馬廣濤

摘要：本文詳細(xì)介紹了房屋界址點測量與房屋要素測量的方法，并分析了實地量距法和解析坐標(biāo)反算法取得房屋邊長的區(qū)別及現(xiàn)實操作的可行性；分析了兩種方法對房屋面積計算的影響。

關(guān)鍵詞：界址點；房角點；解析法；坐標(biāo)反算；精度要求；限差

一 任務(wù)背景

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。國務(wù)院總理李克強在2013年11月20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。不動產(chǎn)登記中非常重要的一項內(nèi)容就是農(nóng)村房屋權(quán)籍的調(diào)查與登記，而房屋調(diào)查必然需要房屋測量工作。

二 主要內(nèi)容

房屋測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址點測量、房屋要素測量、房屋邊長和層高測量、房屋面積測算、分幅圖、宗地圖、房屋分戶圖的繪制、測量報告的撰寫等。本論文只敘述和討論界址點測量、房屋要素測量、房屋邊長和層高測量、房屋面積計算。

三 界址點測量

1、各級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50m的相鄰界址點的間距誤差不超過下表規(guī)定；

2、間距未超過50m的界址點間的間距誤差限差，不應(yīng)超過下式計算的結(jié)果。

3、界址點坐標(biāo)全部采用解析法測量

（1）解析法是指采用全站儀、GNSS 接收機(jī)、鋼尺等測量工具，通過全野外測量技術(shù)獲取界址點坐標(biāo)和界址點間距的方法。主要方法有極坐標(biāo)法、正交法（直角坐標(biāo)法）、截距法（內(nèi)外分點法）、距離交會法、角度交會法、GNSS定位方法等。根據(jù)界址點的觀測環(huán)境選用不同的方法。

（2）界址點坐標(biāo)取位至0.001m。

四 房屋要素測量

房屋要素測量的主要內(nèi)容為境界測量、房屋及其附屬設(shè)施測量、陸地交通和水域測量、其他相關(guān)地物測量。房產(chǎn)要素測量方法包括：野外解析法、航空攝影測量法、全野外數(shù)據(jù)采集法。當(dāng)需要房角點坐標(biāo)反算房屋邊長或計算面積時，房角點測量按界址點測量精度要求和測量方法，以房屋外墻勒腳以上（100±20）㎝處設(shè)點測量。

五 房屋邊長和層高測量

1、采用實地量距法丈量房屋邊長

房屋邊長丈量與宗地的界址邊長丈量同時進(jìn)行，對于已有戶型圖的，可通過核實戶型圖獲取房屋內(nèi)部邊長，對于沒有戶型圖的，需實地測量房屋邊長。實測房屋邊長時，應(yīng)符合下列要求：

①應(yīng)重復(fù)測量不少于兩次，其較差應(yīng)在限差內(nèi)，并取平均數(shù)作為最終結(jié)果。

②采用同一鋼卷尺兩次丈量時，邊長不大于10米的較差相對誤差應(yīng)小于1/1000；邊長大于10米的較差相對誤差應(yīng)小于1/2000。測距儀測距時兩次讀數(shù)較差不應(yīng)大于5毫米。

2、采用房角點坐標(biāo)反算房屋邊長

用解析法測量房角點，用房角點坐標(biāo)反算房屋邊長。

3、實地量距法和解析房角點坐標(biāo)反算法，求取房屋邊長時的區(qū)別及對比結(jié)果。

實地量距法：①操作簡單，數(shù)據(jù)直觀，滿足精度要求。②房屋外廓的全長與分段丈量之和的較差需在限差內(nèi)，并需把分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦。此過程比較復(fù)雜。③經(jīng)實踐中證實，現(xiàn)實中農(nóng)村房屋并非完美的矩形或其他規(guī)矩的幾何圖形，所以只有房屋邊長而沒有房屋各內(nèi)角的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，很難真實的把現(xiàn)實房屋繪制成矢量圖形。

解析房角點坐標(biāo)反算法：①作業(yè)方便、快捷，滿足精度要求。②既有角度又有距離，能形成滿足要求的房角點坐標(biāo)，從而繪制出符合實際情況的矢量圖形。對比結(jié)果：解析房角點坐標(biāo)反算法求取房屋邊長，既滿足精度要求，又在現(xiàn)實作業(yè)中存在很大的優(yōu)勢，所以建議主要采取此方法；在測量困難的地方，輔助采用實地量距法。

4、層高測量

①同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，各空間應(yīng)分別測量與記錄。

②建筑物的設(shè)計層高在大于2.10米和小于2.30米范圍內(nèi)時，應(yīng)在不同位置測量不少于3個層高值，并應(yīng)取平均值作為實測層高；設(shè)計高值大于2.30米時，可以只測一個層高值，層高值應(yīng)取位至厘米。

六 房屋面積計算

1、一般規(guī)定：房屋面積測算指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影的建筑面積。測算房屋建筑面積同時應(yīng)具備以下條件（室外樓梯除外）：應(yīng)具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.20米以上（含2.20米），有圍護(hù)物，屬永久性的建筑物，可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。各類面積必須獨立測算兩次，其較差在限差以內(nèi)，取平均數(shù)作為最終結(jié)果。面積以㎡單位，取位0.01㎡。計算過程取位0.001㎡，公攤系數(shù)取位0.000001。

2、采用坐標(biāo)解析法計算房屋面積，按下式計算面積：

3、采用實地量距法。規(guī)則圖形時，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。

房屋面積的限差和中誤差不能超過下表計算的結(jié)果。

4、采用圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨立進(jìn)行兩側(cè)。

5、各類面積測算方法的區(qū)別及分析結(jié)果

實地量距法：①操作簡單、數(shù)據(jù)直觀，滿足精度要求。②現(xiàn)實中的房屋內(nèi)角不完全是90°或其它計算簡單的角度，簡單套用矩形或梯形計算，會造成較大的誤差。③實地量距法計算的房屋，無法真實定位房屋圖形的位置。

坐標(biāo)解析法結(jié)合圖解法：①坐標(biāo)解析法測算房角點坐標(biāo)，用房角點坐標(biāo)定位并繪制房屋矢量圖，然后用圖解法量算房屋面積。②此方法方便、快捷，滿足精度要求。注：此方法滿足精度要求的前提是相鄰界址點的間距誤差滿足二級界址點的精度要求。③此方法能和控制測量及各種坐標(biāo)系定位系統(tǒng)完美結(jié)合。

分析結(jié)果：坐標(biāo)解析法結(jié)合圖解法測算房屋面積，在滿足二級界址點精度要求的前提下，既滿足精度要求，又有很高的現(xiàn)實操作性，所以建議采用此方法。