文/李欣宇 陳自喜

地鐵房?jī)冬F(xiàn)無望 業(yè)主訴開發(fā)商索賠未獲支持

文/李欣宇 陳自喜

看房時(shí)，開發(fā)商告知業(yè)主小區(qū)附近將建城鐵，保證業(yè)主出行交通便利，“入住即有城鐵”，并在樓盤的售樓處展示了“北京 2015年地鐵規(guī)劃”展板。因?yàn)椤叭胱〖从谐氰F”，業(yè)主以每平米14 000元的價(jià)格購入該樓盤一處樓房。然而購房后，業(yè)主得知新房所在區(qū)域并無建城鐵的計(jì)劃。為此，業(yè)主以開發(fā)商虛假宣傳、欺詐消費(fèi)者為由將開發(fā)商訴至北京市房山區(qū)法院要求賠償6萬多元的經(jīng)濟(jì)損失。這起鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)、深受媒體關(guān)注的案件經(jīng)法院審理，以業(yè)主的索賠請(qǐng)求未獲支持而告終。

一、案情回顧

2014年4月份，80后小夫妻王先生夫婦因?yàn)榻Y(jié)婚剛需準(zhǔn)備購房。兩人來到被告北京田家園新城房地產(chǎn)開發(fā)公司在房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的售樓處看房，在售樓處看到標(biāo)題為“北京2015年地鐵規(guī)劃”的展板，展板顯示該樓盤位置與北京市未來規(guī)劃的某城鐵站距離很近，售樓人員亦對(duì)該地段未來發(fā)展前景給予了充分的介紹。夫妻倆想著“入住即有城鐵”，交通很便利，故當(dāng)即決定購買此處房產(chǎn)，并與開發(fā)商簽訂了購房合同，交納了房款。事后，王先生無意得知自己所購樓盤附近根本沒有城鐵規(guī)劃，自己新房“入住即有城鐵”的美好愿望落空。感到受騙的王先生夫婦氣憤不已，便將被告北京田家園新城房地產(chǎn)開發(fā)公司訴至房山區(qū)法院，要求被告按購房款的5%向自己賠償各項(xiàng)損失6萬余元。

二、庭審現(xiàn)場(chǎng)

2015年2月3日，房山區(qū)法院公開開庭審理了此案。

王先生夫婦作為原告訴稱，2014年4月，他們到被告北京田家園新城房地產(chǎn)開發(fā)公司位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的售樓處看房，售樓處醒目位置展示有標(biāo)題為“北京2015年地鐵規(guī)劃”的展板，該展板明確標(biāo)有2015年將興建開通城鐵“竇店站”的標(biāo)識(shí)。

“現(xiàn)場(chǎng)銷售人員向我們介紹說，竇店將興建大型汽配城，預(yù)計(jì)解決15萬人的就業(yè)問題，政府為了緩解交通壓力將要開通城鐵，并且據(jù)說站口離該項(xiàng)目很近?！蓖跸壬f?？紤]到自己在城區(qū)上班而京港澳高速杜家坎附近早晚高峰期交通擁堵問題嚴(yán)重，“入住即有城鐵”將很好地解決令人苦惱的交通問題。所以王先生當(dāng)即刷卡交付了1萬元的排號(hào)費(fèi)，并在項(xiàng)目開盤后及時(shí)選房簽訂商品房預(yù)售合同?！拔覀儎偨Y(jié)婚，購房是剛需，在六環(huán)外購房完全是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力有限，所以很看重公共交通的便利。”

“直到8月份，我才無意間得知北京市市委市政府在2015年地鐵的規(guī)劃中并沒有‘竇店站’的規(guī)劃。如果不是對(duì)被告公司品牌和其宣傳的‘入住即有城鐵’的信賴，我是絕對(duì)不能接受每平米14 000元的高價(jià)的！”

據(jù)此，二原告認(rèn)為自己因“入住即有城鐵”才決定購買該房屋，且這個(gè)因素對(duì)原告就該房屋的心理價(jià)位影響很大。被告仿照官方版本，故意制作“北京2015年地鐵規(guī)劃”展板，并放置在售樓處醒目位置，發(fā)布虛假信息，欺詐消費(fèi)者，誘使原告產(chǎn)生錯(cuò)誤概念而簽訂購房合同。被告的行為違背了誠實(shí)信用原則，致使原告的信賴?yán)媸艿綋p失，給原告造成了精神上的傷害，亦給原告帶來購房?jī)r(jià)格上的損失和因交通不便所產(chǎn)生的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益損失。二原告認(rèn)為被告在商品房預(yù)售過程中存在故意發(fā)布虛假信息欺詐消費(fèi)者的行為，故請(qǐng)求判令被告按原告所交購房款的5%向原告賠償各項(xiàng)直接和間接經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)64 895元。

被告北京田家園新城房地產(chǎn)開發(fā)公司則辯稱，雙方簽訂的合同依法成立并生效，到目前為止，雙方正常履行合同，原告已經(jīng)交納了全部的購房款?！笆蹣乾F(xiàn)場(chǎng)展示的地鐵示意圖系根據(jù)《京華時(shí)報(bào)》發(fā)布的政府公開消息制作，不存在欺詐或虛假宣傳”，被告公司的代理人如是說，“而且展板沒有公開，只是在售樓處沙盤上展示，展板上明確記載僅僅作為示意，僅為買受人提供參考。”“合同附件中明確約定了出賣人在廣告宣傳資料中對(duì)建筑區(qū)劃范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的介紹和說明，僅為買受人提供參考，不構(gòu)成出賣人的承諾。故公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

