徐成林，王良虎，韓志才

（池州學(xué)院 管理與法學(xué)院，安徽 池州 247000）

項目教學(xué)法在“房地產(chǎn)估價”教學(xué)中的應(yīng)用

徐成林，王良虎，韓志才

（池州學(xué)院 管理與法學(xué)院，安徽 池州 247000）

將項目教學(xué)法引入房地產(chǎn)估價課程教學(xué)中，詳細地介紹了房地產(chǎn)估價課程項目教學(xué)法的應(yīng)用目標(biāo)及操作流程，并且分析總結(jié)了項目教學(xué)法在房地產(chǎn)估價課程中應(yīng)用的優(yōu)勢及不足之處。

項目教學(xué)法；房地產(chǎn)估價；估價項目；可比實例

項目教學(xué)(case study)是在學(xué)生掌握了有關(guān)基本知識和分析技術(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)教學(xué)目的和教學(xué)內(nèi)容的要求，在教師的精心策劃和指導(dǎo)下，將學(xué)生帶入典型案例的特定事件中進行案例分析，通過學(xué)生的獨立思考或集體協(xié)作，進一步提高其識別、分析和解決某一具體問題的能力，同時培養(yǎng)正確的管理理念、工作作風(fēng)、溝通能力和協(xié)作精神的教學(xué)方式[1]。

項目教學(xué)法是作為讓學(xué)生在教師指導(dǎo)下通過完成一個完整的“工作項目”而進行學(xué)習(xí)的教學(xué)方法，它將傳統(tǒng)的學(xué)科體系中的知識內(nèi)容轉(zhuǎn)化為若干個“教學(xué)項目”，圍繞著項目組織和開展教學(xué)，使學(xué)生直接全程參與，體驗、感悟、論證、探究[2]。學(xué)習(xí)過程成為一個人人參與的創(chuàng)造實踐活動，注重的不是最終結(jié)果，而是完成項目的過程。本文結(jié)合“房地產(chǎn)估價”課程教學(xué)，探討項目教學(xué)法在實施過程中的優(yōu)勢。

1 項目教學(xué)法操作流程

1.1 可比實例的收集、評價

1.1.1 收集可比實例的范圍 可比實例的收集是以池州市一級地塊范圍為限，即東起東湖路，南至翠微路，西至虎泉路，北至百牙路。相對而言，一級地塊的范圍較小，是一個城市最繁華的區(qū)域，居住業(yè)類型的房地產(chǎn)交易案例較多，利于收集。而且成交價格具有可比性，利于甄別收集到的可比實例的真實性。

1.1.2 收集可比實例的要求 可比實例的收集是要求每一位同學(xué)利用課余的時間分別調(diào)查完成一份商業(yè)房地產(chǎn)和居住房地產(chǎn)的案例，時間限定為兩周。可比實例的收集并不是單純收集房地產(chǎn)的成交價格，而是應(yīng)該包含成交房地產(chǎn)諸多信息。一般包括：（1）交易實例房地產(chǎn)基本狀況。例如，名稱、坐落、四至、規(guī)模、用途、權(quán)屬、土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀。（2）交易雙方。例如，買方和賣方的名稱，買方和賣方之間是否存在關(guān)系。（3）成交日期。（4）成交價格，包括總價、單價及計價方式。（5）付款方式。（6）交易情況。

1.1.3 甄別后建立可比實例庫 將所有同學(xué)收集到的可比實例進行甄別。一般而言，凡是通過實地調(diào)查或者通過中介機構(gòu)收集到的可比實例信息都比較全面，且真實的可比實例之間的價格具有可比性。而通過網(wǎng)絡(luò)上收集的賣家信息往往價格虛高，且相關(guān)信息不夠全面。將甄別后真實的可比實例信息輸入房地產(chǎn)自動估價教學(xué)系統(tǒng)中，建立起可比實例信息庫。這樣所有的可比實例可以在同學(xué)之間信息互享。教師可以根據(jù)每位同學(xué)收集可比實例的情況記為一次課內(nèi)實踐的成績。

1.2 制定房地產(chǎn)估價工作計劃

1.2.1 明確工作項目 房地產(chǎn)項目教學(xué)法最核心的內(nèi)容就是引導(dǎo)學(xué)生自主完成一份房地產(chǎn)估價報告。估價報告是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析報告[3]。估價項目任務(wù)由任課教師和估價機構(gòu)聯(lián)系。在征得估價委托方同意的情況下，選取池州市一級地塊上的一宗商業(yè)房地產(chǎn)和一宗居住房地產(chǎn)的真實估價項目作為學(xué)生的需完成的工作任務(wù)。由估價機構(gòu)提供委托方的委托估價函復(fù)印件、委托方的身份證明復(fù)印件、估價對象房地產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和土地使用權(quán)證復(fù)印件。

1.2.2 學(xué)生分組及具體工作任務(wù)分解 學(xué)生一般6人一組，可以以宿舍為單位進行分組，確定其中一名同學(xué)為組長。同宿舍的同學(xué)一組有利相互之間的交流、合作。具體工作任務(wù)一般包括：（1）估價對象實地查勘。（2）撰寫相關(guān)分析資料。（3）選用估價方法。（4）價格測算確定估價結(jié)論并撰寫估價報告。（5）制作PPT展示估價過程。

