葉雷

在十八屆五中全會(huì)上，習(xí)近平總書記關(guān)于制定“十三五”規(guī)劃的說(shuō)明透出三個(gè)核心思想：一是總體判斷。新常態(tài)不依人的意志為轉(zhuǎn)移，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度要從高速轉(zhuǎn)向中高速，發(fā)展方式要從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效率型，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整要從增量擴(kuò)能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并舉，發(fā)展動(dòng)力要從主要依靠資源和低成本勞動(dòng)力等要素投入轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)；二是發(fā)展理念。提出了創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的五大發(fā)展理念；三是增長(zhǎng)目標(biāo)。今后五年經(jīng)濟(jì)仍須保持中高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)底線是6.5%以上。那么，“十三五”中高速增長(zhǎng)對(duì)樓市意味著什么？房企又該如何應(yīng)對(duì)？

“三期疊加”中的政策及效應(yīng)預(yù)期

“十三五”期間我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于經(jīng)濟(jì)增速換擋期、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”階段。“三期疊加”意味著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的核心任務(wù)就是求穩(wěn)定、保增長(zhǎng)。求穩(wěn)定就是不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保增長(zhǎng)就是嚴(yán)守年均增長(zhǎng)6.5%的底線，避免“中等收入陷阱”，這就意味著我國(guó)的政策必須將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、貨幣穩(wěn)定、金融穩(wěn)定納入統(tǒng)一框架，靈活性和前瞻性將是我國(guó)政策制定和執(zhí)行的最基本原則。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，影響最直接向來(lái)就是兩大政策：一是調(diào)控政策或者救市政策，二是貨幣政策?！笆濉蔽覈?guó)經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)的階段性特征，一方面說(shuō)明，基本層面的調(diào)控政策或者救市政策，已經(jīng)基本穩(wěn)定，作用將十分有限；另一方面也說(shuō)明，貨幣政策的靈活性和前瞻性也不可能成為樓市的“大腿”，機(jī)會(huì)和壓力都將來(lái)自于深化改革。

首先，從樓市基本層面的政策預(yù)期來(lái)看?！叭诏B加”之下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，注定更嚴(yán)更緊的調(diào)控政策是不用太擔(dān)心的。至于高懸的房地產(chǎn)稅，一方面是不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)劃要到2018年完成，另一方面是“在2020年之前，全面落實(shí)稅收法定原則”，實(shí)際上也就意味房地產(chǎn)稅最早也是“十四五”期間的事情了。至于進(jìn)一步的救市政策，因?yàn)樗山壪拶?gòu)、松綁公積金政策、降低房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、釋放規(guī)劃政策紅利、減少保障房建設(shè)與供應(yīng)、方便房企融資等等，基本上都已經(jīng)在實(shí)施中，即使“減免稅費(fèi)+政府補(bǔ)貼”的極端購(gòu)房刺激政策，也在鄭州、長(zhǎng)沙試行，而更多更直接的有效救市政策已經(jīng)不多了，從現(xiàn)在的市場(chǎng)反應(yīng)看，作用也未必有想象的那么大，就更不用指望“買房就是愛(ài)國(guó)”的宣傳了。

其次，從刺激樓市的貨幣政策預(yù)期來(lái)看。截至2015年10月24日，央行已經(jīng)在年內(nèi)實(shí)施第五次降息和降準(zhǔn)了，現(xiàn)在的利率實(shí)際上已經(jīng)為負(fù)，加之美元的強(qiáng)勢(shì)以及美聯(lián)儲(chǔ)加息的預(yù)期，我國(guó)未來(lái)的降息空間已經(jīng)十分有限，而且基準(zhǔn)利率下調(diào)的邊際效用也在下降，后面只能在基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上指望利率市場(chǎng)化了，至于降準(zhǔn)，倒還有一定的空間。然而，我國(guó)的貨幣政策還必須處理好“去杠桿”與“穩(wěn)增長(zhǎng)”的平衡、處理好利率與匯率的平衡、處理好總量貨幣與微觀流動(dòng)性的平衡，這使得央行使用貨幣政策必須更加謹(jǐn)慎，只能緊盯資金價(jià)格和資產(chǎn)價(jià)格來(lái)做文章，在既不會(huì)允許刺破資產(chǎn)價(jià)格泡沫、也不允許資產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)一步大幅度膨脹的前提下，選擇合理的政策工具、調(diào)節(jié)規(guī)模和時(shí)機(jī)，增強(qiáng)流動(dòng)性管理的合理性、穩(wěn)健性和可預(yù)見(jiàn)性。

