武慧敏 高平

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué)投資工程管理學(xué)院，遼寧 大連 116025)

0 引言

近年來(lái)，建筑信息模型(Building Information Modeling，BIM)技術(shù)在建筑全生命周期中的應(yīng)用不斷興起。但是目前關(guān)于BIM 的研究大多集中在建筑設(shè)計(jì)和施工階段，在建筑項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段，BIM 技術(shù)的應(yīng)用仍是一個(gè)亟待探索的領(lǐng)域。運(yùn)維階段在建筑全生命周期中最長(zhǎng)，運(yùn)維階段的物業(yè)管理成本約占到建筑總成本的85%［1］。然而在建筑項(xiàng)目的運(yùn)維階段，由于信息獲取難度大，時(shí)效性差且不全面，在進(jìn)行管理決策時(shí)，管理者往往需要通過(guò)咨詢項(xiàng)目不同的參與方，查詢大量的圖樣、文件等建筑空間以及設(shè)備等信息才能掌握物業(yè)數(shù)據(jù)，管理效率低且管理水平落后。

基于上述物業(yè)管理現(xiàn)狀，本文將物業(yè)管理的直接對(duì)象——物業(yè)空間作為研究對(duì)象，探討B(tài)IM技術(shù)在建筑項(xiàng)目物業(yè)空間管理中的應(yīng)用。因?yàn)槲飿I(yè)空間既是建筑構(gòu)件、設(shè)備、能源的直接載體，也是建筑最終使用者的直接使用對(duì)象，物業(yè)空間管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。通過(guò)收集、整合以及預(yù)測(cè)分析物業(yè)空間管理信息，再通過(guò)對(duì)信息的篩選和刪除實(shí)現(xiàn)從BIM 施工模型到物業(yè)空間管理模型的轉(zhuǎn)化，同時(shí)形成相應(yīng)的人員結(jié)構(gòu)流程對(duì)不同階段模型及信息的不同權(quán)限進(jìn)行管理。此外結(jié)合云技術(shù)通過(guò)云傳遞將集成數(shù)據(jù)及時(shí)且有選擇性地轉(zhuǎn)移到移動(dòng)數(shù)據(jù)端，以求實(shí)現(xiàn)建筑信息模型在全生命周期中的傳遞與整合，構(gòu)建業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)及最終使用者信息共享的平臺(tái)，優(yōu)化物業(yè)空間管理的效率和質(zhì)量，從而降低建筑成本，提高決策水平。

1 物業(yè)空間管理標(biāo)準(zhǔn)及管理現(xiàn)狀

物業(yè)空間包含物理和管理的雙重性質(zhì)。物業(yè)空間管理的核心是管理各種物業(yè)設(shè)備、服務(wù)等要素與最終用戶之間的關(guān)系，空間作為二者產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的載體實(shí)現(xiàn)了眾多物業(yè)因素與管理職能的整合以迎合使用者的需求。一方面，物業(yè)空間的物理屬性是指空間的三維立體尺寸。建筑空間是由不同種類的若干建筑元件圍合而成的實(shí)體對(duì)象，而物業(yè)空間是包括空間家具、設(shè)備位置在內(nèi)的建筑空間。另一方面，物業(yè)空間的管理屬性是指其戰(zhàn)略空間的布局需要職能人員根據(jù)使用者的需求進(jìn)行預(yù)測(cè)、分配、規(guī)劃管理以及物業(yè)中家具設(shè)備的安置與管理。高質(zhì)量的物業(yè)空間管理的數(shù)據(jù)平臺(tái)，包括建筑各階段和建筑各參與方的不同信息，如空間設(shè)計(jì)、施工、布局、設(shè)備安裝布置、用戶信息采集等。

物業(yè)空間管理的標(biāo)準(zhǔn)是高效率的管理方法和高質(zhì)量的管理決策。高效率要求信息收集、分析和整合的及時(shí)可靠，管理流程的合理規(guī)范，并且需要暢通的溝通平臺(tái)和信息管理技術(shù)。高質(zhì)量決策要求在豐富有效信息的基礎(chǔ)上管理者通過(guò)將預(yù)測(cè)和現(xiàn)狀對(duì)比，規(guī)劃空間時(shí)使得各空間既能保持各自的獨(dú)立性(如隔音)和與相鄰空間之間的合理關(guān)聯(lián)性(如公共通道的貫通，相鄰空間的聯(lián)系)，最大化空間資源利用率，又能夠使得建筑設(shè)備壽命實(shí)現(xiàn)最佳效能，在保持良好工作狀態(tài)的同時(shí)管理成本最低，綜合價(jià)值最高［2］。