1.3 項目成果展示及成績評定

一宗房地產(chǎn)估價項目的完成時間應(yīng)控制在兩周之內(nèi)，由具有房地產(chǎn)估價師資格的教師組成考評小組，進行成績評定。

1.3.1 項目成果展示內(nèi)容 項目成果包括估價報告及匯報材料，估價報告交由指導(dǎo)老師評閱。匯報材料由每組組長采用PPT的方式進行成果匯報，內(nèi)容包括小組成員分工、估價技術(shù)路線的選用、估價方法選用理由、估價過程中關(guān)鍵參數(shù)的選用及理由、估價結(jié)論測算過程、完成項目過程中遇到什么問題、問題是如何解決的等。匯報時間控制在15分鐘之內(nèi)。

1.3.2 小組成績評定 成績評定由考評小組的老師分別打分并計算平均分。分數(shù)包括對估價報告的評閱及組長PPT匯報材料的測評。分值構(gòu)成具體如下表。

表1 分值構(gòu)成表

2 項目教學(xué)法在房地產(chǎn)估價課程中應(yīng)用的優(yōu)勢

第一，項目教學(xué)法通過教學(xué)系統(tǒng)和每一名同學(xué)取得一對一的聯(lián)系，對學(xué)生的項目完成情況進行指導(dǎo)、評價。使該課程的教學(xué)源于課堂、脫離課堂、回歸課堂。大量占用學(xué)生的課余時間，促使學(xué)生變被動學(xué)習(xí)為主動學(xué)習(xí)，改變填鴨式的教學(xué)方法。

第二，通過項目教學(xué)可以極大的提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。學(xué)生對自己所作出的估價報告寄予很高的期望，特別在成績評定環(huán)節(jié)，學(xué)生最感興趣的就是自己的結(jié)論和專業(yè)估價機構(gòu)出具的具有法律效力的估價結(jié)論差異有多大。教師在公布估價機構(gòu)的結(jié)論時時課堂氣氛最為活躍的時刻。

第三，實現(xiàn)了課程教學(xué)與企業(yè)用人的無縫對接。通過項目教學(xué)可以極大地提升學(xué)生的實踐能力。而且項目教學(xué)就是模擬完成估價報告，與企業(yè)對員工的要求完全一致，學(xué)生在入職估價機構(gòu)后可以在很短的時間內(nèi)獨立完成工作任務(wù)。通過對2010年以來入職估價機構(gòu)學(xué)生跟蹤反饋情況來看，用人單位的評價明顯較以往更優(yōu)。

第四，項目教學(xué)法的應(yīng)用對教師的實踐能力提出了更高的要求。采用案例教學(xué)法首先就要求教師必須具備估價師資格。另外在學(xué)生收集可比實例的過程中，教師首先必須對市場中的房地產(chǎn)價格有深入的了解，否則就無法對學(xué)生的所收集的案例進行甄別。教師還必須及時和專業(yè)估價機構(gòu)保持長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

3 項目教學(xué)法具體應(yīng)用中應(yīng)該注意的問題

第一，項目教學(xué)不是案例教學(xué)。項目教學(xué)的過程中所采用的內(nèi)容都應(yīng)該是本地的的真實的估價項目，不是教師在課堂上為了說明一個問題而隨便舉的例子。唯有如此才能夠激發(fā)學(xué)生的動手興趣。

第二，項目教學(xué)要加強過程管理。采用項目教學(xué)不能是教師提出項目目標(biāo)后就放任不管，而應(yīng)該是時時對學(xué)生的項目進度進行監(jiān)控，要求組長每隔3天匯報一次項目進度。否則會存在有的學(xué)生在需要進行項目匯報時胡編亂造一通。這樣就違背了教學(xué)的初衷。

第三，可比實例的收集需要認真甄別。學(xué)生所收集的可比實例的真實性會對最后估價結(jié)論產(chǎn)生重要的影響。有的學(xué)生采用網(wǎng)絡(luò)上二手房交易網(wǎng)站中發(fā)布的信息作為可比實例提交到案例庫來。這樣的售房信息都是沒有真實成交的，價格虛高。這就需要教師在收集學(xué)生提交的信息時需要進行甄別，以免影響后期的評估結(jié)論的準(zhǔn)確性。

[1]程琳琳.不動產(chǎn)估價課程三階段案例教學(xué)法探索[J].高等農(nóng)業(yè)教育，2008(11):61-63.

[2]鐘少瑜.淺談項目教學(xué)法在房地產(chǎn)估價教學(xué)中的應(yīng)用[J].科技信息，2008(31):642.

[3]汪浩，沈文星.應(yīng)用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)研究[J].湖北第二師范學(xué)院學(xué)報，2010(3):111-113.

[責(zé)任編輯：束仁龍]

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安徽省省級專業(yè)綜合改革試點（2013tszy037）；池州學(xué)院校級應(yīng)用型人才培養(yǎng)模式改革（院字［2013］80號）；池州學(xué)院教學(xué)研究項目（2010jy029）。

徐成林（1982-），男，安徽旌德人，池州學(xué)院管理與法學(xué)院講師，碩士，研究方向為不動產(chǎn)估價。