摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)以及城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，全國(guó)地價(jià)水平的持續(xù)升溫成為各界人士和大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。而目前的研究大都偏重關(guān)注土地供求失衡對(duì)地價(jià)上升帶來(lái)的影響，本文將通過(guò)運(yùn)用《資本論》相關(guān)理論從其根本實(shí)質(zhì)方面研究影響甚至決定地價(jià)的因素，并提出可行性政策建議。

關(guān)鍵詞：資本論；級(jí)差地租；利息率；土地價(jià)格

一

土地價(jià)格的上漲嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的自由競(jìng)爭(zhēng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于地價(jià)的高水平，只有上市公司能夠憑借其雄厚的資金實(shí)力和完善的開(kāi)發(fā)技術(shù)獲得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，從而獲取更大的利潤(rùn)，而中小企業(yè)由于缺乏優(yōu)勢(shì)條件則很有可能退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣就容易催生出區(qū)域性的房地產(chǎn)寡頭壟斷企業(yè)，這不僅嚴(yán)重阻礙了市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)，上市房地產(chǎn)公司更會(huì)因其壟斷地位繼續(xù)抬升房?jī)r(jià)以獲取更多的超額利潤(rùn)。

由此可見(jiàn)，地價(jià)的上漲帶來(lái)的不良影響是值得我們關(guān)注研究并亟待解決的。而且，雖然現(xiàn)在城市土地價(jià)格上漲趨勢(shì)加劇，農(nóng)村土地價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，但是自十八屆三中全會(huì)提出農(nóng)村土地私有化，這項(xiàng)改革措施將導(dǎo)致農(nóng)村土地價(jià)格在今后的不斷抬升，這也是本文研究的重點(diǎn)方向，文章后面會(huì)作具體闡述。

二

1.地租

馬克思《資本論》給出了地租的定義：“地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)即增殖價(jià)值的形式。”這種土地收益本身就是一種價(jià)格的體現(xiàn)。地租的存在決定了土地價(jià)格存在的客觀性。地價(jià)不是對(duì)土地實(shí)體的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是對(duì)土地預(yù)期收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是未來(lái)地租的資本化，即：土地價(jià)格=地租/資本還原利率（利息率）。由此可見(jiàn)，地租與土地價(jià)格是密不可分的。

在《資本論》關(guān)于地租的理論中，研究了三個(gè)并存于社會(huì)中但又相互獨(dú)立的階級(jí)——雇傭工人、產(chǎn)業(yè)資本家和土地所有者。土地所有者即是土地所有權(quán)的擁有者和最終獲取者；產(chǎn)業(yè)資本家在獲得使用開(kāi)發(fā)土地獲取利潤(rùn)的同時(shí)，要根據(jù)與土地所有者之前擬定的契約按期交付使用土地的地租；而雇傭工人則處于三種階級(jí)的最底層，為產(chǎn)業(yè)資本家出賣(mài)勞動(dòng)力并獲得相應(yīng)的勞動(dòng)力價(jià)值，即工資。在這三種階級(jí)中，只有土地所有者和產(chǎn)業(yè)資本家擁有自己的思維和決斷力，他們可以通過(guò)發(fā)揮主觀能動(dòng)性來(lái)獲取更大的利益。

在這里必須要引入“超額利潤(rùn)”這一概念。超額利潤(rùn)中被土地所有者占有的是地租，被資本占有的不是地租，而這部分利潤(rùn)歸產(chǎn)業(yè)資本家所有。對(duì)于產(chǎn)業(yè)資本家來(lái)說(shuō)，如何在有限的租期內(nèi)獲取更多超出地租之外的超額利潤(rùn)是他的最終目的。如何獲得超額利潤(rùn)呢？超額利潤(rùn)=一般生產(chǎn)價(jià)格-個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格。

在這個(gè)公式中，一般生產(chǎn)價(jià)格是由社會(huì)平均勞動(dòng)時(shí)間和社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率決定的，而個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格是由單個(gè)資本家的個(gè)別勞動(dòng)生產(chǎn)率決定。一般生產(chǎn)價(jià)格由于是由社會(huì)共同決定，個(gè)別資本家無(wú)法改變；因此若要獲得超額利潤(rùn)，資本家就必需提高個(gè)別勞動(dòng)生產(chǎn)率。勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高有三種途徑：自然力、技術(shù)和分工。第一，自然力，即土地的自然肥力，優(yōu)質(zhì)土地由于自身肥力優(yōu)勢(shì)條件就比劣質(zhì)土地的勞動(dòng)生產(chǎn)率高，而且，由于自然力因素創(chuàng)造出的超額利潤(rùn)即是歸土地所有者所有的級(jí)差地租；我們把技術(shù)和分工分為第二類(lèi)，因?yàn)樵谕恋厣咸岣呒夹g(shù)和改善管理所創(chuàng)造出的超額利潤(rùn)都是歸產(chǎn)業(yè)資本家所有的，并不算作級(jí)差地租。由上分析可知，產(chǎn)業(yè)資本家在不能改變土地原有肥力條件的情況下，將不斷通過(guò)革新技術(shù)和改進(jìn)管理來(lái)提高個(gè)別勞動(dòng)生產(chǎn)率，從而降低個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格，在市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。

