安仲偉

一、基本案情

王甲對坐落于濱海大道的一處別墅享有所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)證上記載權(quán)利人為王甲。后王甲出差外地，王甲的兒子王小甲在尚未取得父親授權(quán)的情況下，私自對外出售該房屋。買受人崔某在查看了王小甲的身份證明、王甲的身份證明、房產(chǎn)證后，與王小甲簽訂房屋買賣合同，并交付了全部房屋價款共計300萬元。之后，雙方向不動產(chǎn)所在地登記機關(guān)提交了相關(guān)材料申請辦理房地產(chǎn)權(quán)籍過戶登記手續(xù)，在王小甲協(xié)助下，崔某順利完成變更登記手續(xù)，取得該房屋產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)查，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記及房屋買賣協(xié)議中的簽字均顯示王小甲代王甲簽。后王甲出差回來，向人民法院提出行政訴訟，要求撤銷崔某的產(chǎn)權(quán)證。人民法院以辦理變更登記時依據(jù)的材料存在虛假內(nèi)容和原權(quán)利人未親自到場為據(jù)，判決撤銷崔某的所有權(quán)證。崔某不服，向人民法院提起訴訟，要求確認其為善意取得人，對訴爭房屋享有所有權(quán)。[1]

二、分歧意見

第一種觀點認為，崔某構(gòu)成善意取得，房屋買賣合同無效。該觀點認為，崔某購買該房屋時不知該房屋為王甲、王乙、王丙三人共有，且王小甲與王甲存在特殊關(guān)系，崔某有理由相信王小甲有代理權(quán)限，應當認定崔某主觀善意，構(gòu)成善意取得。但買賣合同有效與善意取得之間并不存在必然的邏輯關(guān)系，根據(jù)《合同法》第51條之規(guī)定，無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)，未經(jīng)權(quán)利人追認，亦未取得處分權(quán)，買賣合同無效。因此應當認定崔某與王小甲之間的房屋買賣合同無效。

第二種觀點認為，崔某構(gòu)成善意取得，房屋買賣合同有效。根據(jù)《物權(quán)法》第106條之規(guī)定，崔某符合善意取得的構(gòu)成要件，構(gòu)成善意取得。同時，為了解釋崔某對訴爭標的房屋合法權(quán)利的來源，做好債法與物權(quán)法制度銜接，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條之規(guī)定，[2]應當認定崔某與王小甲之間的房屋買賣合同有效。

第三種觀點認為，崔某不構(gòu)成善意取得，房屋買賣合同無效。該案中，房屋實際產(chǎn)權(quán)人為王甲、王乙、王丙，房屋產(chǎn)權(quán)證登記權(quán)利人為王甲，買受人崔某基于王小甲與王甲的特殊關(guān)系信賴王小甲的代理行為，簽訂買賣合同。崔某信賴的內(nèi)容是王小甲得到合法授權(quán)，而不是信賴產(chǎn)權(quán)登記簿記載的內(nèi)容，崔某主觀雖存善意，但不符合善意取得中善意標準，不構(gòu)成善意取得。另，根據(jù)《合同法》第51條之規(guī)定，應當認定崔某與王小甲之間的房屋買賣合同無效。

第四種觀點認為，崔某不構(gòu)成善意取得，但房屋買賣合同有效。該觀點認為，崔某是基于對王小甲代理權(quán)的信任與其簽訂買賣合同，而非基于房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的權(quán)利內(nèi)容，不符合善意取得中善意的標準，不構(gòu)成善意取得。但崔某有理由相信王小甲具有代理權(quán)限，構(gòu)成表見代理，根據(jù)保護交易穩(wěn)定原則及表見代理相關(guān)理論，應當認定崔某與王小甲之間的房屋買賣合同有效。

