文‖上海國(guó)資記者 王錚

一個(gè)挑剔的PPP項(xiàng)目

文‖上海國(guó)資記者 王錚

中信地產(chǎn)設(shè)計(jì)了較為完美的交易結(jié)構(gòu)

幾乎是無米之炊。

中信濱海新城項(xiàng)目是中信集團(tuán)與汕頭市政府通過戰(zhàn)略合作、以創(chuàng)新PPP模式打造的廣東省城鎮(zhèn)化標(biāo)桿項(xiàng)目，合作周期25年，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)到500億元。雙方合作模式為：汕頭市政府通過公開招投標(biāo)，確立和授權(quán)中信地產(chǎn)作為城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的唯一合作方，雙方共同在城市規(guī)劃編制、土地開發(fā)、隧道建設(shè)、城市公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市產(chǎn)業(yè)投資等方面進(jìn)行全方位合作。

濱海新城項(xiàng)目位于汕頭市南岸濠江區(qū)，總規(guī)劃面積為168平方公里，具體開發(fā)內(nèi)容包括汕頭市海灣隧道建設(shè)、土地一級(jí)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)和產(chǎn)業(yè)投資等一系列資源整合。

2014年年底，該項(xiàng)目首期開工。其首期工程包括海灣隧道、公園投入等，這些公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投入需要近百億元資金，但這些項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)并不能通過政府融資平臺(tái)籌措資金，而需依靠中信集團(tuán)通過金融手段來籌措資金。

在這其中，連接該市南北兩岸的汕頭海灣隧道——蘇埃通道是重點(diǎn)項(xiàng)目，全長(zhǎng)6.8公里，投資總額約60億元，是國(guó)內(nèi)技術(shù)難度最高的海底隧道工程之一，也是國(guó)內(nèi)管徑最大的盾構(gòu)式隧道工程。

“隧道是連接汕頭市南北兩岸城區(qū)的過海交通，修建以后，它能夠整體提升濠江新區(qū)的區(qū)域價(jià)值。但在此項(xiàng)目中，隧道是免費(fèi)通行的，那么怎么實(shí)現(xiàn)平衡是一個(gè)巨大難題。因?yàn)?3號(hào)文的影響，當(dāng)?shù)卣度谫Y平臺(tái)已不能舉債。實(shí)際上，我們要依靠濱海新城整體城市價(jià)值的提升來平衡投資和回報(bào)。”中信地產(chǎn)有關(guān)專家表示。

可以說，中信地產(chǎn)未來承擔(dān)的角色是提供公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品包括幾個(gè)部分，一是汕頭新區(qū)的整體規(guī)劃和發(fā)展，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展，第二是基礎(chǔ)設(shè)施，包括路橋，第三即產(chǎn)業(yè)運(yùn)作，包括如何招商？中信地產(chǎn)如何尋求回報(bào)？隧道投資如何平衡等都會(huì)成為挑戰(zhàn)。

更因?yàn)榇?，地方政府的契約精神成為此PPP協(xié)議執(zhí)行順利與否的關(guān)鍵。中信濱海新城項(xiàng)目是通過特區(qū)人大立法形式，以專項(xiàng)人大決議形式固化項(xiàng)目重大合作安排，盡最大可能避免政策變動(dòng)和政府換屆對(duì)項(xiàng)目的影響。

選擇中信

“超大型的城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)，投資周期長(zhǎng)達(dá)20—30年，靜態(tài)投資可能達(dá)幾百億，動(dòng)態(tài)投資難以計(jì)算。”這對(duì)汕頭市政府合作方的整合能力提出了高要求。因此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，合作方需要具有資源的整合能力，有區(qū)域整體規(guī)劃、開發(fā)能力，需要有產(chǎn)業(yè)整合、招商推廣的能力，需要有大規(guī)模資本運(yùn)作的能力。

中信集團(tuán)很快深得認(rèn)可。其作為一家金融與實(shí)業(yè)并舉的綜合性跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)，旗下大概有1000多家子公司，涵蓋全部50多個(gè)主要經(jīng)濟(jì)門類?？傎Y產(chǎn)約為40000億，銷售收入4000多億，2014年9月又完成在香港資本市場(chǎng)的整體上市，實(shí)力突出。

“城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目不可能用常規(guī)的銀行貸款，要啟動(dòng)諸多資本運(yùn)作手段，比如通過基金、國(guó)家政策性銀行，商業(yè)銀行等、整合各種資本要素?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

汕頭市政府亦認(rèn)為，中信集團(tuán)在城鎮(zhèn)化建設(shè)領(lǐng)域積累了豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