傳統(tǒng)的物業(yè)空間管理系統(tǒng)包括多個(gè)單獨(dú)的信息系統(tǒng)，如計(jì)算機(jī)化的維護(hù)管理系統(tǒng)(CMMS)、電子文檔管理系統(tǒng)(EDMS)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)和能量管理系統(tǒng)(EMS)［3］。這些系統(tǒng)中信息的儲(chǔ)存需要分別手動(dòng)輸入，尤其是當(dāng)建筑空間等發(fā)生變動(dòng)時(shí)，各個(gè)系統(tǒng)之間無(wú)法實(shí)現(xiàn)同步關(guān)聯(lián)和及時(shí)更新，每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)中相關(guān)數(shù)據(jù)的查詢甚至計(jì)算都需要依靠人工及時(shí)更改或者輸入。加之信息的交換渠道復(fù)雜，多種信息系統(tǒng)共用使得信息分散，空間和設(shè)備信息保存不完整，查詢難度大，降低了信息的準(zhǔn)確性和可靠性，物業(yè)空間管理的效率也難以提高。另外，由于專業(yè)壁壘使得物業(yè)管理單位與工程交付單位以及業(yè)主之間的溝通存在障礙，導(dǎo)致管理者在制定決策時(shí)無(wú)法全面考慮對(duì)建筑整體的影響，決策質(zhì)量亟待提高。

2 基于BIM 的物業(yè)空間管理價(jià)值

BIM 是以可視化數(shù)字模型為載體，集建筑項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)的所有幾何特性、功能要求與構(gòu)件的性能信息為一體的共享資源平臺(tái)［4］。基于BIM 的物業(yè)空間管理可以讓各參與方盡早地參與空間規(guī)劃活動(dòng)。BIM 參數(shù)模型將記錄和同步更新建筑物在施工階段的修改及最終模型信息，并同步提供建筑物性能的相關(guān)信息給物業(yè)管理人員，使他們能及時(shí)有效地掌握建筑物的使用情況(圖1)，并可以更快速、更準(zhǔn)確、更全面地掌握建筑的各方面信息，以便使用系統(tǒng)中的重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)建筑物的操作、維護(hù)、修理、改善和管理進(jìn)行分析決策，提高建筑運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的成本管理與收益水平。

圖1 物業(yè)管理文件系統(tǒng)

2.1 BIM 協(xié)同信息

BIM 不僅僅是建筑信息的載體，其價(jià)值進(jìn)一步體現(xiàn)在信息的調(diào)用與使用方面。管理者可以根據(jù)不同的管理需要設(shè)置報(bào)表的列項(xiàng)，例如房間名稱、房間編號(hào)、使用面積、租期、期限、租用者信息等，系統(tǒng)會(huì)在模型建立的同時(shí)生成相應(yīng)的表單，見(jiàn)圖2，與傳統(tǒng)物業(yè)管理中需要專門人員完成表單的編寫與數(shù)據(jù)錄入的過(guò)程相比，節(jié)約了大量的時(shí)間與人力，并提高了報(bào)表的準(zhǔn)確性與信息的完整性。

當(dāng)信息發(fā)生調(diào)整與變動(dòng)時(shí)，BIM 的協(xié)同優(yōu)勢(shì)更加明顯。根據(jù)傳統(tǒng)管理方式，當(dāng)空間布局發(fā)生變動(dòng)，其空間面積數(shù)據(jù)及以面積為基礎(chǔ)的效益-成本分析，詳細(xì)布局圖樣、空間設(shè)備放置等信息同樣需要專門的負(fù)責(zé)人做出調(diào)整記錄，并且安排相關(guān)人員更改。但是在BIM 物業(yè)模型中，模型是所有信息的載體，所有相關(guān)信息都具有可控制的關(guān)聯(lián)性。只要模型發(fā)生變更或者一項(xiàng)數(shù)據(jù)發(fā)生變動(dòng)，其他相關(guān)的數(shù)據(jù)都會(huì)及時(shí)發(fā)生變化。

