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時下，我國住房市場已跨越數(shù)量短缺階段，市場需求開始從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變。在此趨勢下，改善型、季節(jié)性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場供給的重點。從土地政策上看，堅持分類調(diào)控、分地施策，在解決熱點城市供給不足與三四線城市供應(yīng)過量問題的同時，也已開始注重經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的新興產(chǎn)業(yè)需求。因此，有關(guān)專家認為，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型，將會促使政府加大改革力度、激發(fā)市場活力，結(jié)合地方發(fā)展實際，加快出臺總部研發(fā)、倉儲物流、休閑養(yǎng)老、城市更新、文化旅游、設(shè)施農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域用地政策，加快支持房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)換。通過轉(zhuǎn)型、升級，讓房地產(chǎn)業(yè)由經(jīng)濟發(fā)展發(fā)動機變?yōu)榉€(wěn)定器。

房企轉(zhuǎn)型是行業(yè)大勢所趨

從近期相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場總體比較平穩(wěn)，甚至較去年有所回暖，無論從區(qū)域還是房企來看均持續(xù)分化。根據(jù)國海證券最近數(shù)據(jù)顯示，8月重點城市一手房成交量環(huán)比與同比分別下降5.4%、增加30.9%，全年累計同比增加30.5%；去庫存化方面，重點城市周期平均為29周，一線城市平均為23.8周；二手房方面，8月重點城市二手房成交量環(huán)比與同比分別下降14.3%、增加128.8%，全年累計同比增加91.3%；8月百城住宅平均價格為10787元/平方米，環(huán)比升0.95%，同比升0.15%。專家指出，房地產(chǎn)企業(yè)生存拐點正在到來，長期看，必定會有越來越多的開發(fā)商退出這個行業(yè)，而繼續(xù)呆在這個行業(yè)的多數(shù)企業(yè)也將轉(zhuǎn)型，這是行業(yè)大勢所趨。

作為GDP占比中的大塊頭，未來經(jīng)濟發(fā)展依然少不了房地產(chǎn)貢獻。但這種貢獻會從增長轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，即以住房投資和住房消費為主，更多地給宏觀經(jīng)濟提供一個穩(wěn)定基礎(chǔ)。在樓市繁榮期，部分房企高負債，就意味著高杠桿，這是有利于快速擴張的。但在市場平穩(wěn)期或低迷期，仍出現(xiàn)高負債，這種現(xiàn)象，多屬于經(jīng)營壓力和風(fēng)險的顯現(xiàn)。因此，業(yè)內(nèi)人士分析，未來房地產(chǎn)市場高效、穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，就是對宏觀經(jīng)濟的最大貢獻。所以說，房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點正在到來，據(jù)了解，截至目前，宣布轉(zhuǎn)型的上市房企已超過50家。

房地產(chǎn)開發(fā)的同質(zhì)化嚴(yán)重、房企業(yè)績的分化等因素也將迫使部分房企尋求轉(zhuǎn)型，從當(dāng)前來看，房企轉(zhuǎn)型已成為一種常態(tài)。當(dāng)然也有一些例外，譬如龍湖地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型方面就沒有邁出實質(zhì)性的步伐，仍然堅持區(qū)域聚焦策略，深耕環(huán)渤海、長三角、華南等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，具體在操作層面主要是布局具有較大發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值的區(qū)域，如在北京日前正式亮相的東壩項目就是如此。此外，融創(chuàng)地產(chǎn)的情況和策略也與龍湖地產(chǎn)非常相似。

