zhì)上是出讓人將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至受讓人的法律文件。一般而言，一份有效的契據(jù)必須包括：書(shū)面形式、出讓人的簽字、當(dāng)事人的身份、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的語(yǔ)句和不動(dòng)產(chǎn)本身的描述。為了確保契據(jù)的真實(shí)有效，美國(guó)許多州的法律規(guī)定契據(jù)必須經(jīng)過(guò)公證才能生效，通常是對(duì)出讓人簽字進(jìn)行公證。還有一些州規(guī)定，公證雖不是契據(jù)的生效要件，但卻是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的必須要求，即沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的契據(jù)不能進(jìn)行登記。登記的過(guò)程大致如下：

①契據(jù)原件的報(bào)送。A把契據(jù)原件遞交給相關(guān)的縣屬登記機(jī)關(guān)的工作人員，并支付數(shù)額很小的登記費(fèi)。

②登記日期的標(biāo)注。工作人員在契據(jù)上注明接受日期與準(zhǔn)確時(shí)間，并標(biāo)上相應(yīng)的文號(hào)。

③契據(jù)原件的暫存。工作人員會(huì)暫時(shí)保留契據(jù)原件，而給A一份已簽注的契據(jù)復(fù)印件。

④契據(jù)副本的歸檔。而后將契據(jù)副本存放于該縣的登記檔案中并給契據(jù)編排索引。傳統(tǒng)的做法是把產(chǎn)權(quán)文件插入按照登記順序裝訂的活頁(yè)契據(jù)簿（又稱(chēng)登記簿）中，這便形成了越來(lái)越多的紙質(zhì)檔案；最新的做法是借助計(jì)算機(jī)及互聯(lián)網(wǎng)，把契據(jù)副本用電子數(shù)據(jù)的形式予以存儲(chǔ)，并編入計(jì)算機(jī)化的索引中，這極大地降低了后期產(chǎn)權(quán)調(diào)查的成本。

⑤契據(jù)原件的返還。登記完畢后，登記機(jī)關(guān)將通過(guò)郵遞把契據(jù)原件退還A。

美國(guó)有約75%的登記機(jī)關(guān)采用轉(zhuǎn)受讓人索引（grantor-grantee index），在索引中每一份契據(jù)均根據(jù)當(dāng)事人姓名和交易年份按照字母順序進(jìn)行編排；有些登記機(jī)關(guān)采用不動(dòng)產(chǎn)索引（tract index），即每份文件的信息均根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的法定說(shuō)明進(jìn)行編排。索引條目一般列舉如下內(nèi)容：文件類(lèi)型，如契據(jù)、租約或是抵押合同；轉(zhuǎn)讓人姓名；受讓人姓名；文件編號(hào)；登記日期；文件在登記檔案中的位置，如登記簿卷號(hào)及其頁(yè)碼；不動(dòng)產(chǎn)法定說(shuō)明摘要。

美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記強(qiáng)調(diào)的是對(duì)提交資料的形式審查，資料內(nèi)容的正確與否并非登記的重點(diǎn)。因此，學(xué)者們常常將美國(guó)的登記機(jī)關(guān)比作圖書(shū)館，登記機(jī)關(guān)的工作人員比作圖書(shū)管理員，前來(lái)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查的人員比作學(xué)生，而書(shū)籍的撰寫(xiě)者正是轉(zhuǎn)受讓人。當(dāng)產(chǎn)權(quán)調(diào)查人想了解轉(zhuǎn)讓人是否擁有不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)時(shí)，就得自行查看官方索引，閱讀相關(guān)契據(jù)，獨(dú)立判斷契據(jù)的法律效力，此時(shí)政府機(jī)關(guān)對(duì)產(chǎn)權(quán)狀況不作出任何說(shuō)明。如此看來(lái)，美國(guó)政府在整個(gè)登記的過(guò)程中只是一個(gè)消極的看護(hù)人。

