摘 要：本文從物權(quán)登記制度的概念入手，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法理基礎(chǔ)、效力模式、建立登記制度的重要意義等進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，并對(duì)當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題提出了自己的幾點(diǎn)思考。

關(guān)鍵詞：物權(quán)登記制度；不動(dòng)產(chǎn)；效力模式；思考

1物權(quán)登記制度概念

物權(quán)登記制度指的是聲明對(duì)某項(xiàng)權(quán)利或者某物具有債權(quán)或者物權(quán)的人向有關(guān)機(jī)關(guān)依照法定程序提出確認(rèn)、更改、消滅某項(xiàng)債權(quán)或者物權(quán)的登記申請(qǐng)，在經(jīng)由相關(guān)機(jī)關(guān)的審查，最終決定是否予以登記的制度。

2不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法理基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記是公共權(quán)力機(jī)關(guān)如實(shí)記載既有權(quán)利的狀態(tài)，并對(duì)其制作表明客體狀態(tài)和權(quán)屬的證書(shū)與簿冊(cè)。任何一項(xiàng)法律制度只有在一定的法理基礎(chǔ)之上才能得以建立，物權(quán)登記制度也是如此。其實(shí)在我國(guó)古代，為了滿(mǎn)足行政管理和征稅的需要，就已經(jīng)存在土地造冊(cè)登記制度，但并不屬于法律權(quán)利的確認(rèn)。在中世紀(jì)日耳曼人的統(tǒng)治區(qū)域，大土地、寺院、教會(huì)所有權(quán)人一般都會(huì)將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)情況給記載保存下來(lái)，并將其作為權(quán)利的證明。18世紀(jì)，德國(guó)逐漸對(duì)羅馬法進(jìn)行繼受與傳播，交付與登記成為當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的兩種主要方式，之后登記逐漸演變成對(duì)整個(gè)所有權(quán)狀況的登記，成為不動(dòng)產(chǎn)公式公信的方式。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法理基礎(chǔ)進(jìn)行探討時(shí)首先需要明確在大陸法系各國(guó)并沒(méi)有形成統(tǒng)一的、普遍的不動(dòng)產(chǎn)登記法理。不動(dòng)產(chǎn)作為一種體現(xiàn)物權(quán)公示原則的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公式方法，分為不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付兩種方法。這里還有必要明確一下物權(quán)的公示制度，就是指物權(quán)變動(dòng)所特有的制度，要求物權(quán)在變動(dòng)時(shí)需要將變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)，要讓第三人了解物權(quán)變動(dòng)的實(shí)際情況，并保證交易安全，第三人也不會(huì)受到損壞。由于物權(quán)具有優(yōu)先性和排他性等效力，如果物權(quán)在變動(dòng)時(shí)沒(méi)有向社會(huì)進(jìn)行公示，導(dǎo)致第三人并不知道某人具有某種物權(quán)，而一旦某人向第三人主張優(yōu)先權(quán)時(shí)，第三人就會(huì)受到損失。但是債權(quán)就不需要進(jìn)行公示，因?yàn)閭痪哂信潘Я蛢?yōu)先效力。由此可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的理論基礎(chǔ)應(yīng)該是公信原則和物權(quán)公示，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法就是登記，進(jìn)行登記的根本目的在于公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況完成物權(quán)變動(dòng)，而不是為了進(jìn)行行政管理。

3 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度采用的效力模式

如今大多數(shù)國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記所采用的效力模式分為登記對(duì)抗主義和登記生效主義。其中登記對(duì)抗主義又稱(chēng)為意思主義，指的是物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，即如果當(dāng)事人產(chǎn)生了所有權(quán)變動(dòng)的意思表示，那么在進(jìn)行公示之前，所有權(quán)變動(dòng)的事實(shí)不能對(duì)第三人產(chǎn)生對(duì)抗，也就是指只要諾成性的合意就可以使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移[1]。而登記生效主義又稱(chēng)為形式主義，指的是在進(jìn)行公示之前，當(dāng)事人根本就實(shí)現(xiàn)不了所有權(quán)的變動(dòng)，因此對(duì)第三人也沒(méi)有對(duì)抗效力可言。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用公示要件主義，只要當(dāng)事人達(dá)成合意就可以轉(zhuǎn)移自己的所有權(quán)，因此也會(huì)按照債權(quán)人雙方的合意來(lái)追究責(zé)任。另外公示要件主義一物質(zhì)交易的方式給了雙方當(dāng)事人積極意與消極的雙重保護(hù)，也為社會(huì)大眾提供了一種值得信賴(lài)的公示效果，但是有時(shí)候也還是會(huì)采取其它效力方式，例如考慮我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況，為了減少成本，方便群眾，我國(guó)的地役權(quán)就采取登記對(duì)抗主義模式。總之我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記采用的效力模式是登記要件主義兼顧登記對(duì)抗主義。

