張琳 攀枝花學(xué)院

商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律路徑探析

張琳 攀枝花學(xué)院

商品房預(yù)售是現(xiàn)今國內(nèi)一手房買賣中的常見形式，但在商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益受損事實較多的發(fā)生在實際生活之中，本文簡要解釋商品房預(yù)售的概念，并對現(xiàn)實商品房預(yù)售中侵犯消費(fèi)者權(quán)益的事實進(jìn)行歸納，找到在這一環(huán)節(jié)中侵犯消費(fèi)者權(quán)益的相關(guān)原因，最后針對原因提出有價值的法律路徑，以期實現(xiàn)對商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益的全方位保障。

商品房預(yù)售 消費(fèi)者權(quán)益 法律路徑

一、商品房預(yù)售

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條規(guī)定：“本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。”筆者結(jié)合法規(guī)的規(guī)定以及現(xiàn)在實際生活的規(guī)律，認(rèn)為商品房預(yù)售是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購者，由預(yù)購者預(yù)先支付定金或者預(yù)先支付首付款，并由按揭銀行補(bǔ)足其余購房款的行為。

二、商品房預(yù)售中侵犯消費(fèi)者權(quán)益的事實歸納

商品房預(yù)售中侵犯消費(fèi)者權(quán)益的事件時有發(fā)生，實際表現(xiàn)形式多樣，筆者依據(jù)發(fā)生頻率和實際侵犯權(quán)利表現(xiàn)的不同，對其作出以下的事實歸納：

第一，開發(fā)商以虛假廣告的形式進(jìn)行宣傳。第二，開發(fā)商隱瞞重大事實。預(yù)售方對自己的開發(fā)資質(zhì)或預(yù)售許可證做不實公示，隱瞞其將在建工程設(shè)定抵押權(quán)的事實；第三，超期交房、一房多賣。 第四，合同中的免責(zé)條款。以格式合同的形式強(qiáng)制消費(fèi)者接受其中的不公平條款，免除自身的責(zé)任，增強(qiáng)消費(fèi)者購房的風(fēng)險；第五，面積誤差陷阱。實際面積與合同中差距較大，沒有具體說明各個房間具體面積，公攤面積等；第六，房屋質(zhì)量問題。采用與合同不同的劣質(zhì)材料，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造等。

三、商品房預(yù)售中侵犯消費(fèi)者權(quán)益的成因分析

（一）預(yù)售制度本身存在的缺陷

1.開發(fā)商將預(yù)售風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行和預(yù)購者。房地產(chǎn)出售給開發(fā)商，為其運(yùn)營資金提供了方便，加快其營運(yùn)資金，但銀行和預(yù)購者卻承擔(dān)了較大風(fēng)險。一旦遇到價格調(diào)整，期房由于住房價格的變化將增加對銀行的壞賬風(fēng)險，購房者也將承擔(dān)價格波動的風(fēng)險。2.房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻低?，F(xiàn)有預(yù)售制度中房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入的條件要求較低，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力的要求并不高，魚龍混雜現(xiàn)象明顯，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，較為混亂。3.預(yù)售登記不具有排他效力。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條第1款均規(guī)定商品房預(yù)售后要將預(yù)售合同辦理相關(guān)登記備案手續(xù)，但由于預(yù)售登記不具有排他效力，因此實踐中仍然存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的現(xiàn)象。

（二）行政機(jī)關(guān)監(jiān)管不到位

商品房預(yù)售，開發(fā)商必須先到縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售證明，通過對其提供的相關(guān)證明的審查，決定是否準(zhǔn)予其進(jìn)行商品房預(yù)售，從源頭上把好關(guān)。在這個環(huán)節(jié)當(dāng)中，如果行政機(jī)關(guān)監(jiān)管不力、監(jiān)管不到位、官商勾結(jié)等均會對開發(fā)商大肆侵犯消費(fèi)者權(quán)益創(chuàng)造優(yōu)勢條件，從而謀取不當(dāng)利益。

