[摘要]近些年，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，問題也層出不窮，其中包括逾期交房、房屋未經(jīng)驗收即交房、未按照規(guī)劃設計進行建設、質(zhì)量嚴重不合格等等問題。實踐中房地產(chǎn)開發(fā)商這種明知故犯的行為對購房者造成嚴重影響，因此，越來越多的購買者走上了維權之路。然而，這一現(xiàn)象并沒有因為司法的權威得到遏制。針對實踐中越來越多的開發(fā)商為了避免逾期交房，在未獲得驗收證明的前提下強行交房的情況，亟待筑起維權的法律之網(wǎng)，以此來遏止此類不法行為。

[關鍵詞]違規(guī)交房；維權；交房標準；刑事責任

一、問題的提出

近幾年，全國各地關于開發(fā)商違規(guī)交房現(xiàn)象不斷被媒體曝出，互聯(lián)網(wǎng)上關于違規(guī)交房的報道更是鋪天蓋地般，由此所引發(fā)的社會問題也是層出不窮。鑒于這一現(xiàn)象所損害的利益群體通常具有一定的規(guī)模性，所以極易導致群體性上訪事件的爆發(fā)。然而，開發(fā)商并不懼怕這些普通老百姓，現(xiàn)實中他們的解決辦法多半是視而不見或者久拖不決。因此，利益受損的業(yè)主最后都理性的選擇通過司法的途徑來維護自身權益。2014年年底，關于濟南恒大房地產(chǎn)糾紛一案被法院判決賠償業(yè)主一定的違約金。在這個典型的案例中，開發(fā)商敗訴的一個很重要原因是恒大房地產(chǎn)尚未獲得由多個政府有關部門聯(lián)合出具的《分期綜合驗收備案證明》，這明顯違反了國家以及地方政府對于交房條件的強制性規(guī)定。如我國《建設工程質(zhì)量管理條例》第五十八條：違反本條例規(guī)定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任：

1.未組織竣工驗收，擅自交付使用的；

2.驗收不合格，擅自交付使用的；

3.對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。

從該條法律規(guī)定也能看出，在建設工程不符合驗收條件的情況下就強行進行交房是要承擔相應地法律責任的。本文的研究重點即是案例中出現(xiàn)的現(xiàn)象：商品房交付需要滿足的條件。然而，在實踐中與前面提到的案件類似，在不符合條件的情況下即進行交房的房產(chǎn)開發(fā)商越來越多，它與逾期不交房的現(xiàn)象恰恰相反。逾期交房情況出現(xiàn)的原因一般是開發(fā)商在房屋未建成之前或未開始投入建設之前，為了吸引更多的購買者而在商品房預售合同中許諾給購房者在某固定期限到來之前完成交房，但實際上不可能或者未能在規(guī)劃的時間之內(nèi)完成工程建設；而未達驗收標準即交房的原因則是開發(fā)商為了將房屋的風險轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時避免遭遇逾期交房而需承擔的違約責任。2003年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?，F(xiàn)實中，圍繞商品房的“交房”這一問題而產(chǎn)生的糾紛和矛盾從未停止，而且有越來越多的進入了司法程序。盡管在這些案件中，法院基本都判決開發(fā)商承擔法律責任，但是判決執(zhí)行的情況卻不容樂觀。這樣也更加凸顯了研究該問題的現(xiàn)實意義。

二、關于“交房條件”的幾種爭論

究竟是什么原因使得“交房”成了問題迭出的環(huán)節(jié)？商品房的交付涉及到諸多方面法律關系和法律責任的變動與轉(zhuǎn)移。這其中比較具有影響意義的有房屋風險的轉(zhuǎn)移、開發(fā)商是否承擔逾期交房的違約責任、購房者何時實際占有并使用房屋、房屋保修期的起算時間以及房產(chǎn)證的辦理時間等等。但由于現(xiàn)行立法的內(nèi)容比較雜亂、缺乏協(xié)調(diào)性，極容易使開發(fā)商利用消費者缺乏深入分析法律的能力而侵害消費者的利益。[1]正因為如此，我們更加需要弄清楚我國現(xiàn)行法律對“交房條件”的規(guī)定，以此才能更好地而維護廣大消費者的合法權益，既可以防患于未然，同時當權利受到侵害時，也能通過最直接有效的法律武器來捍衛(wèi)自己的權利。

目前，無論是理論界還是實務界對于商品房交房時條件的認定一直爭論不休，其根源主要是依據(jù)我國不同的法律。加上全國并沒有一部統(tǒng)一而又明確的法律或政策出臺進行規(guī)制，因此，關于交房問題引發(fā)的糾紛一直不得善終。其中，主要的代表性的觀點有如下幾個：