4我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的重要性

4.1有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記實(shí)際上就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬和權(quán)利狀況進(jìn)行確認(rèn)。因此確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度能夠很好的體現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的透明度和公示性，能夠?yàn)楫?dāng)事人作出正確的決策提供重要依據(jù)。而且不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度包括不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，憑借登記的公信力，可以有效保障第三人的合法權(quán)利。例如，當(dāng)事人雙方簽訂了一個(gè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人就算已經(jīng)向所有權(quán)人支付了對(duì)價(jià)，但所有權(quán)人還是有可能將房產(chǎn)賣(mài)給其他人甚至還有可能房產(chǎn)的所有人根本就不是此人，出現(xiàn)這種情況，如果法律沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定，那么善意第三人的信賴(lài)?yán)婢蜁?huì)收到損害。而制定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度就能夠有效的維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序和交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)利，并且還有利于政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)行使監(jiān)督職能。

4.2有利于保護(hù)我國(guó)當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的私有權(quán)利

隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，法治建設(shè)的不斷健全，我國(guó)的民法逐漸由自由主義的私法向社會(huì)、國(guó)家的干預(yù)過(guò)度，但是仍然將全力自由和合同自由作為私法的出發(fā)點(diǎn)。雖然國(guó)家公權(quán)力對(duì)于私人交易關(guān)系的干預(yù)在不斷加強(qiáng)，但當(dāng)事人的申請(qǐng)卻是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行登記的前提條件，當(dāng)事人的申請(qǐng)?bào)w現(xiàn)著所有權(quán)當(dāng)事人的合意，也體現(xiàn)著當(dāng)事人意思自治。而且如果不對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行登記就不存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，另外不動(dòng)產(chǎn)所有人還擁有進(jìn)行補(bǔ)辦登記的自由，因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度能夠保障不動(dòng)產(chǎn)所有人是否使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生效力的自由選擇權(quán)，能夠保護(hù)當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的私有權(quán)利。

4.3我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度體現(xiàn)了公平公正的價(jià)值觀

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度設(shè)置的更正登記和異議登記能夠使真正權(quán)利人的利益得到有效的維護(hù)。權(quán)利人和利害關(guān)系人如果覺(jué)得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容存在偏差或者失實(shí)時(shí)，可以申請(qǐng)更正登記。當(dāng)權(quán)力人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)存在錯(cuò)誤或者書(shū)面同意更正，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正登記【2】。而在權(quán)利人發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤到提出更正登記這段時(shí)間之內(nèi)，真正權(quán)利人最關(guān)心的事就是是否會(huì)有不知情的善意第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，這時(shí)異議登記就顯得尤為重要。異議登記是指對(duì)登記名義人的權(quán)利正確性提出質(zhì)疑，受到質(zhì)疑后，登記的公信力就會(huì)喪失，由于登記名義人的權(quán)利正確性無(wú)法被斷定，所以不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度就不能生效。異議登記限制了登記名義人的處分權(quán)，為真正權(quán)利人完成更正登記爭(zhēng)取了最多的時(shí)間，從而保障真正權(quán)利人的合法權(quán)益，也體現(xiàn)著我國(guó)公平公正的價(jià)值觀。

4.4我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度有效地減少了交易的信息成本

效益價(jià)值體現(xiàn)在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的方方面面，不動(dòng)產(chǎn)交易的一個(gè)前提條件就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易信息的獲取，登記制度在完成所有權(quán)歸屬信息職能的同時(shí)，因其信息透明的公信力可以使交易成本大大降低。而且在不動(dòng)產(chǎn)交易中，當(dāng)事人需要辦理登記手續(xù)，還要向社會(huì)進(jìn)行公示，這些都需要支付一定的手續(xù)費(fèi)用，也屬于交易成本的范疇。

5我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題

5.1沒(méi)有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記管理體制

5.1.1沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，相關(guān)方面的規(guī)定只是分散在其他具體的法律法規(guī)之中，而且規(guī)定內(nèi)容多有矛盾。所規(guī)定的內(nèi)容只符合對(duì)房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政管理的需求，并不適用于不動(dòng)產(chǎn)交易的需求。盡管近幾年有所改觀，但是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還是存在較大差異。

5.1.2登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)壓處于“多頭執(zhí)政”的局面，依據(jù)的法律各不相同，并沒(méi)有形成共識(shí)。例如《擔(dān)保法》第42條規(guī)定縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門(mén)、林木主管部門(mén)、土地管理部門(mén)等多個(gè)部門(mén)都是不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，且都具有管理不動(dòng)產(chǎn)的行政職能【3】。但是登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，而且各部門(mén)也都只是有行政職能，如此做出的登記都不具有司法性，因此對(duì)當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會(huì)造成不同程度的損害。

5.1.3權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一

現(xiàn)階段我國(guó)存在林權(quán)證、房地產(chǎn)證和土地使用權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行的現(xiàn)象，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的不統(tǒng)一，非常容易擾亂市場(chǎng)秩序，使權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，還非常有可能引起不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的矛盾與爭(zhēng)執(zhí)。