（三）消費(fèi)者相關(guān)法律法規(guī)知識的欠缺

消費(fèi)者在購房時，只是通過開發(fā)商的介紹以及其提供的相關(guān)文件對房屋進(jìn)行了解，對開發(fā)商在資金、信息、技術(shù)等方面的信息獲取存在嚴(yán)重的單向性，且多數(shù)消費(fèi)者法律意識淡薄，權(quán)益受到侵害受還茫然不知或不知應(yīng)該如何維權(quán)。

四、商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律路徑選擇

（一）立法層面完善商品房預(yù)售制度

1.實行“先建后貸”的發(fā)展模式，建立風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制。先建后貸的開發(fā)新模式，是指開發(fā)商先將自有的35%的資本金投入，然后進(jìn)行質(zhì)檢，最后取得抵押貸款和期房預(yù)售款的模式。實行分期質(zhì)檢、分期貸款、分期預(yù)售的方法。先建后貸模式的實施，銀行貸款和預(yù)售許可證的處理需要根據(jù)開發(fā)商施工進(jìn)度來決定下一階段的項目工程，在整個期房預(yù)售中一環(huán)緊扣一環(huán)時刻，對開發(fā)商在整個開發(fā)過程中進(jìn)行監(jiān)督和管理。 2.嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入制度。建立全面的企業(yè)信用體系，嚴(yán)厲打擊虛假出資等違法行為，全面實施市場準(zhǔn)入制度的改革，進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管，提高房地產(chǎn)銷售進(jìn)入條件，將那些融資能力不強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)排擠出市場，優(yōu)勝劣汰，以加強(qiáng)企業(yè)承擔(dān)商業(yè)責(zé)任的能力。3.將商品房預(yù)售登記制度調(diào)整為預(yù)告登記制度。在預(yù)售商品房買賣過程中，預(yù)售登記制度存在著很大的瑕疵，預(yù)告登記對預(yù)購人將來獲得所預(yù)購的房屋具有很好的保障效果，能夠解決當(dāng)前預(yù)售中大量存在的一房多賣等誠信問題，具體從以下三個方面著手：第一，用法律法規(guī)明確商品房預(yù)購人的房屋請求權(quán)；第二，明確商品房預(yù)告登記的法律效力，使被登記的請求權(quán)具備物權(quán)的效力，產(chǎn)生排他性和對抗性；第三，完備預(yù)售合同登記的法律責(zé)任體系，要加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)因登記錯誤應(yīng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任。

（二）行政機(jī)關(guān)角度加強(qiáng)其對商品房預(yù)售的監(jiān)管力度

設(shè)置銷售商品房個別建設(shè)資金審計，實施實時監(jiān)控機(jī)制，開發(fā)商作出任何出售的商品房項目，必須上報房地產(chǎn)管理部門。對開發(fā)商近期的資產(chǎn)負(fù)債表，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中完成的其他項目的銷售，提供現(xiàn)有流動資金到期債務(wù)的數(shù)額等進(jìn)行適當(dāng)公開。

（三）消費(fèi)者自身層面增強(qiáng)其自我法律保護(hù)意識

1.委托律師代理購房。購房者在房地產(chǎn)交易中涉及了大量的法規(guī)，有必要由律師進(jìn)行幫助，由律師對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行解讀，審查預(yù)售合同的合理性。2.提高法律意識和自我保護(hù)能力。消費(fèi)者在購買商品房之前，應(yīng)盡可能多地掌握相購房的關(guān)法律知識（合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、商品房預(yù)售的相關(guān)法律知識等）和適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)工程技術(shù)知識。簽訂購房合同要謹(jǐn)慎，查看開發(fā)商的各種許可證是否齊全。

［1］孟祥娜.我國商品房預(yù)售監(jiān)管制度的法律問題［J］.法制與社會，2013（1）.

［2］李衛(wèi)剛，駱微.論商品房預(yù)購人權(quán)利保護(hù)的立法完善［J］.寧夏社會科學(xué)，2012（5）.

［3］王留彥.商品房預(yù)售制度中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問題研究［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2012（2）

張琳（1980-），女，遼寧凌源人，法學(xué)碩士，副教授，畢業(yè)于西南政法大學(xué)，現(xiàn)任職于攀枝花學(xué)院人文社科學(xué)院，主要從事法學(xué)專業(yè)教學(xué)與管理工作。