支寧　景楊洋

摘 要：山西將繼續(xù)深化農(nóng)村土地制度改革，逐步縮小征地范圍，明確公益用地界限，并探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。按照國土資源部統(tǒng)一部署，今年我省將繼續(xù)完善征地制度改革。除補償農(nóng)民被征收的集體土地外，還必須對農(nóng)民的住房、社保、就業(yè)培訓(xùn)給予合理保障。同時，今年我省將探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

關(guān)鍵詞：土地交易；平臺建設(shè)；土地制度

流轉(zhuǎn)農(nóng)地作為一種特殊的商品，既具有一般商品的屬性，但同時又有其它商品所不具有的特點：“一是不可再生性；二是不可移動性；三是區(qū)域、時間、對象、行業(yè)的限制性；四是自然屬性與經(jīng)濟屬性的統(tǒng)一性。”[1]這些特點使得流轉(zhuǎn)土地作為商品具有一定的障礙，加之各農(nóng)地市場要素發(fā)育尚不完善，要進行市場化配置，在當前情況下，還受諸多因素的制約。

1.構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場面臨的制度性障礙

1.1集體土地所有權(quán)不完整導(dǎo)致其轉(zhuǎn)移受限

當前法律規(guī)定集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。集體土地所有者不得擅自改變土地用途，向非農(nóng)用地者提供土地使用權(quán)須經(jīng)人民政府審批等。同時規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地[2]。

1.2 宅基地使用制度不合理割裂了城鄉(xiāng)居住用地市場的統(tǒng)一

我國的城市居民和農(nóng)民的房屋均屬于個人財產(chǎn)，兩者并無多少區(qū)別。但城市住宅包括其占用的土地使用權(quán)可以自由買賣，農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓就受到限制，宅基地不能自由轉(zhuǎn)讓，這與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求大相徑庭，引起了很多問題。比如產(chǎn)權(quán)不清，存在非法交易，農(nóng)村房屋閑置，規(guī)劃不明確等。

1.3農(nóng)地市場管理的缺位和越位

由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育不完善，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場管理缺乏具體實施細則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定。土地流轉(zhuǎn)中政府部門更多地重視了合同的嚴肅性，普遍對在流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)方向上關(guān)注不夠，存在“缺位”現(xiàn)象。

2.土地流轉(zhuǎn)交易平臺建設(shè)

2.1建立信息公開平臺機制

（1）流轉(zhuǎn)信息咨詢站。對于土地流轉(zhuǎn)中涉及的相關(guān)問題，農(nóng)戶等經(jīng)濟主體對此感到模糊或難以理解的，可以向咨詢站進行詢問。（2）流轉(zhuǎn)信息發(fā)布站。流轉(zhuǎn)信息發(fā)布站可以解決農(nóng)戶等經(jīng)濟主體最想獲取的當天成交量及成交價格等信息問題。

2.2建立交易平臺服務(wù)機制

我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市已成為大勢所趨，隨著山西工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的迅速發(fā)展，對集體建設(shè)用地的需求激增，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也已相當普遍。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”在十八屆三中全會加快完善現(xiàn)代市場體系的背景下有著相應(yīng)的特殊研究價值，因此對于土地市場規(guī)范化交易平臺建設(shè)至關(guān)重要。

（1）土地流轉(zhuǎn)前的土地評估服務(wù)。在進行土地流轉(zhuǎn)前，要對土地進行估價，交易平臺可為進行流轉(zhuǎn)的雙方提供土地估價服務(wù)，精確的評估可為雙方利益提供可靠的保障機制，也為雙方在進行土地流轉(zhuǎn)過程中避免不必要的糾紛。（2）土地流轉(zhuǎn)的交易雙方談判服務(wù)。農(nóng)戶等經(jīng)濟主體可選擇交易平臺作為中介，可在交易平臺機制下根據(jù)成交價格高低自行選擇承包方作為交易對象，可自行選擇面對面與承包方進行交談或委托第三方的交易中心進行代為成交。

3.價格評估體系

據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，截至2012年底，全國已有800多個縣（市）、13000多個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。目前，我國的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)機構(gòu)數(shù)量還不多，多地農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的實踐可以看出，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場體系的建立有效地解決政事不分的問題，有利于政府轉(zhuǎn)變職能，發(fā)揮市場的決定性作用。

3.1農(nóng)村土地價格評估的特點

（1）市場供應(yīng)不足。對農(nóng)村土地使用權(quán)的評估依據(jù)缺失，有技術(shù)方法可操作，但制度規(guī)則不健全。（2）市場需求不旺盛。由于顯性規(guī)則（法律制度）滯后，目前的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)大多遵從的是隱性規(guī)則，開發(fā)建設(shè)隨意性大，交易雙方不需要也無法順利取得獨立第三方的評估技術(shù)支持。（3）農(nóng)村土地與國有土地在權(quán)利上存在著差別，阻礙了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的正常形成和發(fā)育。