因?yàn)槊绹?guó)的登記不具有公信力，如何保證受讓人購(gòu)買(mǎi)到轉(zhuǎn)讓人的不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)呢？美國(guó)廣泛采用三種產(chǎn)權(quán)保證（title assurance）方法：①產(chǎn)權(quán)保證義務(wù)（title covenant），即契據(jù)簽署時(shí)，轉(zhuǎn)讓人做出產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的允諾；②產(chǎn)權(quán)意見(jiàn)書(shū)（title opinion）和產(chǎn)權(quán)摘要（title abstract），即由律師親自在調(diào)查政府登記檔案的基礎(chǔ)上提供產(chǎn)權(quán)意見(jiàn)書(shū)，或者律師先請(qǐng)求專(zhuān)門(mén)從事產(chǎn)權(quán)調(diào)查的非法律人士提供產(chǎn)權(quán)摘要，再依據(jù)產(chǎn)權(quán)摘要撰寫(xiě)產(chǎn)權(quán)意見(jiàn)書(shū)；③產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（title insurance），即由受讓人在購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，與保險(xiǎn)公司簽訂賠償合同，若出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的缺陷，保險(xiǎn)公司將賠償受讓人的損失。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是美國(guó)獨(dú)有的產(chǎn)權(quán)保證方法，于20世紀(jì)40年代末興起，現(xiàn)已成為美國(guó)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的主要形式。與另外兩種方法相比，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)更能保護(hù)受讓人的權(quán)益，因此有不斷盛行的趨勢(shì)。

3 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展與困境

3.1 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的變遷

不動(dòng)產(chǎn)登記制度在新中國(guó)歷經(jīng)了近70年的發(fā)展變遷，各時(shí)期的登記制度體現(xiàn)了不同時(shí)代的社會(huì)需求，具有鮮明的階段特點(diǎn)，筆者在前人研究的基礎(chǔ)上，將其劃分成四個(gè)階段。

第一階段（1949-1953）：新中國(guó)成立之初，以確權(quán)登記為目的。1950年6月中央頒布《土地改革法》，同年11月政務(wù)院發(fā)布《城市郊區(qū)土地改革條例》、內(nèi)政部出臺(tái)《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指示》，隨后各地方政府也相繼制定出補(bǔ)充規(guī)定，并設(shè)立房地產(chǎn)管理局等機(jī)構(gòu)，對(duì)建設(shè)用地、房屋、耕地、山林、魚(yú)塘等所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一登記，頒發(fā)土地房產(chǎn)所有證，此時(shí)在法律上承認(rèn)個(gè)人享有土地所有權(quán)。

第二階段（1953-1978）：1953年起，全國(guó)各地開(kāi)始進(jìn)行社會(huì)主義建設(shè)，農(nóng)村土地從個(gè)人所有制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有制，城市私有房產(chǎn)以國(guó)家經(jīng)租、公私合營(yíng)的形式逐步非商品化，城市土地通過(guò)接管、沒(méi)收、征收實(shí)現(xiàn)了國(guó)有化。這些社會(huì)主義改造所提倡的公有制使得不動(dòng)產(chǎn)登記失去意義，之后的“文化大革命”更使得不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展陷入停滯。

第三階段（1978-2007）：直到1978年，十一屆三中全會(huì)后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要開(kāi)始回歸理性，城市私有房屋允許買(mǎi)賣(mài)、國(guó)有土地和集體所有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)?988年修訂《土地管理法》后），房產(chǎn)地產(chǎn)等登記逐步恢復(fù)。但是，依據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（1983）、《森林法》（1984）、《草原法》（1985）、《漁業(yè)法》（1986）、《土地管理法》（1986），房屋、土地的所有權(quán)和使用權(quán)，林地、草原的所有權(quán)和使用權(quán)，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)分屬不同的行政部門(mén)管理與登記，不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一局面便始源于此。不動(dòng)產(chǎn)的多頭管理，在一定程度上制約了不動(dòng)產(chǎn)的交易和發(fā)展，問(wèn)題主要表現(xiàn)在登記立法不完善、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一、登記效力不確定、查閱制度不規(guī)范等。這不僅增加了登記的成本，而且降低了登記的公信力，雖然各部門(mén)紛紛出臺(tái)規(guī)范性法律文件，但登記的混亂局面依然存在。

第四階段（2007至今）：為了更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的需要，2007年國(guó)家頒布了《物權(quán)法》，明確提出“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，但是該項(xiàng)改革的推進(jìn)確有難度，歷經(jīng)6年多的探討，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記才被提上議事日程。2013年11月，國(guó)務(wù)院提出由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”；2014年5月，國(guó)土資源部在地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局正式成立；2015年3月，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，這標(biāo)志著全國(guó)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作正式拉開(kāi)帷幕。

