[摘要]當前我國正處于新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)化建設步伐的加快給各行各業(yè)帶來了巨大的影響。房地產(chǎn)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化水平的不斷提高使其價格也相應發(fā)生了變化?；谌丝诔擎?zhèn)化和經(jīng)濟城鎮(zhèn)化兩個指標，從實證的角度出發(fā)，選取30省（市、自治區(qū)）2000—2012年的相關數(shù)據(jù)，利用面板Var模型，通過脈沖響應和方差分解量化分析城鎮(zhèn)化水平對房地產(chǎn)價格的影響。結果表明：短期內(nèi)，經(jīng)濟城鎮(zhèn)化對房價的影響大于人口城鎮(zhèn)化對房價的影響；長期看，經(jīng)濟城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響不斷增強，但前者影響的持續(xù)時間不如后者長。

[關鍵詞]人口城鎮(zhèn)化；經(jīng)濟城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價格

[中圖分類號]F29922[文獻標識碼]A[文章編號]

2095-3283（2015）08-0118-03

[作者簡介]王玉玨（1994-），女，漢族，碩士研究生，研究方向：商業(yè)銀行。

一、引言

自1998年國務院發(fā)布新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國真正進入商品房時代，至今的十幾年時間里，商品房價格一路攀升，市場異?；钴S，引發(fā)了學者關于房地產(chǎn)投資是否過熱的爭論。目前，我國正處在城鎮(zhèn)化建設的新時期，新型城鎮(zhèn)化是當前和今后一個時期我國經(jīng)濟建設的重點，對全面建成小康社會意義重大。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展會帶來產(chǎn)業(yè)結構、需求結構以及人口結構的相應調(diào)整，而這些問題都會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，因此如何在我國城鎮(zhèn)化建設中實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、并維持房價穩(wěn)定顯得尤為重要。

二、文獻綜述

對于我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間關聯(lián)關系的研究，國內(nèi)學者主要從定量和定性兩個角度展開。從定量分析出發(fā)，薛菲，袁汝華（2014）通過實證分析發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化水平每提高1%，房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積以及商品房價格分別提高772%、528%、349%。黃慶華，姜松（2014）研究發(fā)現(xiàn)樣本跨期內(nèi)以非農(nóng)就業(yè)人口占比衡量的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格變動的邊際影響存在門檻效應。駱永民（2011）使用四種回歸模型，從線性和非線性兩個角度分析了中國城市化進程對房價的影響。姜松，王釗（2014）引入空間權重矩陣反映地區(qū)房價變動的“空間溢出”效應，發(fā)現(xiàn)鄰近省份的城鎮(zhèn)化會帶動區(qū)域房地產(chǎn)價格上漲，但受勞動力市場分割的約束，空間溢出效應并不顯著。對于定性分析，王文婷（2011）認為城鎮(zhèn)化的發(fā)展直接導致房地產(chǎn)市場的消費性、生產(chǎn)性需求相應提升，與此同時也進一步分析了城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場投資性需求所產(chǎn)生影響。范方志、李海海（2011）基于馬克思地租理論，指出城鎮(zhèn)化進程加快和土地財政是導致房地產(chǎn)價格不斷上升的深層次原因。朱中一（2011）提出“城鎮(zhèn)化進程中防止過度房地產(chǎn)化”，強調(diào)了房地產(chǎn)市場中協(xié)同發(fā)展的重要性。王神海（2009）以武漢城市圈“兩型社會”試驗區(qū)為樣本，對城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中房地產(chǎn)投資的動態(tài)效率進行了研究。

現(xiàn)有文獻大多通過城鎮(zhèn)人口占總人口的比重來表現(xiàn)城鎮(zhèn)化率，這種研究只分析了人口城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格之間的影響。但程莉（2014）認為產(chǎn)業(yè)結構的不斷升級增加了城鎮(zhèn)勞動者的就業(yè)機會，增加了城鎮(zhèn)居民收入，因此也應該將經(jīng)濟的城鎮(zhèn)化納入研究的范圍。鑒于此，本文將城鎮(zhèn)化指標進行了適當?shù)耐卣?，基于中國各省際面板數(shù)據(jù)，選取相關動態(tài)空間面板模型，對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格變動的空間計量進行分析。

三、城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)影響的實證分析

（一）研究方法

本文擬構建面板VAR模型，通過脈沖響應函數(shù)、方差分解方法分別測度人口城鎮(zhèn)化率以及經(jīng)濟城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格之間的聯(lián)動關系及影響程度。

（二）數(shù)據(jù)描述

本文選取了2000—2012年全國 30個省、市、區(qū)的面板數(shù)據(jù)（不包括西藏）。分別用人口城鎮(zhèn)化率和經(jīng)濟城鎮(zhèn)化率來表示城鎮(zhèn)化率。其中，人口城鎮(zhèn)化率（PURB）用各地區(qū)城鎮(zhèn)人口占總人口的比重來表示；經(jīng)濟城鎮(zhèn)化率（EURB）用各區(qū)域第二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比值表示。使用商品房平均銷售價格（EMP）作為房價的度量指標。

從表1 可以看出，房地產(chǎn)價格和人口城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟城鎮(zhèn)化率指標均呈上升態(tài)勢，無論是均值、最小值還是最大值均呈現(xiàn)逐年上漲趨勢。這些特征進一步印證了從全國層面看，人口城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)價格變動趨勢呈現(xiàn)一致趨勢，更進一步佐證樣本的選則具有較好的代表性。