3.2如何構(gòu)建

（1）土地流轉(zhuǎn)前的土地評估服務(wù)在進行土地流轉(zhuǎn)前，要對土地進行估價，而這是農(nóng)戶等經(jīng)濟主體個人單獨無法完成的，交易平臺可為進行流轉(zhuǎn)的雙方提供土地估價服務(wù)，精確的評估可為雙方利益提供可靠的保障機制，也為雙方在進行土地流轉(zhuǎn)過程中避免不必要的糾紛。（2）土地流轉(zhuǎn)的交易雙方談判服務(wù)農(nóng)戶等經(jīng)濟主體可選擇交易平臺作為中介，可在交易平臺機制下根據(jù)成交價格高低自行選擇承包方作為交易對象，農(nóng)戶也可對成交期限、成交政策等相關(guān)問題咨詢交易中心。（3）土地流轉(zhuǎn)的協(xié)議簽訂服務(wù)土地流轉(zhuǎn)的雙方對簽訂協(xié)議不是十分了解或很少觸及，而交易平臺可為雙方進行交易提供合同樣本供雙方查閱，并對要簽訂的合同或協(xié)議進行講解。

4.監(jiān)督服務(wù)體系的構(gòu)建

4.1從地價監(jiān)管角度研究

為了防止地價泡沫、有利于土地宏觀調(diào)控，必須建立新的地價監(jiān)管體系。由于土地一、二級市場交易價格形成原因的差異，要根據(jù)不同的土地市場建立相應(yīng)的地價監(jiān)測體系。

4.2從監(jiān)管手段角度研究

土地交易監(jiān)管手段的運用主要是從如何發(fā)揮政府土地行政主管部門及其他職能部門的作用出發(fā)，提出相應(yīng)的具體辦法和措施。

（1）公開土地市場的監(jiān)督。公開土地市場既能夠給各市場主體進行土地交易提供相對固定的場所，對市場主體的交易資格進行審查，對交易對象進行產(chǎn)權(quán)界定，對交易環(huán)節(jié)實施監(jiān)督。（2）強化土地執(zhí)法監(jiān)察手段。各級土地行政執(zhí)法部門應(yīng)當嚴格執(zhí)法，要大量采用“公開、曝光”的形式，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況對土地違法案件通過新聞媒介進行披露，起到新聞監(jiān)督的作用。（3）加強土地的行政審批監(jiān)管。各級土地行政部門在每宗土地的具體審批過程中，嚴把行政審批關(guān)，防止交易主體采取欺騙手段。

4.3從建立中介服務(wù)機構(gòu)角度研究

為了使集體土地使用權(quán)市場能夠得到健康穩(wěn)定的發(fā)展，必須建立與農(nóng)村土地市場相關(guān)的中介服務(wù)機構(gòu)。由于山西省缺乏相關(guān)經(jīng)驗，在這里可以借鑒重慶市各區(qū)縣土地交易市場的成功經(jīng)驗[3]。通過相關(guān)機構(gòu)的建立，完善土地交易市場中中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督作用。如表1所示：

4.4從制度創(chuàng)新角度研究

為了實現(xiàn)土地市場制度的創(chuàng)新和保障新土地市場制度的良好運行，需要深化土地產(chǎn)權(quán)、市場制度本身的改革，同時配套建設(shè)稅收、法律、社保體系和搞好土地市場宏觀調(diào)控[4]。城鄉(xiāng)土地使用權(quán)能保持一致，使農(nóng)村土地使用權(quán)能與城市土地使用權(quán)能統(tǒng)一和對等，合理確立土地產(chǎn)權(quán)的主體，構(gòu)建完整的土地產(chǎn)權(quán)體系，促進土地產(chǎn)權(quán)的平等合理流動。根據(jù)法律規(guī)定，明確個人的權(quán)利和責(zé)任，保證有一個適當?shù)漠a(chǎn)權(quán)體系。同時建立農(nóng)民的社會保障制度，使農(nóng)民的生活水平不降低，建立相應(yīng)的社會保障基金，并對其進行監(jiān)管和經(jīng)營，由此健全農(nóng)民的社會保障制度。（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)）

參考文獻：

[1] 張紹良，侯湖平，公云龍，李晶晶.中國土地市場地價監(jiān)管新體系構(gòu)建.中國土地科學(xué)[J].2011.8.第25卷第8期

[2] 平輝.我國城市土地使用權(quán)交易中存在的問題及對策研究.[D].西安：西安建筑科技大學(xué).2005.

[3] 焦慶東.重慶市農(nóng)村土地市場運行機制研究[D].重慶：西南大學(xué).2010.

[4] 張合林，郝壽義.城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場制度創(chuàng)新及政策建議.中國軟件科學(xué)[J].2007（2）.