鐘浩 劉俊雅

摘要：2014年1月26日財政部發(fā)布了《關于印發(fā)<企業(yè)會計準則第39號——公價值計的通知》，自2014年7月1日起在所有執(zhí)行企業(yè)會計準則的企業(yè)范圍內施行，鼓勵在境外上市的企業(yè)提前執(zhí)行。公允價值再次備受關注，成為實務界和理論界研究和探討的重點。本文以投資性房地產采用公允價值計量模式為例，分析選擇公允價值計量模式的動因及公允價值計量模式運用阻礙分析，并提出推動公允價值計量模式運用的幾點建議。

關鍵詞：企業(yè)會計準則第39號；公允價值計量模式；投資性房地產

一、引言

我國企業(yè)會計準則體系中關于公允價值計量的相關會計處理規(guī)定分散在多項會計準則中。企業(yè)會計準則中，包括金融資產、投資性房地產等18項具體準則涉及到了公允價值，不過我國此前并沒有專門的公允價值準則，所以至今只有較少企業(yè)使用公允價值計量，其中投資性房地產項目尤為明顯。2012年5月17日，財政部向社會發(fā)布公允價值計量準則（征求意見稿）以征求廣泛意見，并建立調研小組以深入獲取企業(yè)運用公允價值計量的現(xiàn)狀，為制定準則提供最新資料。2014年1月26日，財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》，公允價值計量準則重新定義了公允價值，明確了公允價值計量的方法和級次，并要求披露公允價值計量的相關信息。

二、投資性房地產選擇公允價值后續(xù)計量模式的動因分析

（一）有助于反映資產的真實價值，滿足決策者的信息需求。

采用公允價值計量模式后可以真實的反映投資性房地產的市場價值，也可以更真實的反映企業(yè)的財務狀況、經營水平以及所承擔的財務風險，不僅能體現(xiàn)會計信息的真實性、可靠性，還有助于信息使用者更好的作出決策。

（二）有助于增加企業(yè)凈資產，從而對企業(yè)融資產生有利影響。

企業(yè)進行融資的一個重要指標就是凈資產，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量，可以使投資性房地產更接近市場價值，從而達到增加凈資產的目的。對于非上市公司，采用公允價值計量模式后，將增加公司的凈資產，降低公司的資產負債率，能有助于增強非上市公司向銀行融資的能力。由此可見，為促進對外融資，公司有通過變更投資性房地產計量模式來影響凈資產的動機。

（三）有助于提高企業(yè)凈利潤。

由于房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，房價不斷攀升，再加之投資性房地產采用公允價值計量模式后，無需再對投資性房地產進行折舊和攤銷，也不需要再計提減值準備。因此，公允價值計量模式的運用可以較為顯著的提升公司當期的凈利潤。

可見，投資性房地產采用公允價值計量模式，不僅可以體現(xiàn)會計信息的真實性、可靠性，還可以使公司的主要財務指標被美化，公司的對外融資能力也能在一定程度上得到提高。

三、公允價值計量模式運用的阻礙分析

（一）會計準則的嚴格規(guī)定造成公司自身條件不滿足。

企業(yè)會計準則中對于運用公允價值模式對投資性房地產進行計量有著十分苛刻的要求，需同時滿足兩個條件。首先，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，這意味著只有在大中城市的投資性房地產才有按照公允價值進行會計計量的基礎；另外企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計，然而由于朝向、樓層、地段等不盡相同，要取得同類或類似房地產的市場價格，其實很不容易。這就為公允價值的推廣應用造成了阻礙。

（二）公允價值的計量方式不統(tǒng)一影響其可比性。

2007年首批采用公允價值計量投資性房地產的18家公司中，僅有8家公司是依據專業(yè)機構提供的評估報告確定金額的，有7家是由公司董事會自行確定的，有2家是利用的第三方調查，還有1家未披露，計量方式的不統(tǒng)一會影響估值結果的可比性，而導致只有不到一半的公司采用專用機構評估報告來確定公允價值的主要原因是評估費用較高。另一方面，資產評估師事務所在估值時，假定條件設置太多而導致估值結果缺乏可靠性，這都阻礙了公允價值模式的運用和推廣。

我國房地產市場由于在政府監(jiān)管之下實施多次宏觀調控政策，使得房地產市場一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)，而使用反映市場價值的公允價值計量模式來計量投資性房地產，在資產負債表日以公允價值為基礎調整其賬面價值，變動差異將計入當期損益，從而使公司凈利潤的不可預見性增大。一方面這增加了企業(yè)進行盈余管理的成本，另一方面在一定程度上延長了是否采用公允價值計量投資性房地產的觀望時間。因此，大部分房地產企業(yè)對公允價值計量模式的運用持謹慎態(tài)度，也在情理之中。

四、推動公允價值模式運用的建議

（一）政府應持續(xù)鼓勵企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產。

在2006年2月15日，財政部頒布的新企業(yè)會計準則中，有18項具體會計準則涉及到了公允價值，至此，公允價值這一計量屬性才在我國廣泛應用。但公允價值在我國還是一個有待深入研究的領域，目前尚未形成一個完整的理論體系。因此，在2014年1月26日，《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》應運而生，這是公允價值在我國運用的一次重大改革，也傳遞了政府推動公允價值運用的信心和決心。這樣做，一方面可以客觀地反映投資性房地產的真實價值，有助于提高公司間同項目的可比性；另一方面，有助于促進市場自主調節(jié)，消除為短期利益進行會計選擇而操縱利潤。

（二）提高投資性房地產市場的規(guī)范程度。

首先應積極推進市場信息化建設，建立信息反饋機制，創(chuàng)建公允價值運用的共享平臺，提高公允價值的可操作性，為投資性房地產公允價值計量模式的運用創(chuàng)造良好的大環(huán)境。其次，房地產市場的規(guī)范僅靠會計準則的推行是不夠的，相關政府部門還應盡快制定和完善會計準則的實務操作指南、案例解析等準則配套材料，出臺必要的解釋公告，及時解決準則執(zhí)行中出現(xiàn)的問題。最后，要想建立規(guī)范的房地產市場還需要證監(jiān)會、財政部、稅務部門和統(tǒng)計局等機構的通力合作，才能更還的發(fā)揮政府在公允價值計量推行方面的作用。

（三）提高公允價值的估值技術與手段。

估值技術是準確計量投資性房地產公允價值的核心問題。目前在我國，公允價值存在計量依據不足，手段不高，計量方式不統(tǒng)一的問題，這在很大程度上阻礙了公允價值計量屬性的運用。為提高對房地產估值的準確性，就必須首先明確量化房地產價格的標準。然后根據該地的經濟發(fā)展狀況和人均收入情況等因素制定不同的修正系數(shù)，以達到提高估值準確性的目的。另外，相關部門應聯(lián)合各估值機構建立房地產行業(yè)統(tǒng)一的市場信息數(shù)據網絡和公允價值估值的數(shù)據庫，以保證估值結果的客觀性和準確性。（作者單位：重慶理工大學財會研究與開發(fā)中心）

參考文獻：

[1]財政部.企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產，2006

[2]財政部.企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量，2014

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[4]曹玲.公允價值計量在投資性房地產中的應用思考.中國外資，2014，5：141-142

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[6]鄒燕，王雪，吳小雅.公允價值計量在投資性房地產中的運用研究——以津濱發(fā)展及同行業(yè)同地區(qū)公司為例.會計研究，2013，9：22-28