李仲富

剩余法是土地估價的常用方法之一，又稱假設開發(fā)法等，是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費用和與建筑物建造買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

一、剩余法的適用范圍

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，剩余法的適用范圍為具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：1、待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價；2、僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價；3、現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。在這里主要介紹第一種情況，即剩余法用于待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價。

二、剩余法評估的程序及方法

剩余法的基本理論依據(jù)是預期收益原理。其計算公式為：V=A-（B+C）

V——待估土地價格；A——開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值；

B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C——開發(fā)商合理利潤。

剩余法的評估步驟為：

（一）調查待估宗地的基本情況。通過現(xiàn)場調查，明確待估宗地的位置、面積、規(guī)劃用途、容積率等規(guī)劃條件及建筑規(guī)模等基本情況。

（二）確定土地最優(yōu)、最佳利用方式。主要包括土地用途、建筑容積率、建筑密度、建筑高度等。相應的指標和參數(shù)主要通過規(guī)劃部門出具的控制性詳細規(guī)劃來確定。

（三）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值的測算。在日常的評估中，主要是商、住綜合用地出讓底價的評估，這種類型的房地產(chǎn)建成后以出售為主。所以，預測其總價時根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結合進行。對開發(fā)完成后采取出租或自用方式經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，則可采用收益法和長期趨勢法結合預測房地總價。

（四）估算開發(fā)項目的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，整個項目的開發(fā)成本包括房屋建造成本、專業(yè)費用、投資利息和銷售稅費。（1）建筑成本的估算同樣可采用比較法確定，即通過同類建筑物當前的建筑費用來推算，如果建筑材料的價格變化較大，還要考慮建筑材料價格的變化對建筑費的影響；（2）專業(yè)費用一般根據(jù)建筑成本的一定比例估算；（3）利息的計息基數(shù)為未知的地價及其稅費、建筑成本、專業(yè)費及管理費用，采用復利計算，利率采用當期銀行一年期貸款利率。計算利息時，預付地價款及其稅費應在整個開發(fā)期內計息，建筑費、專業(yè)費等按開發(fā)期的一半計息；（4）銷售稅費指銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅、契稅等，一般以不動產(chǎn)總價的一定比例計算。

（五）開發(fā)商合理利潤。開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)的總價或預付總資本的一定比例計算。利潤率一般采用房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。

將以上各項帶入公式中，求得土地總價格，并以此求得土地單價及樓面地價。

三、采用剩余法評估時需注意的事項

在實踐中，采用剩余法評估土地價格時，應注意以下幾個方面。

（一）在報告的描述中，需注意最佳開發(fā)利用方式的說明

利用剩余法估算土地價格，其關鍵點之一為是否根據(jù)房地產(chǎn)價格評估的合法原則和最有效利用原則，正確的假設了土地的最佳開發(fā)利用方式。在日常的評估中，有估價人員往往忽視最佳開發(fā)利用方式的描述，而直接進入到計算過程當中，即使計算結果不發(fā)生變化，但缺少此處的描述，還是影響報告的整體質量。我們應該根據(jù)規(guī)劃部門提供的相關的規(guī)劃文本和規(guī)劃圖紙，對待估宗地的最佳開發(fā)利用方式（包括土地用途、使用強度、建筑物式樣等）進行相應的描述，說明。

（二）要注重預測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的總價的來源依據(jù)

剩余法評估土地價格，預測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的總價值也是關鍵點之一，預測價值的高低直接影響到最終的地價。在有些評估報告中，缺少房地產(chǎn)總價的來源依據(jù)，如有些估價人員在評估報告中描述：“根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況及估價師的現(xiàn)場調查，確定待開發(fā)的房地總價為×××萬元”，這種說法無任何依據(jù)及可信度，使得報告結果的權威性受到使用者的質疑。還有的報告中，在確定房地總價時，通過市場比較法計算出了房地總價，將此價格直接用作待估宗地的房地總價，沒有根據(jù)長期趨勢法，預測未來的防地產(chǎn)市場的走勢及變化，這種計算出的價格也不夠準確?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》明確規(guī)定“預測房地總價時根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結合進行”。在此基礎上，在房地總價調查時，還應注意交易時點。由于房價漲幅過快，我們在調查房地交易價格時，應盡量調查一年內交易甚至是半年內發(fā)生交易的房地產(chǎn)價格，以此來確定并預測未來房地總價值，準確性則更高。

（三）要注意開發(fā)成本及利潤等取值依據(jù)

在剩余法評估過程中，要注重確定建安工程費的依據(jù)，如果地方政府有相關的文件規(guī)定，則按文件規(guī)定取值，依據(jù)是充分的。如果無相關的文件規(guī)定，則需通過市場調查，并采用市場比較法來確定建安工程費，通過這種方法所確定的成本費用可信度較高，依據(jù)較充分。

同樣，在確定開發(fā)利潤時，也需注意利潤率取值依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤在不同的地方市場，差異較大，利潤率在15%—50%的范圍之間浮動，這樣，在計算地價時，取不同的利潤率，對最后的地價影響較大。所以，在利潤率的取值方面，同樣需要有據(jù)可循。如果地方政府有文件規(guī)定的，依規(guī)定取值；地方政府無文件規(guī)定的，則需調查當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的平均利潤情況，通過統(tǒng)計年鑒等相關的資料來獲取。

（四）利息計算時，是否考慮房地產(chǎn)價值及開發(fā)成本的時間價值

在采用剩余法評估土地價格時，利息的計算通常有兩種情況。第一種情況是以靜態(tài)方式測算地價，這種情況在預測房地總價及建筑費、專業(yè)費時不考慮其時間價值，計息時地價按整個建筑周期計算，建筑費和轉業(yè)費按建筑周期的一半計算；第二種情況是以動態(tài)方式測算地價，即考慮預測房地總價和建筑費、專業(yè)費的時間價值，將其價格折現(xiàn)到估價時點，這種情況中，總地價、建筑費和專業(yè)費均考慮到了時間因素，通過折現(xiàn)的計算，已包含了利息，所以，以動態(tài)方式計算地價時不再單獨計算利息。這兩種計算方式的結果會有一定的差異。通常情況下，我們采用靜態(tài)的方式來測算。

四、關于剩余法的幾點建議

（一）房產(chǎn)部門應建立一個可供公開查詢的房地交易的資料庫，分區(qū)段，分用途的建立檔案，即時更新。這樣在調查房地交易價格時，獲取信息的途徑更廣，準確性更高，可信度更強。

（二）土地管理部門應盡量出臺相應的文件，規(guī)定剩余法評估相關參數(shù)的取值標準，并隨著市場的發(fā)展變化，適時合理調整。在采用剩余法進行評估時可以做到有據(jù)可查。

（三）在采用剩余法評估地價的同時，另外一種方法一般采用基準地價系數(shù)修正法。這兩種方法通常差距較大。若基準地價公布時間較長，建議采用剩余法的測算結果作為最終的地價；若基準地價為最新公布的，并且土地管理部門對取值方面無特殊規(guī)定，則可以基準地價的評估結果作為最終的地價。