5.2不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不統(tǒng)一

雖然對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力在我國(guó)現(xiàn)行的法律中尚沒(méi)有明確的規(guī)定，但是都堅(jiān)持同一個(gè)立場(chǎng)，就是我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記要采用登記要件主義的效力模式，都認(rèn)為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件是登記，如果不進(jìn)行登記，物權(quán)變動(dòng)就不具有法律效果，其依據(jù)是我國(guó)《土地管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律的相關(guān)規(guī)定【4】。但是也有學(xué)者認(rèn)為登記對(duì)抗主義的踐行已經(jīng)逐漸滲透到我國(guó)司法解釋和實(shí)務(wù)上，例如《2000年最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條規(guī)定：“依據(jù)《合同法》的第四十四條第二款的規(guī)定，行政法規(guī)或者法律規(guī)定只有辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)或者批準(zhǔn)手續(xù)之后合同才能生效，在一審法庭辯論終結(jié)之前，如果當(dāng)事人沒(méi)有辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)或者批準(zhǔn)手續(xù)的話(huà)，人民法院可以判定其合同無(wú)效。行政法規(guī)、法律規(guī)定合同需要辦理登記手續(xù)但并未規(guī)定合同只在登記后生效的，當(dāng)事人就算沒(méi)有辦理登記手續(xù)合同也是存在效力的，合同標(biāo)的物權(quán)不能被轉(zhuǎn)移?！边@一規(guī)定實(shí)際上采用的是登記對(duì)抗性主義的效力模式。但是我國(guó)登記機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力又是一種新的認(rèn)識(shí)，他們認(rèn)為登記屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人的義務(wù)，如果不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在當(dāng)事人進(jìn)行登記之前就已經(jīng)成立，那么在所有權(quán)轉(zhuǎn)移后規(guī)定的時(shí)間內(nèi)要是沒(méi)有辦理登記手續(xù)的話(huà)，當(dāng)事人要承擔(dān)罰款或者加收登記費(fèi)等行政責(zé)任【5】。在我國(guó)同時(shí)存在的三種不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式，這樣一來(lái)很容易引起法律的矛盾，擾亂市場(chǎng)規(guī)范。

6 對(duì)我國(guó)將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記立法的幾點(diǎn)思考

6.1建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制

6.1.1統(tǒng)一登記立法

制定一套統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，需要沿襲現(xiàn)行的登記管理體制，對(duì)道路、灘涂、水面、森林、建筑物（房屋）、土地等各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)分別制定相適應(yīng)的登記法。

6.1.2統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

可以將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定為司法機(jī)關(guān)，實(shí)行縣一級(jí)法院統(tǒng)一管轄，淡化登記機(jī)關(guān)的行政色彩，廢止當(dāng)前存在的多部門(mén)登記，實(shí)現(xiàn)私權(quán)自治。

6.1.3統(tǒng)一權(quán)屬文書(shū)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)指的是不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)證和所有權(quán)證，是登記機(jī)關(guān)授予權(quán)利人使其享有相關(guān)權(quán)利的最主要依據(jù)，由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)制作、頒布、并具有相一致的格式。統(tǒng)一權(quán)屬文書(shū)能夠有效避免權(quán)屬文書(shū)中的混亂局面，能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的交易安全提供保障。

6.2統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

登記要件主義便于明確物權(quán)的歸屬關(guān)系，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，但過(guò)于注重形式，不利于不動(dòng)產(chǎn)交易的快速發(fā)展。登記對(duì)抗主義便于不動(dòng)產(chǎn)交易的快速實(shí)現(xiàn)，但容易使善意第三人的權(quán)益受到損害，基于兩種效力模式的優(yōu)缺點(diǎn)，我國(guó)完全可以依據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行選擇，并不是只能允許一種立法主義的存在。為了穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保障教育安全，我國(guó)可以采用以登記要件主義為主，以登記對(duì)抗主義為輔的效力模式。

6.3登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任制度

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和法理角度考慮，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法需要設(shè)立相應(yīng)的賠償責(zé)任制度，主要涉及以下三方面，第一，賠償范圍不宜擴(kuò)大，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該以利害關(guān)系人的直接經(jīng)濟(jì)損失為限承擔(dān)賠償責(zé)任。第二，為保證賠償責(zé)任的履行，可以提取登記費(fèi)用總額的20%建立賠償基金。第三，由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)舉證責(zé)任。

7小結(jié)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度是我國(guó)物權(quán)法中的一個(gè)重要內(nèi)容，具有保護(hù)正當(dāng)利益、規(guī)范交易行為等重要意義，但是現(xiàn)階段我國(guó)的登記制度還存在諸多的問(wèn)題，需要對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的改進(jìn)與完善，促使其積極意義得到最大限度的發(fā)揮。

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作者簡(jiǎn)介：

于峰（1985～），男，漢族，浙江寧波人，長(zhǎng)春工程學(xué)院工學(xué)學(xué)士，管理學(xué)學(xué)士，工作單位：浙江浙能舟山煤電有限責(zé)任公司計(jì)劃合同部，現(xiàn)南開(kāi)大學(xué)在職研究生，研究方向：民商法學(xué)。