三、評析意見

筆者同意第四種觀點，崔某不構(gòu)成善意取得，房屋買賣合同有效。

（一）善意取得中無權(quán)處分的認定

《物權(quán)法》第106條對善意取得制度進行了規(guī)定，構(gòu)成善意取得的首要前提就是無權(quán)處分。無權(quán)處分有廣義和狹義之分，廣義的無權(quán)處分包括無權(quán)代理和狹義的無權(quán)處分。需要特別強調(diào)的是，善意取得中的無權(quán)處分僅指狹義無權(quán)處分，[3]即當公示狀態(tài)與實際權(quán)屬不一致時，無權(quán)處分人以自己名義處分財產(chǎn)的情形，而不包括無權(quán)代理。

從制度價值追求而言，無權(quán)處分與善意取得的價值追求各有側(cè)重。無權(quán)處分的規(guī)定主要見于《合同法》第51條，側(cè)重保護權(quán)利人的利益，就不動產(chǎn)交易而言，更加注重靜態(tài)安全；善意取得的規(guī)定主要見于《物權(quán)法》第106條，側(cè)重保護交易過程中的善意第三人，善意取得更加強調(diào)交易順利安全進行，是一種動態(tài)安全。[4]正是由于無權(quán)處分和善意取得在制度價值追求和立法初衷上存在差異，加之善意取得屬于物權(quán)領(lǐng)域，應更加謹慎嚴密，故決定了善意取得中“無權(quán)處分”的認定標準更加嚴格，只能是狹義無權(quán)處分，不包括無權(quán)代理的情形。

本案中，王小甲未取得父親王甲的授權(quán)，卻私自以父親王甲的名義出售訴爭房屋，并在房屋產(chǎn)權(quán)變更登記和房屋買賣協(xié)議中代王甲簽字。上述事實應當認定王小甲是以父親王甲的名義進行房屋買賣行為的，屬于以他人名義進行物權(quán)處分，是一種無權(quán)代理行為，不屬于善意取得中規(guī)定的狹義的無權(quán)處分，因此不符合善意取得的基本前提。

（二）善意取得中善意標準的認定

作為物權(quán)的取得方式之一，善意取得的核心在于對善意的認定，不動產(chǎn)善意取得更是如此。從整個民法體系來看，對善意的評判應屬主觀范疇，但可以通過客觀化的標準衡量這一主觀概念。具體到不動產(chǎn)善意取得，善意的認定標準應當是對于不動產(chǎn)登記簿上記載內(nèi)容的充分信賴。[5]

不動產(chǎn)登記以國家公權(quán)機關(guān)信譽為擔保，具有較高的公信力，本質(zhì)上講，善意第三人指的就是對以國家信譽為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記的高度信任和充分信賴。因此不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利記載應被推定為正確記載，第三人對于不動產(chǎn)登記簿上的善意信賴是一種推定善意，即如果原權(quán)利人主張第三人非善意，根據(jù)民事訴訟“誰主張誰舉證”的基本原理，應提供證據(jù)證明第三人主觀心態(tài)、動機非善意。根據(jù)上述原理，只要第三人交易時盡到一般注意義務，查看不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容，確認出賣人和權(quán)利人一致，就應當認定為善意第三人。當然，司法實踐千變?nèi)f化，僅憑上述標準難以判斷第三人是否為善意時，還應該充分考慮包括出賣人與買受人的關(guān)系、交易價格等在內(nèi)的全案因素，綜合評價。

本案中，買受人崔某查看了王小甲的身份證明、王甲的身份證明以及房產(chǎn)證上記載的權(quán)利人，但并未對出賣人王小甲和產(chǎn)權(quán)登記人王甲身份不一致提出質(zhì)疑。崔某之所以與王小甲簽訂房屋買賣合同，是基于對王小甲身份的信賴，是對王小甲代理王甲辦理房屋買賣的信賴。從本質(zhì)上講，崔某的這種信賴是對王小甲取得代理權(quán)的信賴，而不是對房產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利內(nèi)容和真實房屋所屬狀態(tài)的信賴。基于此，崔某主觀雖為善意，但不符合善意取得中善意之標準。