眼下，2015年已經(jīng)過去三個季度，房企轉(zhuǎn)型展現(xiàn)出眾生百態(tài)，從“互聯(lián)網(wǎng)+”，到“+保險”、“+金融”、“+醫(yī)療”，再到布局大消費、大金融，房企正將觸角伸向各行各業(yè)，甚至拋棄房地產(chǎn)主業(yè)。據(jù)媒體報道，江蘇一家原本每年利潤只有一兩百萬元的物業(yè)管理公司，近兩年做起了代客養(yǎng)花生意，利潤迅速擴大四五倍。通過這一不起眼的業(yè)務(wù)，該公司掌握了海量的客戶數(shù)據(jù)，下一步準(zhǔn)備利用這些數(shù)據(jù)，聯(lián)絡(luò)三甲醫(yī)院發(fā)展社區(qū)醫(yī)療服務(wù)。它們還希望借助強大的苗圃培育能力進入更多小區(qū)，并在形成一定規(guī)模后，打造一個面向社區(qū)的電商平臺。這樣的故事或許對房企轉(zhuǎn)型帶來一定的啟發(fā)。

房企轉(zhuǎn)型跨界五花八門

今年以來，在轉(zhuǎn)型方式上，可以說房企是各顯神通，瘦身、分拆、跨界五花八門。如恒大地產(chǎn)擴張礦泉水、糧油等領(lǐng)域。萬達堅持去地產(chǎn)化，先后將目光投向馬德里競技足球俱樂部、同程旅游等企業(yè)。綠地集團參股了上海市農(nóng)商行、東方證券等。萬科則發(fā)力物業(yè)管理。今年上半年，碧桂園、中海等房企先后宣布，計劃分拆旗下業(yè)務(wù)獨立上市，碧桂園籌劃分拆酒店業(yè)務(wù)，中海地產(chǎn)則宣布將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。

8月17日晚間，浙江廣廈發(fā)布公告：公司決定在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領(lǐng)域，實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。同一日晚間，另一家浙江房企萊茵達置業(yè)正式公告，將公司名稱由“萊茵達置業(yè)股份有限公司”更名為“萊茵達體育發(fā)展股份有限公司”，簡稱“萊茵體育”，這也是其正式剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向體育行業(yè)轉(zhuǎn)型的信號。實際上，自去年起，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的消息就不斷傳出。以萬達、萬科等為代表的大型房企先后試水互聯(lián)網(wǎng)，并涉足投資金融、智能家居等行業(yè)。而華業(yè)地產(chǎn)、宜華地產(chǎn)、華麗家族等中小型房企則干脆來“斷臂式”轉(zhuǎn)型。

今年6月，萬科、SOHO中國宣布與UBER在多個城市開展合作，遠洋地產(chǎn)與京東金融敲定深度合作。此前，奧園與方興、華遠與360、正榮集團與小米、景瑞與YOU+公寓，都已經(jīng)簽下了不同模式的合作。萬達集團則與互聯(lián)網(wǎng)巨頭百度和騰訊聯(lián)手成立萬達電子商務(wù)公司，計劃在大型購物中心和商場之外，再建一個從線上到線下的零售平臺。此外，萬達還攜手快錢公司打造了中國首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目——“穩(wěn)賺1號”。

萬科則推出了第一款針對業(yè)主的手機APP——“住這兒”，通過接入各個社區(qū)商鋪和服務(wù)項目搜集業(yè)主的生活開支數(shù)據(jù)，調(diào)整服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)等。而擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”最全面的當(dāng)屬恒大集團。6月18日，恒大健康互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院首個項目開業(yè)，“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”戰(zhàn)略正式啟動。此戰(zhàn)略構(gòu)建基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的健康管理實體、云體、醫(yī)院聯(lián)合體和健康生態(tài)綜合體“四體聯(lián)動”健康管理體系，打造新型O2O社區(qū)服務(wù)模型。

今年7月底，恒大也宣布和騰訊合作，雙方將在社區(qū)O2O方面圍繞三方面內(nèi)容展開：發(fā)展“物聯(lián)網(wǎng)智慧化”社區(qū)，連接社區(qū)監(jiān)控、門禁、停車、家庭及個人智能設(shè)備等；發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)家居”服務(wù)，真正滿足用戶裝修、軟裝、家電等全方位家裝一站式解決的需求，實現(xiàn)“拎包入住”；發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)金融”服務(wù)，為社區(qū)用戶提供理財、保險等社區(qū)金融服務(wù)。