3.2 統(tǒng)一登記實(shí)施過(guò)渡期的阻礙

國(guó)務(wù)院對(duì)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的推進(jìn)做了規(guī)劃和部署，要求2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，基本形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。目前，法律法規(guī)層面的頂層設(shè)計(jì)已基本完成，登記制度的改革正處于實(shí)施過(guò)渡期，此階段的工作重點(diǎn)是法律法規(guī)逐步實(shí)施。因此，當(dāng)務(wù)之急是設(shè)立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，即需要整合機(jī)構(gòu)和配備人員。就此問(wèn)題，2015年4月國(guó)土資源部、中央編辦聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于地方不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出“確保2015年內(nèi)整合完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)工作”等意見(jiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年9月末，全國(guó)省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合工作已經(jīng)完成，但市（州）一級(jí)僅完成187個(gè)，占比56%；縣（區(qū)）一級(jí)僅完成1125個(gè)，占比40%。這其中還存在市縣職責(zé)整合已完成，而登記機(jī)構(gòu)整合未完成，具體從事登記工作的人員整合不到位的情況。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是屬地登記，市縣兩級(jí)是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的關(guān)鍵，可是卻在基層遭遇了執(zhí)行力打折的尷尬局面，這一現(xiàn)象說(shuō)明了一些問(wèn)題。

①政府部門(mén)利益不愿割舍。長(zhǎng)期以來(lái)形成的不動(dòng)產(chǎn)多頭管理，使得國(guó)土、房管、林業(yè)、漁政、草原等行政部門(mén)擁有相應(yīng)的登記范圍和利益來(lái)源，統(tǒng)一登記就是逼迫除國(guó)土以外的部門(mén)“放權(quán)”，這難免導(dǎo)致部分部門(mén)和人員的不情愿。

②法律法規(guī)的執(zhí)行需細(xì)化。雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》可作為指導(dǎo)統(tǒng)一登記的法律規(guī)范，但是國(guó)土資源部的具體實(shí)施細(xì)則、因地制宜的地方性實(shí)施辦法和相關(guān)登記模版（如登記申請(qǐng)書(shū)樣式、不動(dòng)產(chǎn)登記簿樣式）尚未形成，這使得機(jī)構(gòu)與人員整合后無(wú)法有序開(kāi)展登記工作。

③登記信息平臺(tái)有待開(kāi)發(fā)。未來(lái)登記必定借助計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)，以實(shí)現(xiàn)登記的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、數(shù)字化，統(tǒng)一的登記信息共享平臺(tái)已不可或缺、急需研發(fā)。抓緊整合過(guò)去各部門(mén)的信息系統(tǒng)，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，糾正部門(mén)間的矛盾信息，為機(jī)構(gòu)運(yùn)作提供軟件保障。

④測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一。在測(cè)量技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)方面，主要是土地和房產(chǎn)采用的坐標(biāo)系、允許的精度誤差等均不一致，其他各類(lèi)登記測(cè)量成果多有重合或漏縫現(xiàn)象，難以共享，需就此出臺(tái)技術(shù)規(guī)范。

4 美國(guó)登記制度對(duì)中國(guó)的借鑒

4.1 美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的特點(diǎn)

契據(jù)登記制和我國(guó)實(shí)行的產(chǎn)權(quán)登記制分屬登記制度的兩大流派，研究美國(guó)的契據(jù)登記制，對(duì)于正確認(rèn)識(shí)我國(guó)權(quán)屬登記制度的地位、不斷完善我國(guó)的統(tǒng)一登記工作有一定的幫助。研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有六大特點(diǎn)：①在登記過(guò)程中，美國(guó)政府將自己處于超脫的位置，而把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁或分解給各種社會(huì)組織，登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，只注重形式要件；②美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記只具有公示力而無(wú)公信力，登記信息的查詢(xún)完全對(duì)社會(huì)開(kāi)放，信息的準(zhǔn)確與否由產(chǎn)權(quán)調(diào)查人自己辨別，并為此引入了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度；③美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型的劃分較為系統(tǒng)，分類(lèi)所依據(jù)的角度多樣，囊括了各種所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)，這些權(quán)利基本都可以通過(guò)登記加以保護(hù)；④美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易不需政府參與，政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬管理的直接介入是從登記開(kāi)始的；⑤美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記是以土地為中心，土地上的房屋、林木、草原等是土地登記中的他項(xiàng)權(quán)利登記；⑥政府登記機(jī)構(gòu)的設(shè)立以縣一級(jí)為單位，成立專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理中心，整合相關(guān)部門(mén)的資源，實(shí)現(xiàn)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利統(tǒng)一由不動(dòng)產(chǎn)登記管理中心負(fù)責(zé)登記管理。參考美國(guó)以上的成功經(jīng)驗(yàn)，筆者提出以下推進(jìn)中國(guó)登記制度改革的可行途徑。