2.2 可視化三維管理

實(shí)現(xiàn)建筑運(yùn)維階段的可視化管理是BIM 技術(shù)的重要特征?？梢暬芾韽?qiáng)調(diào)的是BIM 技術(shù)在視覺(jué)上逼真的顯示功能。對(duì)于不同的空間尺寸、空間形狀、空間運(yùn)維狀態(tài)、合同狀態(tài)，BIM 可以利用仿真的規(guī)格、材質(zhì)、色彩形象表述，并運(yùn)用標(biāo)簽的方式加入圖形、實(shí)例以及文字，盡可能地將模型中集成的信息以直觀的可視化手段表達(dá)出來(lái)，幫助系統(tǒng)的使用者清楚明了地掌握空間運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。

基于BIM 的物業(yè)空間管理模型可以分別以二維平面和三維立體形式展示空間布局。本文以BIM 建模軟件Autodesk Revit 2015 為例，物業(yè)空間管理人員利用數(shù)據(jù)對(duì)空間邊界進(jìn)行定義，根據(jù)功能劃分不同的區(qū)域或者房間，然后賦予其標(biāo)簽，生成專有的帶有彩色圖或者不同圖例表示的房間報(bào)告，以及帶有房間編號(hào)、面積、租用者等的平面圖。利用BIM 技術(shù)，還可以對(duì)三維立體圖中的模型進(jìn)行任意角度的旋轉(zhuǎn)和任意部位的剖切，準(zhǔn)確地對(duì)空間及空間設(shè)備進(jìn)行定位和直接三維定位一些位于不宜直接看到的建筑體隱蔽處的構(gòu)件。

基于BIM 的可視化溝通交流可以提高利益相關(guān)者的參與程度，使得決策更加合理。物業(yè)空間管理中溝通交流的主體包括建筑設(shè)計(jì)單位、施工單位、物業(yè)管理單位、租用的業(yè)主。其他包括安全檢查人員、維修人員、使用員工等。BIM 三維可視化將過(guò)去的二維CAD 圖以三維模型的形式展現(xiàn)給管理者和用戶。直觀簡(jiǎn)化了物業(yè)管理中復(fù)雜的管理步驟，當(dāng)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)生變化、相應(yīng)空間需要調(diào)整時(shí)，BIM 可以幫助物業(yè)管理人員三維地、直觀地查看物業(yè)空間當(dāng)前的布局情況，以及以空間為載體的設(shè)備狀況，見(jiàn)圖3，可以以立體圖形直觀表示各表單內(nèi)容。用戶通過(guò)模型也可以將自己的意見(jiàn)盡早地反饋給管理人員。另外，借助Navisworks 可以進(jìn)行室內(nèi)漫游式全方位觀察，模擬現(xiàn)實(shí)參觀場(chǎng)景，使得交流與溝通更加有效。

圖2 空間運(yùn)營(yíng)狀況表單(截圖)

圖3 物業(yè)空間管理中的BIM 三維視圖

2.3 BIM 協(xié)同移動(dòng)客戶端

BIM 協(xié)同移動(dòng)客戶端是通過(guò)共用云數(shù)據(jù)庫(kù)，在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目數(shù)據(jù)之間建立聯(lián)系。在物業(yè)空間管理中，通過(guò)建立云平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)高效及時(shí)的移動(dòng)物業(yè)空間管理。借用云技術(shù)和BIM 協(xié)同［5］，共享的數(shù)據(jù)庫(kù)不僅可以在固定的電腦中使用，而且可以通過(guò)云數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與格式轉(zhuǎn)換將模型與物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)以及外部業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)。模型管理者將信息模型上傳至云平臺(tái)管理，并且針對(duì)不同職責(zé)的管理人員和使用者設(shè)置不同的權(quán)限，如模型查看、修改，相關(guān)數(shù)據(jù)的增加、刪減及修改。相應(yīng)權(quán)限的項(xiàng)目數(shù)據(jù)不僅可以支持相應(yīng)權(quán)限人員隨時(shí)訪問(wèn)，而且更可以在任何地方通過(guò)網(wǎng)頁(yè)端和iPad 端參與協(xié)作，實(shí)現(xiàn)隨時(shí)隨地訪問(wèn)、脫機(jī)訪問(wèn)。例如在不同空間進(jìn)行設(shè)備調(diào)試、交付時(shí)可以利用移動(dòng)端對(duì)設(shè)備二維碼進(jìn)行掃描，相應(yīng)設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、供應(yīng)商、保修期、維修記錄等相關(guān)信息將及時(shí)從云平臺(tái)傳遞到移動(dòng)設(shè)備端，生成客戶化的檢查表模板，供一線管理人員查詢，在完成巡檢或者維修后，一線管理人員再將相關(guān)記錄和需要增加的信息記入問(wèn)題事項(xiàng)和任務(wù)跟蹤管理，通過(guò)云平臺(tái)傳遞到BIM 模型數(shù)據(jù)庫(kù)存檔，同時(shí)生成相應(yīng)的分析與報(bào)表。具體管理方式見(jiàn)圖4。

