姜丞曜

（沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院，呼和浩特 010010）

淺論房地產(chǎn)業(yè)安全現(xiàn)狀

姜丞曜

（沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院，呼和浩特 010010）

【摘 要】現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處于結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展逐步完善，保障性住房建設(shè)全面進(jìn)行，形成了商品房和保障性住房”齊步走”的局面。雖然商品房近期受到宏觀政策等影響表現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)，但作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)是不言而喻的，其產(chǎn)業(yè)安全是不容忽視的?；诖耍疚姆治隽爽F(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，查找存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上嘗試提出了解決房地產(chǎn)業(yè)安全問(wèn)題的對(duì)策及建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)安全 對(duì)策建議

一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

從市場(chǎng)短期變化而言，經(jīng)歷了2013年的市場(chǎng)繁榮之后，2014年房地產(chǎn)業(yè)全面降溫，各線城市、各層次商品都出現(xiàn)了較大的回落。具體表現(xiàn)為成交量下滑、價(jià)格下跌、投資增速放緩、房屋開(kāi)工下降，所有市場(chǎng)指標(biāo)下滑等方面。地方政府因地制宜的采取了放松限購(gòu)、支持合理需求的措施等。在此類政策的引導(dǎo)下，2014年第四季度少數(shù)指標(biāo)復(fù)蘇，大城市住宅成交顯著反彈，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。2015年在“雙向調(diào)控，分類指導(dǎo)”的思想下，目前房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策總體趨松。

二、房地產(chǎn)業(yè)存在的安全隱患

（一）融資方式有限

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源效仿西方國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)結(jié)合實(shí)際國(guó)情開(kāi)發(fā)了六大融資方式，即房地產(chǎn)信貸、股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金和民間資本投入。其中最主要的也是所占比重最大的，應(yīng)用較多的是房地產(chǎn)信貸方式，主要包括國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資和其他資金四方面。其中，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金呈逐年上升的趨勢(shì)。事實(shí)上，這兩部分資金大都來(lái)自于銀行系統(tǒng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源本質(zhì)上由銀行提供的在70-80%，其余為自籌資金，僅占總資金的三成，這大大超過(guò)了國(guó)際上40%的標(biāo)準(zhǔn)，存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資結(jié)構(gòu)的突出特點(diǎn)是，間接融資方式所占比重過(guò)大，企業(yè)外源性融資無(wú)論期限長(zhǎng)短，均過(guò)度依賴銀行貸款。與此相應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接融資所占比重很小，現(xiàn)階段直接融資方式主要有上市、債券和房地產(chǎn)投資基金及信托等。就上市融資而言，目前我國(guó)近4萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中，在深滬兩地以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)上市的公司只有不到70家，即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，由于業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，只有很少一部分企業(yè)具備再融資的條件。就債券融資而言，在過(guò)去幾年里雖然有一定的上升，但所占比重仍然較小。

（二）結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題較多

針對(duì)目前我國(guó)商品房市場(chǎng)價(jià)格虛高不能滿足中低收入群體的住房需求的狀況，中央政府提出了加快保障性住房建設(shè)的總體要求，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性改革的調(diào)整。目前我國(guó)的保障性住房雖然開(kāi)工量較大，但建設(shè)資金短缺的問(wèn)題逐步顯現(xiàn)。原因是多方面的，例如保障性住房的低收益性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、地方政府的財(cái)政支持等，這些都對(duì)我國(guó)保障性住房建設(shè)提出了新的要求。同時(shí)，針對(duì)地方流動(dòng)人口及中低收入群體的界定進(jìn)展緩慢，導(dǎo)致保障性住房分配問(wèn)題凸顯，容易出現(xiàn)“劫貧濟(jì)富”的局面。這些都是未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中亟待解決的問(wèn)題。

（三）產(chǎn)業(yè)投資下滑

2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%，保持了穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。2014年在改善民生成為新一屆政府的主要目標(biāo)之后，如何解決城鎮(zhèn)居民的住房難題成為了新的關(guān)注領(lǐng)域。在這一大背景下，一系列調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)投資創(chuàng)新低不可避免，產(chǎn)業(yè)全面降溫勢(shì)在必行。

全國(guó)樓市下行明顯，房?jī)r(jià)增速僅好于2008“危機(jī)年”。2015年前兩個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8786億元，同比名義增長(zhǎng)10.4%，增速比去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資僅增長(zhǎng)9.1%，低于整體水平。由此可以看出，我國(guó)未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)會(huì)持續(xù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資也會(huì)呈逐步理性的發(fā)展趨勢(shì)，投資金額會(huì)受到一定的影響。

