李宏偉

摘要：宅基地制度是我國(guó)特有的制度，它是中國(guó)歷史與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特產(chǎn)物。當(dāng)前，由于農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，農(nóng)村宅基地閑置已經(jīng)成為限制農(nóng)村發(fā)展的一個(gè)重要因素。因此，處理好農(nóng)村閑置宅基地，做好農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)工作，已經(jīng)成為迫切需要解決的問(wèn)題，處理好農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，不但能夠使農(nóng)村的發(fā)展煥發(fā)出新的活力，同時(shí)對(duì)于土地的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率有著重要的意義。本文旨在分析農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題，并提出相應(yīng)解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：宅基地；問(wèn)題；對(duì)策

我國(guó)的宅基地制度的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)主要階段：第一個(gè)階段是1949年到1962年，宅基地私有制階段，土地可以進(jìn)行買賣，代表法律有《土地改革法》。第二個(gè)階段是1962年到1982年，宅基地共有私用制度確立，農(nóng)村的宅基地所有權(quán)與使用權(quán)相互分離，宅基地的所有權(quán)歸集體所有，使用權(quán)歸農(nóng)民所有，代表法律有《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》、《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》、《農(nóng)村人民公社工作條例》。第三個(gè)階段是1982年以后，我國(guó)進(jìn)入社會(huì)主義建設(shè)的新時(shí)期，宅基地流轉(zhuǎn)制度與房屋處分都發(fā)生了相應(yīng)的變化，尤其是大力發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之后，我國(guó)已經(jīng)從開(kāi)始的限制宅基地流轉(zhuǎn)到現(xiàn)在的部分地區(qū)進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，逐步允許農(nóng)村進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)。代表法律有《憲法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《房屋登記辦法》等。

一、現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)面臨的問(wèn)題

1.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)法律制度尚未完善。雖然已有的法律對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)已經(jīng)做出了相關(guān)規(guī)定，但是由于宅基地制度是一種特殊的土地制度，在不同的地區(qū)所面臨的問(wèn)題也不盡相同。尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高的城市邊緣地區(qū)，對(duì)與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的要求迫切。但是尚未有法律規(guī)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)施規(guī)定以及相關(guān)辦法，這就使得一些人鉆法律制度的空子，為以后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了極大的隱患。

2.農(nóng)村的宅基地流轉(zhuǎn)主要存在于隱形市場(chǎng)。我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定農(nóng)村的宅基地只能在集體內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)，國(guó)務(wù)院曾發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，其中有規(guī)定禁止農(nóng)村居民將房屋出售給城市居民。但是在實(shí)際的操作中農(nóng)村居民將房屋出售給城市居民的情況不在少數(shù)，尤其是在一些城市的近郊村轉(zhuǎn)，這就形成了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)。同時(shí)一些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追求利益，私自同農(nóng)民達(dá)成協(xié)議，將農(nóng)民的宅基地開(kāi)發(fā)為商品房。還有一些農(nóng)民由于有進(jìn)城發(fā)展的需要，將自己的宅基地私自出售給集體外的人，這些行為都是法律所不允許的。這種隱形的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的出現(xiàn)并不是個(gè)別的，全國(guó)各個(gè)地方都存在，這種隱形的市場(chǎng)也表明農(nóng)民的對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)有一定的迫切性。

3.農(nóng)民對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的意愿不強(qiáng)烈。雖然有一定比例的農(nóng)民由于自身原因愿意放棄自己的宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是相當(dāng)大部分的農(nóng)民對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)意愿并不強(qiáng)烈，歸其原因主要有以下幾個(gè)方面：1、農(nóng)民祖祖輩輩依靠土地生活，一旦離開(kāi)土地，大部分農(nóng)民將會(huì)失去生活的保障，無(wú)法維持現(xiàn)有的生活，雖然宅基地流轉(zhuǎn)后有一部分費(fèi)用，但是滿足不了農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等費(fèi)用。2、生活方式改變之后農(nóng)民將會(huì)適應(yīng)新的生活，這對(duì)于放棄宅基地的農(nóng)民來(lái)講，這是一種激烈的變化。3、農(nóng)民對(duì)鄉(xiāng)土是有著濃烈的情懷的，這種人文情懷也是造成農(nóng)民不愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)的一個(gè)方面。4、對(duì)于農(nóng)民來(lái)講，宅基地是具有升值潛力的，保有目前的宅基地比直接獲得一筆流轉(zhuǎn)后的費(fèi)用更劃算，因此不進(jìn)行流轉(zhuǎn)是符合自身利益的。綜上由于這些原因，大部分農(nóng)民是不愿進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的。

4.流轉(zhuǎn)缺乏監(jiān)管制度。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，隨著城市化的逐步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化水平逐步提高，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值增長(zhǎng)的十分迅速。并且隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，宅基地的流轉(zhuǎn)還會(huì)加快。在一些村莊治理和土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，由于補(bǔ)償措施不到位，一些農(nóng)民不愿意搬遷，也有一些農(nóng)民為了獲得更高的補(bǔ)償費(fèi)用，私自搭建房屋或者將原有的房屋進(jìn)行擴(kuò)建，造成村莊整體環(huán)境變差，整體布局雜亂無(wú)章。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是一種民事經(jīng)濟(jì)行為，如果流轉(zhuǎn)過(guò)程都需要政府監(jiān)督，那么必然會(huì)造成管理成本提高，而且由于政府的監(jiān)督不能面面俱到，也會(huì)造成管理上的空白，因此，需要建立一種合理的監(jiān)管機(jī)制來(lái)管理農(nóng)村的宅基地流轉(zhuǎn)，既可以保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，也能降低政府的監(jiān)管成本。