3 基于BIM 的物業(yè)空間管理應(yīng)用

從上文可以看出，BIM 技術(shù)在物業(yè)空間管理應(yīng)用中具有很大的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。尤其針對(duì)大型、復(fù)雜的建筑工程更能凸顯其優(yōu)勢(shì)。如何在實(shí)際項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)BIM 的應(yīng)用，應(yīng)該從項(xiàng)目定位及需求分析入手，明確空間的使用目的和使用對(duì)象，應(yīng)以施工階段模型為基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)化成物業(yè)管理所需的模型，之后則提取空間信息細(xì)化形成物業(yè)空間管理模型，并在物業(yè)空間管理模型中對(duì)不同的使用人員設(shè)置相應(yīng)的權(quán)限，提高數(shù)據(jù)的協(xié)同性，以便在具體的決策中利用這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析考量。

3.1 項(xiàng)目需求分析

圖4 BIM 協(xié)同移動(dòng)客戶端

物業(yè)管理根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以區(qū)分為不同的類別。由于業(yè)主的需求不同，物業(yè)管理可以再細(xì)化其分類。根據(jù)不同使用目的、物業(yè)的管理內(nèi)容與特點(diǎn)要求，可以將物業(yè)分為消費(fèi)型、收益型和公益型物業(yè)管理;根據(jù)不同用途，可以將物業(yè)管理分為居住型、辦公型和零售型。不同的物業(yè)管理類別的空間管理要求不同。公益型物業(yè)管理，如學(xué)校，空間規(guī)劃要求較為簡(jiǎn)單，主要是空間使用者和部分功能的變化。而商業(yè)型物業(yè)管理的最佳途徑是在規(guī)劃時(shí)便考慮不同業(yè)主的需要，物業(yè)空間的預(yù)測(cè)是與業(yè)主的發(fā)展密切相關(guān)的。由于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度未知，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略待定，再加上現(xiàn)在企業(yè)員工工作方式的多樣性，使得空間的規(guī)劃管理充滿著不確定性，這便對(duì)空間信息的全面及時(shí)提出了更高的要求。使用BIM 核心建模軟件Revit，可以將立體圖形中的項(xiàng)目連接到數(shù)據(jù)庫(kù)，顯示成圖形和文字。空間模塊提供了一系列數(shù)據(jù)，可以在數(shù)據(jù)庫(kù)里把面積信息等登記到圖形中(比如房間、服務(wù)區(qū)域、垂直穿透物、毛面積)。一旦這些信息被記錄在數(shù)據(jù)庫(kù)，利用該模塊的報(bào)告和分析工具，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求就可以研究空間數(shù)據(jù)，從而合理地進(jìn)行空間預(yù)測(cè)。BIM 技術(shù)還可以通過(guò)集成數(shù)據(jù)一體化平臺(tái)和可視化圖形追蹤建筑空間使用情況，準(zhǔn)確靈活地收集空間使用狀態(tài)，并且與空間預(yù)測(cè)信息進(jìn)行對(duì)比，生成不同需求的明細(xì)報(bào)表。當(dāng)進(jìn)一步使用空間預(yù)定管理模塊時(shí)，可以通過(guò)預(yù)定安排來(lái)達(dá)到使用共享空間資源的目的，從而最大化地提升空間資源的使用率。