正因?yàn)槿绱?，在央?0月“雙降”之后，中國(guó)房地產(chǎn)全國(guó)100個(gè)城市2015年10月的平均價(jià)格環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)，但國(guó)家發(fā)改委11月3日卻通過(guò)數(shù)據(jù)表示“房地產(chǎn)投資總體在回落”；環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)雖然略增達(dá)到48個(gè)，但卻依然有52個(gè)城市環(huán)比下跌，尤其是深圳基本上結(jié)束了半年的瘋狂上漲狀態(tài)開(kāi)始企穩(wěn)。這實(shí)際上已經(jīng)說(shuō)明，房地產(chǎn)領(lǐng)域“市場(chǎng)的決定性作用”在不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去投機(jī)投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，住房消費(fèi)逐步走向穩(wěn)定，也是不依人的意志為轉(zhuǎn)移的。

跟著“人口”才有機(jī)會(huì)

以“互聯(lián)網(wǎng)+”為代表的共享經(jīng)濟(jì)理念的深入人心，經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)6.5%的“保底線”姿態(tài)，實(shí)際上已經(jīng)說(shuō)明，在未來(lái)較長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)總體上的“黃金時(shí)代”可能徹底結(jié)束了，剩下的主要是糾錯(cuò)型、補(bǔ)缺型、改造型的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。房子終究是給人住的，房企只有跟著“人口”才有機(jī)會(huì)。在微觀層面，對(duì)住房消費(fèi)人口帶來(lái)直接影響的，一是我國(guó)的人口政策；二是我國(guó)的人口流動(dòng)趨勢(shì)?！笆袌?chǎng)決定性作用”下的房?jī)r(jià)分化走勢(shì)，實(shí)際上也說(shuō)明當(dāng)下房地產(chǎn)局部過(guò)剩與局部供給不足的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，要發(fā)現(xiàn)并且把握矛盾中的機(jī)會(huì)，房企就必須從人口的視野入手了。

從我國(guó)人口政策的角度看，現(xiàn)在的利好是普遍二孩政策。由于我國(guó)廣大農(nóng)村基本早已普遍實(shí)行二孩政策，那么新增的二孩人口，注定將主要集中在城市，而且是城市人口規(guī)模越大，新增人口也將越多，這就給城市，特別是大城市帶來(lái)了兩大顯著的住房消費(fèi)需求，即改善性需求和新生人口的剛性需求。改善性需求是伴隨人口出生顯而易見(jiàn)的短期需求，由于中國(guó)人生育觀念已經(jīng)變化，以及中國(guó)人的資產(chǎn)配置習(xí)慣難以短期巨大改變，也就注定了新生人口的剛性需求不會(huì)是一個(gè)緩慢釋放的過(guò)程，而極可能隨著政策效應(yīng)的顯現(xiàn)出現(xiàn)一個(gè)階段性爆發(fā)的特征。至于進(jìn)一步的人口寬松政策，由于我們?nèi)詫?jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，以及生育觀念的變化，加上人口老齡化帶來(lái)的階段性人口更新，利好基本上也就只是所謂的了。

在我國(guó)人口流動(dòng)的趨勢(shì)方面，顯然要復(fù)雜一些，但起主導(dǎo)作用的依然是城市化與城鎮(zhèn)化。在城市化方面，大城市教育、醫(yī)療、就業(yè)等城市配套，特別是科技、文化、資本等市場(chǎng)要素的齊全程度與配置效率，決定了我國(guó)的人口依然將圍繞大城市進(jìn)行聚集，更重要的是，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，圍繞大城市聚集的人口將更多是高學(xué)歷、高智力、高支付能力的人口，他們不僅有剛性消費(fèi)的需求，更有剛性消費(fèi)的支付能力與潛力。而在城市化的另一面，就是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化的主要人口來(lái)源，一方面是伴隨戶籍、產(chǎn)權(quán)、社保等深入改革后釋放的農(nóng)業(yè)人口，另一方面將是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域規(guī)劃調(diào)整之后從大城市倒流的人口，他們主要是進(jìn)城從事工業(yè)實(shí)體類產(chǎn)業(yè)務(wù)工的流動(dòng)人口，以及退休的非勞動(dòng)力人口。但城鎮(zhèn)化人口的一個(gè)共性特征，就是支付潛力和實(shí)際支付能力都不高，這實(shí)際上也就注定了城鎮(zhèn)化的主要目的地，不是三、四線城市，而將是以大城市、特大城市為中心的城市帶內(nèi)的五線、六線城市，甚至是各方面基礎(chǔ)較好的村鎮(zhèn)。