二、解決農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的相關(guān)建議

1.完善宅基地流轉(zhuǎn)法律制度。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)為土地市場(chǎng)帶來(lái)了新的機(jī)遇，但是因?yàn)檎亓鬓D(zhuǎn)沒(méi)有規(guī)范的制度保障因此各種問(wèn)題頻發(fā)，這就需要合理的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度作為保障。這就要求在流轉(zhuǎn)的程序、手續(xù)、還有實(shí)施上都要嚴(yán)格把關(guān)?，F(xiàn)階段農(nóng)村宅基地的主要流轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)讓、出租、出售等，在涉及到具體流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格把關(guān)手續(xù)，每一次的流轉(zhuǎn)都必須建立在流轉(zhuǎn)手續(xù)齊全的基礎(chǔ)上，做好相關(guān)備案。同時(shí)，宅基地權(quán)屬發(fā)生變化的，相關(guān)部門及時(shí)做好登記并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。完善在基地流轉(zhuǎn)法律制度，不僅是確保宅基地流轉(zhuǎn)合法、合規(guī)的根本保證，更是完善我國(guó)土地法律制度的重要環(huán)節(jié)。

2.建立宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。宅基地流轉(zhuǎn)在一些地方已經(jīng)是迫在眉睫的問(wèn)題，如果不能解決好，將會(huì)給地方發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的阻力?，F(xiàn)有的隱形的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不能滿足社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的發(fā)展。因此必須建立適合的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，使宅基地的流轉(zhuǎn)在陽(yáng)關(guān)下運(yùn)行。農(nóng)村宅基地入市已經(jīng)在全國(guó)33個(gè)省市都進(jìn)行了試點(diǎn)工作，一些地方也正在探索農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式，例如天津?yàn)I海新區(qū)推出的“宅基地?fù)Q房”模式以及浙江的“聯(lián)眾模式”以及成都最先實(shí)行的“指標(biāo)捆綁掛鉤”。其中，重慶市推出的“地票”模式取得了很大的成功，這些探索都是宅基地改革的寶貴經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于建立宅基地的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)與模式，都具有很重要的意義。

3.完善社會(huì)保障制度，解決農(nóng)民后顧之憂。農(nóng)民在進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)時(shí)，一個(gè)重要的考量因素就是宅基地流轉(zhuǎn)后的生活問(wèn)題，宅基地的流轉(zhuǎn)費(fèi)用雖然可以解決一時(shí)生活問(wèn)題，但是對(duì)于農(nóng)民來(lái)講，失去了宅基地等于失去了生活保障，由于大部分農(nóng)民都是沒(méi)有技術(shù)的，因此，解決好宅基地流轉(zhuǎn)之后農(nóng)民的生活問(wèn)題是應(yīng)該在宅基地流轉(zhuǎn)之前考量的。為流轉(zhuǎn)宅基地的農(nóng)民提供一份社會(huì)保障，不僅能提高農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的意愿，也是社會(huì)保障的一大進(jìn)步。并且應(yīng)該農(nóng)民進(jìn)行技能培訓(xùn)，使農(nóng)民能夠在進(jìn)入城市后可以謀生，對(duì)于想創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民給予資金和政策支持。對(duì)于國(guó)家征收的農(nóng)村宅基地，要保證補(bǔ)償合理，不得壓價(jià)。

4.完善宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管機(jī)制?！盁o(wú)規(guī)矩不成方圓”。建立必要的宅基地監(jiān)管機(jī)制既可以保證農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的有序化，也可以使政府的管理費(fèi)用降低。對(duì)于農(nóng)村利用村莊規(guī)劃和土地整治亂搭亂建以獲得額外補(bǔ)償?shù)?，要及時(shí)制止并作出相應(yīng)的處理，不承認(rèn)非法建筑面積。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與農(nóng)民私自打成交易協(xié)議，取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的，村集體有權(quán)不承認(rèn)這種交易方式。合理的監(jiān)督機(jī)制不僅可以促進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行，并且對(duì)于農(nóng)民合法權(quán)益的保障至關(guān)重要。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地制度已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且在實(shí)踐的過(guò)程中出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題，及時(shí)解決好這些問(wèn)題，不僅能夠?yàn)樯鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)掃清障礙，同時(shí)也是整個(gè)社會(huì)的一大進(jìn)步，當(dāng)前我國(guó)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)主要面臨法律制度不完善、宅基地隱形市場(chǎng)的存在、農(nóng)民對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)意愿不夠強(qiáng)烈以及監(jiān)督機(jī)制缺乏這些問(wèn)題，為了解決好這些問(wèn)題應(yīng)該完善我國(guó)宅基地的法律制度、建立宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)、為流轉(zhuǎn)宅基地的農(nóng)民做好社會(huì)保障工作并且建立我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督機(jī)制，保障好農(nóng)民的權(quán)益。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

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