3.2 物業(yè)空間管理模型的建立

物業(yè)空間管理模型是物業(yè)管理模型的核心組成。物業(yè)管理模型不是設(shè)計(jì)和施工模型的全盤繼承，而是根據(jù)物業(yè)管理需要修改調(diào)整為其所需而建立的模型。首先，在竣工交付階段的BIM 模型，繼承了設(shè)計(jì)和施工階段的完整信息，為了避免過(guò)多的建筑信息對(duì)模型的運(yùn)行產(chǎn)生不必要的負(fù)擔(dān)，使得訪問(wèn)效率降低，可以對(duì)模型在設(shè)計(jì)、施工階段的數(shù)據(jù)進(jìn)行大規(guī)模地篩選，刪除施工中必要而在物業(yè)管理階段冗余的信息。其次，為了實(shí)現(xiàn)模型在運(yùn)維階段的功能，物業(yè)管理模型需要在設(shè)計(jì)、施工模型的基礎(chǔ)上添加運(yùn)維階段的空間、設(shè)備、日常管理以及應(yīng)急管理的各種信息。物業(yè)空間管理模型需要在物業(yè)管理模型的基礎(chǔ)上篩選信息，其所應(yīng)該包含的主要信息有:建筑名稱，建筑數(shù)量，建筑總面積，樓層分配，區(qū)域劃分，區(qū)域名稱及職能，房間編號(hào)(包括與施工過(guò)程對(duì)應(yīng)的編號(hào)和供使用者查找房間的編號(hào))，空間代碼(Space Code/Unique Space ID)，空間類型，空間建筑面積，空間凈面積，區(qū)域總建筑面積、區(qū)域凈面積，空間設(shè)備的位置、型號(hào)及匯總，空間使用狀態(tài)，空間租用者，空間管理者等。不同空間區(qū)域的建筑構(gòu)件，包括門、窗、家具、設(shè)施設(shè)備和管道需要重新組合分配到不同的管理空間中進(jìn)行管理。

3.3 物業(yè)空間管理模型的流程設(shè)計(jì)

物業(yè)管理模型的建立經(jīng)歷了不同階段模型的轉(zhuǎn)化，各個(gè)階段需要設(shè)置專門的人員對(duì)模型和信息平臺(tái)進(jìn)行建設(shè)和管理，物業(yè)空間管理模型的流程是物業(yè)管理模型流程設(shè)計(jì)的延伸與細(xì)化。首先，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段要實(shí)現(xiàn)BIM 應(yīng)用，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就應(yīng)提出需求并進(jìn)行合理的規(guī)劃，因此設(shè)計(jì)模型的建立應(yīng)對(duì)此有所考慮并將必要的物業(yè)管理信息添加到建筑設(shè)計(jì)模型中。而在工程竣工驗(yàn)收階段，為了實(shí)現(xiàn)模型從施工階段到運(yùn)維階段的轉(zhuǎn)化，應(yīng)建立以物業(yè)管理人員為主導(dǎo)，同時(shí)包括設(shè)計(jì)人員、承包人等的協(xié)同團(tuán)隊(duì)對(duì)模型進(jìn)行修改、刪除和增加，使模型在滿足物業(yè)管理要求的前提下“輕量化”(文件容量減小)，方便管理和操作。其次，物業(yè)管理單位需要在其內(nèi)部建立專門機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)內(nèi)部各單位和部門的數(shù)據(jù)收集、錄入、使用權(quán)限設(shè)置的工作，以保證將空間巡檢維修的數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)更新，做到及時(shí)標(biāo)示，為各個(gè)單位和部門共享。同時(shí)需要專門的人員負(fù)責(zé)BIM 及相關(guān)專業(yè)軟件和服務(wù)器的維護(hù)建設(shè)工作，見(jiàn)圖5。

圖5 基于BIM 的物業(yè)空間管理模型及人員結(jié)構(gòu)流程

基于BIM 技術(shù)提供的信息共享平臺(tái)，對(duì)不同層次的模型使用者設(shè)置不同的模型使用權(quán)限，見(jiàn)表1，物業(yè)管理人員可以輕松及時(shí)了解空間竣工后的信息并做出管理計(jì)劃和任務(wù)安排。而在后期空間使用中，業(yè)主管理人員也可借助BIM 可視化模型輔助進(jìn)行準(zhǔn)確招租和停租管理，并可通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)快速查詢空間設(shè)備的維修記錄、維修手冊(cè)、使用手冊(cè)及圖樣資料等信息，指導(dǎo)各層物業(yè)管理人員更好更快速地完成建筑物維護(hù)維修工作。另外，空間使用者也可以通過(guò)BIM 信息庫(kù)有限的訪問(wèn)權(quán)限來(lái)調(diào)整自己的租用計(jì)劃，比如及時(shí)預(yù)定閑置空間，選擇適合自己的空間位置辦公。再者，企業(yè)管理者可以根據(jù)集成信息對(duì)員工的辦公空間進(jìn)行規(guī)劃，靈活采用移動(dòng)辦公等手段使得租用空間得到最大限度的利用。

