吳超

【摘要】 本文簡述了抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的作用和意義，指出了抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上，提出通過房屋登記業(yè)務(wù)流程重組、加強(qiáng)信息化建設(shè)來降低抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作的風(fēng)險(xiǎn)，以推動(dòng)抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記工作有序進(jìn)行。

【關(guān)鍵詞】 抵押房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)移登記 信息化

抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，是指基于抵押人的意思表示而將抵押物的所有權(quán)讓與第三人的行為，包括以買賣、互換、贈與、清償、以物抵債、出資入股等讓渡抵押物所有權(quán)的行為。

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

一、抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的作用和意義

通過抵押房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)物盡其用，充分發(fā)揮抵押房地產(chǎn)的利用效能，以實(shí)現(xiàn)社會利益最大化。這有兩層含義：首先，通過抵押房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)可以充分滿足各方主體的需求。對買房人而言，能夠通過抵押物轉(zhuǎn)移登記實(shí)現(xiàn)住房需求的滿足；對賣房人而言，能夠?qū)⑦€有抵押在身的房屋轉(zhuǎn)讓出去。其次，有利于保持房地產(chǎn)市場上供給和需求在特定時(shí)期內(nèi)的相對平衡，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮具有重大的意義。

二、設(shè)定抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記流程

抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記主要包括申請、業(yè)務(wù)受理、審核、登記于登記簿、發(fā)證等五個(gè)環(huán)節(jié)，具體流程如圖1所示。

2、抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！币环矫?，這一規(guī)定并未禁止抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，只是對抵押物的轉(zhuǎn)讓做出了一定的限制；另一方面，該規(guī)定要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。但在抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中，容易出現(xiàn)抵押人未告知抵押權(quán)人或故意不告知抵押權(quán)人，或抵押人未告知受讓人或向受讓人隱瞞轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，從而產(chǎn)生抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記風(fēng)險(xiǎn)。

抵押人提供資料不全、不實(shí)影響轉(zhuǎn)移登記效力，從而產(chǎn)生轉(zhuǎn)移登記風(fēng)險(xiǎn)。在轉(zhuǎn)移登記過程中，抵押人必須向登記機(jī)關(guān)提交完整、真實(shí)、準(zhǔn)確、合法有效的登記資料，如果登記資料存在不完整，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)正，一般情形下不會影響登記的效力。如果登記資料不真實(shí)，將直接導(dǎo)致登記不具有效力的后果。登記資料不真實(shí)一般表現(xiàn)為以下情形：抵押物存在權(quán)利爭議；提供虛假證明，如虛假的抵押權(quán)人的身份證明或抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件或他項(xiàng)權(quán)利證書；隱瞞實(shí)情，未通知抵押權(quán)人或未告知買受人。

房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對提交的資料負(fù)有審查義務(wù)，對不符合登記規(guī)定的，應(yīng)書面通知申請人不予登記。如審查不嚴(yán)對不實(shí)資料予以登記的，將導(dǎo)致該登記無效，甚至要追究登記機(jī)關(guān)相應(yīng)責(zé)任。

具體來說，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是房產(chǎn)證的真實(shí)性及是否存在查封、異議登記等限制；抵押信息的真實(shí)性；其他登記要件的真實(shí)性。

三、規(guī)避抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法

1、規(guī)范作業(yè)要求，加強(qiáng)收件管理

抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記必須符合《房屋登記辦法》有關(guān)抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記的各項(xiàng)規(guī)定，抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記必須向房屋登記機(jī)關(guān)提交下列文件：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；抵押權(quán)人的身份證明；抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件；他項(xiàng)權(quán)利證書；其他必要材料。證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者是其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)查驗(yàn)：申請材料是否齊全、完整；房地產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明是否真實(shí)、有效；有關(guān)部門出具的權(quán)利來源證明材料、其他有關(guān)證明材料是否在規(guī)定的有效期限內(nèi)且屬依職權(quán)出具等。