（三）善意取得與合同效力的邏輯關(guān)系

闡述善意取得和合同效力之間的邏輯關(guān)系，實際上是針對物權(quán)理論體系和債權(quán)理論體系的銜接配合問題，關(guān)系到是否承認物權(quán)行為的無因性等一系列理論。對于物權(quán)行為的立法模式，世界范圍內(nèi)主要分三種：以法國為代表的意思主義立法模式[6]、以德國為代表的物權(quán)形式主義立法模式和以瑞士為代表的債權(quán)形式主義立法模式。當前中國對物權(quán)行為采何種立法模式未明確表態(tài)，從立法理論和司法實踐看更傾向于債權(quán)形式主義立法模式，同時完善第三人善意取得制度，側(cè)重于對動態(tài)交易安全的保護?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定，當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。由此可知，《物權(quán)法》已經(jīng)明確將合同效力和物權(quán)變動區(qū)分開來，二者之間并無必然邏輯關(guān)系，合同有效物權(quán)不必然變動。[7]

需要明確的是，當前我們民法理論通說認為善意取得的前提是交易行為合法有效，一旦買賣合同被認定為無效，受讓人亦不能取得標的物所有權(quán)。就本案而言，如果崔某的買受行為構(gòu)成善意取得，則必然要求崔某與王小甲之間的買賣合同有效，這是物權(quán)變動有因原則的要求；如果認定崔某的行為不構(gòu)成善意取得，則崔某與王小甲之間的買賣合同是否有效仍需進一步分析。從這一角度講，觀點二的部分論述還是準確的。

（四）善意取得司法適用的邏輯順序

善意取得制度確立后爭議不斷，司法適用也不盡相同。筆者認為，善意取得的司法適用應遵循以下邏輯順序：

1.判斷出賣人的處分行為屬于真正無權(quán)處分亦或是無權(quán)代理，判斷標準為“以何人名義從事處分行為”。

2.在無權(quán)處分的情況下，無權(quán)處分行為并不影響雙方當事人之間簽訂合同之效力。除無權(quán)處分外，合同效力還應當綜合考慮是否存在違背公序良俗、惡意串通損害第三者利益等情形：

（1）當合同僅具備無權(quán)處分單一因素時，一般應認定合同有效。此時又區(qū)分為以下幾種情形：①原權(quán)利人不予追認且無權(quán)處分人未取得處分權(quán)時，（a）若第三人善意，已支付合理對價，且已辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，則第三人構(gòu)成善意取得，獲得標的物所有權(quán)，原權(quán)利人可向無權(quán)處分人追償；（b）若第三人善意，已支付合理對價，但尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，第三人不得主張依有效合同過戶房屋產(chǎn)權(quán)。因原權(quán)利人對無權(quán)處分行為不予追認，此時合同已經(jīng)喪失繼續(xù)履行的事實基礎(chǔ)，善意第三人只能向無權(quán)處分人主張違約責任，而不能要求繼續(xù)履行合同；②原權(quán)利人對無權(quán)處分進行追認或無權(quán)處分人取得處分權(quán)的，此時無論第三人主觀善惡，第三人均可依有效合同行為主張對標的物的所有權(quán)。

（2）若合同違反效力性、管理性強制性規(guī)定，[8]則合同無效，第三人不構(gòu)成善意取得。

3.在無權(quán)代理的情況下，以被代理人對代理人的行為是否追認為標準，區(qū)分如下情形：

（1）被代理人對代理人的行為予以追認，此時合同有效，雙方辦理過戶手續(xù)的，發(fā)生物權(quán)變動；未辦理過戶手續(xù)的，可依有效合同辦理過戶手續(xù)。

（2）被代理人對代理人的行為不予追認，此時合同無效，第三人亦不能構(gòu)成善意取得，此時即使辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，也不發(fā)生物權(quán)變動效力，第三人不能取得物權(quán)。