表1 物業(yè)空間管理模型使用權(quán)限

3.4 模型在決策中的應(yīng)用

物業(yè)空間管理的決策主要體現(xiàn)在日常空間管理、翻新改造工程管理和應(yīng)急管理三個(gè)方面。日?？臻g管理工作主要包括空間數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和調(diào)用、空間使用情況、租賃管理、空間規(guī)劃等?？臻g是進(jìn)行成本核算分?jǐn)偟幕A(chǔ)，建筑維護(hù)活動(dòng)的成本報(bào)價(jià)，例如地面打蠟等日常維修工作都需要系統(tǒng)數(shù)據(jù)的支撐。BIM 模型既可直觀顯示各區(qū)域的權(quán)屬，又可以通過(guò)對(duì)空間使用的日常統(tǒng)計(jì)進(jìn)行分析，比如使用狀態(tài)、成本、收益，使業(yè)主合理選擇租戶和分配空間，實(shí)現(xiàn)建筑價(jià)值最大化。對(duì)于租用者而言，可以利用業(yè)主提供的空間模型模擬規(guī)劃公司空間布局，在創(chuàng)造高效的工作空間環(huán)境的同時(shí)可以為員工提供更優(yōu)質(zhì)的空間綜合服務(wù)，進(jìn)而提高員工的出勤率與工作效率，為企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和物業(yè)資產(chǎn)管理貢獻(xiàn)出巨大的價(jià)值。

當(dāng)建筑物長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行時(shí)，對(duì)建筑物翻新改造的決策需要大量的數(shù)據(jù)和實(shí)例支撐，而建筑空間的重新規(guī)劃是翻新改造工程的重點(diǎn)。BIM 可視化平臺(tái)可以實(shí)時(shí)監(jiān)控建筑物的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，并結(jié)合租戶的意見(jiàn)，匯總信息，反映建筑空間的最佳決策。不僅可以幫助決策者決定是否需要翻新改造，還可以幫助決策者高效選擇最佳的改造方案。在Autodesk Revit 2015 建模軟件中，可以在同一個(gè)模型中設(shè)置不同的建設(shè)階段(Phase)。當(dāng)選擇不同階段時(shí)，項(xiàng)目可以分別顯示翻新改造前后的模型，并且可以以高亮顯示，見(jiàn)圖6。

圖6 項(xiàng)目改造不同階段對(duì)比圖

在建筑災(zāi)害發(fā)生時(shí)，管理人員需要對(duì)建筑空間災(zāi)情及時(shí)掌控，以便采取靈活的救援活動(dòng)。BIM技術(shù)可以進(jìn)行災(zāi)害應(yīng)急事件的管理，包括災(zāi)害的預(yù)防和警報(bào)以及災(zāi)害發(fā)生后的救援活動(dòng)?；馂?zāi)發(fā)生前，BIM 可以顯示不同空間設(shè)備狀況以及設(shè)置火災(zāi)預(yù)警狀態(tài)?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，BIM 技術(shù)可以三維顯示火災(zāi)發(fā)生的具體空間位置，一方面，便于救援人員選擇正確的施救措施;另一方面，可以為受害人提供及時(shí)幫助，發(fā)現(xiàn)正確的逃生路線。

4 結(jié)語(yǔ)

本文基于BIM 提供的信息共享及可視化操作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)各參與方的信息共享，提出建立建筑項(xiàng)目物業(yè)空間管理模型及相應(yīng)的組織流程。BIM技術(shù)可以幫助管理者迅速找出空間管理的關(guān)鍵點(diǎn)，輔助其決策。這種物業(yè)空間管理模式不僅實(shí)現(xiàn)了信息的無(wú)障礙交流，提高了空間管理效率，而且提升了管理者的管理水平，實(shí)現(xiàn)了及時(shí)、簡(jiǎn)便、高效的空間管理。基于BIM 技術(shù)在物業(yè)空間管理基礎(chǔ)上的應(yīng)用，進(jìn)一步探索設(shè)備的維修管理及其他物業(yè)管理職能，有助于建筑項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

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