超額利潤(rùn)在刺激著產(chǎn)業(yè)資本家不斷提高技術(shù)水平的同時(shí)，也刺激著土地所有者獲取利潤(rùn)的欲望。產(chǎn)業(yè)資本家同土地所有者之間的矛盾表面上在于租期時(shí)間的意見(jiàn)相左（產(chǎn)業(yè)資本家希望租期時(shí)間長(zhǎng)，這樣就可以在固定的地租內(nèi)獲取更多的超額利潤(rùn)；而土地所有者則希望租期時(shí)間短，這樣就可以不斷抬升地租簽訂新的租約以獲取利潤(rùn)），實(shí)質(zhì)上則在于超額利潤(rùn)的分割：雙方都在為一定時(shí)期內(nèi)分得更多的既定的超額利潤(rùn)而努力。在這場(chǎng)矛盾的運(yùn)動(dòng)中，產(chǎn)業(yè)資本家和土地所有者都獲取了比原來(lái)更多的超額利潤(rùn)，土地價(jià)格在持續(xù)地攀升。

1.1影響地租的因素

（1）土地肥力

前面關(guān)于個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和一般生產(chǎn)價(jià)格推導(dǎo)出的地租上升結(jié)論即來(lái)源于級(jí)差地租第一形式理論。如果把級(jí)差地租Ⅰ看作是“投在面積相等而費(fèi)力不同的土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果，級(jí)差地租是由投在最壞的無(wú)租土地上的資本的收益和投在較好的土地上的資本的收益之間的差額決定的?！保敲醇?jí)差地租Ⅱ就是研究生產(chǎn)率不同的各個(gè)資本連續(xù)投入同一地塊的資本收益差額。根據(jù)《資本論》的相關(guān)分析，我們了解到級(jí)差地租的兩種形式只存在第一次投資和連續(xù)投資的差異，其實(shí)質(zhì)是一致的。在接下來(lái)的分析中，我們需要引入“肥力”的概念。在級(jí)差地租Ⅰ理論中，土地肥力被分為自然肥力和人工肥力。不同土地自然肥力的差別是由表層土壤的化學(xué)結(jié)構(gòu)的差別引起的；而人工作用于土地也會(huì)在很大程度上影響土地肥力，這里的“人工”主要表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)化學(xué)和農(nóng)業(yè)機(jī)械的介入。正如《資本論》所析，“肥力雖然是土地的客觀屬性，但從經(jīng)濟(jì)學(xué)方面說(shuō)，總是同農(nóng)業(yè)化學(xué)和農(nóng)業(yè)機(jī)械的現(xiàn)有發(fā)展水平有關(guān)系，也隨著這種發(fā)展水平的變化而變化。”人工對(duì)于資本回報(bào)率和超額利潤(rùn)的獲得具有重要意義。根據(jù)級(jí)差地租Ⅱ理論，對(duì)于同一塊土地，連續(xù)追加投資而不采取新技術(shù)，土地生產(chǎn)率會(huì)下降。這是因?yàn)檫B續(xù)追加投資只是在原有的土地自然肥力條件上投入資本，而土地的自然肥力隨著使用次數(shù)和使用時(shí)間的增加而不斷下降，若不采取新技術(shù)，土地生產(chǎn)率和資本回報(bào)率必定會(huì)逐步減少。因此，若要提高土地生產(chǎn)率獲得更多的超額利潤(rùn)，就必須提高生產(chǎn)技術(shù)，完善土地管理。與此同時(shí)，土地所有者規(guī)定的地租額也會(huì)不斷增加，土地價(jià)格將隨之上升。

（2）位置

《資本論》的級(jí)差地租理論和建筑地租理論都提到“位置對(duì)地租具有決定性影響。”一方面，隨著整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)分工的進(jìn)步，地方市場(chǎng)逐漸形成并逐步發(fā)展完善，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，地方市場(chǎng)周邊的交通環(huán)境將會(huì)更加便利，相較于其他區(qū)域，就會(huì)形成級(jí)差地租；另一方面，隨著工業(yè)革命地不斷深化，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)發(fā)展緩慢低迷，農(nóng)村漸趨孤立化，土地的地區(qū)位置差別將持續(xù)擴(kuò)大，從而形成級(jí)差地租。

2.利息率

《資本論》通過(guò)舉例證明了土地價(jià)格的漲落同利息率的漲落是成反比的。在對(duì)這一觀點(diǎn)給出分析之前，我們必須先了解并分析“利潤(rùn)率遞減規(guī)律”。所謂利潤(rùn)率，是指剩余價(jià)值m和社會(huì)總資本C（即可變資本V與不變資本c的和）的比值，用公式來(lái)表達(dá)就是：利潤(rùn)率=m/C=m/c+v。而不同生產(chǎn)部門(mén)的利潤(rùn)率不同，這些不同地利潤(rùn)率通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)而平均化為一般利潤(rùn)率?！顿Y本論》認(rèn)為平均利潤(rùn)率的下降是一種不可抗拒的必然。

