杜成俊

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的重要因素。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目眾多、所處情況各有不同、管理人員水平參差不齊，影響成本控制的元素很多并且不固定，所以，不同的項目都有不同的成本管理方法。本文對成本控制的原因、內(nèi)容、措施進行了詳細分析，并對如何開展有效的成本控制提出具體建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；管理措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中，主要包括四方面內(nèi)容：第一，開發(fā)土地的成本。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)時，土地是最重要的生產(chǎn)要素，對土地進行開發(fā)的所有費用支出，構(gòu)成了成本中比例最大的部分；第二，開發(fā)房屋的成本。包括開發(fā)商用和出租用的房屋形成的各種費用；第三，建設(shè)配套設(shè)施的成本。在項目開發(fā)過程中，為房屋做配套用的服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施等形成的各種費用；第四，稅金。作為房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的重要組成，稅金占銷售收入的12-13%。第五，其他開發(fā)成本。在項目開發(fā)過程中，人員管理、審查驗收等必需的環(huán)節(jié)產(chǎn)生的各種費用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀

1.控制成本意識淡薄

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，房地產(chǎn)企業(yè)從管理層到基層員工，對成本控制的認識不夠，無法適應(yīng)市場的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下三方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的主體單調(diào)，一般參與成本控制的只有財務(wù)人員，全體員工參與的機會較少，導(dǎo)致全程監(jiān)控工作無法開展，只能依靠事后控制。第二，房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的范圍過窄，僅僅存在于財務(wù)和施工環(huán)節(jié)，忽略了前期準(zhǔn)備、設(shè)計、規(guī)劃和后期推銷環(huán)節(jié)，造成嚴(yán)重的成本缺失。第三，注重事后成本管理，忽略事前成本控制。在項目完成后，很多成本因素已成事實，通過事后成本控制的作用微乎其微，只有進行有效地全程監(jiān)控，才能排除成本盲點，完成預(yù)期成本控制目標(biāo)。

2.缺乏合理管理體系

很多房地產(chǎn)企業(yè)未形成科學(xué)的成本管理體系，有少部分企業(yè)制定了管理體系，但是仍未形成系統(tǒng)的規(guī)章制度，并且，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在管理水平較低的情況，成本管控體系無法發(fā)揮其作用，形成成本監(jiān)控形同虛設(shè)的局面?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的成本監(jiān)控體系不完善，沒有明確的權(quán)責(zé)劃分，不能進行賞罰分明、嚴(yán)格有效的考核評價，降低了企業(yè)全員進行成本控制的參與度。

3.資金成本來源單一

房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)的成本較大，持續(xù)充足的資金來源，對項目的順利進行和完成具有重要的作用，也是房地產(chǎn)企業(yè)獲得經(jīng)濟利益的基礎(chǔ)。現(xiàn)在，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，僅靠銀行貸款這一單一渠道，少有通過股票融資獲得資金支持。銀行貸款利率較高，無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，并且，單一的資金渠道，極易出現(xiàn)資金供應(yīng)不及時的情況。一旦資金鏈供應(yīng)斷裂，項目施工進度就會減緩甚至停工，從而直接影響企業(yè)的經(jīng)濟利益，也會對企業(yè)形象造成一定的負面影響，甚至影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康運行。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

1.提升成本控制意識

第一，加強房地產(chǎn)企業(yè)管理者及基層員工成本管理意識。企業(yè)管理者要時刻以成本控制為前提，對項目全程進行統(tǒng)籌掌握，做出科學(xué)合理的規(guī)劃和決策，從根本上解決成本控制的問題。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要堅持全員參與成本監(jiān)控。房地產(chǎn)項目開發(fā)，工程周期長，涉及范圍廣，不能通過節(jié)點、階段成本控制，實現(xiàn)預(yù)期成本控制目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要改變傳統(tǒng)成本控制觀念，強化部門之間、部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)合作，鼓勵全員參與成本控制，環(huán)環(huán)相扣，減少漏洞管理，實現(xiàn)有效降低企業(yè)成本的目標(biāo)。

2.完善成本管理體系

第一，進行合理的項目規(guī)劃，并采取科學(xué)的投資決策。企業(yè)管理者要熟悉掌握項目流程，對未知成本進行總量控制。主要做好以下幾方面：選擇技術(shù)好、職業(yè)素質(zhì)高的人員，進行決策階段的策劃工作；聘用職業(yè)技能強、市場經(jīng)驗豐富的人員，對投資進行準(zhǔn)確估算，從而形成系統(tǒng)合理科學(xué)的成本預(yù)算計劃，并對未知的成本和風(fēng)險進行評估。

第二，強化設(shè)計成本管理。項目設(shè)計成本對項目造價有直接影響，也是項目整體成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一般采取限額設(shè)計的管理方法，嚴(yán)格把握施工預(yù)算，不能超過批準(zhǔn)范圍，同時加強項目設(shè)計更改工作。

第三，緊抓施工過程成本管理。制定符合企業(yè)實際的成本計劃，明確施工流程、同步成本控制環(huán)節(jié)、責(zé)任到人；熟悉掌握項目設(shè)計圖紙和標(biāo)準(zhǔn)，對成本費用浮動較大的環(huán)節(jié)進行重點控制；同時嚴(yán)格核查項目付款憑證，實時監(jiān)管現(xiàn)場簽單、合同的變更。

第四，加強項目結(jié)算階段的成本管理。房地產(chǎn)項目結(jié)算階段，類目繁雜、任務(wù)集中。為了減少主觀和客觀因素的失誤，要完善結(jié)算首次確認、二次復(fù)核和獎罰機制，有效提高核算人員的責(zé)任心和準(zhǔn)確率，從而實現(xiàn)降低結(jié)算成本的目標(biāo)。

3.拓展企業(yè)資金成本

在項目建設(shè)過程中，擠壓供應(yīng)商和承建商的資金，雖然能夠暫時緩解資金壓力，但是時間過長，會提高采購和建設(shè)成本，也會影響企業(yè)的信譽。為了能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)資金活力充足，要不斷豐富融資方式，擴寬融資渠道，才能快速有效地籌集資金；建立有效的資金管理制度和資金管理計劃，對企業(yè)應(yīng)收款項及時回收，對應(yīng)付款項，按照時間和資金管理計劃撥付，使企業(yè)資金的占用和支付達到平衡。

4.合理進行稅務(wù)籌劃，明確開發(fā)成本底線，合理進行銷售定價，加快資金回籠

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本控制是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要各個部門及外部的分工合作，并結(jié)合自身特點來實施，只有加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，才能實質(zhì)地提高公司的利潤水平和市場競爭力。

參考文獻：

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[2]任寶峰.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制[J].經(jīng)濟師，2010年10期.endprint