“規(guī)劃對(duì)于片區(qū)土地升值非常重要。中信地產(chǎn)有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更了解其他開發(fā)商和居民的需求。”

在產(chǎn)業(yè)運(yùn)作方面，中信集團(tuán)亦擁有非常強(qiáng)大的非金融板塊?！拔覀冇锌缭?0多個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，可以為地方政府帶來更多的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。”

強(qiáng)大的金融背景與資源整合能力加上新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，汕頭市政府選擇了中信集團(tuán)。

交易結(jié)構(gòu)

中信地產(chǎn)設(shè)計(jì)了較為完善的交易結(jié)構(gòu)。

中信地產(chǎn)出資51%與合作伙伴組建項(xiàng)目公司新城公司，并負(fù)責(zé)對(duì)非統(tǒng)征地進(jìn)行土地整理。

新城公司再出資51%與汕頭市濠江區(qū)政府合作專門為建設(shè)通江隧道再成立隧道公司，并負(fù)責(zé)統(tǒng)征地土地整理和建設(shè)隧道工程。

將來，在隧道公司層面，將通過土地出讓實(shí)現(xiàn)收益，另一方面，其又與基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)捆綁，目的是為了把特許經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地開發(fā)結(jié)合在一起，解決投資來源問題。

具體的設(shè)計(jì)是，隧道項(xiàng)目公司對(duì)統(tǒng)征地一級(jí)開發(fā)完之后，扣除開發(fā)成本，收入專項(xiàng)用于隧道建設(shè)資金，如有余額則作為隧道項(xiàng)目公司收益。

據(jù)媒體報(bào)道，該項(xiàng)目的交易架構(gòu)，中信集團(tuán)和汕頭市進(jìn)行了歷時(shí)3年的前期籌劃與磨合，而合同談判也持續(xù)了一年半時(shí)間。該項(xiàng)目最后形成11個(gè)協(xié)議書。

交易架構(gòu)搭建后，融資成為中信地產(chǎn)的主要任務(wù)。

據(jù)中信地產(chǎn)介紹，對(duì)于資金籌措，中信地產(chǎn)主要通過與集團(tuán)內(nèi)部金融機(jī)構(gòu)以及中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等集團(tuán)外部金融機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分運(yùn)用了國(guó)家政策性貸款、商業(yè)銀行貸款、信托、基金、債券等金融工具，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入城鎮(zhèn)化的公共設(shè)施和土地整理領(lǐng)域，形成了多元化的項(xiàng)目融資渠道，并實(shí)現(xiàn)了根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容匹配相適應(yīng)的融資方式，降低融資成本，提升資本運(yùn)作效率，建立了多層次資本運(yùn)作平臺(tái)。

中信銀行PPP案例

在解決建設(shè)資金的同時(shí)，其同時(shí)設(shè)立運(yùn)營(yíng)基金。在運(yùn)營(yíng)方面，中信地產(chǎn)與濠江區(qū)政府達(dá)成共識(shí)，建立運(yùn)營(yíng)基金，將來外地車輛收費(fèi)，對(duì)濠江區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地收取隧道配套費(fèi)，這樣足以解決未來海灣隧道通車所需的維護(hù)費(fèi)用。

隧道項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2019年竣工。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)作

據(jù)了解，產(chǎn)業(yè)運(yùn)作為中信濱海新城可持續(xù)發(fā)展提供保障?！皩?duì)于濱海新江項(xiàng)目，我們只能依靠濱海新城這一塊城市價(jià)值的提升平衡投資和回報(bào)，因?yàn)殄┙瓍^(qū)只能拿相關(guān)的土地為我們匹配，我們?yōu)榱吮ＷC這個(gè)項(xiàng)目的成功和濠江區(qū)的發(fā)展，做了幾件事，第一就是做城市規(guī)劃，包括新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，具體包括濠江新區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和土地交通規(guī)劃以及人口發(fā)展規(guī)劃結(jié)合在一起，做了綜合規(guī)劃?！敝行诺禺a(chǎn)有關(guān)專家介紹。

據(jù)介紹,其規(guī)劃中公共設(shè)施建設(shè)配套包括中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、歷史文化博覽中心、城市公園、公共設(shè)施等。產(chǎn)業(yè)配套包括，歷史風(fēng)情商業(yè)街、城市商業(yè)、旅游酒店、體育健康、文化創(chuàng)意園等。

中信地產(chǎn)認(rèn)為，中信濱海新城項(xiàng)目超越了傳統(tǒng)房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)和單純的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，目前其規(guī)劃涵蓋居住、商務(wù)辦公、旅游、養(yǎng)老、文化等多元城市業(yè)態(tài)以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等城市級(jí)公共產(chǎn)品的投資和運(yùn)營(yíng)。