當(dāng)今社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中，所有廠商都希望獲得更多的超額利潤(rùn)從而在市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。因此每個(gè)廠商都必須通過(guò)發(fā)展技術(shù)和提高管理水平來(lái)提高個(gè)別勞動(dòng)生產(chǎn)率，從而使個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于一般生產(chǎn)價(jià)格。這就加劇了企業(yè)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率的總體上升，根據(jù)平均利潤(rùn)率遞減規(guī)律，活的勞動(dòng)減少，其物化為剩余價(jià)值的部分同總資本量的比值也會(huì)減少，平均利潤(rùn)率就會(huì)降低；因此利息率下降，這就將導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)資本和商業(yè)資本從參與平均利潤(rùn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中撤出，投入到不受平均利潤(rùn)率下降規(guī)律影響的金融領(lǐng)域和地產(chǎn)中，因而土地價(jià)格將會(huì)迅速上升。

3.供求關(guān)系

以上分析主要針對(duì)農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行研究。在農(nóng)村土地私有化逐步完善之后，農(nóng)村土地價(jià)格上漲將是必然之勢(shì)，甚至可能超過(guò)現(xiàn)今的城市用地。由于農(nóng)村人口眾多以及土地有限的供不應(yīng)求現(xiàn)狀，農(nóng)民在擁有對(duì)土地的所有權(quán)后可以聯(lián)合起來(lái)形成一個(gè)絕對(duì)的壟斷。這種壟斷一旦形成，農(nóng)村土地價(jià)格將迅速攀升。比如，現(xiàn)在的農(nóng)村土地可分為兩類(lèi)：宅基地和農(nóng)業(yè)用地。農(nóng)民在宅基地上擁有自由支配權(quán)，可以按自身意愿修建別墅或者度假村，同時(shí)由于位置因素對(duì)地租的影響，地租增加，土地價(jià)格得到上漲，農(nóng)民也將獲得高收益高利潤(rùn)。

三

對(duì)于當(dāng)今城市和農(nóng)村土地價(jià)格現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)采取不同的政策和措施。對(duì)于城市土地價(jià)格高漲來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)當(dāng)采取抑制的措施，因?yàn)槌鞘械貎r(jià)過(guò)高將導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)的上漲，從而使人民的生活水平降低。政府可通過(guò)調(diào)節(jié)供求來(lái)控制地價(jià)，具體來(lái)說(shuō)，有五點(diǎn)建議：

1.加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。只有大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造實(shí)際的社會(huì)財(cái)富，減緩商業(yè)資本和產(chǎn)業(yè)資本到虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的流動(dòng)趨勢(shì)，才能保障利息率的上升，從而降低土地價(jià)格。

2.嚴(yán)格清理閑置土地，查處囤地企業(yè)。由于土地供給量的嚴(yán)重不足，閑置土地和沒(méi)有得到充分利用的土地將是極大的浪費(fèi)。清理閑置土地和查處囤地企業(yè)將在很大程度上增加土地的供

應(yīng)量。

3.嚴(yán)格控制上市公司大規(guī)模融資拿地。上市公司的大規(guī)模圈地開(kāi)發(fā)將導(dǎo)致自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的緊縮和壟斷市場(chǎng)的形成和發(fā)展，這必然會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的上漲。因此必須嚴(yán)格控制上市公司大規(guī)模融資拿地的高漲需求。

4.控制單宗土地出讓規(guī)模。這與第二條建議都是為了避免壟斷現(xiàn)象發(fā)生的措施，將有效控制土地價(jià)格。

5.健全土地制度，完善土地運(yùn)營(yíng)機(jī)制。發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)控作用，可以促進(jìn)土地資源的有效配置。政府需進(jìn)一步健全土地制度，保證多數(shù)企業(yè)在土地市場(chǎng)中相互競(jìng)爭(zhēng)，這樣才有可能降低土地價(jià)格。

四

本文分析了影響我國(guó)土地價(jià)格的因素并對(duì)解決土地價(jià)格高漲給出了政策建議。文章的核心思想包括：第一，農(nóng)村的土地私有化改革必然使我國(guó)農(nóng)村地價(jià)上漲。第二，地租作為影響土地價(jià)格的決定因素之一，只有地租上漲趨勢(shì)得到遏制，土地價(jià)格才有可能減緩。第三，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要得到政府的支持，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，利息率上升，才能保證土地價(jià)格的平穩(wěn)。第五，在我國(guó)土地供給量有限的情況下，必須采取一定措施緩解供需矛盾從而控制地價(jià)。第六，只有健全土地制度和完善土地運(yùn)營(yíng)機(jī)制，才能促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：李珊（1994.6.17—），女，河南南陽(yáng)人，北京理工大學(xué)人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院大三學(xué)生在讀，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)。