（三）實證分析

1面板單位根檢驗

為了保證模型的有效性，首先需要對變量人口、經(jīng)濟城鎮(zhèn)化率、商品房平均銷售價格的平穩(wěn)性進行檢驗，為了減少數(shù)據(jù)波動所造成的影響，同時消除該時間序列中可能存在異方差的問題，本文首先對所選取的變量取對數(shù)變換，再運用Levinlin方法對面板數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，結果見表2。由結果可知，lnEMP、lnPURB、lnEURB變量在相應的顯著性水平下拒絕原假設，均為平穩(wěn)序列，可直接進行回歸分析。

2脈沖響應分析

在面板VAR模型中，如圖1，對變量取一階滯后時就能使特征方程的所有特征值都落入單位圓內(nèi)，因此本文模型選取1階滯后期。繼而對本文所選用的VAR 模型進行平穩(wěn)性檢驗，結果表明該模型是穩(wěn)定的，可以進行脈沖響應分析和方差分解。

圖2、圖3 分別描述了PURB和EURB對EMP的脈沖響應函數(shù)。在下述脈沖響應函數(shù)圖形中，橫軸表示沖擊作用的滯后期間數(shù)，縱軸表示變量的變化值，實線表示脈沖響應函數(shù)，虛線和點線表示正負兩倍標準差偏離帶。

圖2反映了人口城鎮(zhèn)化率變動對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響，給人口城鎮(zhèn)化率一個正向沖擊，在當期便對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了最大的同向影響，之后開始持續(xù)減弱，到了第15期影響幾乎為零。從脈沖響應圖中能看出人口城鎮(zhèn)化率波動確實對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了同向的持久性影響。

圖3反映了EURB的變動對EMP的動態(tài)影響，當經(jīng)濟城鎮(zhèn)化率接受到一個正向沖擊時，房價在當期就會產(chǎn)生一個正向反應，而這種正向影響到第四期時會逐漸減弱為零，然后將一直穩(wěn)定在零左右。從表1中可以看到，2012年我國經(jīng)濟城鎮(zhèn)化率的均值已經(jīng)達到8966%，進一步增長的幅度不會太大，因此，經(jīng)濟城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)價格的影響時期不如人口城鎮(zhèn)化率的影響時期長。endprint

3方差分解

通過運用方差分解的方法，可以分析得出不同解釋變量對房價波動的貢獻率。從表3中可以看出，短期內(nèi)，與人口城鎮(zhèn)化率相比較而言經(jīng)濟城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的貢獻率更高，因為經(jīng)濟城鎮(zhèn)化能夠使得居民的實際購買能力得到進一步提升，從而使購房需求得以實現(xiàn)。人口、經(jīng)濟城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的貢獻率是逐步增加的，且前者的增長速度高于后者。

四、結論和對策建議

（一）結論

本文利用脈沖響應函數(shù)和方差分解量化分析城鎮(zhèn)化水平對房地產(chǎn)價格的影響，通過實證研究，得出以下結論：短期內(nèi)，經(jīng)濟城鎮(zhèn)化對房價的影響大于人口城鎮(zhèn)化對房價的影響；在長期，經(jīng)濟城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響不斷增強，但前者影響的持續(xù)時間不如后者長。

（二）對策建議

一是健全住房保障和供應體系。大量農(nóng)村人口進入城市，形成了巨大的住房剛性需求，除應加快戶籍制度改革，降低農(nóng)民進入城市生活的門檻外，更要健全住房保障和供應體系，以滿足進城農(nóng)民和原有城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。

二是構建科學合理的城鎮(zhèn)化宏觀布局。經(jīng)濟城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化相比對房地產(chǎn)價格的貢獻率更高，因此，應根據(jù)資源環(huán)境承載能力構建科學合理的城鎮(zhèn)化宏觀布局，把城市群作為主體形態(tài)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補、協(xié)同發(fā)展，從而帶動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時，要準確把握城鎮(zhèn)化進程，積極探索房地產(chǎn)市場供應新模式，進一步完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的長期有效調(diào)控。

[參考文獻]

[1]薛菲，袁汝華城鎮(zhèn)化水平對我國房地產(chǎn)業(yè)影響的實證分析[J]，經(jīng)濟地理，2014（4）： 78-84

[2]黃慶華，姜松城鎮(zhèn)化、門檻效應與房地產(chǎn)價格變動[J]財經(jīng)問題研究，2014（11）： 99-107

[3]駱永民城市化對房價的影響： 線性還是非線性？——基于四種面板數(shù)據(jù)回歸模型的實證分析[J]財經(jīng)研究，2011（4）： 135-144

[4]姜松，王釗中國城鎮(zhèn)化與房價變動的空間計量分析[J]科研管理，2014（11）： 163-171

[5]王文婷城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)市場需求的影響分析[J]現(xiàn)代物業(yè)，2010（4）：21-24

[6]范方志，李海海城市化進程中的土地財政與房地產(chǎn)價格——基于馬克思地租理論的分析[J]云南財經(jīng)大學學報，2011，（6）：3-9

[7]朱中一房地產(chǎn)仍處于機遇期——城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展問題之一[J]中國地產(chǎn)市場，2011（5）： 26-27

[8]王神海城市化進程中房地產(chǎn)投資的動態(tài)效率分析——以武漢城市圈“兩型社會”試驗區(qū)為原型[J]現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（1）：203-204

[9]程莉人口城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)與互動關系研究[J]經(jīng)濟縱橫，2014（1）：119-123

（責任編輯：郭麗春）endprint