只要政策允許，勞動(dòng)力必將向最能發(fā)揮其效能的領(lǐng)域和地域流動(dòng)。在下一個(gè)階段的動(dòng)態(tài)平衡之前，勞動(dòng)力流動(dòng)到哪里，人口的增量也必將出現(xiàn)在哪里，對(duì)租房的需求自然也就在哪里。機(jī)會(huì)只會(huì)光顧那些有準(zhǔn)備的房企，哪里基礎(chǔ)配套較好，哪里才有就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，哪里才有人，哪里才有市場(chǎng)。一線城市、二線核心城市的機(jī)會(huì)是看得見(jiàn)的；隨著全面深化改革的推進(jìn)，城市帶內(nèi)的五線縣城以及六線城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)新機(jī)會(huì)被釋放出來(lái)，也是可以預(yù)期的；倒霉的可能就是那些三、四線城市，人口的流出態(tài)勢(shì)讓那些配合政績(jī)的“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等注定只是一場(chǎng)炒作。至于西部地區(qū)，除了可能圍繞省會(huì)以及一兩個(gè)重要城市形成城市帶之外，似乎沒(méi)有更好的可能。

走進(jìn)“人居”新時(shí)代

人類社會(huì)逐步由野蠻時(shí)代、落后時(shí)代向文明時(shí)代、現(xiàn)代時(shí)代發(fā)展，是不可逆轉(zhuǎn)的歷史規(guī)律。反映在住房消費(fèi)上，也注定必然會(huì)從“人住”時(shí)代邁向“人居”的新時(shí)代，由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，“最近七八年，建設(shè)用地增加了70%多，常住人口增加了50%，人口密度是降低的。我們的城市不僅人口密度低于世界平均水平，更不要說(shuō)OECD國(guó)家，而且交通還比人家擁擠?！敝袊?guó)人口眾多、發(fā)展不平衡、人口政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整，注定了人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等，在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，一定是同時(shí)并進(jìn)、共同存在的。只要“十三五”6.5%的底線保住，中國(guó)不跌入“中等收入陷阱”，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整似乎將不可避免。不同的人對(duì)“人居”有不同的要求，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由賣方市場(chǎng)過(guò)渡到買方市場(chǎng)的背景下，不圍繞客戶定位，在“人居”上創(chuàng)研產(chǎn)品，即使機(jī)會(huì)就在面前，房企也未必能抓住。

大城市化，無(wú)論是改善性需求，還是生存性的安家置業(yè)剛性需求，動(dòng)力人群的總體特征決定了他們對(duì)“人居”的苛刻要求。沒(méi)有合適的，寧可租房也不買房，出現(xiàn)向西方國(guó)家一樣較高的租房率，并不是沒(méi)有可能。房企如果不創(chuàng)研產(chǎn)品，極有可能看得見(jiàn)結(jié)構(gòu)性的短缺，卻無(wú)法消化實(shí)際的供給。至于要怎樣進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)研，除了基本的戶型結(jié)構(gòu)、停車位、電梯設(shè)備、物業(yè)配套、采用現(xiàn)代科技的建筑結(jié)構(gòu)、包括綠化、布局、便利老人兒童的設(shè)施在內(nèi)的社區(qū)環(huán)境的優(yōu)化之外，他們?cè)谏缃?、娛?lè)、文化、資源配置便捷和效率方面的需求，也使得房企不得不考慮聯(lián)合共建以匯聚資源。另外，所謂的“大城市病”，也并非是政府城市規(guī)劃單方面的原因，房企的微觀因素也會(huì)產(chǎn)生重要影響，如何使住房更適合動(dòng)力人群“人居”，房企恐怕也得開(kāi)動(dòng)腦筋。

城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化、逆城市化等，則可能會(huì)產(chǎn)生出不同的住房需求，除了本地就業(yè)者需求之外，還會(huì)有富裕家庭的郊區(qū)化需求、農(nóng)民轉(zhuǎn)移置業(yè)需求、失業(yè)返鄉(xiāng)農(nóng)民工人群的置業(yè)需求、異地就業(yè)創(chuàng)業(yè)的置業(yè)需求、旅游度假的需求、養(yǎng)老的需求等等。雖然不同的需求類型，有不同的特征，但在追求生活品質(zhì)、特別是美麗中國(guó)成為共識(shí)的背景下，帶著城市生活體驗(yàn)的衍生，物美價(jià)廉毫無(wú)疑問(wèn)是最大的共性。價(jià)廉自不用說(shuō)，怎樣才能物美呢？新鮮的空氣、干凈的水源、濃郁的農(nóng)耕文化等帶著原生態(tài)的美麗鄉(xiāng)村記憶自不可少，現(xiàn)代的金融、通訊、物流、教育、衛(wèi)生、生活服務(wù)等的需求也不會(huì)降低?？傊瑢?duì)個(gè)性化體驗(yàn)型生活的追求，注定了缺乏個(gè)性或美感、長(zhǎng)得一模一樣的房產(chǎn)低成本復(fù)制，一定很難真正讓這一部分人群慷慨消費(fèi)。