（一）設計、施工、工程監(jiān)理等單位出具的竣工驗收報告

依據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條的規(guī)定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。因此，從交付時間來說，這個起點幾乎是最早的，也最有利于房產(chǎn)開發(fā)商利益的實現(xiàn)。從主體的角度來看，它規(guī)定只要是在竣工完成之后，由建設單位主持進行并得到參與設計、施工的有關單位出具的驗收合格證明之后就可以交付使用。這樣看來，應該說這是比較容易就能獲得的一項證明，因為它不涉及任何外部行政部門的認定、備案等問題，只需與商品房利益相關單位的證明即可。這就決定了單純以該條法律為依據(jù)的情況下，容易導致不合格的商品房投入使用，不利于維護社會公共利益和購房人的權益。[2]因此，這也是對“交房條件”的最簡單直接的一種觀點。

（二）具備（分期）綜合驗收備案證明

根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十九條規(guī)定，建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。依據(jù)該條法律的規(guī)定，相比前一種觀點，具備綜合備案驗收證明就不僅僅只是建設部門以及設計、施工、工程監(jiān)理相關單位之間的事情。工程單位在獲得內(nèi)部的驗收合格證明之后，還需要將該證明文件在相關政府部門進行備案審查。這就決定了擁有驗收合格證明文件的工程單位，未必就能通過行政主管部門的備案審查，如遇明顯的不合格情況，是享有否決權的。

目前，全國已有北京、廣州、山東、天津等多地明確規(guī)定開發(fā)商在交付商品房時需要向房屋購買者提供該政府部門的備案證明。以山東省為例，2011年，山東省就通過了《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法》，該辦法明確規(guī)定了實行房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案制度，并且也專門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和有關單位下發(fā)了通知，要求“開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目相關各單項驗收合格證明文件后，持竣工綜合驗收報告，到市城鄉(xiāng)建設主管部門辦理備案手續(xù)，經(jīng)審查合格的，發(fā)放《綜合驗收備案證明》或《分期綜合驗收備案證明》”。[3]前文中提到的濟南恒大房產(chǎn)糾紛一案中，就是據(jù)此作出的判決。另外，河南省鄭州市在2010年1月1日起實施的《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中也規(guī)定了，在房地產(chǎn)開發(fā)項目正式交付之前，必須具備“建設工程已驗收合格并依法向有關部門備案……否則，將不得交付使用”的條件。

以類似綜合驗收備案證明為商品房法定交付條件的，既不會造成時間上的過度拖延，同時對于消費者來說又多了一重權益保障。因為，在這種標準下綜合驗收包括的內(nèi)容已相當完整，比如備案時必須具備的證明材料中就包括：按照建設條件意見書的要求建設完畢的證明材料；《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證》；基礎設施和配套公用設施按規(guī)劃建設完畢的證明材料等等。[4]

（三）具備房屋產(chǎn)權證

這種觀點主要是依據(jù)我國《物權法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條中就規(guī)定了不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)中就包括了“未依法登記領取權屬證書的”一項，以及第三十八條第二項“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書”。因此認為，房地產(chǎn)開發(fā)項目交付時由于已建成，所以必須具備房屋產(chǎn)權證，這同時也符合物權公示制度內(nèi)容的要求。理論上，開發(fā)商向購房者交付房屋的實質(zhì)就是對其擁有所有權的房屋行使處分權，因此在沒有取得產(chǎn)權證的情況下，其所有者身份也不能最終確定，這時的房地產(chǎn)開發(fā)商其實并不具備法律意義上的處分權。

但是，我們說這種觀點在現(xiàn)實社會中幾乎是不可能被執(zhí)行的，因為在房屋驗收合格與取得產(chǎn)權證之間往往要相隔很長的一段時間，更有甚者達十幾年之久。在這期間，房屋的風險、保修期的計算等重要的法律責任都由房產(chǎn)開發(fā)商來承擔，因此可以說這種觀點實現(xiàn)的難度堪比登天。這三種關于“交房標準”的觀點的爭論分別是依據(jù)不同的法律規(guī)定內(nèi)容，因而都具有一定的合法與合理之處，通過司法實踐的判例可以看出，尤其是第二種觀點作為法院判決依據(jù)的情況比較多，而第三種觀點在實踐中則鮮有被采納。

三、立法中存在的問題及合理解讀

通過了解前文中提到的法律、法規(guī)，可以很明顯地看出，我國現(xiàn)行法律對于商品房交付條件的規(guī)定還存在著一些問題。

首先，缺乏統(tǒng)一而有效的法律規(guī)定。在《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。對于該臺法律規(guī)定的內(nèi)容較為簡單，只是說“驗收合格”，但是卻無從判斷“驗收合格”的主體以及驗收應當采納的標準。這種模糊不定的規(guī)定極易導致對法律意旨作出不一致甚至矛盾的理解，這恰好給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)足夠的空間作出有利于自己的解釋，相反消費者則更愿意理解為是將驗收備案證明作為交房的標準。

其次，立法的效力層級比較低。除了《城市房地產(chǎn)管理法》之外的，多數(shù)法律的層級較低，如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設工程管理條例》等等，各地市也有地方性法規(guī)，如《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法》、《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》等，都是一些地方性的行政法規(guī)或規(guī)章，后者的適用范圍也僅限于本行政區(qū)域范圍以內(nèi)。而且由于高位階的法律缺乏明確具體可供參考的標準，這在一定程度上又增加了各地之間法律、法規(guī)的不一致性。