2、進(jìn)行業(yè)務(wù)流程重組，促進(jìn)各房管登記業(yè)務(wù)信息的集成，推進(jìn)信息化建設(shè)

登記資料不真實(shí)，尤其是房屋產(chǎn)權(quán)證書或他項(xiàng)權(quán)利證不真實(shí)會導(dǎo)致登記無效的結(jié)果。傳統(tǒng)的方法是通過查閱紙質(zhì)檔案核實(shí)，以確定是否能辦理轉(zhuǎn)移登記。這種方法存在周期長、準(zhǔn)確度低、效率低等缺點(diǎn)。隨著抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來越重要，傳統(tǒng)的作業(yè)模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要，為此必須進(jìn)行信息集成和共享，將分散在不同業(yè)務(wù)部門的信息如產(chǎn)權(quán)人信息、房屋狀況信息、限制信息和抵押信息等進(jìn)行集成。在信息集成共享的基礎(chǔ)上進(jìn)行業(yè)務(wù)流程重構(gòu)，利用計(jì)算機(jī)大容量存儲和快速計(jì)算能力，發(fā)揮計(jì)算機(jī)智能功能，提高辦件的準(zhǔn)確性，可有效地避免工作人員的主觀性和隨意性，大大提升辦件質(zhì)量和工作效率。通過業(yè)務(wù)流程重構(gòu)，增加計(jì)算機(jī)的預(yù)審功能，一方面，可大大增強(qiáng)辦件的準(zhǔn)確性和提高辦件的工作效率，另一方面，又可以發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，有利于抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作的開展。傳統(tǒng)房屋登記方法、房產(chǎn)登記信息化方法對抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記要件真實(shí)性的審查對比如表1所示。

3、具體實(shí)例

在受理環(huán)節(jié)，房屋登記人員通過查閱房屋電子登記簿，對房屋所有權(quán)證書等登記要件進(jìn)行比照核對，具體如圖2所示。

在審查環(huán)節(jié)，系統(tǒng)自動(dòng)對房屋產(chǎn)權(quán)證書和他項(xiàng)權(quán)證的真實(shí)性進(jìn)行預(yù)審，并彈出提示，如圖3所示。

在審查環(huán)節(jié)，如果房屋產(chǎn)他項(xiàng)證書真實(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)行預(yù)審，并彈出提示，如圖4、圖5所示。

通過登記流程的預(yù)審，能有效降低抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

由于抵押人在抵押期間對抵押物仍享有所有權(quán)，因此，有權(quán)將抵押物讓與他人。但又因抵押是一種債的擔(dān)保方式，涉及到抵押權(quán)人的債權(quán)，抵押人在處理抵押物時(shí)應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。同時(shí)，抵押物的轉(zhuǎn)讓還涉及到第三人買受人的利益。由此，抵押房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)移登記中會產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。只有加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，依法行政，通過業(yè)務(wù)流程重構(gòu)，增加計(jì)算機(jī)的預(yù)審功能，規(guī)范辦件作業(yè)要求，加強(qiáng)收件管理，從程序和實(shí)體上保證整個(gè)登記行為的合法性，才能有效減少和控制抵押房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)移登記中的風(fēng)險(xiǎn)，提高抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記的準(zhǔn)確性和工作人員的辦件效率。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 中華人民共和國物權(quán)法[Z].

[2] 中華人民共和國擔(dān)保法[Z].

[3] 房屋登記辦法[Z].

[4] 房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程[Z].

[5] 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[Z].

[6] 談宏發(fā)：淺議房地產(chǎn)抵押登記工作中存在的問題[J].安徽電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2005（5）.

[7] 曾夢佳：試論設(shè)定抵押權(quán)的私房買賣中的權(quán)利限制[J].湖南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)（法學(xué)學(xué)刊），2002（2）.

[8] 楊德文：房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].人民論壇：中旬刊，2011（5）.

[9] 魏思思：我國個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)問題研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2011.

[10] 姜永麗：關(guān)于房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)問題的探討[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2012 （11）.

（責(zé)任編輯：張瓊芳）