4.2 推進(jìn)中國(guó)登記制度改革的可行途徑

完善以土地登記為核心的登記體制。實(shí)行以土地登記為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記體制，符合自然規(guī)律，也是當(dāng)前世界上大多數(shù)國(guó)家采用的方法。自2015年起，各級(jí)政府均開(kāi)始不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局成立，地方的不動(dòng)產(chǎn)登記中心也相繼在國(guó)土部門(mén)成立，這為統(tǒng)一登記奠定了組織基礎(chǔ)。接下來(lái)各部門(mén)仍需通力合作，完成各自權(quán)屬檔案的交接，包括紙質(zhì)檔案、電子檔案，確保過(guò)去各部門(mén)登記的產(chǎn)權(quán)不丟失、不遺漏，做好產(chǎn)權(quán)重復(fù)登記、交叉登記的梳理，并以土地登記為核心做好相應(yīng)的歸并。各類(lèi)產(chǎn)權(quán)界址線的整合，也需要以國(guó)土部門(mén)的地籍信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，統(tǒng)一坐標(biāo)系、比例尺、數(shù)據(jù)格式，做到產(chǎn)權(quán)界址數(shù)據(jù)的拓?fù)潢P(guān)系不出錯(cuò)。

建立覆蓋全國(guó)的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。這既是政府工作平臺(tái)，也是公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)。通過(guò)該信息平臺(tái)，一是支撐不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，從技術(shù)層面做到各地登記工作標(biāo)準(zhǔn)化、登記程序規(guī)范化、登記結(jié)果數(shù)字化；二是實(shí)現(xiàn)多行業(yè)主管部門(mén)的業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，通過(guò)登記信息在國(guó)土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)的互通共享，支撐行業(yè)管理與監(jiān)管；三是實(shí)現(xiàn)與相關(guān)部門(mén)的信息共享，通過(guò)登記信息在國(guó)土、公安、民政、稅務(wù)、金融等部門(mén)的互通共享，為相關(guān)部門(mén)提供登記信息查詢(xún)驗(yàn)證等信息共享服務(wù)；四是為社會(huì)提供依法查詢(xún)服務(wù)，以不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)為依托，建立不動(dòng)產(chǎn)信息查詢(xún)服務(wù)系統(tǒng)，為權(quán)利人、利害關(guān)系人及取得權(quán)利人同意的單位和個(gè)人提供便捷的信息查詢(xún)和下載服務(wù)。

適度淡化產(chǎn)權(quán)交易與登記的行政色彩。在中國(guó)，土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)由政府主導(dǎo)、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)有政府參與、部分租用市場(chǎng)也受政府控制，這與我國(guó)的土地所有制有關(guān)，但過(guò)多的政府干預(yù)勢(shì)必會(huì)影響市場(chǎng)的活力。同時(shí)，我國(guó)使用的是權(quán)力登記制，這要求政府登記部門(mén)在登記的時(shí)候更多的要注重權(quán)源的實(shí)質(zhì)性審查，但繁重的權(quán)源審查增加了政府行政成本，也增加了錯(cuò)誤審查的概率，這就使得政府成為了錯(cuò)誤登記的第一責(zé)任人。政府如何在行政管理中扮演好服務(wù)的角色，在此也可以借鑒美國(guó)做法，即在不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)由公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)契約簽署的有效性，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)政府以公證過(guò)的權(quán)源作為登記的依據(jù)，并引入登記保險(xiǎn)制度，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)錯(cuò)誤登記的賠償。總之，政府應(yīng)把盡可能多的輔助工序交給中介機(jī)構(gòu)完成，以提升登記的服務(wù)質(zhì)量。

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作者簡(jiǎn)介：

肖錦成，碩士，主要從事地籍管理與土地登記工作。

致謝：

就高雨禾女士在英文文獻(xiàn)查找與翻譯過(guò)程中給予的幫助，表示由衷的感謝。