庭審中，雖然雙方當(dāng)庭都表示同意調(diào)解，但是被告只是同意免除原告一年物業(yè)費(fèi)，這與6萬多元的訴求相差太多，對(duì)此原告不接受，法庭調(diào)解未果，只能依法裁判。

三、審理結(jié)果

法院查明，原告、被告簽訂的商品房預(yù)售合同，該合同的附件13《補(bǔ)充協(xié)議二》關(guān)于廣告宣傳資料的效力約定：“買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)以合同及其附件為準(zhǔn)。出賣人在廣告和宣傳資料中對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，合同又未作重新約定的，可作為合同附件，對(duì)雙方具有約束力。一方違約的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人在上述廣告和宣傳資料中已明示不構(gòu)成要約或者不屬于交付標(biāo)準(zhǔn)或交易條件的，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。出賣人在廣告、宣傳資料及本合同中對(duì)建筑區(qū)劃范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說明或介紹，僅為買受人提供參考信息，不構(gòu)成出賣人的允諾。”同時(shí)上述補(bǔ)充協(xié)議第1條對(duì)買受人進(jìn)行了特別提示，該條約定：“為確保買受人充分理解合同條款，出賣人特提示買受人在簽訂本協(xié)議前，詳細(xì)閱讀并充分理解本合同及相關(guān)補(bǔ)充條款、附件等合同全部條款及內(nèi)容。若有解釋或說明要求，請(qǐng)買受人在簽約時(shí)向出賣人提出，出賣人將依法給予解釋或說明。本合同一經(jīng)簽訂即對(duì)雙方均具有約束力。”合同附件13文本對(duì)于上述兩個(gè)條款進(jìn)行了字體加重處理。該商品房預(yù)售合同對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)同時(shí)進(jìn)行了約定，但合同文本中沒有關(guān)于地鐵建設(shè)的相關(guān)約定。

法院審理后認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！北景钢?，開發(fā)商在售樓處擺放“北京2015年地鐵規(guī)劃”示意圖展板，對(duì)訴爭(zhēng)項(xiàng)目與示意圖中某地鐵站的地理位置進(jìn)行了展示。雙方購房合同中沒有關(guān)于地鐵的約定，而開發(fā)商對(duì)于訴爭(zhēng)房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)施所作的說明雖然具體確定，但并非對(duì)其商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的事項(xiàng)所作的說明，且雙方在購房合同中明確約定了出賣人在廣告、宣傳資料及本合同中對(duì)建筑區(qū)劃范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說明或介紹，僅為買受人提供參考信息，不構(gòu)成出賣人的允諾，開發(fā)商在購房合同中對(duì)上述影響原告相關(guān)權(quán)益的條款進(jìn)行了特別提示，故開發(fā)商有關(guān)地鐵的宣傳不屬于要約，不屬于雙方合同內(nèi)容。開發(fā)商所示展板信息與報(bào)紙記載信息相符，且所示內(nèi)容為2015年地鐵規(guī)劃，所謂規(guī)劃并非確定，存在著更改規(guī)劃的可能性，因此王先生夫妻應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到“入住即有城鐵”的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此，法院認(rèn)為王先生夫妻提出索賠的理由不成立，判決駁回了王先生夫妻的訴訟請(qǐng)求。

宣判后，原告、被告雙方均未提出上訴，一審判決生效。

四、案外思考

在商品房預(yù)售時(shí)，買房人不能通過實(shí)物，只能通過售樓宣傳資料及售樓廣告了解所購房屋的情況。若宣傳與實(shí)際狀況存在巨大差別，購房者心理預(yù)期落空，必然引發(fā)購房者與開發(fā)商因不實(shí)廣告宣傳引發(fā)的糾紛。因售樓廣告引發(fā)的糾紛主要適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條，一般的售樓廣告及宣傳資料為要約邀請(qǐng)，若滿足“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾”“說明和允諾需具體明確”和“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)則認(rèn)定為構(gòu)成要約。審判中，對(duì)于“規(guī)劃范圍內(nèi)的”這一標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定還是比較明確的，這也是本案雖然確認(rèn)“地鐵規(guī)劃”這一說明內(nèi)容具體確定，但其并非構(gòu)成要約的主要理由。另外，本案原告曾以相同的理由主張解除合同，但是像地鐵這種規(guī)劃范圍之外的交通設(shè)施、環(huán)境的允諾未實(shí)現(xiàn)很難說構(gòu)成根本違約，解除合同的訴訟請(qǐng)求也難以得到支持，原告也在庭審后決定撤訴。這也提示購房者購房前一定要仔細(xì)甄別各種信息，作出理性選擇。

房屋作為大宗商品，價(jià)格昂貴，在北京買一套像樣的房子往往要傾盡一戶人家?guī)状姆e蓄。這種情況下，購房者在選擇房屋時(shí)一定要慎之又慎。對(duì)于開發(fā)商發(fā)放的宣傳冊(cè)、炒作的一些噱頭一定要仔細(xì)甄別，對(duì)于影響自己購置的因素，例如“公共交通設(shè)施、重點(diǎn)學(xué)校、三甲醫(yī)院、大型購物中心”等內(nèi)容要確保開發(fā)商將其納入到購房合同中，這樣才能最大限度范圍內(nèi)保護(hù)自己的合法權(quán)益。

責(zé)任編輯/吳依辰（實(shí)習(xí)）