擁抱互聯(lián)網(wǎng)成為房企轉(zhuǎn)型新方向

其實，從2011年開始已經(jīng)是中國房地產(chǎn)業(yè)黃金時代與白銀時代的分界線。2011年之前的約十年，行業(yè)利潤率很高，絕大部分時間段，開發(fā)商不管大中小，過得都是“胡吃海喝”的蜜日子。而從2011年開始，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，微利項目甚至虧損項目越來越多。三四線城市中小房企的苦苦掙扎自不必說，即便是在一線城市風(fēng)光搶地的那些大房企，誰也不敢拍胸脯保證高價地一定能帶來高利潤。房地產(chǎn)行業(yè)在告別高增長的黃金時代后，轉(zhuǎn)型或者徹底揮別房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成房企共同的選擇。與此同時，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，互聯(lián)網(wǎng)改造和升級一切傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的呼聲不絕于耳，如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)正成為房地產(chǎn)企業(yè)探索轉(zhuǎn)型的新方向。

2015年，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個糾結(jié)的年份：一方面，政策暖風(fēng)頻吹，資金面利好不斷；另一方面，市場萎靡之勢并無改觀，對傳統(tǒng)商業(yè)模式的質(zhì)疑之聲絡(luò)繹不絕，房企破產(chǎn)危局、名企紛紛轉(zhuǎn)型的消息不斷傳來。尤其進入8月份，越來越多的房企公布了2015年的中期業(yè)績。截至8月13日，有25家房地產(chǎn)公司發(fā)布了2015年半年度報告，其中業(yè)績盈利并提升的有9家，業(yè)績下滑或者虧損的有16家。在業(yè)績增長的房企中，蘇寧環(huán)球和海德股份是僅有的兩家業(yè)績增幅超過100%的公司。

但就是這兩個業(yè)績增幅最高的公司，卻先后公布了自己的轉(zhuǎn)型計劃：蘇寧環(huán)球稱：公司自2015年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰(zhàn)略方向以來，便一直積極尋求與相關(guān)領(lǐng)域優(yōu)勢企業(yè)合作機會，籌劃推動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；8月5日，海德股份公布重大資產(chǎn)出售預(yù)案，公司擬將持有的平湖耀江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24%股權(quán)，出售給平湖耀江的控股股東耀江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。一旦交易完成，公司將基本退出房地產(chǎn)市場，主營業(yè)務(wù)將只保留貿(mào)易業(yè)務(wù)。

這兩個案例并不是個案，房地產(chǎn)行業(yè)在告別高增長的黃金時代后，轉(zhuǎn)型或者徹底揮別房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為不少房企共同的選擇。有業(yè)內(nèi)人士認為，如果說2014年提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，是房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的雛形，那么2015年，尤其是下半年，將真正打開房地產(chǎn)行業(yè)全面與互聯(lián)網(wǎng)融合的局面，才是房地產(chǎn)業(yè)真正實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的元年。

針對今年以來房地產(chǎn)業(yè)如此多的轉(zhuǎn)型，有業(yè)內(nèi)人士認為，一是地價水漲船高，人工成本、融資成本的上升吞噬了較大比例利潤率，房企自此告別了高利潤時代；二是因核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇，在利潤不斷下調(diào)的背景下，越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司被迫轉(zhuǎn)型或離開房地產(chǎn)領(lǐng)域；三是房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，從供求關(guān)系看，除了北京、深圳為首的一線城市，由于聚集效應(yīng)強勁、房地產(chǎn)市場新增需求量旺盛之外，全國的大部分城市過去供不應(yīng)求的市場，被現(xiàn)在供應(yīng)充足、競爭激烈的新環(huán)境取代；四是人口紅利效應(yīng)已經(jīng)不在，而土地成本居高，土地增值速度減慢，也給行業(yè)發(fā)展帶來巨大的壓力。