三、對(duì)策及建議

（一）確立規(guī)劃在結(jié)構(gòu)調(diào)控中的核心地位。

目前我國(guó)先建設(shè)再規(guī)劃現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。地方政府的土地收入仍然是其主要收入之一，故其對(duì)土地的出讓對(duì)象往往是價(jià)高者得，而不關(guān)注房地產(chǎn)投資者對(duì)土地的規(guī)劃和配套設(shè)施建設(shè)等方面。導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建設(shè)與市政銜接存在偏差，徒增開(kāi)發(fā)成本，延長(zhǎng)工期。因此，應(yīng)確立規(guī)劃在先，建設(shè)在后的合理的土地使用方式。地方政府在土地出讓前應(yīng)聯(lián)合規(guī)劃部門(mén)、建設(shè)單位等部門(mén)對(duì)擬出讓土地進(jìn)行綜合的規(guī)劃處理，針對(duì)不同層次的需求者向開(kāi)發(fā)者提供不同的地塊，并將套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為招拍掛出讓土地的前置條件。同時(shí)對(duì)其開(kāi)發(fā)成本和銷售服務(wù)對(duì)象做出合理的市場(chǎng)預(yù)期，把商品房建設(shè)與保障性住房建設(shè)平行推進(jìn)。

（二）完善保障性住房供應(yīng)體制，加快各類住房供給。

保障性住房建設(shè)是針對(duì)目前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格虛高的針對(duì)性措施，因此應(yīng)加快保障性住房的供應(yīng)體制建設(shè)，針對(duì)不同層次消費(fèi)者的需求，制定針對(duì)性較強(qiáng)的保障措施。①租售并舉。廉租房和公租房可統(tǒng)稱為租賃型保障房，其特點(diǎn)就是只租不售，產(chǎn)權(quán)歸地方政府所有。可適當(dāng)改革其供給方式，對(duì)于租住時(shí)間較長(zhǎng)且有意向長(zhǎng)期居住的公民，可適當(dāng)考慮對(duì)其銷售，從根本上實(shí)現(xiàn)其居住權(quán)。②擴(kuò)寬房屋來(lái)源。目前我國(guó)的保障性住房主要以新建、改建為主，建設(shè)周期較長(zhǎng)。因此政府可嘗試收購(gòu)小戶型住房、二手房等產(chǎn)權(quán)作為保障性住房的組成部分，來(lái)增加保障性住房的供給量。③收購(gòu)修繕?lè)课?。修繕?lè)课菀蚱涔δ苡腥毕莸仍蛲饨疠^低，但其對(duì)于低收入人群仍然有較大的吸引力。地方政府可建立廢舊住宅的修繕、保護(hù)辦法，來(lái)解決短期內(nèi)由于新建保障性住房尚未完成而出現(xiàn)的居民住房難題。

（三）全面征收房產(chǎn)稅，保護(hù)剛性需求。

通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)、保障性住房建設(shè)增速、銀行貸款門(mén)檻增高等途徑，我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)放緩，在一定程度上解決了部門(mén)公民的居住問(wèn)題。同時(shí)，商品房存量增加，建設(shè)資金回收周期延長(zhǎng)，增加了開(kāi)發(fā)者的投資風(fēng)險(xiǎn)，但本質(zhì)上是在考驗(yàn)銀行的承載能力，增加了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。基于此建議全面征收房產(chǎn)稅，通過(guò)增加持有房屋的成本來(lái)減少高收入者的房屋持有量，降低空置率，增加房屋供給量，來(lái)滿足消費(fèi)者的剛性需求。主要有以下三方面作用：①為消費(fèi)者提供良好的房源。房產(chǎn)稅的征收能夠倒擠出不同層次住房的供給量，給各自層次的消費(fèi)者更多的選擇空間，能夠更加有針對(duì)性的解決居民的居住問(wèn)題；②降低空置率。提升房屋持有的成本，且隨著持有數(shù)量的增長(zhǎng)，持有成本呈倍數(shù)上升，這能夠使得投機(jī)者出售多余房屋，來(lái)降低其持有成本，從而增加了住房的有效供給，剛性需求者能夠選擇較為理想的居住空間來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的居住權(quán)力；③保持地方房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如前所述，房產(chǎn)稅在增加政府稅收的同時(shí)也增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的房屋持有成本，能夠打擊房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，促進(jìn)地方房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊恒.我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控有效性分析[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究,2014(03).

[2]安輝,王瑞東.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財(cái)經(jīng)科學(xué),2013(03).

作者簡(jiǎn)介：姜丞曜（1985.09—），男，蒙古族，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市人，在職碩士，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理研究。