再次，同一部法律不同法條之間理解有歧義。在《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。而第四十九條則又規(guī)定必須在法定日期之內(nèi)將規(guī)定的文件在相關部門進行備案。這種情況容易造成不同的解讀，也極可能被斷章取義的理解為只需要組織驗收合格便可。這體現(xiàn)了立法的不完善之處，也沒有相關的司法解釋進一步加以明確、細化。

最后，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的民事和刑事方面的法規(guī)比較欠缺?，F(xiàn)行立法偏重于行政部門對建設方等市場主體的監(jiān)管，對開發(fā)商與消費者的交付商品房關系，也側(cè)重于行政手段調(diào)整。對于交付條件，由于涉及到國家標準和行業(yè)標準，不屬于民法的調(diào)整范圍。而現(xiàn)行的房地產(chǎn)法規(guī)定的又不全面，所以就容易侵害消費者利益。[5]當遭遇開發(fā)商侵害消費者利益時，又缺乏嚴厲的刑事懲罰手段來威懾違法行為的發(fā)生，他們往往只需要承擔民事賠償責任，這種懲罰力度顯然根本不能真正救濟利益受損害方，也有失法律公平、公正的原則。

我們知道，從保護弱者的角度出發(fā)，驗收合格不可能僅僅由建設工程單位組織驗收那么簡單，另據(jù)《建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。由此可以得出，建設單位自身僅僅對房產(chǎn)的質(zhì)量方面進行驗收和把關，對其他方面如公安消防、環(huán)保方面則必須由相關部門進行驗收，只有當這些部門全部驗收合格方才真正符合“驗收合格”的標準。因此，對于《建設工程質(zhì)量管理條例》中前后兩條法律規(guī)定之間的解讀也就明朗起來了，只有當二者結合起來才更貼近立法的真正意圖。一旦理解時刻意避開后者的，都是對法律的故意曲解和誤讀，也必將造成對消費者權利的巨大侵害。

四、對商品房交付條件的法律規(guī)制

正是由于理論界和實務界關于商品房交付條件的爭論一直未中斷，使得實踐中的圍繞交房產(chǎn)生的糾紛才無法得到根本遏止。之所以有如此多的爭論，很大程度與我國相關法律規(guī)定的不夠完善有關。從現(xiàn)行法律規(guī)定的內(nèi)容以及全各地出臺的關于該問題的法律、法規(guī)和政策趨勢來看，我國商品房交付基本采納的就是驗收備案證明的制度。該制度很好的平衡了開發(fā)商和消費者之間的利益分配關系。即可以照顧開發(fā)商的回收成本的效率，同時又能兼顧消費者安全、舒適的消費觀念，是比較可行的一種方案。

具體來說，將建設單位組織驗收合格的《工程竣工驗收報告》、房屋質(zhì)檢部門的房屋質(zhì)量監(jiān)督報告，規(guī)劃驗收合格、消防設施備案、環(huán)境保護驗收合格作為法定條件，而將房屋的水、電、氣、附屬設施等作為合同約定條件列明就可。[6]另一方面，通過法律宣傳的形式提高開發(fā)商企業(yè)對于法律法規(guī)的正確認識，增強房產(chǎn)開發(fā)商的社會責任感，對于今后開發(fā)商違反規(guī)定，不具備交付使用條件強行交房或提供虛假證明文件的，由房管部門責令改正，并作為不良經(jīng)營行為記錄在開發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)。給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。[7]如今圍繞“商品房交付”引起的社會問題越來越具有普遍性，政府部門應該予以足夠的重視。完善商品房的交付使用制度以及制度的使用的統(tǒng)一標準勢在必行。這對于減少現(xiàn)實生活中商品房交付所產(chǎn)生的糾紛或社會問題具有極大的幫助，同時也會為司法機關在解決該類糾紛時提供強有說服力的法律依據(jù)。

參考文獻

[1]肖筱剛.商品房法定交付條件研究[J].經(jīng)濟研究，2010（11）： 2-4.

[2]肖筱剛.商品房法定交付條件研究[J].經(jīng)濟研究，2010，9（11）： 2-4.

[3]參見“關于轉(zhuǎn)發(fā)<山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法>的通知（2011年7號文）”.

[4]山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法[Z].

[5]陽雪雅，張新民.商品房交付條件的法律分析[J].長白學刊，2007（1）：85-89.

[6]解小平.商品房交付法律適用標準研究[J].東華理工大學學報：社會科學版，2013，32（ 4） ： 459-463.

[7]王璐.交房標準將統(tǒng)一，鄭州嚴管違規(guī)交房[N].經(jīng)濟視點報，2011-7-7（001）.

[作者簡介]張雪雪（1989-），山東濟寧人，法律碩士學歷，山東大學法學院法律碩士，研究方向：民商法。