（3）有一種特殊情形需要注意，即“買受人有充分理由相信代理人有代理權(quán)”，此時構(gòu)成表見代理，買賣合同有效：①若此時未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，且原權(quán)利人拒絕配合進行產(chǎn)權(quán)變更登記的，因喪失現(xiàn)實產(chǎn)權(quán)變更登記條件，構(gòu)成履行不能，人民法院對第三人主張依有效合同進行產(chǎn)權(quán)變更登記的請求不予支持，第三人可向原權(quán)利人主張違約責任；②若已辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，原權(quán)利人可向人民法院提起行政訴訟，請求撤銷第三人產(chǎn)權(quán)證。[9]第三人可向人民法院主張表見代理，向原權(quán)利人主張違約責任，原權(quán)利人承擔違約責任后可向代理人追償。

本案中，王小甲以父親王甲的名義出售訴爭房屋，且積極協(xié)助買受人崔某辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，綜合全案考慮，崔某有充分的理由相信王小甲有代理權(quán)限，因此王小甲代父親王甲出賣房屋構(gòu)成表見代理，王小甲與崔某之間的房屋買賣合同有效。王小甲的行為構(gòu)成表見代理，不屬于狹義無權(quán)處分，且崔某是基于對王小甲代理關(guān)系之信賴而簽訂買賣合同，并非基于產(chǎn)權(quán)證上記載權(quán)利內(nèi)容，不符合善意取得善意認定標準，故崔某不構(gòu)成善意取得。崔某可另行向人民法院起訴，主張表見代理，向王甲主張違約責任，王甲賠償后可依法向王小甲追償。

注釋：

[1]參見趙蕾：《“善意”，究竟誰說了算》，載《中國審判》2013年第6期。

[2]該條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持?/p>

[3]無權(quán)代理與狹義無權(quán)處分重要區(qū)別之一在于，無權(quán)代理是無權(quán)處分人以他人名義處分財產(chǎn)，而狹義無權(quán)處分則是無權(quán)處分人以自己名義處分財產(chǎn)。參見吳望超：《論無權(quán)處分制度與善意取得制度的沖突與協(xié)調(diào)》，載《近日中國論壇》2013年第11期。

[4]參見吳望超：《論無權(quán)處分制度與善意取得制度的沖突與協(xié)調(diào)》，載《近代中國論壇》2013年第11期。

[5]參見劉貴祥：《論無權(quán)處分和善意取得的沖突與協(xié)調(diào)》，載《法學家》2011年第5期。

[6]在意思主義立法模式中，物權(quán)變動憑當事人之間的債權(quán)合意即可完成，物權(quán)變動是債權(quán)合意的直接后果；在物權(quán)形式主義立法模式中，物權(quán)行為獨立于債權(quán)行為，物權(quán)行為的效力不受債權(quán)行為的影響，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移需債權(quán)行為、物權(quán)行為和交付三個程序；債權(quán)形式主義立法模式是上述二者的折中，承認債權(quán)意思是物權(quán)變動的依據(jù)，同時將登記或交付作為物權(quán)變動生效要件。

[7]合同是否有效，除涉及無權(quán)處分這一因素外，還涉及是否違背公序良俗、惡意串通損害他人利益等情形，需要綜合考慮。

[8]違反效力性、強制性規(guī)定合同必然無效，違反管理性、強制性規(guī)定合同可能無效，二者存在區(qū)別。

[9]我國法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)變更登記原權(quán)利人須在場，且提供身份證、產(chǎn)權(quán)證、戶口本等；若原權(quán)利人委托他人辦理的，應當持有經(jīng)公證的授權(quán)委托書。表見代理過戶過程中，往往存在材料虛假、原權(quán)利人不在場等情形，人民法院得判決撤銷產(chǎn)權(quán)登記。